看來會無限期暫緩辦理開發麥仔園

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20161027/976397/1/

2016年10月27日12:10
新北市三峽龍埔里自救會今早10時許前往新北市政府，抗議麥仔園地區被劃入新訂都市計畫範圍，質疑新北市政府「假捷運，真搶地」，呼籲新北市府立即停止三鶯捷運線現行施工計畫，並持續召開聽證會議。
三峽礁溪里里長董耀琮表示三鶯捷運預定地在人煙稀少的麥仔園，質疑重大交通建設為何不是設在人口較多的老街，質疑新北市政府假建設真炒地皮。龍埔里里長陳志育則表示在短短3公里內，竟有5個捷運站，也並未告知居民並取得同意，讓龍埔里居民長期生活在恐懼之中。
針對地方居民的質疑，新北市政府城鄉發展局副局長汪禮國出面接受陳情書，並表示市府在2年前已暫緩辦理麥仔園都市計畫，未來仍會持續與地方溝通及徵詢意見。（突發中心楊湘琳／新北報導）

看了這些報導針不知道民進黨議員.立委(尤其是林銘仁議員)在反對甚麼呢
試問現在有哪些高架捷運蓋在人口密集的老街呢
加上你要蓋在老街那是不是要破壞老街風景?
那麥仔園本來就已經定案為重劃區了
試問以後麥仔園重劃區成型了加上北大重劃區
這些人口不用考慮嗎?
之前因為段宜康委員抗議不公,所以捷運已經延後開工3個月(廠商資料審查確認)
現在你們抗議要重新評估,那是不是一切重來,再重新規劃.審議
這樣是不是又要拖5-10年,這是北大選民真的想要的嗎?
我非常希望捷運趕快動工
但看這些民進黨議員動不動抗議我想真要動工真是有問題?


http://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/1860004

本來就炒地阿，沒炒地地方政府怎麼會有錢來蓋捷運

農地徵收>插捷運站>改建地>賣建商>$$$>捷運經費

不然地方自償率怎麼撐得起來呢？


被徵收的就只說..算你們倒楣吧，不然三鶯線不要蓋有可能嗎？

看看北大國小旁地主借地，乞丐趕廟公。

看看土城段徵收、麥仔園徵收、劉厝埔徵收..

遲早會再死幾個人，但是為了北大特區要有捷運就忍一忍吧

jameszhan 發表於 2016-10-27 12:51
看了這些報導針不知道民進黨議員.立委(尤其是林銘仁議員)在反對甚麼呢
試問現在有哪些高架捷運蓋在人口密集 ...

這些人若不是為反而反就是短視進利,沒有考慮未來整個都市發展需求

Dora貓 發表於 2016-10-27 12:52
本來就炒地阿，沒炒地地方政府怎麼會有錢來蓋捷運= =
農地徵收>插捷運站>改建地>賣建商>$$$>捷運經費
被徵 ...

這不是全台灣都是這樣呢(高雄.台南,台中.台北市)
政府本來也都是盡量徵收農地做重劃區阿,不然北大重劃區怎麼來
如果不是農地那是不是要在住宅區做大面積的都更,請問有可能嗎?
那地方政府本來就要想版法籌措捷運經費
不然你以為錢會從天上掉下來嗎?
高雄蓋輕軌或捷運也是如此阿
台北市也是如此阿(捷運共購宅)

有人不是反對捷運

是反對捷運怎麼沒有經過他們家

還有人是反對區段徵收，希望能自辦重劃

因為抵價地和抵費地的比例不一樣

奇怪這事也不是一天兩天了
結果是還沒喬好?...那動工又是?

要不然幫忙解個套好了
不炒地皮那就只有軌道經過不要設站算了....
我想抗議居民或許也不願意
但之前搶進周邊土地的會吐血吧...

我看是要喊動工,要趕快喬好啦

補償已經按市價補償了

jameszhan 發表於 2016-10-27 13:43
補償已經按市價補償了

市價= =?

是不是我誤會什麼?

路上的農地都十幾萬了...

未來建地更高



政府補貼市價是多少，有詳細的數字資料嗎？

整片地這樣子補償應該比蓋三鶯線還貴吧，呵呵呵呵呵

Dora貓 發表於 2016-10-27 14:32
市價= =?

是不是我誤會什麼?

農地市價阿
他們到目前為止都還是農地阿
政府機制本來就是這樣運作
是要經過變更以後才會變成建地呢
沒有變成建地之前都是不值錢的農地
你是仲介應該很清楚這機制

jameszhan 發表於 2016-10-27 14:44
農地市價阿
他們到目前為止都還是農地阿
政府機制本來就是這樣運作

所以你是說政府市價一坪十幾萬收農地？

還是用公告現值收農地？

Dora貓 發表於 2016-10-27 14:58
所以你是說政府市價一坪十幾萬收農地？

還是用公告現值收農地？

農地一坪10幾萬
你當宜蘭農地阿
至於補償條件跟方式
請自行參閱
http://www.dorts.ntpc.gov.tw/download/index.php?mode=dl_file&file_rename=Q0gxMl-mjbfpgYvoqK3mlr3nlKjlnLDlj5blvpflj4rloLTnq5nplovnmbzoqZXkvLBfMTYwNjIyMDUxMTI1.pdf

jameszhan 發表於 2016-10-27 15:13
農地一坪10幾萬
你當宜蘭農地阿
至於補償條件跟方式

你以為北大這邊地很便宜哦？

實際上政府給的少到靠北好嗎？

一堆親友、共同持有人交易的小塊畸零地都八九萬了

最近賣一筆大塊持份一坪十二萬～～～

Dora貓 發表於 2016-10-27 14:58
所以你是說政府市價一坪十幾萬收農地？

還是用公告現值收農地？

可以參考這個

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060062

區段徵收的實施辦法



只要是地主的抵價地權值夠最小分配面積，地主是可以選擇分回土地或是拿回按原徵收補償地價發給現金補償(免增值稅)

分回來的都是可建築用地

請參閱26條-31條

來談談 區段徵收 與市地重劃好了

區段徵收的時機是
一、實施國家經濟政策。
二、新設都市地域。
三、舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業。
前項區段征收，謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之征收。
區段徵收會帶有一定的政策意義

市地重劃的時機是
直轄市或縣（市）地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄
區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其
地界：
一、實施都市計畫者。
二、土地面積畸零狹小，不適合於建築使用者。
三、耕地分配不適合於農事工作或不利於排水灌溉者。
四、將散碎之土地交換合併，成立標準農場者。
五、應用機器耕作，興辦集體農場者。

區段徵收的分回與負擔
抵價地總面積須由需用土地人考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素決定。依據現行法令規定，抵價地總面積以徵收總面積百分之五十為原則，最低不得少於百分之四十（曾經辦過農地重劃之土地，最低不得少於百分之四十五）。

市地重劃的分回與負擔
抵費地依市地重劃實施辦法規定，原則上重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準，至於調整分配方法、重劃負擔及分配面積之計算等法令規定可上全國法規資料庫網站

抵費地與抵價地之區別
（一）抵費地之意義：抵付重劃所必須支出的費用(市地重劃)
土地重劃區內公共設施用地、工程費用、重劃費用與貸款利息，應由參加重劃之土地所有權人按其受益比例共同負擔之，並且由土地所有權人以重劃區內未建築土地折價抵付，此種重劃區內土地所有權人折價抵付公共設施用地、工程費用、重劃費用及貸款利息之土地，謂之抵費地（平均地權條例施行細則第84條）。但狹義之抵費地，指抵付工程費用、重劃費用與貸款利息之土地。
（二）抵價地之意義：本質是徵收用抵價地抵徵收價格，基本上他項是消滅的(區段徵收)
政府鑑於舊制區段徵收因補償地價過低，且喪失土地所有權致實施阻力大，為消除阻力，加強實施，新制區段徵收乃明定「各級主管機關施行區段徵收時，得以徵收後可供建築之土地折算抵付補償地價」，此種區段徵收應給予之補償地價，得改以規劃整理後可供建築之土地，按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付之土地，謂之抵價地（平均地權條例施行細則第54條、土地徵收條例第39條）

101年「土地徵收條例」已修訂為市價徵收

但市價查估是否能成為地主認定之合理市價並不容易

除了利益以外，
更重要問題是不管一般徵收或區段徵收
能否真能滿足公益性、必要性及適當合理(例如：徵收範圍)往往才是重點
以苗栗大埔為例，強徵良田，最後卻淪為炒房的標的

大家現在所住的北大社區也是尤清縣長搶強農地圖利財團才有的規模啊(沒錢賺..誰幫你一起搞)..

藍綠都一模一樣..有何好鬥的?

眼鏡SIR 發表於 2016-10-28 07:59
大家現在所住的北大社區也是尤清縣長搶強農地圖利財團才有的規模啊(沒錢賺..誰幫你一起搞)..

藍綠都一模一 ...

反正藍綠都一樣........綠的繼續執政60年你也沒意見嗎？

三峽礁溪里里長「董耀琮」表示三鶯捷運預定地在人煙稀少的麥仔園，質疑......--->就是幾年前掛布條希望捷運由礁溪經復興路在到鶯歌的那個人。
真的太執著了，到現在還不放棄。可能是壓上全部的財產在礁溪買土吧。或是礁溪的大地主。

hahaha 發表於 2016-10-28 09:04
反正藍綠都一樣........綠的繼續執政60年你也沒意見嗎？

有這個本事執政1000年我也沒意見..

可是看看最近的執政品質..難如登天!!

眼鏡SIR 發表於 2016-10-28 07:59
大家現在所住的北大社區也是尤清縣長搶強農地圖利財團才有的規模啊(沒錢賺..誰幫你一起搞)..

藍綠都一模一 ...

簡介一下大埔案

1、2008年，群創光電要到苗栗設廠，要求擴大新竹科學園區竹南基地5公頃(設廠要徵收大規模農地，公益性是否充足，值得討論)。

2、苗栗縣政府，因此自2009年起辦理區段徵收逾8百筆土地
但是苗栗明明還有一個閒置的科學園區
竹科銅鑼園區了(前縣長何智輝貪汙案就是本案)，還有將近300公頃的土地都沒人用(徵收大埔農地顯無必要性)。

3、大埔最後共徵收154公頃土地，土地變更後，其中只有不到20％是科學園區，住宅區、商業區共佔了45%，最後共新增近70個建案，吸引著名炒房客「帥過頭」進駐炒房(徵收土地面積顯不合理)

當然藍綠執政都有土地徵收問題(例如最近陳菊拆除果菜市場的行動粗暴)，但大埔案絕對是最荒唐的代表

要建設就要先有破壞？！這種方法要說有執行力還是手法粗糙？我個人是贊成只要違法就拆 {:4_163:}

突擊拆市場牴觸戶 高市允速擴建工程 https://tw.news.yahoo.com/%E7%AA%81%E6%93%8A%E6%8B%86%E5%B8%82%E5%A0%B4%E7%89%B4%E8%A7%B8%E6%88%B6-%E9%AB%98%E5%B8%82%E5%85%81%E9%80%9F%E6%93%B4%E5%BB%BA%E5%B7%A5%E7%A8%8B-032125734.html


果菜市場清晨遭突襲拆光 民眾怒飆：「陳菊是女皇嗎？」
https://tw.news.yahoo.com/%E6%9E%9C%E8%8F%9C%E5%B8%82%E5%A0%B4%E6%B8%85%E6%99%A8%E9%81%AD%E7%AA%81%E8%A5%B2%E6%8B%86%E5%85%89-%E6%B0%91%E7%9C%BE%E6%80%92%E9%A3%86-%E9%99%B3%E8%8F%8A%E6%98%AF%E5%A5%B3%E7%9A%87%E5%97%8E-032552809.html

眼鏡SIR 發表於 2016-10-28 09:21
有這個本事執政1000年我也沒意見..

可是看看最近的執政品質..難如登天!!

國民黨殺人如麻， 強盜搶劫無數都可以執政 70 年了

hahaha 發表於 2016-10-28 09:54
國民黨殺人如麻， 強盜搶劫無數都可以執政 70 年了

現在在檯面上吃香喝辣的綠營人士(菊媽除外)都是這部歷史的受益者

我要的是一個可以讓台灣看到明天的政黨(目前沒有)..

不是要一個只會活在從過去歷史找安慰的找鬥爭的........

hahaha 發表於 2016-10-28 09:54
國民黨殺人如麻， 強盜搶劫無數都可以執政 70 年了

這位阿扁迷
你不要每次都是講一樣的話,都是活在過去
國民黨也學到教訓了下台了
台灣也已經給民進黨兩次機會了
夠了不需要每次都提到過去
人要向前看
當民進黨夠強夠好人民自然會淘汰國民黨
那相反的當民進黨執政跟國民黨一樣爛時
人民自然又會淘汰民進黨

眼鏡SIR 發表於 2016-10-28 10:12
現在在檯面上吃香喝辣的綠營人士(菊媽除外)都是這部歷史的受益者

我要的是一個可以讓台灣看到明天的政黨 ...

蠻認同你的想法
但我希望選民慢慢能學會選人不選黨
不管哪一黨派都有好壞
那如果參選時他提出的政見對我們北大好,對人民好
我們應該要支持他
而不是當選舉時來騙票,選後不見蹤影
就像這幾次論壇看到北大問題(空污,人行道圓石)
有哪位民意代表站出來聽我們心聲呢
或許要到快選舉時才又會再看到他們吧

jameszhan 發表於 2016-10-28 10:32
蠻認同你的想法
但我希望選民慢慢能學會選人不選黨
不管哪一黨派都有好壞

回應一下啦，你是不是誤會北大這邊農地很便宜的事情？

北大這邊農地沒有比宜蘭便宜到哪好嗎？



你以為這是宜蘭農地喔？

jameszhan 發表於 2016-10-28 10:28
這位阿扁迷
你不要每次都是講一樣的話,都是活在過去
國民黨也學到教訓了下台了

國民黨在柱柱姐帶領下正準備前往中國討論和平統一事宜


說國民黨下台？


還正機積極找祖國爺爺搬救兵, 出賣台灣中勒！



不要看過去？......... 那我們讀歷史是幹嘛的? 必修耶！

hahaha 發表於 2016-10-28 10:58
國民黨在柱柱姐帶領下正準備前往中國討論和平統一事宜

這邊在討論專業的問題

你是插啥花

什麼事情都要搞意識形態

真的有種就真面目見人

你到底是一毛不值還是不值一毛

真是無聊

hahaha 發表於 2016-10-28 10:58
國民黨在柱柱姐帶領下正準備前往中國討論和平統一事宜

你如果想討論政治
麻煩你自己開一篇
大家來談

感覺三鶯線要不要動工跟中央路四段及麥仔園重劃區開發都是兩碼子事
但是都搭上三鶯線的議題順道抗議一下 新聞才會報的比較大
礁溪里的順便也喊一下看捷運會不會轉彎
事實上中央路四段不拓寬 麥仔園沒有開發
三鶯線還是一樣照動工 不是嗎?
我覺得麥仔園有問題的不是農地 而是在農地上種工廠
何不在柑園規劃完整的工業區 集中制度化管理合法
也增加三峽樹林人口就近就業機會
麥仔園就保持自然田園生態就好了

麥仔園的地主如果真的不想開發, 想要好好種菜種田, 維持好山好水50年不變, 而非違建工廠越來越多, 一堆會污染環境的地下工廠, 個人百分百支持到底.

但個人了解, 依經驗
捷運蓋好之前,
1. 官方的區段徵收, 政府給的補償/回饋低, 是下下之選
2. 自辦重劃, 需要籌資金或找建商/財團, 但土地價值未完全開發, 自籌資金/銀行貸款壓力大, 建商/財團未必有利可圖, 風險相對較大, 所以參與興趣不高.

捷運蓋好之後, 土地整體價值翻漲, 什麼都好了, 到時候自辦重劃要資金沒壓力, 建商/財團合作意願高, 地主選擇性大, 百利無一害, 賺更多, 賺很大...

捷運這種大型公共建設, 要怎麼蓋才不會增加土地價值????
會影響到土地價值己經不是新聞, 說政府炒地皮根本是欲加之罪.

講白了就是政府/地主/財團三方在爭利而以.

地土們不想炒地皮??? 這讓大家自由心證, 個人認為是天大的笑話.

地主們想炒地皮、為了爭利, 就把一個很多人期待的建設污名化, 妨礙建設順利推展, 這種損人利己的心態才可怕.

Dora貓 發表於 2016-10-27 15:23
你以為北大這邊地很便宜哦？

實際上政府給的少到靠北好嗎？

沒有這些預期的開發，一坪十幾萬的農地？開玩笑吧。

那些地主也是要炒，而且是要的更多。
他們要的是【不要任何犧牲，利益全部歸我】。

wgtzeng 發表於 2016-10-28 13:02
沒有這些預期的開發，一坪十幾萬的農地？開玩笑吧。

那些地主也是要炒，而且是要的更多。

炒不炒一回事，市價就是這樣個樣子
有人以為拿公告現值徵收，就以為是市價了
絲毫不知價差差了多少倍

我只是跳出來教育這位無知又愛放話的人

另外你要提地主炒地，要爭利益？
難道換個立場今天你本來能夠賣一億的地
差額好幾千萬你會願意嗎？會嗎？　

地主本身有地又不違法，他自己的地要求市價徵收是有錯嗎？
他是那種故意卡的釘子戶嗎？　目前種種跡象就不是呀
只是他要賺到他應得的很困難嗎？

至於說增值是政府公共建設所帶動的，這點沒話講
但土地增值稅繳了就是符合政府所擬定的策略拉～～
講的好像這些地主不用繳或沒繳稅一樣

不要把地主打成貪婪，這ˋ是是他們本來就應得的利益
如果今天一間兩千萬房子，政府徵收兩百萬你會乖乖吞嗎？
不會就閉嘴，這種標準犧牲別人無所謂死好，自己有利益就好的人看太多了。
都是這ˋ種嘴臉

LesterWu 發表於 2016-10-28 12:45
麥仔園的地主如果真的不想開發, 想要好好種菜種田, 維持好山好水50年不變, 而非違建工廠越來越多, 一堆會污 ...

汙名化地主呀？！


地主很單純的

用遠低於市價徵收，再拿去轉賣給建商這種爛招

當初北大特區就是這樣子嚕！

炒地皮也沒違法，人家有地是他有本事



好像你房子在這幾年漲價，未來在銷售的時候你會用當時購屋成本＋折舊下去賣

當初買一千，現在市值兩千，政府徵收五百，你會願意嗎？

漲價歸公你會願意嗎？　當初孫中山都做不到了，現在又要逼地主吞下去

如果不願意這就是典型換個位子換個腦袋而已呀！！！

Dora貓 發表於 2016-10-28 13:43
炒不炒一回事，市價就是這樣個樣子
有人以為拿公告現值徵收，就以為是市價了
絲毫不知價差差了多少倍

你是在危言聳聽，胡説八道，什麽上億對幾百萬，市價對公告地價，兩千萬變兩百萬....
極盡扭曲之能事。

就區段徵收，照比例分配，有誰要地主犧牲，
現在是40%，但是地主希望【提高土地分回比例】。

你自己小人之心，還自以爲是正義的代言人，想要教訓別人，省省吧。

LesterWu 發表於 2016-10-28 12:45
麥仔園的地主如果真的不想開發, 想要好好種菜種田, 維持好山好水50年不變, 而非違建工廠越來越多, 一堆會污 ...

麥仔園的開發跟公辨都更、自辨都更無關
跟前面康康大說的區段徵收、自辦重劃才有關

「都市更新」是依據「都市更新條例」，對建物實施重建、整建或維護措施。
「都市更新」通常指的是老舊建物

「市地重劃」是依據「平均地權條例」
「區段徵收」是依據「土地徵收條例」

二者才是針對土地

Dora貓 發表於 2016-10-28 13:54
汙名化地主呀？！

很多地主都是馬後炮。

當初北大特區的地都沒人要，房子也沒人要，現在漲了，才要翻案，才説被騙，被欺負。

如果當初如果選擇【領回抵價地】不要賣，或【把領的錢投資到北大的土地上】，現在都是億萬富豪了，

當初不看好，沒那眼光，現在...

Dora貓 發表於 2016-10-28 13:43
炒不炒一回事，市價就是這樣個樣子
有人以為拿公告現值徵收，就以為是市價了
絲毫不知價差差了多少倍

這位先生當然已賣房子可能你比較專業
但請先看清楚我的陳述好嗎?
不要自以為好像很厲害呢
我所謂的市價徵收:2012年9月1日起，土地徵收將改採「市價」徵收，只要是在今年7月15日後公告的土地徵收案，都可適用新制。以近期正在進行的「新莊北側知識產業園區區段徵收區」為例，新制的徵收價格，可能是舊制的2倍以上，對民眾權益大有提升。

內政部今年初陸續修改《土地徵收條例》相關配套子法，其中針對第30條土地徵收補助辦法，將原定「公告土地現值加成補償」修正為「按市價補償」，將在9月1日起正式實施。中華民國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶表示，過去因政府採公告現值加成的補償價格偏低，改由市價補償後，可適度解決問題，提升民眾的權益，較公平。
而且並不是你說的差這麼多好嗎?
如果你認為差這麼多,那真的跟你買房子要小心呢
因為你可能會搞錯客戶的權力呢

Dora貓 發表於 2016-10-28 13:54
汙名化地主呀？！

其實如果談北大特區(1991年公告實施尤縣長1989-1997)

北大特區是一個區段徵收案

北大特區總開發面積為

185.53公頃，其中包括私有土地141.43662公頃、公有土地37.613457公頃、未登記土地6.479923公頃。

而土地使用計畫59%是公共設施，餘為機關用地及可建築住宅、商業用地。

這樣來看原始地主分回約40%的可建築用地或是抵價款是正常的

1999年(蘇縣長1997-2005)開始標售標售成績很差

2000-2001年標售案數字是0

一直到2003年前簡單說當時的台北縣政府是虧錢的

2003年送內政部提高容積獎勵通過

其實還有一件很重要的事，是縣府當年編列了2500萬捷運三鶯線的相關規劃費用，馬上標售脫標率就提高了

看來捷運這招大家都用的不錯

(提高容積造成了什麼事情就不多談了)

標售案件到2005年有約80筆土地

最貴的土地一平方公尺74,000元換算一坪244,628元，地點是學勤路上商業區，他的容積是828%(原本的獎勵上限是480%)

上面這些是先對北大特區的沿革說了一下

想表達的是一個區段徵收案不是單獨的把地主的土地低價買進然後高價賣給建商

買了重劃前100坪的土地，可能可以換回40坪的抵價地(可建築用地)

所以如果現在一坪120,000元的農地換算成換回的抵價地成本應該是一坪300,000元

依現在的行情來看300,000不算貴，但是不知道要等多久

如果原地主現在他不賣土地，保留到區段徵收是可以優先選擇分配土地或是領取抵價地的，但是也不知道要等多久

徵收的價格高代表區段徵收的成本高，將來原地主用抵價款換回抵價地的價值也是相對的高

所以說想要換回土地的地主徵收價高或低都只是權值的計算

但是對零星土地的地主來說就有差別了

其實新市鎮是對抑制房價有相對的幫助，大家想想看如果沒有北大特區

北大特區這些人擠回原本的居住地，對當地房子的供需會產生哪種的效應

交通建設很重要，如果能輕易地借由大眾交通系統，到上班的都會區

都會區的需求就會比較少一點，也可以提高都會區周邊的繁榮以地方稅收來說也有幫助(地價稅與房屋稅是地方稅)

說了這樣多 只是想表達不一定是誰低價買高價賣

地主也不一定吃虧

如果政府低價買低價賣才有問題

以上供參