前言：

小陳是仲介，我的立場很明確就是要勸大家買房子。

以下是小陳的觀點！可以分享討論，負面偏激言論就不必了。

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現在常見到的一些熱門社區，三房總價大約１３００至１５００萬

假使十年內跌１成！（真的算跌一成嗎？折舊算下去有到一成了嗎？）

以租代買的情況下為１２０個月租金，一個月至少２萬支出

十年下來至少２４０萬（中間各種被房東要求搬離的隱形成本不列入計算的話）


當然！！

如果打算租一輩子的房子或是父母有留房子的幸運兒那就不適用了。

不然！！

您有自備款卻不買房，花個十年等不知道到底會不會下跌的房價，這真的..划算嗎?

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實價登錄攤開，除了過往景氣好，佳園路三段上的歐洲系列也賣到跟遠雄、麗寶同樣高單價的情況下

現在全面回到理應要有的行情外，實質上哪個社區有明確的跌幅？

張金鶚及名嘴喊跌十幾年了，實價登錄看一下北大這區塊，跌了嗎？還是疊了？

在此提時價登錄是因為這個最準，比名嘴講的準。

名嘴的話，聽聽就好...
俗話說：有土斯有財...以前買北大時，一個朋友跟我說，如果當時不買，以後連三峽都買不起

但現階段...是.......
現在年輕人，不靠爸不靠媽，連頭期款在哪都不知道.....

十方 發表於 2016-1-4 19:35
我倒有不同觀點：
以租代買，目前也只是損失利息，利息算一下，以三峽北大不過是一般房貸利息。
大家忍耐撐 ...

不好意思，不是要給你難堪。

在第一線的小陳一定可以馬上告訴你

租金在漲，而且漲很快，租很快。



由於現在許多人在等，以租代買，結果租屋市場越來越熱，租金早就不同過往了
(這也是你提到的市場供需)

除非屋主自己出租，本身又沒有行情概念，不然只要現在再找房子租的一定都有感覺

什麼叫做租不到加價租，租方競價，不殺價求租的都有。

各有道理,但要看地方
以北大來講的話,小陳講的還蠻實在的
其他地區就不見得了~

也可以參考這兩個不同的觀點
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=156240

https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=119091#lastpost

十方 發表於 2016-1-4 19:35
我倒有不同觀點：
以租代買，目前也只是損失利息，利息算一下，以三峽北大不過是一般房貸利息。
大家忍耐撐 ...

1.您說"租金勢必要下跌，一旦租金下跌，....房價自然又下跌"。首先，房子租金這種東西就是有其僵固性，雖然說台灣一般住宅租金水準不高，但幾乎很少聽到租金下調的，了不起就是沒漲上去，除非是這個區域發展出現問題，但那大部分是因為商圈轉移，而受影響的也是以商用不動產或店面等物件。況且，絕大部分在台灣投資房地產的人，其目的都不是為了賺取房租(除非像小弟我投資的是套房，但近年來租金也是連年漲)，所以要用房租下跌來帶動房價下跌基本上是不大可能發生的。
2.你說"大家都不買，一定有些倒店貨，開始破壞行情，行情失守，價格再下跌"，這句話基本沒錯，但那要看甚麼地方，原本推案量大，賣壓自然大。問題是以北大社區來講，幾乎已經是個自住為主的市場，三峽已經從當年一天到晚被批為鬼城的"林三淡"重案區，最近已名列"北台灣房市十大安全區"了，你認為倒店貨會有多少?，我倒是看到有人原本買房自住，因其他因素要賣房，但因沒有資金壓力，開價硬是撐稱在那邊一年多了，也不願降價求售的例子。
3.其實到底要不要"以租代買"這個議題已經討論過幾十年了，就像青菜蘿蔔，各有所好，也各有其論點，這沒有絕對的答案，但如果您有興趣，建議可以找一個真正這樣執行的人(年輕時有能力但租房不買房，一直到年老)，問一下他的感言應該會比較實在，不要盡聽信一些"專家"的意見....這些人絕大部分都有自己的房子，甚至不只一棟，但他會告訴你"以租代買"，你不會覺得很奇怪嗎?

身邊的例子是，有能力買房的人都選擇買房而非繼續租屋（穩定感再加上不需擔心何時再搬遷），
沒能力買房的當然只能選擇租屋。
就算以租代買划算好了，有更多其他條件必須衡量呀，這兩件事單憑個人狀況需求，很難單一而論。

十方 發表於 2016-1-4 23:05
勸各位不要再自欺欺人

1.租金從來沒有過"一直漲"，而且，經計算後反而不算漲。10年前三峽六百萬房子租1300 ...

應該沒那麼貴吧,我十幾年前買新莊新大樓三房兩廳都不到400萬...600萬可以買店面租個3.4萬了~~ 一回頭看錢還變得真薄...

有兩個同事之前很早租在北大等時機,最後都搬走了...主要是太常回顧當初來租屋時的房價了.
我反而是因非首購,看準就直接下手比較乾脆

無關對錯,有可能厝緣還沒到~機會是給有準備的人~

五年前在三峽北大社區的房子
5+1房而且還是裝潢好的，只要1300萬！
現在五年過後的今年呢？
5+1房而且還沒裝潢的，都超過2000萬了！

試著想想，假如你自己是有房子的人想要出售或出租
你會想把價錢壓低嗎？
不可能！一定會想要把價提高，至少也要比原本買價還高，再怎樣都要死撐在那...
除非你是不想賺錢的人！
當然我沒這麼有錢，所以我沒有房子可以出售@@

只要三峽越來越多人住，環境和交通越來越好和方便
房價和租金一定會一直漲！

以利亞 發表於 2016-1-4 21:53
也可以參考這兩個不同的觀點
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=156240

台灣老年人要租屋，在都會區眞的不太容易^^

還是覺得有自己的小窩
不論大小
才是最棒的!

十方 發表於 2016-1-4 23:05
勸各位不要再自欺欺人

1.租金從來沒有過"一直漲"，而且，經計算後反而不算漲。10年前三峽六百萬房子租1300 ...

唉....這真的沒啥好爭辯的....市場決定一切....你要大家不買, 大家就會不買嗎?

市場機制就是....那些地方大家就是喜歡買, 那些地方就會漲, 而那些地方大家都沒考慮買, 那些地方就會跌....
比起10年前, 現在的租金還是漲了, 只是漲得沒房價漲得快....那也是說....投資客看的是房價漲, 而非要賺租金

別再學一些學者勸人不要買房(我非仲介)....
我喜歡買房, 除了守住增值(要選對地點),
另一個原因是....自己的房子要怎麼弄, 弄出自己的風格都可以, 但租客就不可(大部分買房自住也是這個觀點),
再另一個原因....租屋者, 常因房東因素要每幾年就搬家一次

十方 發表於 2016-1-4 23:05
勸各位不要再自欺欺人

1.租金從來沒有過"一直漲"，而且，經計算後反而不算漲。10年前三峽六百萬房子租1300 ...

勸各位不要再自欺欺人


1.租金從來沒有過"一直漲"，而且，經計算後反而不算漲。10年前三峽六百萬房子租13000，一年獲利156000，投報率2.6%，現在投報率2.1%，甚麼時候漲過了？你不能說幾十年前一支冰棒5元，現在15元，漲了三倍，那是物價漲，不是這樣東西在漲。

依您所說，你都知道物價在漲了，房價也只是跟著物價漲。
哪有可能會跌，房價只是在一個合理行情，是嗎？

如果要算投報的話，你拿現值下去算，怎不說當初早買的早就４％５％甚至更高在跑了？
更別說這種投報降低是房價漲太多，一直漲造成的！

2.現在租金不過是利息水準，如果自備款不多，租房不算有損失，你買1200萬房子，貸款700萬，利息一年210000，如果用租的，租金幾乎等於利息，根本沒損失。租金無法帶動房價，的確。(我可能有點錯誤)，但，市場機制決定價錢，是真的，所以，大家不要買，肯定是要跌，你就讓他跌。

真的！不要買就會跌！可是屋主不要賣也不會跌阿！尤其北大九成九是二手屋，屋主不缺錢我賣你便宜幹嘛？利率低成這樣，房子擺著也不咬人阿！！　不過大家都不要買這種隨口說說的言論，你覺得有可能嗎？結婚、退休、換屋情況下，真的有可能嗎？不可能，所以你講的大家不要買就會跌根本是...

3.不要以單一個案來講市場型態，目前無可否認，北大地區投資客還是不在少數，也不要忘記，北大這種地區，肯定比台北便宜，不要用其他理由去扇動人買房子，不過是滿足某些人的荷包，這不是買水果，季節過了就沒有了。

北大投資客多？你認識幾位？請列一張清單，我知道的投資客早就收手了，現在我做的生意每個都是退休、新婚，小換大這種的，一個投資客都沒有，不要人云亦云，投資客在哪裡請提出來，打模糊仗做什麼呢？　另外這就是區域內討論阿，到區域外也是一樣，案量少的區域就是穩定，扣除大量推案的地方哪裡狀況跟北大不同？　最後要告訴你房子不是季節過了就沒有了，而是適合自己的房子一旦錯過，你要再找就沒有了，尤其是北大大多是自住情況下，好房子可遇不可求，你要加價買都不一定有人賣你。

4.沒有人希望一輩子都沒房子可住，您說的是重點，但，如果讓房價繼續漲下去，很多人都一輩子買不起房子。

你先看看我們這幾年薪資倒退多少，看看韓國新加坡進步多少，我們是單純政商勾結造成的經濟問題，這是台灣人悲哀的地方，永遠看不清楚事實真正的點！

這件事其實沒甚麼好辯論的，就像政府打房打不成，原因是政府的官員都是買幾棟房的房東，自然打不著，每個人都為了自己私利著想，人性而已。

以上小陳所講都是人性面，在第一線的人員才會知道的人性面，不敢說我一定對，但事實就是如此。

十方 發表於 2016-1-5 11:41
一切都是利益害人，
其實您不必只做仲介的，房屋仲介為什麼那麼多？因為暴利，三個月沒業績，只要賣一棟房 ...

一切都是利益害人，其實您不必只做仲介的，房屋仲介為什麼那麼多？
門檻低，所以人人可做，但別說做得好不好，做得下去又有幾個？

因為暴利，三個月沒業績，只要賣一棟房子，又可以吃半年?
先去了解仲介的成本再來講吧，什麼是暴利？什麼叫做吃半年？你以為路上發發ＤＭ有買方屋主就會賣哦？你以為你要看房子是敲門屋主就要給你看哦？你以為你看到的仲介店頭租金、廣告成本都不用算喔？人事成本哩哩叩叩你以為不用錢哦？　不是不給你台階下，你太幼稚了，老是用刻板印象在那邊。。。

我覺得，很多事情真的不必太多證據，北大投資客多，你可以向各管委會打聽就知道。
就說不要打迷糊仗了，哪個管委會？來，一一點名讓我去問。

這個問題在怎麼討論，都還是利益問題，有房的賣房的，都希望房價漲，房價跌，就沒有理由說服人買房。
我賣房的我希望房價跌阿，買方打個七八折，屋主願意賣我當然開心，又不是我房子，屋主賤賣也不關我的事情，你又來了，房仲只希望房價漲的刻板印象，我講房價很難跌是站在最最客觀的立場在看，懂嗎？
沒有人甘願自己買的房只剩半價....
所以是屋主不願意降，仲介每個都希望屋主降呢！！
我也沒資格勸人不買房，讓大家繼續買房，讓大家都有錢賺，有時候想想也合理。
我不再跟您辯論，因為您只為您的立場，沒有辯論上的意義。
你的確沒資格，因為十年的時間裡，這種人害得多少人沒買到房子？
再說一次，我是房仲，但我立場是最最客觀的，畢竟買房有需要跟我買嗎？
沒行情認知我也是請他去跟隔壁的同業買，買的到回來羞辱我沒關係。

一、 如要自住，個人認為目前時機不錯，選擇機會多。
二、 但如以財務觀點，討論租屋及購屋何者划算，那依目前現況,當然租屋划算
(一) 假設1500萬房子,租金2萬5千，如購屋準備500萬元自備款，貸款1000萬元：
1、 租屋與購屋，現金流量每年約差40萬元(購屋房貸利率假設2％，每月房貸本息5萬出頭，每年稅金、管理費及修繕費用假設共10萬元)。
2、 假設租屋者把自備款500萬元及每年省下40萬元,投資基金或台股ETF，年平均報酬率5％(約與過去10年元大50年化報酬率相當)，20年後約有3000萬流動資產。
3、 購屋者20年後還清貸款，清償銀行債務,擁有一個沒有負債的房屋。
(二) 依過去房市漲勢，如房屋買在台北、新北，則購屋者財務選擇較佳，但過去房市漲幅時空環境(大幅調降遺贈稅、美國QE、房屋持有成本及所得稅過低)很難再發生，如果房價不再大漲(依最單純說法,資產價格偏高,就是最大利空)，單以財務觀點，租屋遠遠比購屋划算。
三、 為何許多人在房屋的資產增值遠大於股票等資產，主要原因有三：
(一) 房屋為「不動產」，很少交易，投資股票者常常賺個小波段就獲利了結,甚至陷入追高殺低的困境。
(二) 一般人房屋投資(購買)本金遠大於股票。
(三) 一般人房屋投資槓桿遠大於股票(自備款成3成，槓桿超過3倍)。

分享個人觀點....

如果是長久自住來看,哪當然買比租好啦! (如果能力夠的話) 起碼不用看房東臉色!

如果是以投資來看,別以為買了房子就是賺! 看了許多591或其他仲介網,一堆賣不出去的房子...why?
請記得房子是會越來越舊的...越舊的房子就越少人喜歡! 除非你房子地點好到不得了大家搶著要....不然賣不出去就是什麼都沒有! ^^

仲介沒那個本事哄抬房價啦
能幫著搖旗吶喊就不錯了

房價是市場資金追逐下的成績單
大家的錢沒有更好的去處的時候, 就會流入非自住房屋來停駐, 要說是投機客也可以啦
就跟買定存、股票一樣, 只是一個保存資產, 甚至希望錢變多的方法之一, 沒那麼罪惡啦

而房價要漲要跌, 就要看標的物搶不搶手囉
如果只是要買便宜房子, 台灣多得是啊
南部鄉下透天一坪(建坪)四萬五萬的都有啊, 當然那邊大多算地坪啦, 算地坪一坪還有十萬, 看起來好像還可以
可是整棟透天只要兩三百萬啊

年輕人買不起嗎 ? 騙鬼哩
問題是, 現在年輕人比較喜歡服務業
而服務業大都市比較有機會
人群聚集, 競爭少數的市區房地產資源, 當然會漲價啊

說真的...管人家要"買"還是要"租" !
房仲業就一定很客觀? 分析就是對的?
他人的論點就一定有破綻..有失誤?
個人角度不同,思考不同..當然會有些值得探討的論述
真正有需求的人..難道就真的會笨到..名嘴(房仲)說買就買..說不買就不買嗎?
每個區域都有每個區域的特性..小弟認為任何事不用說的那麼絕對!
存心謙卑..勿以管窺天之見才能真正達到教學相長的原意 !

畢竟愛北大社群..是這麼可愛的地方 !

postal 發表於 2016-1-5 17:18
說真的...管人家要"買"還是要"租" !
房仲業就一定很客觀? 分析就是對的?
他人的論點就一定有破綻..有失誤? ...

唉呀，怎麼別人論點就是有破綻呢？

從那位＂十方＂先生小姐，都只憑著電視上亂講的

光租金再跌就扯到爆，租金現在哪裡不漲，哪個承租方還有時間慢慢挑，今天不決定明天就沒了！！

我是很謙卑的人，但是有數據大家可以來討論，都拿實價登錄出來講了

還有人在那邊我以為，新聞說，５７台說再那邊危言聳聽


更別說我從一開始就講有自備款當然是買房好，尤其是北大這種易漲難跌的地方。

如果要跳針跳到其他地方去那根本太可笑了...


投報率？？自住你在那邊算投報率？？這是投資客阿！！

十方這個人破站一堆，買房要比投資客更會投資！那樣我要把他當自住客還是當投資客看？

十方 發表於 2016-1-6 18:14
我只憑電視上亂講？您這句話涉及人身攻擊了喔!!
你在不平衡甚麼？
你在賣房子，你鼓勵大家買房子，是你的自 ...

我只看數據，你提出來的東西都不知道是依據什麼東西而來。

我怎麼會不平衡呢？仲介最需要的數據我都可以提供給你阿ＱＱ


另外如果真的認為是人身攻擊，我的聯絡方式也都有，直接上警局提告更快！

我這個人最討厭別人胡亂說嘴了！尤其是自以為看了電視很懂，房價打好幾折，還在那邊提租金跌了？！

租金都不知道漲到哪去了還跌了，真的是吼...


房仲關門，只關係到交易量，還是你認為一條路上十幾間仲介店頭是正常的？

就說了現在沒有投資客了，都是自住型的買賣為最大中，過往那種短期交易在北大以不復見。

莫再提那種不符合時空背景的論調出來被人指證後惱羞成怒。

請樓主分析一下美國升息跟台灣降息對房地產的影響？

錢在個人口袋，對一般人來說買房是一輩子的事，如果不是投資客，何必去鼓吹人家買房呢？頂多可以在相同的預算下分析不同的選擇，有錢有能力自然該買的就會買，有錢誰不想要有個安居的小窩，問題是太多人已經連邊都摸不著，既然房價不會跌，之前買不起的現在也不會買的起，生活物價都漲了，除非收入成長，不然可分配的錢更少了，連最後的希望都沒了還鼓吹什麼。

有能力考慮買房也都不是小孩了，又不是閒錢一堆在身邊聽誰說便宜就買，漲了就賣！

hui_ching 發表於 2016-1-7 10:20
錢在個人口袋，對一般人來說買房是一輩子的事，如果不是投資客，何必去鼓吹人家買房呢？頂多可以在相同的預 ...

一直都再針對買得起的人哦，買不起就去租房子吧。

擔心現在買得起的人看電視說會跌，但如果等個七八年(如同上一個七八年)

房價又漲了兩三倍那是要買什麼??
(我沒說房價一定會漲哦，不過各國比印鈔票的情況下..)
(加上實質購買力又大降的情況下..)



再來現在買房不太難，不要眼高手低都好買。
北大不提，隔壁機能好的三峽老市區，三房可能連500都不用，使用空間還比北大三房大。
買500貸款8成一個月本利攤還20年也才兩萬~!!(本人不做三峽市區的案子)

不要買新房子、百萬裝潢，超多公設的物件，房價真的會貴嗎?
更別說還有更便宜的房子可以買，比比皆是...

可是這些房子七八年前兩百出頭就有了，現在問當初沒買房的哪個不後悔的??
以下是鄉民最新的買房心路歷程，給參考。
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1452102033.A.1F7.html

我只能用實情說了~~~

這二十年投資房市的，比投資基金賺的快

房市地點不要太差，價格都上去了~~

房子是市場經濟，想買的就買，不想買的就不想買


我只能說，買對房的人，資產增加了，銀行的信用也增加了，可以談的的權利也增加了

大家努力了，我們又不是共產國家，是自由經濟的國家

不要一直用炒房客來罵，他們也是頂著很大的壓力在生活的



但用不正常的銀行借款的人來炒房的人，我就不認同了

個人觀點 談論聊聊

買房的動機有兩種態樣

買房有：一、自住的；二、非自住的兩種型態
一、自住的：包含預先替子女買房
有物質〈包含經濟〉層面和精神層面，這是基於個人多方因素考量，綜合判斷選擇是否買房，或租屋。
假如經濟許可，房價合理〈也須考量執政者住屋政策〉，當然自己有屋，住得自然寬心。
假如經濟不寬裕，房價又無前景，但是認為住的是自己的房子，有滿足感很快樂，買也無妨。但是也應考量付房貸的壓力，會不會讓你的滿足感及快樂仍能持續下去。
二，非自住的，包含〈一〉避免貨幣貶值，即保值型，〈二〉投資型
這兩種態樣，都是對房地產前景有所期望，但仍不得不考慮兩種因素：
〈一〉政府的居住政策是什麼〈執政者當初選舉所提出的住屋政策《選舉口號》〉
1、將房地產視為投資商品，是帶動經濟成長的火車頭行業？
2、居住正義，讓人民住者有其屋。執政者當初選舉所提出的住屋政策〈選舉口號〉
國外有很多相關住屋政策有很多可以參考，大家努力上網即可以查得豐富的相關資料；我們都不是田野調查、案例追蹤者或專家，參考別人的說法〈包含電視上的評論，不要在意有些人自以為是─別人就是憑著電視上亂講也可以。有可能自己就是亂講？〉並無不可，不必怕人譏笑，自己再做綜合判斷。
〈二〉除了上開政府房地政策因素考量以外，更要考量自己對未來經濟前景的判斷是否保有自信？
在過去房價攀升的年代，買房有兩種利益，1，房價年年抬高，或買賣之間逐次提高，在買與賣之間賺取價差：在那美好的時光，就是向銀行貸款付出利息買房，炒客〈包括政客〉也是樂此不疲的，也有很多人因此變成有錢人，但是從今爾後，我國的政經情勢，會讓這種情形持續下去？2、房租收入：房子的持有成本〈購屋成本、土地稅、房屋稅、修繕成本，以及新屋及舊屋的折價〉和放入銀行利息〈減除支付所得稅〉兩者之間的價差是否足以滿足自己？假如沒有第一項買賣價差確切的期待，第二項房子的持有成本和放入銀行利息兩者之間的價差，就益形重要。

買房和不買房，沒有人能替人決定，也不是誰說了算，租屋和自購也是如此，自己考量外在和內在的因素趨於完整，由自己下決定，自負責任，虧了，勸人買屋和租屋的人也不會替你負責，所以自己要好好思量，更要考量決策風險評估。