去年下半年垃圾清運合約商反映,因為社區的垃圾量超過預期很多,需調漲超量月份的服務費.

身為總務委員,有責任了解實情,提供管委會和廠商的商談和議價時之依據.

所以,參考廠商提供的報表,選定通常垃圾量多的那一天清晨,參與秤重作業,並逐筆記錄.

經統計,垃圾量的確超過預期, 廠商依據合約所訂條款要求漲價,是合理的.

我們社區是各戶自行買垃圾袋, 集中後公所垃圾車載走, 沒遇過這問題..

chioumj 發表於 2016-12-6 09:43
我們社區是各戶自行買垃圾袋, 集中後公所垃圾車載走, 沒遇過這問題..

請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,

將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓, 很重,有段距離,還有上坡,

對負責處理者造成很大的負擔, 貴社區是如何安排的?

委由清運公司負責,對我們而言應是解決問題的最佳方案.

chioumj 發表於 2016-12-6 09:43
我們社區是各戶自行買垃圾袋, 集中後公所垃圾車載走, 沒遇過這問題..

我們也是~垃圾車在1樓，也沒冷藏設備...就簡簡單單的子母車和分類垃圾桶
(冷藏設備是用來冰廚餘的嗎?!...這麼厲害!!)

開心胖B 發表於 2016-12-6 12:59
我們也是~垃圾車在1樓，也沒冷藏設備...就簡簡單單的子母車和分類垃圾桶
(冷藏設備是用來冰廚餘的嗎?!... ...

主要是環境衛生的考量. 垃圾和廚餘會發出臭味,放一樓勢必會影響到附近的住戶和鄰近社區.

只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,

找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

社區前景必然會欣欣向榮.



■管理委員會的職責

《公寓大廈管理條例》第三十六條中，對於管理委員會的職務有清楚的
規定，但基於社區事務的龐雜，無法僅依賴義務職的管理委員來負擔所
有職責，因此我們嘗試將十三項法定職責，進行分類介紹，其中「不可
授權」部分之職責，則定由管理委員會執行，而「得授權管理服務人」
部分則可由管理委員會親自執行或交由管理服務人執行，說明如下：


§不可授權管理服務人

．收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

．規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、
　管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全
　設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

．管理服務人之委任、僱傭及監督。


§得授權管理服務人

．區分所有權人會議決議事項之執行。

．住戶違反第六條第一項（即：於維護、修繕專有部分、約定專用部分或
　行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生）規定之協調。
　公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

．住戶共同事務應興革事項之建議。住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

．共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

．會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

．共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

．依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報
　及改善之執行。

．其他依本條例或規約所定事項。

http://blog.yam.com/tmmap/article/6512625 認識公寓大廈的管理委員會

chioumj 發表於 2016-12-6 09:43
我們社區是各戶自行買垃圾袋, 集中後公所垃圾車載走, 沒遇過這問題..

管委會應該多宣導,呼籲住戶做好分類,垃圾減量,資源回收,對環境保護是最有助益的.

住戶自購垃圾袋, 垃圾分類應該會做得更好.

Dailybread 發表於 2016-12-7 09:37
只要住戶關心,管理委員用心,大家都是好心,

找出問題, 研究解決方案,積極解決問題

您真的很用心耶~我覺得管委會的委員們真的很有心~非常感謝(不管哪個社區)
都付出很多時間開會或關心社區的大大小小事..
我媽也是委員所以常聽他說(碎念..XDD/一不小心就說出內心話了!!)
開完會還會組LINE群組繼續討論...比我們上班的還認真

第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。
2. 建議監察委員”迴避管委會工程採購案決議之表決”。
3. 財報缺失:為何"機械式停車位聯邦銀行專戶"未見金額增減?
4. 活存金額有誤!請查明.
5. 社區財務收支管理辦法本次全部審議完畢，公告社區並施行
6. 建議依據規約,提撥活存轉存公共基金定存.
7. 建議恢復”警民連線”之設置
8. 物管公司已交接上任近三周,尚未完成簽約,應儘速簽約,社區方有保障.
9. 建議設置自動心臟電擊器AED
10.工程追認決議:2.3.4.6 項次工程案，依財務收支管理辦法支付處理。
11. 建議公共基金管理與整併. (依據社區規約與公寓大廈管理條例辦理)
12. 建議外聘專業會計師辦理財物查核. (依據財務收支管理辦法辦理)
13. 請XX公司來會報告電梯故障,保養,修護工作.
14. 區分所有權人會議修改規約之提案:
-明訂監察委員由管理委員票選.
-明訂公共基金於公營銀行開設定存專戶(限中央存保)
-財務收支管理辦法納入規約
-管理委員任期修訂(依據公寓大廈管理條例辦理)
15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
16. 公共基金，應開立定期存款專戶儲存。
17. 公共基金必須遵照社區規約之規定,定期辦理提撥
18. 會計師帳務查核報告之檢視與研討.
19. 機械車位收費,提撥與調整之研討.
20. 清查機械車位保修基金歷來提撥是否確實完成,未提撥者應儘速補足.

每一案都詳列法理依據,細部分析說明和可行方案之建議 !

Dailybread 發表於 2016-12-6 10:47
請教過區公所的作法 ,對我們比較不便的,垃圾車不能放置在一樓,

將垃圾車(或其他容器)從地下室推到一樓, ...

我們垃圾車有溫控，放地下室密閉空間感覺會比較臭，我們放一樓，開放空間，平日有門關住！還不錯。

Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄

1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。

關於 15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
我想是OK的。

但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，

因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。

再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。

進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。

最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。

當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。

kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28
關於 15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.

這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.

2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,

借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格

目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.

譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?

機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全

豈能不慎?

2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,

如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.

3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.

十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?

4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.

廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.

就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.



所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?

5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?

財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.

如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,

再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.

或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.


參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)

Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
謝謝KASA指導.說明一下:

1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。

因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。

總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。

kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
深知其中五味雜 ...

充分理解!

我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

百分之百贊成.

不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,

就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:

1. 為何要安裝這套系統?

2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?

3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?

4. 各廠系統的細部分析比較*

5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用

6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.


管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,

釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.

如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?

問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?


* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/

手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養

/緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,

政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,

保險等因素.............

投資評估案例(資料蒐集, 2015):

LED照明效益評估:

A. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:

LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.

*節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)

-單隻LED燈管節電效果:
1.一年可省 146度電
2.一年可省下 146x4 = 584元
3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤

-整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
1.一年節電效果 146x645 = 67160度
2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤

B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:

相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.

*節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)

-單10W LED燈泡節電效果:
1.一年可省 52.6度電
2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤

-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度
2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤

節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年

減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年


LED照明節能應用技術手冊

經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印

8.1.5 小結
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
​相當大之效益。

2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)

3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。

4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減
低其原室內場所之熱負荷。

5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。

6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。

實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明

某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。

改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。

改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
​照明耗電量。

節能成效:

各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。

每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。

辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。

每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)