北美館社區管理委員會
社區物業、保全管理維護投標須知
壹、招標依據：
一、依據北美館社區管理委員會(以下簡稱本會)第五屆2月份管委會例行會議對物業管理招標決議執行。
二、依據本會招標公告及本須知規定辦理。
貳、招標委託名稱及範圍：
一、名稱：北美館社區管理委員會
1.物業綜合管理及顧問諮詢等委託管理作業
2.駐衛保全安全服務作業
二、所在地：新北市樹林區學勤路589－639號
三、範圍：共13棟381戶、地下停車場三層、中庭花園造景、店面、周邊步道及社區內所有公設。
四、人力配置參考數據 (月休6日)
北美館人力配置情形
項次 職稱 人員 備註
1 總幹事 1名
2 財務秘書 1名
3 保全員 6名 2個固定哨(24小時)，
(投標廠商得參考人力需求條件或自行依本社區規模規畫所需服務之人力)
參、合約起訖日：105年04月01日至105年12月31日止
肆、投標廠商資格：
一、廠商總公司應設立於桃園以北(含)區域，公司設立資本額
1. 物業管理維護公司：新台幣壹仟萬元以上。
2. 保全公司：新台幣肆仟萬元以上。
投標廠商可以聯合投標並備齊各公司資格文件，由物管或保全公司代表投標，簡報時得共同推派代表
。(不得借牌參標或有圍標情事，違者即喪失資格)。
二、桃園以北(含)區域之管理維護及保全同業公會之會員。
三、目前受委託管理300戶以上社區案場至少三個社區(北大特區有案場尤佳且擁有累計滿五年實務經驗)
四、曾連續服務300戶以上社區案場滿三年以上，並提供有效合約、案場地址及主任委員聯絡電話，本會
將派員參訪。
伍、押標金：
一、投標公司須於投標時同時檢附押標金新台幣貳拾萬元整，押標金應為銀行商業本票或台銀支票畫線且
禁止背書轉讓，抬頭：北美館社區管理委員會於投標時同時繳交予本會代表並取得收據。得標者於簽
約時轉為履約保證金；未得標者當場退回。
二、經評選議價及決標公告後，如廠商拒不簽約或其他拖延等行為時，本管委會將沒收押標金後另行招標
，得標廠商不得異議。
三、廠商履約保證金支票使用授權書。
陸、投標作業流程
一、 投標資料領取：
(一)自民國105年 2 月 26 日至民國105年 3 月11 日18：00止。欲參加本會投標之廠商，請親至樹林區
學勤路593號 北美館社區物管中心繳交標單資料工本費新台幣200元，憑繳費收據向秘書以記名方
式領取投標資料（含標封、採購標單、單價分析單、投標須知及補充資料）。
(二)投標廠商應於投標前詳細審慎研閱本會所印發之全部文件，俾利明瞭本標案一切有關事項。如有疑
義，請於 2 月29 日前得向本會詢問，投標後不得提出任何異議。
二、資料填寫及送件：
　 （一）參加投標之廠商應使用本會印發之有效標單（影印無效），參與投 標作業。
（二）請將下列證件（請加蓋公司及負責人印鑑章、並註明與正本相同之字樣）裝入證件封內供本會於
資格審查時查驗：
1、公司執照、營利事業登記證、內政部警政署核發保全公司許可函、內政部保全業評鑑優良保全
公司證明。
2、有效期限內之保全同業公會及公寓大廈管理維護商業同業公會會員證影本。
3、最近三期完稅證明或營業人銷售額與稅額申報書收執聯影本。
4、最近三年內無退票紀錄之金融機構證明文件（向金融機構查詢日期應為招標公告日以後）、無
任何不良紀錄（含財務、暴力、詐欺等糾紛）之公司。
5、300戶以上社區管理實績證明(至少三個社區)。累計滿五年實務經驗證明。
6、曾連續服務300戶以上社區案場滿三年以上，並提供有效合約、案場地址及主任委員聯絡電話，
本會將派員參訪。
7、企劃書一式13份。
8、共同投標廠商之授權書。
9、罰則簽認單。
10、其他相關證件（可視實際需要列舉）。
11、列舉現時派駐社區資料至少3個。
(三) 廠商另應依招標文件中所附報價單（標單）及單價分析單、授權書，逐項填寫清楚（限用黑色
筆），正面加蓋廠商公司章及負負人印章，裝入標單封內密封（請加蓋騎縫章）併同證件封裝入
外標封(請加蓋騎縫章)，於信封上註明廠商資料及標案名稱，於105年 3 月11日18：00前併同押
　　　　標金、服務企劃書送(寄)達本會，並於隔日致電本會總幹事簡文浩 (02)8970-4373以確認是否收到
　　　　招標文件。
三、資格審查及企劃簡報作業
　（一）資格審查及初選：民國105年 3 月 12 日(星期六 )13：00。本會依據審查結果擇取數家優良廠商
進行參訪及通知前來簡報：
（二）企劃書製作：
1、尺寸：以A4紙張製作(圖表不在此限)，並採彩色印製。
2、編寫：字體清晰、內容以電腦橫式繕打，由左至右，由上而下。
3、章節：企劃書請編頁碼與首頁對照之章節目錄。
4、裝訂：以活頁方式裝訂於左側。
5、企劃書一式13份，請於投標送件時一併送達本會；簡報結束後留下一份其餘退還，得標廠商之
企劃書倂入合約書，成為合約的一部份。
（三）企劃簡報作業
訂於民國105年 03 月 12 日(星期六 )13：00於本社區多功能會議室辦理。遴選簡報由區域經理及
派駐案場物管主任/經理/負責簡報，並進行評選、議價作業。
1、簡報內容製作以企劃書之內容用最簡明之方式說明服務理念，並以單槍投影簡報，電腦設備請
廠商自備。
2、通過資格審查之廠商應於通知之指定時間，至本會聽取說明，並抽取簡報順序號次，簡報當日
請於簡報前20分提前至本社區。
3、簡報時間：每家以5~10分鐘為限，超過時本會予以制止，另以10~15分鐘雙向提問說明；本會
保留時間縮減或延長之決定權。
4、廠商代表以四人以內為限。
（四）決標方式：採公開評選方式評定優勝廠商後進行議價，如第一優勝廠商無法完成議價，則輪由第
二優勝廠商議價，依此類推。（如無法順利完成議價，本會保有不決標之權利）
柒、合約簽訂
一、得標廠商應於決標後3日內，提供合約草約給本會研議。經洽商後，本會將通知得標廠商約定日期簽
約。 (簽約應在決標公告後10日內完成)
　 二、得標廠商應於本會通知日期由負責人或委託代理人攜帶招標規定之各項證件正本及與管理標準作業流
程資料、表單及草約至本會，經本會核對修正後簽訂合約。
　 三、得標公司簽約當日須檢附所有證件正本，如有偽造、變造之情事，本會除移送法辦外，並得沒收該押
標金新台幣貳拾萬元整，並取消該公司得標資格，由第二順位廠商遞補，同理依序遞補作業。
四、履約保證金：
(一)得標廠商應於訂約時將押標金轉為「履約保證金」，俟合約期滿後交接完成，履約保證金無息退還。
(二)得標廠商應繳納之履約保證金應為銀行本票或台灣銀行支票(劃線且禁止背書轉讓)，抬頭「北美館社
區管理委員會」，本會規定其為新台幣20萬元整。然為維護本社區之權益，本會將於合約載明「服務
廠商因服務屆滿或因故提前解約時，若服務廠商有應負賠償責任事由且所納履約保證金顯有不足時，
本會得逕行將服務廠商最後一個月之管理維護服務費轉為履約保證金」之條款。

投標須知補充說明
一、投標廠商得於等標期內洽物管人員進行現場參觀
二、遴選簡報由區域經理及案場物管主任/經理/總幹事負責簡報。
三、投標廠商服務建議書內容應含物管、保全人力配置及人員素質(含學經歷、証照)工作職掌等。特別是總
幹事、財務秘書、保全之人選及學經歷。
四、得標廠商擬派駐本社區之總幹事、財務秘書、保全等應經本會面談認可始得派任。異動時新任人員亦同。
五、每月由得標總公司經理級以上人員至少四次夜巡督導(24:00~05:00)。
六、現場人員應由總公司高層幹部每月辦理在職教育考核，如發生員工侵佔公款時總公司立即清查並負賠償
責任。
七、得標廠商應提供打卡機於物管中心使用。
八、物管全員須穿著制服。
九、安全門禁管理：
(一)警衛各崗哨必須定時輪哨，時間與頻度由管委會議定,並落實執行。
(二)夜班每小時監控設備確認(攝影機、DVR、螢幕)並記錄。
(三)消防及各項警報設備每二小時確認，並記錄。
(四)前後哨警衛必須熟悉管理中心各項設備。
(五)車道警衛必須查驗進出停車場車輛是否有停車證，如果沒有車證必須攔下車輛查問身分，並請其立即
補辦停車證或即刻駛離停車場。
(六)車道哨需於夜間巡視整個社區內外並簽到至少三次。
(七)得標廠商必須免費贊助服務社區之項目如下：
1、每年社區管委會所舉辦之各項活動，贊助之禮品由委員會自主運用。
2、協助管委會召開社區之區分所有權人會議，提供相關會議文件、支援人力及會場佈置等。
(八)派駐在本社區之所有工作同仁之薪資、誠信保險、勞健保險、意外傷害責任保險、職業災害保險、傷
害醫療補助、退職金等員工福利，投標公司應符合政府業務管理單位之各項規定，並檢附證明文件以
供管委會查核。
(九)得標公司派駐社區之員工勞、健、職災保險及勞退金之提撥應誠實投保，及足額提撥勞工退休金（不
得將員工薪資以多報少，及轉投保公會等行為）本會採不定時抽驗，若未依法投保，視為違約，本會
得逕行終止合約，並沒收履約保證金。
十、得標廠商應於正式進駐前15日，需與前物業公司開始進行交接作業，並將進駐服務人員名冊、簡歷及相
關各項管理流程(SOP)資料、資格文件正本，送至管委會審核。
十一、得標廠商應於正式進駐前，將至社區服務之總幹事、財務秘書、保全清潔等，做各項事務之職前實習
，費用由得標廠商自行吸收。
十二、 派任至社區服務之總幹事，需要有內政部營建署事務人員認可證，及設備安全/防火管理認可證(雙證
照) (認可證須在有效期限內)，且擁有建商點交經驗，中華民國公民，熟電腦作業及三年以上300戶以上
社區之實務管理經驗。
十三、總幹事、財務秘書、保全、清潔人員資格：皆需經警政單位安全審核無犯罪前科紀錄者。
十四、得標廠商契約生效前7日派員進駐，並開始進行交接事宜。
十五、105月3月31日(週四)19:00前，完成全部交接工作。
＊附註:投標廠商可提供建議及計畫，而相關需求及資格條件等，本會保留調整應變之權利。


(附件二)
人力需求條件
職稱 工作內容及條件限制
總
幹
事 性別：男
人數：1名
每日上班時段：13:00~21:00
月休： 日(需配合輪調)
＊學歷~高中以上 (需服務300戶以上社區案場至少3年以上經驗)
＊持有事務管理人員認可證，同時具備事務管理及設備安全認可證尤佳(認可證須在有效期限內)工作內容
1.社區行政事務、財務報表、年度計畫規劃執行。
2.警衛安全管理、監督廠商設備維護、清潔環保工作。
3.住戶生活服務及提供管委會全方位的整體性社區綜合管理服務等業務規劃執行。
4.具物業管理經驗或服務，具機電、土木工程、財務會計、企業管理等專長佳。
5.有管理團隊的能力
6.擁有建商點交經驗
7.任職(異動)時需到場面試審核。
財 務祕 書 性別：女
人數：1名
每日上班時段：09:00~18:00
月休： 日(需配合輪調)
＊學歷~專科以上
＊具文書事務、檔案管理與紀錄、會計證照、熟電腦操作、自備機車
財務事項:
1.會計帳務、結算廠商請款付款作業。
2.社區收支及製作財務報表。
3.零用金明細及雜務採買等。
4.公設使用之登記與管理。
5.公告、會議紀錄撰寫與張貼。
6.協助總幹事管理。
7.無不良習慣。
8.服從性高

保 全
大廳哨 性別：男
全年無休、隨時保持一人 ＊需具經驗
＊能獨立作業
1.負責門禁管制、車輛出入指揮、社區巡邏、防竊作業及竊盜處理工作等安全維護工作
2.收發文件
3.監看監視系統
4.控制照明、空氣調節及通風等設備
5.針對特定處所進行監視，維持公共安全，減少火災、竊盜或其他危險
6.接應訪客，確認來訪人員意圖以確保安全
7.車哨於上、下班時間需站哨
8.確實管制車輛進出
9.夜間車道哨需巡邏社區內外至少三次
保 全
車道哨 性別：男
全年無休、隨時保持一人


備註 以上人員尚需：
＊經警察機關安全查核無犯罪前科紀錄者。
＊無嚼檳榔、酗酒、賭博等不良嗜好者。
＊總幹事、秘書、保全異動時，皆需到埸面試審核