歡迎各路英雄好漢來此暢所欲言.

但請言之有物,言之有據,符合法律規範,道德良知和社會優良風俗習慣.

用字遣詞請多所斟酌,內容儘量切合主題:公寓大廈管理維護,

感謝!

開春第一炮.

Q7 超過 10 萬元要經區權人會通過，可否拆成好幾筆？

A 因為規約已有規定款項運用之權限，若針對同一筆超過 10 萬元之支出，要拆成好幾筆以避
免經由區分所有權人會議決議，有規避該會議之嫌，並不建議如此處理，以避免將來爭議。


http://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf

拆也不是！不拆也不是，好似機場捷運啊！不知有沒有減價驗收這個條款 ！

某社區管委會違法，本應由區權會通過才能動用款項施作的工程，已經完工，尚未付款。問：
1.如果社區不希望此工程留存，該如何處理？
2.如果社區願意留存此項工程，又該如何處理?

還沒付款,好辦.

官方提議住戶應對的"標準作業程序":

1. 蒐證: 會議紀錄 ,備忘錄 ,合約 ,錄音帶, 人證......

2. 違反規約事項,向市政府工務局公寓大廈管理科陳情:

-電話號碼1999轉7888,五分鐘以內免費;

-或上網站市長信箱投訴 http://newtalk.ntpc.gov.tw:8080/indexEmail-1.jsp;

-或直接前往市政府工務局公寓大廈管理科面洽:新北市板橋區中山路一段一六一號5樓

3. 修繕和付款屬私權範疇,住戶可帶著證據前往市政府或區公所"法律諮詢"詢問,免費服務.

4. 確認違反規約和法律情事,可向區公所調解委員會申請調解.(調解委員多為執業律師)

5. 若管委會委員拒絕出席,調解不成,就正式聘請律師提告,撤銷管委會決議,拒絕付款.

廠商與管委會之間的糾紛,由二造自行協商或循司法途徑解決.社區公共基金(管理費)不得動用.

幾點意見提供參考：

1. 本文前頭提供的連結，我認為屬於行政機關的行政指導的一種，
對外並不會產生法律效率，對於機關內部也不生拘束力，僅供參考但並非唯一解釋，
畢竟日後有糾紛還是以法院裁判為主，這邊的資料可以斟酌參照，但切記不能照單全收，
真的遇到問題還是建議請個律師進行諮詢比較適宜。
2. 產商跟管委會之間的糾紛是否不得運用公共基金，這是一個好問題，
因為現行法令並無實際規範，故，要回到各自社區的規約中，
如果規約有記載管委會可運用之權限，那就可以運用，並沒有必然不得動用之情事。
這邊附帶一提，所謂的可運用之權限並非只要完全對應的出現可以運用於訴訟費用之類的字眼，
而是指管委會經由決議可以自行運用某種程度與社區有關的事務支出，如此就算可以運用了。

內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函

「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」 。

Q91.管理委員因執行職務，而遭致訴訟所生之訴訟費用，可否由公共基金支付？

答：有關管理委員因執行職務，而遭致訴訟所生之訴訟費用如何支付乙節，經查條例並無相關規定，
惟公共基金及管理費之運用，依條例第18條規定，應依其區分所有權人會議決議或規約規定辦
理。至於區分所有權人會決議效力之爭議，係屬私權爭執，宜循司法途徑解決。

http://www.zhuoye.com.tw/front/bin/ptdetail.phtml?Part=news-0103&Rcg=2

公寓大廈管理條例

第十八條　公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

三、本基金之孳息。

四、其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。

公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。


CHIYODA 社區規約:

三、管理費用途如下：
（一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
（三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
（四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
（五）稅捐及其他徵收之稅賦。
（六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。

四、公共基金用途如下：
（一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
（二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
（三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
（四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。

kasa1107 發表於 2016-3-29 09:55
幾點意見提供參考：

1. 本文前頭提供的連結，我認為屬於行政機關的行政指導的一種，

http://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf

您是指這個連結嗎?

這是高雄市政府工務局所發行之"公寓大廈管理實務",

將購案拆成數筆,規避區分所有權人會議之監督,

其中是否有鬼? 我看多半是有.守法的人不會如此做.

否則一旦被住戶提告,必然是翻箱倒櫃,清倉大檢查,

陳水扁貪瀆案始於幾張飯店和百貨公司的發票,

誰知道會演變成最終的震撼結局?

Q7 超過 10 萬元要經區權人會通過，可否拆成好幾筆？
A 因為規約已有規定款項運用之權限，若針對同一筆超過 10 萬元之支出，要拆成好
幾筆以避免經由區分所有權人會議決議，有規避該會議之嫌，並不建議如此處理，
以避免將來爭議。

採購作業類 編號 09

違法辦理分批採購及驗收

違失案情敘述 某會所屬機構辦理肥料採購，於 96 年 8 至 12 月間循慣例以電話通知廠商交貨計 19 次
（每次貨款均未達 10 萬元），採購金額共計 110 萬餘元。又已付款案中有經辦與
驗收同一人，甚或無人驗收即付款之情形；本案同時負責採購與驗收兩人均為臨時
人員，未獲指派正式職員指導監督，其中1 人承辦採購並簽收廠商交貨達 16 次。

違失案情分析

1.該機構辦理總金額 100 萬元以上之採購，原應依政府採購法規定辦理公
開招標，卻故意化整為零，由承辦人逕以電話通知廠商分次交貨，並以
每次不超過 10 萬元之小額方式分次付款，顯欲分散採購金額，逕依中央
機關未達公告金額採購招標辦法第 5 條規定，公告金額十分之一以下採
購之招標，得不經公告程序，遂造成小額採購之假象，規避公開招標程
序，以逕洽廠商方式辦理採購，核有違反政府採購法第 14 條及第 19 條，
機關辦理公告金額以上之採購應公開招標，及機關不得意圖規避政府採
購法之適用，採分批辦理等規定。

2.本案採購經辦與驗收為同一人，有違政府採購法第 71 條，承辦採購單位
之人員不得為所辦採購之主驗人或樣本及材料之檢驗人之規定。

3.未經驗收人簽名或蓋章即辦理付款，核與會計法第 102 條及內部審核準
則第 16 條，會計人員審核原始憑證發現應經品質數量驗收人簽名或蓋章
者，或應附驗收證明文件而未附送者，應拒絕簽署之規定未符。

檢討改進措施

1.為建立健全採購機制，關於辦理採購時，應確實依政府採購法第 19 條規
定辦理。機關辦理公告金額以上之採購，除法另有規定外，應公開招標。

2.依同法第 14 條規定，機關不得意圖規避政府採購法之適用，分批辦理公
告金額以上之採購。其有分批辦理之必要，並經上級機關核准者，應依
其總金額核計採購金額，分別按公告金額或查核金額以上之規定辦理，
惟依政府採購法施行細則第 13 條規定，法定預算書已標示分批辦理者得
免報准。

3.為爭取優惠價格，機關例行、經常性之採購，可核實估計全年所需，一
次購足，俾得以量制價，節省公帑。惟若為緩減一次付款資金成本負擔，
以及產品效期及倉儲管理等因素之考量，不宜一次全數交貨付清者，仍
應先依政府採購法等相關規定辦理採購，再佐於契約訂定得分批交貨條
款（即俗稱開口契約），俾兼顧合法採購與業務實需。

4.為強化內部控制，機關辦理採購應確實依政府採購法第 71 條第 3 項之規
定辦理，即承辦採購單位之人員，不得為所辦採購之主驗人或樣品及材
料之檢驗人。另行政院公共工程委員會 88 年 8 月 5 日函釋，政府採購法
第 71 條第 3 項規定，所稱「承辦採購單位之人員」，指機關辦理該採購
案件最基層之承辦人員，若非屬上揭人員，機關首長或其授權人員自得
本於職權指派其為主驗人。

5.機關採購之主驗人員及監驗人員推派，應依行政院公共工程委員會 90 年
9 月 24 日及 91 年 8 月 20 日等函釋：為確立監造責任，且各機關辦理各
項工程監工、驗收等工作人員負有法律責任，爰仍以不派遣臨時人員擔
任為原則；採購之主驗人員宜為依機關人事法規進用之人員，且不得為
機關辦理該採購案件最基層之承辦人員等之規定辦理。

6.會計人員應本於職責，依會計法第 102 條及內部審核處理準則第 16 條規
定，詳實審查各項報支之原始憑證，業經相關權責人員簽署及檢附之單
據均符合規定後，始得付款。

7.為發揮內部審核功效，會計人員核會採購招標文件，若發現特殊情況或
重要改進建議，應依內部審核處理準則第第 10 條規定，以書面報告送經主
辦會計人員報請機關長官核定後辦理。

公款公用!公款法用!

政府的預算,是來自國民繳納之稅捐,所以必須從嚴立法與查核.

社區的公共基金,是所有住戶依據規約所繳納,當然也必須從嚴核.

因為管委會違法行事,廠商拿不到工程款,"係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決"

各位芳鄰請放心, 在諸多好朋友的努力之下,

本社區已經制定了"財務收支管理辦法",近三年採購已"大致"步入正軌,

我們自己要爭氣,要全力維護我們的權益和福祉.

外界如何看待我們社區或是個人,因為立足點不同,我們不必放在心上.

建設和監督是相輔相成的,

違反法規的採購,或是不受監督的修繕,才需要被查核,被糾舉.

成果一:

成果二:

新北市政府工務局公寓大廈管理科諮詢紀錄

日期時間: 2015年11月27日 13:40~14:15
地 點: 新北市政府工務局公寓大廈管理科辦公室
承辦人員: 張O芬小姐

諮詢紀錄彙整:

1. 非屬規約所公告之管理費支出項目,必須經由區分所有權人會議正式且合法表決通過,
管委會方得執行.

三、管理費用途如下：
（一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
（三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
（四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
（五）稅捐及其他徵收之稅賦。
（六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。
四、公共基金用途如下：
（一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
（二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
（三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
（四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
第十二條：重大修繕或改良之標準
下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上。
二、凡須動用公共基金修繕或改良。


2. 第一項所述,管委會獲得授權之支出項目所超過規約所列之十萬元上限,仍需提請區分
所有權人會議正式且合法表決通過.

3. 若管委會違背上述規定而逕行支出項目,住戶可提告求償.

4. 凡不屬於規約核定之工作或管理費支出,管委會應經由區分所有權人會議正式且合法表
決通過,取得依據較妥當.

5. 管委會意欲擴權並自刪監督機制,應喚起全體住戶之警覺,用選票予以否決.

6. 若管委會決議違反公寓大廈管理條例,規約和區分所有權人會議決議時,公寓大廈管理科
可接受陳情調查;若管委會執行管理職務有違法疑慮時,可由住戶向法院提起訴訟.

7. 依據公寓大廈管理條例:若區分所有權人會議表決結果未達通過之門檻,決議無效,不得執行.
​ ​第 31 條
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之
二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三
以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之[/b]

要破除謠言流言,最好的方法就是舉證.

在數位第五屆管委會好委員的努力,和大多數住戶的支持下,

社區制定了財務收支管理辦法,並於區分所有權人會議中將其納入規約.

104年度保養維護合約金額超過十萬元以上的案子,全數採用"公告招標"

這些合約都已順利履約近一年,狀況良好,目前正陸續進行新一年度一系列的開標作業.

在北大特區裡,本社區絕對是名列前茅的優質社區.

請各位芳鄰共同關心社區,為自己的權益和福祉同心協力,加油!

規約: 購案之進行，須遵照採購作業規定之流程辦理。

社區採購作業流程

需求產生:工程 財務 勞務
(由管委會會同管理中心檢討)
▼
定義需求:功能 數量 運用
(承辦委員與管理中心)
▼
商情蒐集:現貨市場(市價)/研發新品(研發成本),供應商,使用者反映意見,相關新聞.
(承辦委員與管理中心)
▼
徵求報價:供應商(3家以上):公司名,負責人, 公司證照,承辦人,地址,電話,傳真,電子郵件地址,公司章.
產品資料:產品正式名稱,型號,規格,功能,壽限(生命週期:年,小時,開關次數等),單價,總價(學習曲線*),
交貨期,保固與售後服務,國內外測試或檢驗合格證書等.(提供影本,正本核對後發還)
(管理中心執行/管委會督導)
▼
規格與底價確認
管委會
▼
購案申辦
管理中心填寫請購單,逐級簽會與呈核.
▼
標單/比價公告製作
1. 投標廠商資格.
2. 產品規格:產品正式名稱,規格,功能,數量,交貨期,保固與售後服務
3. 人力配置與工作清單之規畫
4. 價格
5. 罰則
(管委會決議/管理中心執行)
▼
招標
1. 公告招標
2. 選擇性招標
3. 限制性招標
4. 最有利標
(管委會決議/管理中心執行)
▼
廠商提供:
簡報手冊及技術建議書.技術建議書內應詳細載明:
1. 操作與維護之中文技術書刊
2. 操作與維護訓練
3. 備份料配件清單
4. 產品隨父工具及清單
5. 緊急召修方式與規範
6. 邀商簡報或說明
(管理中心協辦/管委會審核)
▼
審標
依照資格-規格-價格之順序
(管委會)
▼
決標:視狀況進行議價或比價
(管委會)
▼
簽約
就重大採購案,於簽約時,應考慮要求合約商提供以畫線抬頭支票支付合約金額10%
之"履約保證金".合約執行完畢經驗收合格者,履約保證金發還合約商.
(管委會/管理中心協助)
▼
驗收
填寫購案驗收單,會同承辦委員,輔佐監委與總務委員,辦理驗收.若驗收發現瑕疵或違約事項
(性能不符,舊品充新品等),將要求合約商於一定期限內改善.拒絕或無法達成者將被沒收履約
保證金,未付款項亦應被凍結.
(管委會/管理中心協助)
▼
結報與付款
驗收完成,確認無誤,廠商憑發票向管理中心申請辦理結報與付款(依據財務收支管理辦法之規定辦理)

大樓管理委員會管理委員之法律責任

http://www.law110.com.tw/SEO/SEO_1647.html

小X 102-08-22 22:18

您好~~

現任本大樓管理委員會之財務委員，因大樓頂樓之防水工程之招標及施工皆由主任委員自行決定，現因主委要求需支付工程款項，而監委以未合法程序要求財委暫不付款，請問財委該如何處理，付款或不付款需負何法律責任？若監委寄出存證信函給主任及財委其法律效益為何？感恩~~(這屬於一般民事訴訟嗎？)


許志嘉 (許志嘉律師) 102-08-23 13:37

召開管委會決定是否付款，如決議不付款，由主委自行負責或另行召開住戶大會尋求解套，或待廠商提告交由法院決定，但判決結果如損及住戶權益，可另向主委求償。


林智群 (klaw) 102-08-23 18:37

只要動用大額款項的都要經過管委會決議,

去看看你們社區的規約,主委權限到哪裡,

如果是5萬以下卻要動用到10萬,那財委是不能簽字的

行政院 105年4月7日狂犬病監測結果

本週(4月1日至4月7日)接獲畜衛所、臺大及屏科大通知39例動物狂犬病監測檢驗結果，其中2例
鼬獾為陽性，分別位於南投縣中寮鄉與新地點嘉義縣大林鎮，總計案例發生地區為9縣市74鄉鎮





狂犬病傳播方式：

患有狂犬病之動物，其唾液中含有病毒，狂犬病病毒隨著動物的唾液，透過動物抓、咬的傷口進入人體。拉丁美洲常發生吸血蝙蝠傳染至家畜的案例。

人類患者的唾液也會有狂犬病病毒，理論上有可能透過人與人直接傳染，但是至今尚無病例報告。但是曾發生病患捐贈眼角膜，導致受贈者感染狂犬病案例。

蝙蝠群居的山洞或進行狂犬病毒培養的實驗室也有可能經由空氣傳染狂犬病，不過非常罕見。

潛伏期：

狂犬病潛伏期從1至3個月不等，偶而短於7天，最長可達7年以上，視傷口嚴重程度、傷口部位神經分佈的多寡或與腦的距離、病毒株別、病毒量、衣服的保護程度及其他因素等而定。
發病症狀：

狂犬病初期症狀包括發熱、喉嚨痛、發冷、不適、厭食、嘔吐、呼吸困難、咳嗽、虛弱、焦慮、頭痛等，咬傷部位會出現異樣感的症狀，持續數天後，病患會出現興奮及恐懼的現象，然後發展到麻痺、吞嚥困難，咽喉部肌肉之痙攣，引起恐水之症狀（所以又稱為恐水症），隨後會發生精神錯亂及抽搐。
預防方法：

預防被動物咬：

1. 不碰觸、逗弄野生動物。

2. 不撿拾生病的野生動物、屍體，請洽詢各地動物防疫機關，或電洽0800-761-590。



一旦被動物咬傷時，請遵循1記、2沖、3送、4觀：

1.記：保持冷靜，牢記動物特徵。

2.沖：用大量肥皂、清水沖洗15分鐘，並以優碘消毒傷口。

3.送：儘速送醫評估是否要接種疫苗。

4.觀：儘可能將咬人動物繫留觀察10天。若動物兇性大發，不要冒險捕捉。



被動物咬傷後，到哪裡就醫：

1.請至狂犬病疫苗接種服務醫院就醫，各縣市均有施打點；自2014年1月1日起，人用狂犬病疫苗及免
疫球蛋白納入全民健保給付範圍。

2.高風險民眾暴露後需接種5劑疫苗，且於發病前接種，防護效果接近百分之百。治療方法與就醫資訊：

1.如遭哺乳動物抓咬傷，請立即以肥皂及清水沖洗傷口15分鐘，以優碘或70%酒精消毒，並立即就醫作
進一步之清洗與治療，依據醫師診斷及評估，施予預防破傷風、及其他必要的感染預防措施、狂犬病
免疫球蛋白及曝露後疫苗接種。

2.就醫時應主動告知醫師相關動物接觸史及旅遊史等訊息，以及早獲得妥適的治療。

3.中國大陸狂犬病疫情嚴峻，於當地遭受動物咬傷時，建議前往省市級以上之疾控中心、省市級之公
立醫院就醫，可獲得較佳的醫療品質。

desperoda 發表於 2016-4-10 07:44
行政院 105年4月7日狂犬病監測結果

本週(4月1日至4月7日)接獲畜衛所、臺大及屏科大通知39例動物狂犬病監測 ...

這是在暗示什麼嗎??????

一個工程超過十萬元就要由區權會同意才可執行，當房子屋齡超過十年以 後，社區勢必會常常召開臨時區權會，而且召開又不一定會過，因為與會人數不足流會，又要進入第二次臨時會，天哪！一天到晚區權會，區權人會有興趣參加嗎？一年一次都難了，何況常常呢？開會沒誘因與會人數一般都很少，(開會也是要成本的啊！)

會立這樣金額標準應該是在社區服務的新手才會如此訂定。當房子越來越老舊，需要維護的地方會越來越多，超過十萬元是必然的。

其實列省多少錢是沒有太必要的，例：揚水馬達這個品項光日製或台製價差就好幾倍了，是不能這樣比較的，地絞鏈德國製、日本製、台製還有彷製，價差也差很多，如果為了便宜讓帳面好看，用了比較不好的產品，一般人是看不出來的啦！之前當社區總幹事時地絞鏈也不小心誤用了彷製品(跟真品看不出來)，是社區要求要便宜，價錢差了1/3。是能用啦，約半年~1年又掛了。

若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一戶漏水不可能只做一戶，一定是一整片做好，金額也一定超過十萬。(防水為了省錢，沒作完善，沒多久(保固一般一年)又要再來一次，只有一個字，慘！！)北大已有很多社區頂樓開始漏水了。

只能說社區做事很為難，有時明明很急迫的事一定要做，但又卡在區權會沒通過，與會人數不足是大問題，除非調降與會人數門檻，與會1/2，1/2同意，甚至更低。否則又是收委託書大動員，誘因真的很重要。

專業的事請交給專業的人，勿外行充內行，只有一個字「慘」
因為之前常遇到。

本人曾當物業四年，是沒有被管委會委員嫌棄過啦！只是常遇到說不通的委員，也只能依管委會的要求執行，結過最後還是依最初的建議案執行，無言了！

公寓大廈管理條例的基本準則,就是各社區自治.

管委會是最基層的管理維護執行組織,依據法令和區分所有權人會議的授權行事,

區分所有權人會議的決議與授予管委會的權限,都寫在規約裡.

規約不是任何一個人或幾個委員可以任意修改的.

我們做任何事情,必須以遵守法規為第一優先,

總幹事受聘於管委會,也必須遵守規約和"公寓大廈管理維護人管理辦法",

有關修繕和採購,本社區有完整的配套措施,管委會會依法行事

謝謝二位的關心啦!

這位總幹事真讓小住戶們敬佩!


社區總幹事心酸--千萬不要做 2013-12-18 11:31

總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事



事實上 總幹事已逐漸成為專業人員.....只是住戶不知道者居多

要考照...也要合法?(請問你的總幹事有照嗎?)

薪資卻流於低薪架構...苦聽住戶苦水.......礙於法令很多都是管委會要推動執行的

很多人去受訓 都沒從事....就是這樣高流動率....

http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=651&t=3694443

總幹事職業道德與工作範圍 (文化部)

壹、總幹事基本工作態度與職業道德-1
總幹事在社區大樓中工作時，服務對象除了管理委員會外，亦包括全體住戶及來訪客人。這些人當中職業、學歷、情緒、態度等狀況均有不同差異，故對事情認知上多有不同之意見，甚至常因不滿而表現激烈的情緒反應。總幹事在事務推動上扮演執行者之角色；在住戶產生抱怨或存有不同的看法時，總幹事就成為住戶與委員會之間溝通橋樑。

一、工作態度
（一）對所有服務之對象，均以同一標準親切對待。
（二）委員會交辦或住戶委辦事項，若屬自己能力無法完成，則應即時說明；屬工作範疇內應執行事
項，則應積極完成（一己之力無法達成時，應詢求反映公司或協力廠商予以協助）。
（三）對每日（月、季、年）應執行之事務及活動，均能於事前準備妥善並提報管委會。
（四）與所有協力配合廠商保持良好的互動，並替社區爭取優惠條件。
（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
[quote]絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為[/quote]
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
絕無鄉愿之情形。
（七）抱持「視社區住戶如恩人，待員工同仁如家人」之心態從事工作。

二、協調要領
（一）社區事務推展
社區內施行規定事項或舉辦活動…等時，住戶常有不同意見或看法，若屬有建設性者，則予以
認同並呈報委員會參考；其意見若不夠成熟，不可當面予以推翻，應耐心說明此事項（活動）
決定原因及考量因素。

（二）住戶抱怨處理
接獲住戶申訴、報怨時，應予以建檔追蹤。若屬私人間口角磨擦等，則當面安慰使其緩頰，撫平
其情緒，不可介入予以公斷。若屬住戶私人設備及行為等引發之糾紛（例如：天花板滲水、樓
梯間堆置物、發出連續性噪音…等），則應瞭解相關法規之規定，並予以告知，倘如此尚無
法解決，則提報管委會或協調鄰里長進行排解，非萬不得以，絕不訴諸法律。

（三）地方政府機構、單位
社區在與政府相關單位進行爭取福利、疑義函釋、要求補助、建議改善等事項時，總幹事應事
先與相關 承辦單位人員進行聯繫，瞭解其可行性及成功率，供管委會參考。另行文時應發副本
給能予以協助之單位、社團或人員（如公會、協會、各級民意代表），並同時與其聯絡，建立暢
通管道。

（四）欠繳管理費住戶
管理費拖欠情形在絕大多數社區內經常發生，公寓大廈管理條例雖已訂定相關罰則，但身為總幹
事者，不應事事將法置於前，而應先動之以情、訴之以理，並將欠繳管理費所有人員個別之欠費
原因詳細記錄，提供管委會參酌，是否進行法定催收程序。


待續...........................................


http://sixstar.moc.gov.tw/blog/tybca/communityPublishListAction.do?method=doRead&type=3&resultId=11062

專業化的事務管理人員:

1. 協助社區制定因地制宜的社區公共政策 (有問題嗎?)

2. 協助管理委員會執行社區公共政策 (有問題嗎?)

3. 要有正確的法制觀念 (?)

4. 執行的能力 (?)

5. 態度要親和熱忱 (不需要自我矮化,低聲下氣)

6. 更要主動積極 (不多見)

十方 發表於 2016-4-10 20:42
話不要說那麼多，你自己不要人前人後
人前說總幹事很辛苦
人後拿一隻打狗棒準備戳總幹事屁股

誤會了!

儘管這位總幹事牢騷滿腹,但他依舊知道崇法務實,謹守本分.

總幹事們能做到這個標準,已屬難能可貴了.


總幹事自102年8月後立法修訂需有 事務人員證照..
擔總幹事 根本是苦行業.....
1.所有社區公領域區域接歸他管
2.管理委員會不懂得 要他教有關 公寓大廈管理條例
3.高抗壓 高流動率的行業..
4.上班時間好一點的管理公司09-18時.爛一點的管理公司 13-21時
5.薪水32000-35000間 但平均時薪不到 80元....每週晚上開會卻未列入加班費
6.管理公司是吸血公司....
7.很多人寧可幹保全..也不幹總幹事

不要問我 發表於 2016-4-10 15:34
若是頂樓的住戶以後可能會慘了，若是頂樓漏水，等區權會通過後(數個月之後或更久)，裝潢可能都完蛋了，因一 ...

（五）執行工程、採購案件時，應擇優（品質、價格、口碑等）上呈，
絕不敷衍塞責及 收取回扣之行為
（六）對所督導之人員（保全員、清潔員、協力廠商），應要求依規定執行相關工作及維護事項，
絕無鄉愿之情形。

總幹事能做到這二點,就值得尊敬和佩服.您覺得呢?

專業化的事務管理人員:

3. 要有正確的法制觀念 (?)

4. 執行的能力 (?)

這二點呢?

Dailybread 發表於 2016-4-8 09:40
社區規約(財務收支管理辦法):

經常性支出：

台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸法
敬請即日將該文刪除

建議有意願的公司最好將投標文件親送管理中心,並要求收發文憑證.

參考:

你關心 你的社區嗎?

https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=159659&fromuid=19792

我覺得管委會本來就應該依照規約下去執行,而總幹事也應該於到任時了解該社區的規約並在管委會執行表決時給予適當的建議.超出權限的時候,在事情急迫時當然可以先去執行再去補追認,相信大多住戶都會體諒及支持.但如果連違反規約而不自知,反倒是指責他們為什麼要來質疑這些事務不是太本末倒置了嗎?社區管委會應承先啟後將後面可能面臨的問題製作完整的資料在區權人大會提出來討論,而不是一昧的報告表面上好的那一部分,後續可能會產生的權限不足難以執行的部分都不預先去做設想,當然問題會越滾越大.

chuchen350 發表於 2016-4-11 11:57
台端並未授到本社區竹城千代田管理委員會之授權,
代理聯繫與投標廠商洽辦相關公招標事宜
希請台端切勿觸 ...

感謝指正,並已完成該貼文之刪修,造成困擾,謹向

竹城千代田管理委員會致歉.


個人另稍作說明:

1. 社區四項招標案自105年4月6日公告,個人於4月8日貼文提醒有關之公告期限,截止投標與審/開標日期,

只單純希望眾多績優廠商前來投標,有助於社區的成長與進步.

2. 個人誠盼協助所有完成投標之廠商,於4月18日截止投標時,均能獲得公平公正的競爭機會,而不致有

任何遺漏.身為住戶,當努力參與社區事務,招標案屬重大事務,期能有所貢獻,協助監督.

總幹事職業道德與工作範圍 (續)

摘自:台灣社區通 桃園市公寓大廈暨社區服務協會

貳、總幹事基本能力、條件、認知、職掌及執勤技巧

對曾經擔任過社區總幹事職務者，關於社區事務及處理流程應已了然於心，大方向應可掌握，
但因個人的工作態度、表達能力、思維模式及情緒管理均有所不同，產生的結果亦不盡相同。
然而未曾有相關管理經驗者，擔任總幹事乙職，若具高度工作熱忱、抱持虛心學習態度及有良
好的EQ管理，則應大有可為且能勝任愉快。

一、總幹事基本能力
（一）文書作業的達人
（二）全方位的專業素養
（三）溝通協調的高手
（四）菩薩心償的修行者
（五）回饋社會的價值觀

二、總幹事基本條件
（一）有服務犧牲及敬業精神。
（二）立場公正，明辨是非，及具排解糾紛能力。
（三）對社區結構建材、軟體設備有深刻了解。
（四）對警衛工作有深刻認知。
（五）對清潔工作、用品、機具等相關流程之認知。
（六）對社區所有公共事務及設施設備之認知。
（七）對用水，供電、消防、監控之認知。
（八）能貫徹執行公司、委員會之政策及交辦事項。
（九）有行政財務管理之認知。

三、總幹事基本認知
（一）[backcolor=Yellow]住戶生命財產安全的守護神[/backcolor]
（二）爭議事件的調解者
（三）建築物設備、設施的管理者
（四）社區資源的整合運用者
（五）公共事務諮詢及決
（六）對社區所有公共事務及設施設備之認知。

四、總幹事基本職掌
（一）依循社區管理規約之精神協助管理委員會會務之推展。
（二）區分所有權人大會、管理委員會交辦事項之服務。
（三）客戶基本資料建檔。
（四）緊急應變計劃及緊急通報聯絡網之建立。
（五）管理委員會與住戶間各項問題之溝通與協調。
（六）社區各項防護計畫之擬定、編組與演練。
（七）社區各項年度計畫提報預算擬定並執行。
（八）定期及臨時管理委員會召開及區分所有權人會議之召開。
（九）代表管理委員會與政府機關進行相關公務協調。
（十）代表管理委員會或服務中心對外行文之草擬。
（一一）社區內各項公眾事務之規劃與執行。
（一二）對所屬員工執行管理、督導與查核。
（一三）社區各項必要管理規章之草擬及提報。
（一四）服務中心人事總務工作之執行。
（一五）社區各項費用收繳之執行。
（一六）服務中心各項行政會計工作之執行。
（一七）管理費的催收統籌與執行。
（一八）委員輪職表的製作。
（一九）管委會各項會議及公聽會場地整理、會議前置資料、集會後資料彙整、寄發通知。
（二十）門禁卡申購、增購、遺失辦理及知會相關單位。
（二一）停車證、申請增購、遺失辦理。
（二二）各類識別證購製及發放。
（二三）拜訪住戶並瞭解住戶之需求。
（二四）彙總、查核、應收、未收管理費統計表。
（二五）彙總、查核每月份應收管理費及車位清潔費月報表

五、執勤技巧
（一）以社區為家經營人際關係
（二）身段要低、腰身要軟、嘴巴要甜、手腳要快
（三）謹守工作及做人分際
（四）要忌口、不過話、勿轉述八卦
（五）嚴守公開、公平、公正立場

待續................................................

大樓管理委員會管理委員之法律責任

現任本大樓管理委員會之財務委員，因大樓頂樓之防水工程之招標及施工皆由
主任委員自行決定，現因主委要求需支付工程款項，而監委以未合法程序要求
財委暫不付款，請問財委該如何處理，付款或不付款需負何法律責任？若監委寄
出存證信函給主任及財委其法律效益為何？感恩~~(這屬於一般民事訴訟嗎？)

藉由這個案例,只單純探討"監察委員"的角色與職掌.

社區規約賦予監察委員的職掌:監察委員應

1. 監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、 合法與否；

2. 每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費支用情形；

3. 查核、監督管理委員會工作績效事宜

4. 保管社區管理委員會大章。

第一項開宗明義就是強調管委會和物管公司執行管理維護工作時,必須"崇法務實".但實際運作恐
非如此.社區過去在財務管理上出現疏漏,譬如說: 重大修繕或採購金額超過規約所規定的上限十萬元,但
超過此上限,且未提報區分所有權人會議表決的購案太多了.

第二項是強調監察委員對經費支用和每月財務報表具審核之義務和職責.但回顧過去六年間所發生的案
例,諸如現金管理發生錯帳;機械車位保修基金每月固定收繳,但卻未能按月提撥;廠商未提供原始憑證,卻
依然付款...................

101年某日社區為"消檢修繕"案共計支付30餘萬元,只從"事理"的角度觀之,就產生下列的"好奇":
-對一個二歲的新社區,這是合理的嗎?
-該金額超過之後三個年度執行"消檢修繕"科目所支出金額的總和!
-管委會決議後即執行並付款?
-是否辦理公告招標或者詢價比價?
-相關承辦,監督,審核與驗收?

大樓頂樓之防水工程之招標及施工皆由主任委員自行決定，現因主委要求需
支付工程款項，而監委以未合法程序要求財委暫不付款

這位該社區的監察委員恪盡職責,依據法規所賦予的職權,拒絕核准付款,本就是政府設計"公寓大廈社區自治"
的制度中,所"期待"監察委員應當發揮的功能.

如果社區管委會的監察委員心術不正,徇私舞弊,操守不佳,罔顧職守,則住戶的權益堪虞,社區的命運危殆矣!

總幹事職業道德與工作範圍 (續)

摘自:台灣社區通 桃園市公寓大廈暨社區服務協會


四、社區環境安全維護：
一般社區安全維護之工作係由保全管理人員負責執行，而其主要工作為門禁管制、信件收發及社區內外周邊之巡邏，但有許多社區僅設置一個哨所（通常設於大廳），對安全工作之落實往往大打折扣。此時總幹事應發揮其功能，填補之不足。另亦須注意除門禁管制外，社區內是否存有安全之虞的事物及情況，應主動發現並予以排除解決，若屬能力之不及，則應主動提報管委會研擬解決方案及作法。茲就社區總幹事在安全管理維護上應行注意事項及施行方式說明如后：

（一）要求保全人員落實門禁管制相關規定。（訪客、施工人員登記換證，陌生人應詳查身分）

（二）儘量將重要設備之處所及監控死角排入保全人員巡邏路線。

（三）清潔人員打掃社區之範圍，通常已涵蓋大部份區域，應賦予遇異常狀況隨即反映之責。

（四）總幹事應規劃社區巡視計畫，並製作成記錄備查。

（五）積極聯繫鄰里長及附近社區，架構區域聯防，組織巡守隊。

（六）與警察局管區員警保持聯繫，一旦發生有影響危安之人事物，則請其前來處理。

（七）仔細觀察瞭解，目前社區在安全防護設備（監控、圍牆阻絕、夜間照明）上，是否不足之處。

（八）在社區內住戶中，對經常性作息不正常、訪客出入複雜者應了解，適時協調管區員警訪查。

（九）規劃宣導社區內住戶間守望相助機制，遇可疑之情況，隨即向管理中心反映。

待續................................................

【社區管理】住戶如何控告管委會

http://sirius1701a.pixnet.net/blog/post/4242935-%E3%80%90%E7%A4%BE%E5%8D%80%E7%AE%A1%E7%90%86%E3%80%91%E4%BD%8F%E6%88%B6%E5%A6%82%E4%BD%95%E6%8E%A7%E5%91%8A%E7%AE%A1%E5%A7%94%E6%9C%83

首先，你必須是區分所有權人，也就是你要在貴社區裡有房子，而且房子是登記在你的名下！

其次，就是你提告的法源依據。

凡管委會Ａ錢社區財務資料一定對不上來或有問題，管委會也絕不會交出來，所以住戶多半無可奈何，但根據公寓大廈管理條例第三十五條：

第三十五條　利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

因為這些資料依法是區分所有權人所有（也就是住戶的、你的），管委會和總幹事只是負責保管而已，管委會或總幹事不得拒絕住戶索取資料，若牠們拒絕你閱覽、影印或不交出你指定的任何資料，告牠們侵佔！！

你先以一般書面提出要求，索取特定資料，這種管委會一定會推拖拉，白目的擺明不給就是不給，不然你要怎麼樣！

這最好！

接下來發存證信函給管委會，內容就說你履次（一次你也要把他說成履次）依法（但別說是依哪條法）索取資料，管委會皆違法拒交，今限管委會於文到起三日內交出你指定的所有資料，否則法律責任自負！

還是不給呢？那拿著存證信函副本去告侵佔！

Ａ錢的管委會百分之九十九點九都是所謂的合議制管委會，原因之一是這些東西都認為〝法不及眾〞，只要人多法律就拿牠們沒輒，而一般住戶在缺乏法律常識下也通常都沒輒，才會讓合議制這個胡說八道成為Ａ錢派的護身符；但，只要你一告侵佔成立，牠們就會互推責任，到時就讓牠們去對法官解釋，看資料誰保管的就誰倒楣！

若給了呢？最好，開始分析資料！

要Ａ錢就得在支出上搞鬼，先看社區每個月的支出單據、收據、請款單、發票等加起來是不是等於支出總額，若對不上來也不用問或聽牠們解釋，就告侵佔，叫牠們去跟法官解釋！

若是對得上呢？單據逐項查核，特別是大小工程的單據！

最常見的手法就是空頭公司的收據或借發票，本狼接掌社區時就查到一張十一萬的收據，按收據上的電話和公司名稱去查，完全不對；打電話去經濟部查公司登記，結果根本沒有這家公司，不是已經倒閉或搬家改電話喔，而是這家公司從來沒存在過，所以，別以為有收據就沒問題！

這招幾乎是所有合議制管委會Ａ錢的第一招，要Ａ社區大錢就只有這招，所以合議制管委會非常喜歡做工程，愛做工程的管委會幾乎都有問題，清查牠們使用的料件，特別是消防機電料件；因為根據消防法，什麼地方要用什麼零件是白紙黑字，但這些合格的零件都很貴，隨最常見就是沒修報有修然後錢照拿，或用不合格的料件充數，這裡面會有好幾倍的價差！

把大小單據逐張清查，每項料件都去清點，空頭公司、料件不對等等，這幾乎都是偽造文書，合議制管委會Ａ錢習慣以後通常不會也懶得擦屁股，這種東西隨便查都有！

四月份管委會例行會議之決議,通過追認或將進行修繕之購案十餘筆,

有趣的是, 扣除二位口頭委託者,

實際參加會議之委員只有六位 ,主委依據議事規則不參與表決,

五位委員代表全體住戶決定了總金額超過20萬的支出.

議事規範:

二、開會額數
（一）開會額數

開會額數即「開會所需的人數」，亦即開會時出席人必須達到某種特定數額以上，方能開會，一般習慣稱為開會的法定人數。因為許多會議，其開會額數並非為法律所定，所以「開會額數」一詞，似較「法定人數」一詞為妥。一個會議，必須達到足夠開會的額數，始能開會，否則，即使開會，也是沒有效用的。所以在開會以前，例須清查人數，一定到了足額，才可宣佈開會，這是一項重要的規定，萬萬不可忽略的。應到人數，是以全體總數，減免因公因病的人數計算。開會的額數，並非是一律的。

（二）不足額問題

因無故不出席故未達開會額數，影響開會，應在第二次延會前，由出席人過半數之決議，決定第三次開會日期，預先以書面加敘經過，通知全體應出席人。第三次開會時如仍未達開會額數，但實到人數已達三分之一以上者，得以實到人數開會，並得對無故不出席者，為處分之決議。

如有候補人列席者，得依次補足缺席人之席次。候補人遞補後，開會仍不足額繼續三次者，得由出席人過半數之同意為變選或改組之決議。以上有會議規定者依其規定。

（三）談話會

因天災人禍，須為緊急處理，而出席人因故未達開會額數者，得開談話會，依出席人三分之二以上之同意，作成決議行之，但該項決議應於會後儘速通知未出席人，並須於下次正式會議，提出追認之。

（四）開會後缺額問題

會議進行中，經主席或出席人提出額數問題時，主席應立即按鈴或以其他方法催促暫時離席之人，回至議席，並清點在場人數，如不足額，主席應宣布散會；但無人提出額數問題時，會議仍照常進行。

社區現已裝設超過100多具安全監視攝影機,

其中24具於101年度加裝,耗資296,112元, 分三案進行, 未提報區分所有權人會議表決通過.

如今很巧合的又有"委員"提案增設監視器設備,

說明欄中提出的理由是:有住戶遺失錢包, 監視器未能錄製到相關影像,查找無功.

是否確有所需,功能與用途是否相符,大家自行判斷.

但提醒管委會的"有關委員",請遵照規約(財務收支管理辦法)執行職務,以不負住戶之委託和授權.