公寓大樓管委會委員不能被告喔! 原因報給你知:

1. 委員都是無給職喔 ! 很辛苦，又沒有酬勞 ! (貪贓枉法，怠忽職守有理?)

2. 所有委員為社區做事情，都是善意的 ! (如果涉及背信侵占，也是善意嗎?)

3. 很多委員要上班，跑法院會影響工作 ! (崇法守紀不是大是大非的價值觀嗎?住戶違規呢?)

4. 委員也都是鄰居!(他們執行管理工作時胡作非為，可有考慮到我們這些沉默忍讓的好鄰居呢?)

5. 社區和諧很重要 !(和諧是建立在縱容，包庇，視而未見，忍氣吞聲的基礎上嗎? )

如同你所列1.2.點，委員無給職，為社區做事，
說簡單點就是志工之類的，如果當志工搞到被告，
應該沒甚麼人想做了。
弄得社區管委會沒人做，對社區傷害也不小。

我覺得如果管委會委員真有你所說的這麼嚴重，
告人是下下策，補破網比較實在，
不如你找幾位有志改革的鄰居，
大力宣傳，角逐一下委員席位。

不談個案，只是探討觀念性和原則性的問題。

但從你第一段的表述，是認為志工就不會犯錯? 犯錯也不應該受罰?

犯錯受罰，就沒有人願意擔任志工，社區就會垮了?

我在想，住戶看了，會不會以為我們是在打預防針呢?

Luke 發表於 2018-8-15 11:51
不談個案，只是探討觀念性和原則性的問題。

但從你第一段的表述，是認為志工就不會犯錯? 犯錯也不應該受罰 ...

犯錯若非惡意,
只要亡羊補牢, 把制度弄更完善一些,
當志工不小心犯錯, 還要被告、被罰....你去當好了啦....

管理社區也要注意是否過與不及,
如果有些鄰居處處懷疑委員, 處處提告委員,
只會讓大家都避當委員, 這樣社區還能有良善的管理?

在網路上老是看到這種....
自己不去當委員, 把每個委員當賊防,
處處指責委員的不是....

yjrong413 發表於 2018-8-15 13:05
犯錯若非惡意,
只要亡羊補牢, 把制度弄更完善一些,
當志工不小心犯錯, 還要被告、被罰....你去當 ...

抱歉喔 !

1. 委員(志工?)都是青少年，不懂法令規約，涉世未深，所以會犯錯嗎?

2. 你的意思是，委員(不見得都是無給職)犯了錯，可以免責嗎 ?

3. 這是一個公共論壇，不想看的文章就別看，也可以請阿康關閉主題啊 !

4. 誰處處指責委員的不是呢? 是指不肖的委員吧。

當然可以被告!

但要看是不是違反國家法律(例如：貪污／侵佔......)? --->這個一定可以。

如是違反社區規約也是可被指正或因規定不合理經管委會公議討論修改補救的。

但如果是因各別住戶各人感受產生敵意所隨意指責之事，那就.......嗯..............

所以何妨指出據體事證以受公評，以免有模糊焦點之嫌！

Luke 發表於 2018-8-15 13:45
抱歉喔 !

1. 委員(志工?)都是青少年，不懂法令規約，涉世未深，所以會犯錯嗎?

我以前社區確實有多位委員未有當過委員的經驗,
我現在社區確實也是有多位委員未有當過委員經驗,
所以我常以當過委員被住戶告的經驗來提醒他們....
辦活動時、廠商甄選時, 要注意訂好 "規則" ....要避免惹麻煩上身....

被住戶告....是我一生最大的恥辱....
所以從那個社區以後, 就不再擔任社區委員....

你自覺得你能很熟悉社區管理事務?
理當踴於擔任委員, 而非冷眼旁觀,
然後再指責委員們的不是....

許多年輕人真的有可能是第一次擔任社區委員 !

與其直觀的認為委員們不該犯錯,
不如協助訂好 "遊戲" 規則

管委會委員們犯錯, 當然住戶可以告....
但, 應該了解其是否為"惡意",
若非惡意, 實在應該在管理規約上做補強, 要比提告來得對社區有益....

畢竟....能住在一起當鄰居, 就是一個緣份

Luke 發表於 2018-8-15 13:45
抱歉喔 !

1. 委員(志工?)都是青少年，不懂法令規約，涉世未深，所以會犯錯嗎?

我遇到的委員們, 都是如同你我一般良善的、熱心的....
卻仍有一堆委員被罵、被告....
他們是不肖委員?

舉個例子，社區為了安全，在屋頂加裝對講機＋外層白鐵盒，以防反鎖，
某委員認為廠商估價高於網路商店價格，要求廠商減價，否則不簽，因此拖延了幾天，
不巧比價期間，真碰上某上年紀的阿婆被反鎖1小時，
阿婆家人氣急敗壞的要找該委員理論為什麼拖延施工。

這個例子，安全和財務監督，請問你選哪個？
安全第一？ 你不怕有人說你圖利廠商。
財務監督第一？ 你不怕有人說你罔顧人命。
這兩個怎麼選，都有理由；沒出事，都是好棒棒。出了事，都可以罵；當事人告你，說是剛好而已。

志工犯了錯，告不告在你跟檢察官，
只是建議你，告人，社區不會變好，
自己投入，社區才會更好。

謝謝大家， 各位的出發點都是善良的 ，非常值得參考。

個人認為，犯錯和違法之間還是有些差距的，

如果有委員為了個人私利，傷害到全體住戶的權益，就是不應該，

原諒他(她)， 不但對多數善良的住戶不公平 ，也構成了"判例"，

日後勢必還會有委員重蹈覆轍，到時候該怎辦呢 ?

甚至，當住戶欠繳公共基金， 或違反規約時， 管委會有何立場開罰呢 ?

Luke 發表於 2018-8-15 19:55
謝謝大家， 各位的出發點都是善良的 ，非常值得參考。

個人認為，犯錯和違法之間還是有些差距的，

管理眾人之事就是一種政治, 要有政治智慧,
我們的馬和蔡都不夠有政治智慧, 所以台灣這些年沒法有大破大立的進展....

社區的管理也是, 可尋溝通協調(政治手段)解決問題, 非必要真不需事事興訟,
是否是犯錯或是不可原諒的惡意犯罪, 是很明顯容易被發現的,
那樣明顯的惡意犯罪, 是逃不過檢察官和法官的法眼的

唯....台灣太多的社區訴訟, 多是住戶間的衝突,
徒增司法資源之浪費而已....

夏常平 發表於 2018-8-15 16:51
舉個例子，社區為了安全，在屋頂加裝對講機＋外層白鐵盒，以防反鎖，
某委員認為廠商估價高於網路商店價格 ...

謝謝! 順便請問:

各位的社區，當區分所有權人或住戶申請調閱或影印管理維護工作之相關文件時，

是否需要經過重要委員層層的的審核? 會不會藉故拖延和刁難呢?

又如果"管理委員"想調閱或影印財務報表(需付費)，是否需要填申請表呢?


市政府工務局說，管委會設定的"審核程序"，如果規約沒有明文規定，

是需要經過區分所有權人會議核准後，才能實施的。

yjrong413 發表於 2018-8-15 22:09
管理眾人之事就是一種政治, 要有政治智慧,
我們的馬和蔡都不夠有政治智慧, 所以台灣這些年沒法有大破 ...

是否是犯錯或是不可原諒的惡意犯罪, 是很明顯容易被發現的,
那樣明顯的惡意犯罪, 是逃不過檢察官和法官的法眼的

唯....台灣太多的社區訴訟, 多是住戶間的衝突,
徒增司法資源之浪費而已....

不好意思! 請問: 這二段話是不是有些相互矛盾呢 ?

惡意犯罪，不提告，即使檢察官和法官有法眼，也沒用 !

住戶如何控告管委會? http://sirius1701b.blogspot.com/2012/11/blog-post_18.html

Ａ錢的管委會百分之九十九點九都是所謂的合議制管委會，原因之一是這些東西都認為〝法不及眾〞，只要人多法律就拿牠們沒輒，而一般住戶在缺乏法律常識下也通常都沒輒，才會讓合議制這個胡說八道成為Ａ錢派的護身符；但，只要你一告侵佔成立，牠們就會互推責任，到時就讓牠們去對法官解釋，看資料誰保管的就誰倒楣！

若給了呢？最好，開始分析資料！

要Ａ錢就得在支出上搞鬼，先看社區每個月的支出單據、收據、請款單、發票等加起來是不是等於支出總額，若對不上來也不用問或聽牠們解釋，就告侵佔，叫牠們去跟法官解釋！

若是對得上呢？單據逐項查核，特別是大小工程的單據！

最常見的手法就是空頭公司的收據或借發票，本狼接掌社區時就查到一張十一萬的收據，按收據上的電話和公司名稱去查，完全不對；打電話去經濟部查公司登記，結果根本沒有這家公司，不是已經倒閉或搬家改電話喔，而是這家公司從來沒存在過，所以，別以為有收據就沒問題！

這招幾乎是所有合議制管委會Ａ錢的第一招，要Ａ社區大錢就只有這招，所以合議制管委會非常喜歡做工程，愛做工程的管委會幾乎都有問題，清查牠們使用的料件，特別是消防機電料件；因為根據消防法，什麼地方要用什麼零件是白紙黑字，但這些合格的零件都很貴，隨最常見就是沒修報有修然後錢照拿，或用不合格的料件充數，這裡面會有好幾倍的價差！

把大小單據逐張清查，每項料件都去清點，空頭公司、料件不對等等，這幾乎都是偽造文書，合議制管委會Ａ錢習慣以後通常不會也懶得擦屁股，這種東西隨便查都有！

還有就是社區收納的公款沒有直接入社區公用帳戶，而是先進特定委員的私人戶頭，只要有這種情形就是侵佔，就算事後一毛不差地轉入社區公用帳戶，一樣違法（背信或詐欺）。

都沒有呢？不是牠們很厲害就是他們真的沒Ａ錢了！

desperoda 發表於 2018-8-16 08:08
住戶如何控告管委會? http://sirius1701b.blogspot.com/2012/11/blog-post_18.html

Ａ錢的管委會百分之九 ...

這位仁兄的文章可以看看參考，但就別太相信了，依照他的論點，A錢的管委會百分之99都是合議制，
問題既然都稱做會，怎麼可能不會是多人的合議體制呢? 更別提現行的公寓大廈管理條例的規範，至少都要選出主委、財委跟監察委員等至少三人，這不合議也不行。

文章另外一頂大帽子就是提到，愛A錢的管委會都特別愛做工程的，工程涵蓋非常多項目，
依照這位仁兄的邏輯他自己再今年的修繕，大概也是被自己貼標籤的A錢管委會之一了。

http://sirius1701b.blogspot.com/2018/08/blog-post_15.html#more


雖然他過往有什麼不好的經驗我是不清楚，他的數據哪邊來也不知道，
但隨口胡扯一堆之後，文末再提到如果都沒有就是太厲害這種形容，這也太偏激了些，
這個作者不知道住了多少大型集合住宅? 他這樣的論述下，影響了別人，也難怪每個社區的管委會都長年找不到新血加入，這類文章看久了對自己身心靈並不好，我不建議太常閱讀這位作者的文章。

如果有法律問題，可以詢問免費的法扶基金會，有公寓大廈問題可以致電給公寓大廈管理科或者是崔媽媽基金會，他們也都有免費資源可以協助，不一定非要參考這種偏激文章就是了。

Luke 發表於 2018-8-16 06:35
不好意思! 請問: 這二段話是不是有些相互矛盾呢 ?

惡意犯罪，不提告，即使檢察官和法官有法眼， ...

是不是惡意, 14樓已經說明了,
是很容易察覺的, 只要你當委員時稍微注意一下就可以了, 不是嗎?....
與其在網路上持續的質疑管委會, 倒不如就自己下去當委員,
那不是更容易深入了解自己社區的管委會有沒有問題....

你可以去查查看,
社區大樓興訟的, 是不是很高的比例都是不起訴處分....

自覺得你能很熟悉社區管理事務?
理當踴於擔任委員, 而非冷眼旁觀,
然後再指責委員們的不是....

告人，社區不會變好，
自己投入，社區才會更好。

desperoda 發表於 2018-8-16 08:08
住戶如何控告管委會? http://sirius1701b.blogspot.com/2012/11/blog-post_18.html

Ａ錢的管委會百分之九 ...

你舉的這個例子, 通常應該出在小型社區且該社區的所有權有很大的比例被一群關係很深的人所有...

在北大特區的社區, 許多中大型社區委員數可能有15位以上,
合議制, 如何控制過半委員共同A錢呢....
除非....大多數住戶因冷漠而都不想當委員....這種情況下才有可能....

所以....重點還是....不要不相信自己社區選出的委員(被把持的小型社區例外...真有這種情況, 就趕緊搬家吧),
覺得有問題, 就積極的去參與去了解, 而非在網路上不斷的指控自己的社區管委會...卻沒實質證據....

Luke 發表於 2018-8-16 06:32
謝謝! 順便請問:

各位的社區，當區分所有權人或住戶申請調閱或影印管理維護工作之相關文件時，

設定所謂"審核程序"，都有他設定的背景原因，
"層層審核"還是"付費影印"，
只要你所調閱的資料有下來，我覺得過程不是重點，
即便拖延或刁難，對方也應該提出合理原因。

如果連連不過或惡意刁難，建議與幾位認同你的鄰居（附議人），
在區分會議提出議案或臨時動議，
要求提出解釋及提供資料。

"找認同你的鄰居（附議人）"看似麻煩又不重要，卻是關鍵，
正常人解讀事情都有盲點，不同人，解讀角度不同，
能附議你，表示你所關切的確實是問題，
願意幫你，表示這個問題真的大條。
區分會議上，提出的意見能打到核心，又有人幫腔，
麻瓜的鄰居，也能感受到你們的熱心跟問題的嚴重，
這樣情形下，管委會就算仍然不同意給資料，大家也會覺得管委會有問題。
後續你們爭取委員席次，更有幫助。

desperoda大相當專業，真的要給你拍手，
對於"職業管理委員"或者說"管委會蟑螂"的手段，分析透徹，
其實就算我不說，相信你早知道委員犯錯，有的是無心之過，有的惡意自肥，
你可能遇到了專業的管委會蟑螂，pro級的都很懂法，畢竟是吃飯工具，
厲害的，還會裝清純，被抓到就說"無心之過"，弄得你都不知道委員是清純還是禽獸，
跟這些人鬥法，真心不容易，
你願意跟蟑螂告到底，我只能拍拍你肩膀祝福你；
不是我洩你氣，現實跟書裡美好結局不太一樣，我也很難過。

所以老話一句，當委員矯正錯誤，補好漏洞，比較實在，
就算你順著desperoda大的分析調查資料，準備告人，當委員也比當鄉民來的容易拿到資料吧。

sugar100 發表於 2018-8-16 09:00
自覺得你能很熟悉社區管理事務?
理當踴於擔任委員, 而非冷眼旁觀,
然後再指責委員們的不是....

這五點不都是大家常常掛在嘴邊的嗎? 沒有談個案，未指明社區，有指責委員嗎?

公寓大樓管委會委員不能被告喔! 原因報給你知:

1. 委員都是無給職喔 ! 很辛苦，又沒有酬勞 ! (貪贓枉法，怠忽職守有理?)
2. 所有委員為社區做事情，都是善意的 ! (如果涉及背信侵占，也是善意嗎?)
3. 很多委員要上班，跑法院會影響工作 ! (崇法守紀不是大是大非的價值觀嗎?住戶違規呢?)
4. 委員也都是鄰居!(他們執行管理工作時胡作非為，可有考慮到我們這些沉默忍讓的好鄰居呢?)
5. 社區和諧很重要 !(和諧是建立在縱容，包庇，視而未見，忍氣吞聲的基礎上嗎? )

另外，就算當了委員，確定有用嗎? 即使是"絕對少數"呢 ? 請各位指點一下吧!

sugar100 發表於 2018-8-16 09:00
自覺得你能很熟悉社區管理事務?
理當踴於擔任委員, 而非冷眼旁觀,
然後再指責委員們的不是....

我有理由相信，各位都是住在人間仙境，鄰居個個善良守法。擔任委員的，個個清廉自持，一介不取。

搬家? 好主意，若不嫌棄小女子我，就請公開這些好社區的名字，良禽擇木而棲囉 !

Luke 發表於 2018-8-16 10:14
這五點不都是大家常常掛在嘴邊的嗎? 沒有談個案，未指明社區，有指責委員嗎?

公寓大樓管委會委員不能被 ...

有證據當然要告....
但....你不知現在就是有一堆的社區訴訟案件....就是覺得有問題就告....
也因此才會有一堆是不起訴處分的案例....

Luke 發表於 2018-8-16 10:35
我有理由相信，各位都是住在人間仙境，鄰居個個善良守法。擔任委員的，個個清廉自持，一介不取。

搬家? ...

人間仙境?....說笑?....鄰居間常看到爭執, 常還需主委協助當公親....

遠雄的每個建案, 管委會可以搞啥問題啊?
麗寶的建案也不少, 管委會可以搞啥問題啊?
寶咖咖的建案也很多, 管委會可以搞啥問題啊?
還有皇翔、竹城....等,
北大特區那麼多好建案, 你找不到?

yjrong413 發表於 2018-8-16 09:19
你舉的這個例子, 通常應該出在小型社區且該社區的所有權有很大的比例被一群關係很深的人所有...

在 ...

您看 這樣的案子 該對重要委員提告嗎

網路: 大廈總幹事，6年侵佔超過300萬，主委監委財委要負什麼責任呢？

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=455&t=4264246

前兩天去一住宅大廈社區找朋友，一進電梯，就看到電梯佈告欄貼著「要不要一併告歷年管委會主委、監委、財委」的意見調查表，因為好奇一問之下，才知道朋友住的社區幾年前，保全公司派了一位沒有證照的女性擔任總幹事，這位女性總幹事「極為認真」，深獲社區住戶的肯定，一幹長達6年，在她積極「改革」下，例如5、6年前就全社區大手筆全部更換led燈管，造成該社區大廈經常入不敷出，還必須解除定存支應。

後來一位新搬來具有會計專長的住戶，對於社區財務狀況深感狐疑，利用專業要求查帳，該女性總幹事東推西躲，最後在東窗事發前，趕快稱病離職，就此人間蒸發，結果一查知下，不得了，由於帳冊不齊，僅就能找到的帳本，請專業會計師事務所核查，結果至少虧空、侵佔超過300萬以上（好像就現有帳冊是316萬），挖賽，這位女性總幹事，等於每年給自己加上了近53萬元的津貼。

朋友說他們的社區大家對出任管委會意願都不高，因此經常就是那幾位「特別特別特別熱心」的住戶換來換去做，沒做到的還會.......當然也有只做一任的。出事後，保全公司只願負擔始終沒照的女總幹事，最後一年侵佔的金額，其餘不願意，大家只好對簿公堂。

現在他們社區的律師建議，由於總幹事的支出、財報等，都需經管委會主委、監委、財委同意與簽名，為了讓法官心證較佳，以便告贏保全公司，建請或可考慮一併對污錢總幹事6年任職期間的主委、監委、財委提告，很好奇，想請問各位這些主委、監委、財委會要負什麼責任呢？


2018.02.05 補充：
3年前的老文章，竟然現在有人突然回應了，哈哈，昨晚特地問了朋友：
1.案子已在2016年底和解了。
2.在法官、兩造律師訴諸法理調停下，社區與保全公司以100萬達成和解，扣掉20萬律師費，社區實拿80
萬左右。
3.案子一爆發時，保全公司本來提案120萬和解，當時主戰派聲浪高漲，反對，決定聘律師提告。
4.案子爆發後，長期擔任管委會主要幹部的若干萬年委員，當的時間長到連名
字全家大小都能背起來，突然都不見了，好幾年下來，在社區再也沒遇見過[/color]，包括同棟大
樓的。

這案子讓我們學到了幾件事
1. 想維護住戶的權益 有"大"問題 非告不可
2. 總幹事違法撈錢 物管公司有連帶責任 不告 哪會賠償 "切記 切記"
3. 總幹事能隻手遮天嗎 主委監委財委真不知情嗎 或者是共利共犯結構呢
4. 這社區顯然不是遠O 麗O 皇O 竹O....這些建商蓋的
5. 社區被侵吞300萬 只能拿回80萬 還是覺得人性本惡 小心為上

desperoda 發表於 2018-8-16 10:50
您看 這樣的案子 該對重要委員提告嗎

網路: 大廈總幹事，6年侵佔超過300萬，主委監委財委要負什麼責任 ...

所以, 你覺得我提的那些建商的社區管委會都有問題?
拿這種惡意犯罪的例子來問我要不要告?

你樓上舉的例子就是....住戶冷漠, 所以管委會被少數人把持, 才會發生這樣的事....
北大特區我舉的那些社區, 請問有哪個社區的住戶是不積極參與管委會的?
所以, 你也有證據可以指出那些社區有犯罪事實?

積極參與社區事務是杜絕這類社區犯罪的根本方法, 而非提告....
我一再強調的是...惡意的犯罪, 當然是要提告,
但, 多數的社區管理, 還是以溝通協商為根本方法....
積極參與社區事務才是上策, 提告...已是後續損失已產生而為之的下下之策了....

desperoda 發表於 2018-8-16 11:13
這案子讓我們學到了幾件事
1. 想維護住戶的權益 有"大"問題 非告不可
2. 總幹事違法撈錢 物管公司有連帶責 ...

文中不是有提到....
保全本來願意賠120萬私下和解,
堅持提告, 結果只拿回80萬....

有時候協商可能會比提告可獲取更大利益....
不過...當委員的...還是要依安全之法 (要懂得保護自己) 行事, 別太熱心, 以免被人提告...懷疑協商過程從中獲取利益...

一併回答你:
1. 我舉的問題社區被侵吞鉅款 當然不是你推薦的那幾個優良建商的產品 你好像誤解了
2. 你認為 那個問題社區的住戶 應不應該對六年來的主委監委和財委提告呢
3. 不提告 怎麼會有協商呢 沒有衝撞 怎麼會有妥協呢
4. 從協商中獲利 這我倒沒想過 發災難財 太沒有品格了 不過 我相信這種人一定有

desperoda 發表於 2018-8-16 12:00
一併回答你:
1. 我舉的問題社區被侵吞鉅款 當然不是你推薦的那幾個優良建商的產品 你好像誤解了
2. 你認為 ...

六年?....所有委員都沒發覺?這是正常的嗎?
所以這不是惡意?不需對委員提告?
這跟我一直敘說的情況明顯不同....不是嗎?

如果是惡意的, 當然一定要告....

但, 更多的是非惡意的失誤, 卻因彼此間的衝突、猜忌,
不思協助社區完善規約就直接告上法院....因為直接認定有問題嗎?(就如你說的人性本惡)
結果只是傷了鄰居間的感情而已...

不再當委員, 就是不想再總是被住戶當賊般的看...啥人性本惡...
無薪又勞神的差事, 還稍一不小心就可能被當蓄意犯罪...幹嘛這樣找罪受...

yjrong413 發表於 2018-8-16 19:34
六年?....所有委員都沒發覺?這是正常的嗎?
所以這不是惡意?不需對委員提告?
這跟我一直敘說的 ...

我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分所有權人會議的決議，恣意妄為。

只是，我不太能理解您所謂的"稍一不小心，就可能被當蓄意犯罪"的含意，

擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍，

其次，遵守法規，不是我們從小被教育的重點嗎?

明辨是非善惡，不是我們所有人都應具備的基本價值觀嗎?

一個修繕案，是否逾越了管委會的權限，是否會造成住戶權益的損害，應不難評估。

何況，委員都是成年人，也至少都具備基礎學經歷，

高級知識分子有之，富商巨賈者有之，退休人士有之，都是閱歷豐富之人，

為何還會"犯錯"呢?


公寓大廈管理委員會是否有侵權行為能力？應否負損害賠償責任？

文 / 蔡茂祥【台灣法律網】學歷：世新大學法律研究所碩士畢業
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,&job_id=150048&article_category_id=2098&article_id=79496

問題：請問公寓大廈管理委員會是否有侵權行為能力？應否負損害賠償責任？

分析(略以)：而民法侵權行為之成立，必須符合行為人有侵權行為能力，有故意或過失之不法侵權行為，侵害他人權利，致被害人受有損害，且侵權行為與被害人之損害間具有相當因果關係，侵權行為人須有責任能力之要件，始足當之。[backcolor=Yellow]自當透過法院實體審理判斷是否有侵權行為，進而釐清事實真相，以杜爭端。
[/backcolor]
吾鑑於處理各公寓大廈管理委員會與住戶間糾紛及諮詢服務問題累積了14年實務經驗，[backcolor=Yellow]深知管理委員會弊病所在，常見利用管理委員會之名，積極結黨營私，進而損害區分所有權人利益[/backcolor]。
例如：
一、公寓大廈區分所有權人（或管理委員會）會議記錄登載不實舉動，會因發言人確實曾出席會場及發言，致使第三人誤信果其所為！實令發言人如啞巴吃黃連，有冤難伸。則主持人及記錄人員用不實會議文書殺人於無形，實損害發言人信譽及公眾利益。蓋會議記錄所登載議事虛偽不實，不僅「欺騙」區分所有權人陷於開會真相資訊錯誤，更可能會危及社會秩序的平穩。

二、管理委員會未經召開區分所有權人會議同意，即進行拆除建商保固期內門禁管制系統，而另行發包廠商新設…等損害區分所有權人之利益，不勝枚舉。

倘若宵小之徒[backcolor=Yellow]挾管理委員會豐沛之管理基金及律師顧問…等資源，為非作歹，對於被侵害之區分所有權人利益，不可謂不嚴重。[/backcolor]

而似近螻蟻般之區分所有權人，在被侵害法益當下，又不能訴請法院審判管理委員會應負侵權損害賠償之責，以資救濟，實欠公允。

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

哈哈哈....都很熟悉?....我的許多社區經驗....根本一堆委員都是不熟悉社區管理的

公寓大廈管理條例?只是基本的, 還是有很多需要靠有經驗的提供資訊來增修補足的....
有些規約是不夠嚴謹....常常發生了事才找補救措施.....
尤其第一屆區權人大會時, 若社區的住戶不夠熟悉, 就有可能規約有所缺漏....

還有如前面有網友舉的例子....時間性比較重要還是依照社區規約制度走而不管時間急迫性呢...

還有...

沒經驗的, 大型活動到活動前兩個月才啟動規畫詢價(還需有一定時間的公開公告期)等等,
這需要有經驗的提醒, 大型活動需4個月前就規劃,
但, 若這4個月剛好跨越前後兩屆,
請問這活動該是前任還是後任委員負責?

依社區規約規定, 至少比價三家,
但, 若公開公告期間內沒有三家投遞標單, 要繼續延遲時間等待, 還是就依此決標呢?
依法繼續延遲時間等待, 結果導致時間不夠....
請問...這一屆委員要不要想辦法辦這活動呢?

還公寓大廈管理條例ㄌㄟ....有經驗的都知道....是很不足的....
依"公寓大廈管理條例"法, 守法做事就可以, 怎會違法?...哈哈哈哈哈.....
若只依此法....可能社區公共基金很容易的就被不法者搬空了

總是聽到這類風涼話....
最好委員都給你當, 社區規約都給你修改...就完全不會出任何錯了....
社區管理....事情多得很....許多委員都是兼任, 常常工作忙時, 是有可能對社區事務有些疏漏, 都不會出錯?
那就不要當委員啊, 當了委員就是要盡心做好啊....

用心參與社區經營才是上策,
總是抱持著懷疑猜忌之心, 人性本惡啦....
總是覺得想當委員的都是有心之士, 需慎防之....
這樣, 只會造成社區住戶間衝突不斷, 人人皆不再擔任委員, 不再熱心社區事務....
這才可能讓讓有心者有機可趁....
社區住戶都熱心參予了, 怎可能社區會被少數委員控制呢?也怎可能六年都沒發現總幹事有問題....

Luke 好!

看你對社區事務如此關注，更應該出來當社區委員的，在愛北大發言，就是發言抒發情緒而已，對社區完全沒有幫助，只有出來幫委員，才能改變社區的，我所知道在北大特區，大部份的社區都很上軌道，也都各有些問題，但大致上都還不錯的，有時在管委會開會時，站在法理上發言，大部份的委員都是認同的，有時大家對法令並不了解，或是在社區修繕的領域不懂，這個部份很專業，如果沒有背景知識，在執行公務時無法盡如人意，懂的人都不出來當委員，也沒有辦法。

願意出來當委員，基本上都是相對熱心人士，應該多給予鼓勵，如果你自己不願意出來當委員，只有批判，只有打擊大家出來服務的意願，對社區沒有幫助的，別說自己多忙，大家都很忙，退休人士有空也是別人的權益。

如果社區真的那麼爛，那你趕快賣房子，搬家吧！

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍 <----針對這句話回應。


其實，真的要說，我可以很肯定的跟你說，依照我當管理委員的經驗，全北大各社區不論大小，
真的有詳讀 公寓大廈管理條例跟規約者，應該佔據所有比例的百分之一。

這個我倒是很有信心，因為自家社區的管理委員經手三屆，連我自己都是，遇到問題財會去查資料，但也常常因為思考的盲點而有些疏漏，更遑論詳讀跟熟悉了。

這也是為什麼要請物業公司來輔助的原因，因為物業公司才是應該要熟悉相關法令業務的單位，就跟我們遇到水電問題會找水電師傅處理，法律問題會找律師處理相等的意思，術業有專攻而不是一昧的鄉愿強加不必要的責任到管理委員身上，這樣只會造成大部分的住戶認為擔任管理委員要懂很多東西，而且要熟悉法律，不然很容易惹禍上身，之後反而讓有心人士藉機鑽漏洞而造成更大損失。

為什麼會有萬年委員? 不就是大部分的住戶心態上都認為擔任管理委員很麻煩嗎?所以我覺得應該要鼓勵大於強加能力要求，才能夠讓更多新血加入避免累積問題產生。

Luke 發表於 2018-8-17 06:24
我相信，有良心的好委員是多數，但非常壞的委員也不在少數，

經常運用人數上的優勢，無視法令規約和區分 ...

樓主一直在強調"法", 以為樓主是重法之人, 但樓主的法治觀念非常主觀,

犯錯不等於犯罪, 犯錯該不該罰端看有無違法,

除非對方是個公眾人物, 會有輿論壓力
不然樓主追究是否犯錯根本沒什麼意義.

樓主可否說說對方到底有沒有違法?
如有違法可以提出來討論看看.

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍 ...

謝謝!

社區會發生重大問題，絕對不是管委會或物管人員單方面的責任，

重要委員不法，總要總幹事配合；總幹事有野心，也必須把重要委員拉進來。

三位重要委員之間，只要有一位是誠信善良的，應該可以有效防止不法的問題。但是......

我的朋友在某社區擔任財委，因為不肯為ˊ主委的不法背書，主委乾脆開臨時會撤換財委。

(主委想大修電梯，財委請原廠來看，技師說狀況還好，無須大修確實做好定期保養檢查即可;主委乾脆聯合
其他委員辦理公告招標，找了不是原廠的公司執行電梯大修，工程費超過百萬。問題是，安全考量呢?)

這不就符合了[backcolor=Yellow]常見利用管理委員會之名，積極結黨營私，進而損害區分所有權人利益[/backcolor]。

大家把"解決方案"聚焦在"出來擔任委員"，但委員不熟悉公寓大廈的法令規約，

又該如何執行管理職務呢? 又要如何面對信任你的住戶呢?

LesterWu 發表於 2018-8-17 10:02
樓主一直在強調"法", 以為樓主是重法之人, 但樓主的法治觀念非常主觀,

犯錯不等於犯罪, 犯錯該不該罰端 ...

謝謝! 本樓原文附錄如下:

公寓大樓管委會委員不能被告喔! 原因報給你知:

1. 委員都是無給職喔 ! 很辛苦，又沒有酬勞 ! (貪贓枉法，怠忽職守有理?)

2. 所有委員為社區做事情，都是善意的 ! (如果涉及背信侵占，也是善意嗎?)

3. 很多委員要上班，跑法院會影響工作 ! (崇法守紀不是大是大非的價值觀嗎?住戶違規呢?)

4. 委員也都是鄰居!(他們執行管理工作時胡作非為，可有考慮到我們這些沉默忍讓的好鄰居呢?)

5. 社區和諧很重要 !(和諧是建立在縱容，包庇，視而未見，忍氣吞聲的基礎上嗎? )

"犯錯"非出於原文，請明鑑 !

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍 ...

再同意不過了!
社區管理需要不斷的新血加入,
也要持續有資深者協助傳承, 這樣才可確保社區運做不會有問題

Luke 發表於 2018-8-17 10:11
謝謝!

社區會發生重大問題，絕對不是管委會或物管人員單方面的責任，
...
..
.
我的朋友在某社區擔任財委，因為不肯為ˊ主委的不法背書，主委乾脆開臨時會撤換財委。

(主委想大修電梯，財委請原廠來看，技師說狀況還好，無須大修確實做好定期保養檢查即可;主委乾脆聯合
其他委員辦理公告招標，找了不是原廠的公司執行電梯大修，工程費超過百萬。問題是，安全考量呢?)

請問樓主那裏有不法, 違了什麼法?在我看起來, 就是觀點不同罷了.

最近某國的大橋垮了, 死傷慘重,
事故之前, 很多人早早就提出有危險性, 要立即修理, 但就是有人認為不用修才一直拖延,
到底誰是對, 誰是錯, 只能由時間來證明.
可以肯定的是, 大橋的管理單位, 勢必會被追究"維護不當"之責.

電梯原廠都會有建議使用年限,
身為管理者, 年限到了有三個選擇,
一 換
二 大修
三 裝作沒這回事

大家認為有責任的管理者要選那一個.

LesterWu 發表於 2018-8-17 10:22
請問樓主那裏有不法, 違了什麼法?

在我看起來, 就是觀點不同罷了,

該社區住戶已經委聘律師，準備提告，就讓司法裁奪吧!

電梯失修致女童摔死，住戶均起訴〈解說：李清輝律師〉
http://rclaw.com.tw/post-270-4474

新聞： 　　
去年一名住在富豪名宮附近的六歲游姓女童到富豪名宮找同學玩，她和小朋友玩得正高興時，背部靠向一樓的左側電梯，由於電梯多年未用，電梯內部早成空殼，游童靠到電梯門時，門一碰就往後縮，她從縫隙墜落地下三樓，當場死亡。

檢察官勘驗時發現電梯因年久未用，外觀看起來正常，但兩片門沒有支撐，只要稍微用力就往內縮，有如「彈性門」，幾乎只要碰到電梯門就會墜落到地下三樓，而電梯前並無警告標誌或封堵、禁止人員靠近。 　　

檢察官偵辦時，有住戶表示未住在社區，有的說只是租房子，有的表示有繳管理費應是管委會失職，有的辯稱不知道電梯損壞。但檢察官認為，電梯從九十一年後就未定期保養，造成電梯門下方導片鏽蝕變形、脫軌，曾經有住戶查看時受傷，且住戶都知道只使用右側電梯，應該知道左側電梯損壞。

檢方指出，富豪名宮未成立管委會前電梯就失修，維護不當不能僅由管委會負責，卅九名區分所有權人或使用人有共同維護公共設施安全的責任。桃園地檢署遂以社區居民自掃門前雪，未盡到防範危險發生的義務，依過失致死罪起訴卅九名住戶。

法律教室：過失致人於死者，刑法第兩百七十六條定有處罰規定。所謂過失，依[$300014$]刑法第十四條之規定：「行為人雖非故意。但按其情節應注意，並能注意，而不注意者，為過失。行為人對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者，以過失論。」過失分為第一項之「無認識過失」及第二項之「有認識過失」：無認識過失，即「雖非故意，但按其情節，應注意並能注意而不注意者」。有認識過失，即「對於構成犯罪之事實，雖預見其能發生而確信其不發生者」。又行為人之過失行為與被害人的死亡結果間，須有相當的因果關係。 　　

對此，最高法院判例曾表示：「刑法上之過失，其過失行為與結果間，在客觀上有相當因果關係始得成立。所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情況下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情況下，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。」 　　

由於過失致死，必須證明小女孩的死亡和住戶不維修電梯、或在電梯前設置警告標誌之間，有因果關係，才能成罪由於這個社區在案發當時，已經沒有管理委員會，因此，檢方才轉而對社區39戶所有權人追究刑責，認為住戶應注意、能注意而不注意，沒有盡到防範的義務。但是對於過失致死之罪，必須證明小女孩的死亡和住戶不維修電梯、或在電梯前設置警告標誌之間，有因果關係，才能成罪。況且刑事案件的認定比民事嚴格，雖然檢方用心良苦，希望藉由起訴住戶喚醒冷漠的社區，不過，未來這些住戶是否真的會被判刑，還很難說。

綜觀整個事件，仍然要呼籲大家必須發揮一點向心力，不要只會自掃門前雪啊！

kasa1107 發表於 2018-8-17 09:05
擔任委員，應該詳讀公寓大廈相關法令規約，了解自己的職掌和被授權的範圍 ...

認同,但有一點可能需要多斟酌.

這也是為什麼要請物業公司來輔助的原因，因為物業公司才是應該要熟悉相關法令業務的單位，就跟我們遇到水電問題會找水電師傅處理，法律問題會找律師處理相等的意思，術業有專攻而不是一昧的鄉愿強加不必要的責任到管理委員身上，這樣只會造成大部分的住戶認為擔任管理委員要懂很多東西，而且要熟悉法律，不然很容易惹禍上身，之後反而讓有心人士藉機鑽漏洞而造成更大損失。

公寓大廈管理服務人管理辦法:

第十六條　管理維護公司業務執行規範如下：

一、對於受任執行管理維護業務契約所應提供之管理維護服務，應善盡善良管理人之注意義務。

二、受託公共基金及其他費用之收支、保管，不得侵占挪用，亦不得與公司或公司員工之財物款項混用。

三、執行業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為或廢弛其業務上應盡之義務。

四、對於各項管理維護配合防範注意事項或公寓大廈管理維護之重大缺失，應坦誠告知客戶。

五、對於因業務知悉他人之秘密，不得洩露。

六、[backcolor=Yellow]不得要求期約或收受規定外之任何酬金，亦不得以不正當方法招攬業務。
[/backcolor]
七、受任執行管理維護業務，處理相關事務應留下書面紀錄與報告，建議事項應以書面為之。

八、對於火災或其他自然或人為災難，應事先規劃消防、安全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，
能立即反應而採迅速有效的行動。

九、管理維護公司不得有下列行為：

(一)申請登記不實。

(二)無正當理由停止營業六個月以上。

(三)停止營業時不將登記證繳存原核發主管機關。



公寓大廈管理條例 第三十六條　管理委員會之職務如下(略)：

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。


如果委員不熟悉法令規約,如何遂行"監督"工作呢?

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