如題，一般社區管理，除了管委會之外，社區經理（或稱為總幹事）也算是靈魂人物之一，若經理（總幹事）對於該社區有豐富的管理經驗以及熟稔所有相關規定、日常作業細則，對於管理絕對是加分的效果，反之亦然。而這個人選，多半由承接社區物業管理的物業公司聘請並派任，這樣對社區管委會來講是最省事的作法。

社區管委會會定期（多半為一年）改選，委員經常有新任、不熟社區管理辦法等狀況外的情形，這時，若經理或總幹事又隨著換物業而跟著流動，就容易造成該社區管理經驗很難累積，會有不小管理品質上的衝擊。
當然，也是有物業能多年拿到同一案場的續約，但經理也總也是來來去去（最常見的是案場穩定，調去新的案場）。

有一些小型社區確實有自聘經理甚至保全的作法，但對於北大特區中、大型社區來說，卻是罕見的案例。
所以請大家投票，也聊聊想法。

這篇可以當作基本現況的參考

社區總幹事的重要性

保全業流動率太高了
除非遇到有心做事又好用的 就趕快自聘下來 要不然無解啦 到處都缺人 都是來來去去的

有的社區超小氣錢的，會一直壓低價格，所以流動率自然就會高，正常的公司，每年都是固定加薪

有的社區住戶會投訴太頻繁了，明明人力又不夠，又不想請人，又要做一堆雜事要忙，工作量上升也不會調薪，住戶那麼多，意見那麼多，忙都忙不完，太有個性的總幹事怕被投訴到離職，沒有個性心地善良的總幹事被欺負到離職，太聰明的總幹事EQ高的總幹事覺薪水太少沒前途就跳槽到薪水高的地方去

物業公司的總幹事薪水較高，因為也們也是要勞健保，還要會計事務所幫忙等等，還要年終獎金等等，還有公司也要抽成，福利更好，會加在身上，簽約時都會寫好福利等等，不然怕請不到人

三峽電腦維修 發表於 2017-5-6 16:26
有的社區超小氣錢的，會一直壓低價格，所以流動率自然就會高，正常的公司，每年都是固定加薪

有的社區住戶 ...

言之有理，點出關鍵。天下沒有白吃之午餐!

三峽電腦維修 發表於 2017-5-6 16:26
有的社區超小氣錢的，會一直壓低價格，所以流動率自然就會高，正常的公司，每年都是固定加薪

有的社區住戶 ...

是的。
其實社區的管理就跟公司一樣，若人員流動率高，無論是管委會委員或是物業人員，就算有再好的制度，最多也只能維持社區的基本運作，不出亂子，但卻難能進步或保持良好的管理品質。
所以我個人是很贊成透過自聘方式為社區尋覓一個合適的經理（總幹事）人選，因為是自聘，經理（總幹事）也不會夾在物業公司跟社區中間，常有為難的處境。
當然，也得像公司一樣，要有妥善的考核、懲處制度，才能確保有可能找到合適、向心力強的人選。

最近又到了北大各社區陸續公開招標物業公司的季節了。大家來說說自己的想法跟投票吧。

社區管理委員會自聘社區總幹事之風險，說明如下：


一、民法第四百八十七條之一第一項，「受僱人服勞務，因非可歸責於自己之事 由，致受損害者，得向僱用人請求賠償」，管委會需冒風險承擔，尤其是社區的代表:主任委員。

二、 如果所僱用之社區總幹事無法做背景調查，例如:是否有債務或信用不良、有前科紀錄…等，很可能引狼入室，反而造成社區住戶更大傷害。

三、如果發現所僱用人員，不能勝任或須解僱，若惡質員工尋求黑道不法集團以暴力恐嚇或耍賴方法，對付社區管理委員會的委員們或住戶時，將不勝其擾。屆時請神容易送神難，可能會破費更多才能解決問題。

四、如果自僱社區總幹事監守自盜，侵佔社區公共基金、挪用社區發包工程廠商款項，或未善盡職責，將無從求償。

五、另外社區管理委員會有甄選及督導之疏失，受害住戶可以要求管理委員負損 害賠償責任。（ 此依民法第五百四十四條：受任人因處理委任事務有過失， 或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。）

六、社區所僱用社區總幹事若未取得管理服務人證照，則社區管理委員仍然違反公寓大廈管理服務人管理辦法(依公寓大廈管理條例第五十條文內，經查證違反第四十二條規定者，由直轄市、縣(市)主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰;其拒不遵從者，得按次連續處罰。)


委任物業管理公司派任總幹事之好處，說明如下：

再說明以前，先簡單的澄清一個問題，保全公司主管機關是警政署;物業管理公司主管機關是營建署，「社區總幹事」是由「物業管理」公司派任，而不是保全公司，目前市場上的保全公司大都另有物業管理的公司牌，所以會讓一般人誤認社區總幹事是由保全公司所派任的。

一、物業管理公司所派任的社區總幹事大都需要辦理前科調查，更嚴謹的會做背景調查，查詢他是否有債務及信用是否良好，若以前曾有在同業中擔任社區總幹事，則會去了解此位社區總幹事在前社區的表現，是否曾有疑似或有實際非法侵佔公款的行為，且平時由物管公司的督導主管嚴密監督社區會計帳務資料，而有些物業管理公司另有其稽核室人員直接受命於公司高層如總經理，不定期不定時稽核社區出納及會計帳務，物業管理公司派任的社區總幹事較不易發生監守自盜情事。

二、萬一社區總幹事利用其職務，不法侵害住戶權益時，社區管理委員會以「未善盡優良管理人責任」，可向物業管理公司負帶起連帶賠償責任，物業管理公司資本額皆在一千萬元以上，應可以負擔得起賠償，雖自僱的社區總幹事亦可向其要求民事賠償(刑事責任另外)，但社區總幹事個人亦有可能賠償不起，屆時社區管理委員會應擔負起賠償的責任，不管此事件是誰需負任，受害最深的還是社區全體社區。

三、如果社區管理委員會委任合法物業管理公司派任社區總幹事，社區管理委員將不會發生民法 第五百四十四條之情事，而免除負擔損害賠償責任。



●重點:講明白點!就是「風險轉移」的精神，社區管理委員會的委員們都是「無給職」的工作，犯不著去揹負這麼大的風險及責任。

自聘會好一點.不過雜事真的很多...........

這個矛盾的問題老早就行之有年了.....

三峽電腦維修 發表於 2017-5-6 16:26
有的社區超小氣錢的，會一直壓低價格，所以流動率自然就會高，正常的公司，每年都是固定加薪

有的社區住戶 ...

總幹事在物業公司有年終的極為少數

我自己仲介看了一堆社區的感想

社區管委會不要每年都在找物業卡油，壓低物業合理獲利，物業幾乎不太會換

社區住戶假使都好相處，物業人員流動率極低，如果一年換一次，一年換好幾次的社區


就要有警覺這個社區很硬很難待，有些社區的住戶甚至已經到了瘋狂、騷擾來形容了..

甚至常聽到某些社區住戶會告人，而且是很不理智的那種

不要說物業，甚至同為住戶也是受不了要賣屋換社區...


至於那些社區我就不方便說了，千金買房，萬金買鄰，自古不變的道理。

候鳥歸來 發表於 2018-5-3 14:33
總幹事在物業公司有年終的極為少數

被公司抽走了，其它家公司都有年終，你沒估年終獎金的話，感覺公司很爛，誰想去

好的總幹事 可以讓社區像是高級社區
壞的總幹事 可以讓社區像是貧民區

請神容易送神難!! 真的要好好挑選!!

Twinsbb168 發表於 2018-5-5 20:56
好的總幹事 可以讓社區像是高級社區
壞的總幹事 可以讓社區像是貧民區

濫的社區請到好的總幹事 也可以讓總幹事之間及物業公司之間傳到變黑

好的社區請到濫的總幹事 也真的可以讓社區由天堂掉到地獄