2015-07-23
〔記者徐義平／台北報導〕房市不振，上半年北台灣價量齊跌均進入前10名的區域，為新北市泰山區以及桃園市蘆竹區。房仲業者比較北台灣住宅1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成；至於北台灣上半年買氣衰退居冠者是新北市八里，衰退逾6成。

太平洋房屋統計內政部實價網房價資訊與買賣移轉棟數變化，今年北台灣交易量與平均單價降幅前10名的地區，新北市包辦5名，桃園市有3名，台北市2名，其中價量齊修的地區，包括新北市泰山區與桃園市蘆竹區。

太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%；至於新北市泰山區與台北市大同區的跌幅則分別為16.32%、15.30%。再對照買氣表現，太平洋房屋分別統計去年上半年與今年上半年買賣移轉棟數變化，北台灣買氣衰退前3名分別是新北市八里區、桃園市蘆竹區與龜山區，衰退幅度均超過4成，以八里區衰退幅度最大，約65.31%。太平洋房屋副總經理章克勤表示，目前這波回檔已經從大台北郊區開始發酵，少了投資客的買氣支撐，成交價量開始修正下探。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據台北市房價指數，1~3月房價月指數僅減少約1.6%，故房價統計的短期大幅波動，大都是樣本差異造成，代表區域房價崩盤了。
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/900410

1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成?

太平洋房屋統計，新北市三峽、泰山及台北市大同區每坪實價均價跌幅均超過1成，是北台灣住宅價格跌幅較深的前3名。1月時，三峽每坪實價均價約26.9萬元，但到了5月下滑至21.3萬元，每坪跌掉5.6萬元，跌幅約20.81%。

太平洋房屋應該要區分北大三峽和原本三峽兩個區塊較不易誤導市場吧? 若有, 那才叫專業喔!

"住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少，容易出現較大的偏離，市場真正走勢可能得等到下半年度較能看出端倪。"

數字會說話:

搜尋三峽區5月份, 僅有13筆
搜尋三峽區5月份, 住宅大樓, 僅有7筆, 且單價在22.5-25.9間

問題是現在三峽較熱鬧的地方，哪裡有21萬多/坪的房子??

實價登錄若要查北大特區的資料

要找"三峽區" 與"樹林區"

當然 也要看地點

要不然用學勤路的價格與白雞路的農地來平均
那真的會便宜很多

ckwan 發表於 2015-7-23 16:12
問題是現在三峽較熱鬧的地方，哪裡有21萬多/坪的房子??

我有一間老街這一坪不到20萬，華夏重新裝潢過，有興趣可私訊~謝謝囉

樣本不足確實是按月比較的難題；有某機構想要用實價登錄資料來分析各區域房價總價的趨勢；當區域小到台北市各區時；發現資料不能用；以中山區為例：有明水路上億豪宅；也有林森北路500萬套房；當月套房成交比數多；則會出現總價大幅下降情況；太平洋數字雖是每坪單價；扭曲情況較低；但樣本太小；還是很難精準；所以許多單位喜歡用季資料做比較

synchris 發表於 2015-7-23 15:12
1月與5月每坪實價均價，其中衰退幅度最大的區域要屬新北市三峽，跌幅超過2成?

太平洋房屋統計，新北市三峽 ...

如果五月三峽成交的案件都是北大特區外圍地區
想必價格一定是偏低的阿
如果要是真的跌兩成

對於想買北大還沒買到的人
算是好消息吧

桂格 發表於 2015-7-23 15:53
"住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，今年6月之前由於房地合一不明朗，交易陷入窒息，因此交易件數極少 ...

大家要了解實價登錄的房屋坪數之單價計算是包含停車位,所以除下來通常單價會較低, 因此別被某些人家誤導了

我好像和一群房仲大哥住在一起！

這樣的調查就好像把台北市的房價統一計算
難到萬華的房價跟內湖一樣
士林的房價跟木柵一樣
公寓的房價跟新大樓一樣?
都不用考慮地段?

新聞業不發新聞稿,就餓死了!!!
五月份三峽只有十幾筆成交登入在實價登入,
不寫的聳動一點會有人看嗎?!
基本上交易量凍結,現在的樣本數真的很難看出來漲勢或是跌勢

我們三峽老街附近的房子，現在全新的房子19萬就有了，現在房價一直在降，好可怕

ckwan 發表於 2015-7-23 16:12
問題是現在三峽較熱鬧的地方，哪裡有21萬多/坪的房子??

三峽老街 逸品，19萬一坪，50坪，9xx萬．一直在降

三峽電腦維修 發表於 2015-9-8 00:20
三峽老街 逸品，19萬一坪，50坪，9xx萬．一直在降

19萬/坪符合行情!

不管蛋黃蛋白區, 房價趨勢看跌

而北大特區投資客以出租給學生為業者目前尚可支撐

但少子化問題到明年出現很大落差,

估計大學入學生會少掉5萬人

勢必衝擊到

我還是比較懷念北大初期，十來萬出頭， 能回到這個價位才叫基本面。

初期紫京城一坪是10萬元整，都沒人要買><，球友買的

最近常有同事問；萬一未來幾年房價跌3成；是不是投資好機會（會和過去一樣有財產重分配的機會）；個人認為情況不同；歷史經驗不會重演；差別主要如下：
一.所得未來幾年大幅成長機會低；前幾次房市空頭結束；都是累積了可觀的所得成長；這次不但不一樣；這10年多頭所得也沒有成長；雙北房價所得比已世界前3。二.人口負成長即將開始；自住需求不足。三.持有稅將在這幾年大幅提高；台灣過去房市叫“低點燈率傳奇”；主因房屋稅僅市價千分之一；未來雖不會到國際平均的百分之一；但調到千分之5是合理的；1500萬的房子空著一年要繳7、8萬的稅（持有多戶的人課更高）；因此買來擺著的案件需求將大幅降低

大頭蕭 發表於 2015-9-8 19:18
最近常有同事問；萬一未來幾年房價跌3成；是不是投資好機會（會和過去一樣有財產重分配的機會）；個人認為 ...

房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!

否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎會有這波的房地產多頭??


-----------------------------------------------------------------------------

至於自住需求不足的推論,除了人口紅利外,也必須從幾方面來看!

以年輕人成家為主的自住需求,他們面臨的是

高價地區的門檻遠高於他們的收入,
對他們來說,這些高價區域的住宅是不列入在他們的供給曲線內
如果以兩房為底線,先劃掉單坪50萬以上總價破千萬的區域



老舊社區的老化,幾十年前一波販厝公寓,也面臨嚴重老化,
把40年以上的公寓也劃掉,以年輕人繳納20年後,這公寓也差不多壽終正寢了吧

因此人口負成長之外,對年輕人來說房屋的供給也是衰退

------------------------------------------------------------------------------

至於持有稅,基於收入的停滯不前,除非高價區域或是兩間房屋以上,
多數人的持有房屋稅賦肯定會繼續維持低檔


-------------------------------------------------------------------------------


因此我的看法是,高價住宅,建商將會快速退出,

轉而主打換屋族跟新成屋族的中低價住宅會變成主流

新成屋的定價與上漲幅度都會在一個天花板以下


無論政府政策怎樣打房,絕對不會說建商就多數收起來不蓋房屋


在這前提下,新興重劃地區卻訂出60萬+的高價的區域,大概會趴第一排

緊跟者的是90萬-140萬附近的高價住宅因為價格太高無法吸引換屋族而趴
還有訂價在30萬附近的某些重劃區,因為這個價格的重劃區有很多,競爭很大
某些重劃區將會因為互比條件失利下而無法吸引買家的青睞而趴

等到這兩波趴完了 接下來應該是10年的穩定期

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!

否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!


政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤


至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層

現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等

然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

大樓門廳的建材之類的也會調整

大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算



最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置

只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋




有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便

把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用

而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮

,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

不過北大遠雄很多都是給開放廚房

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

那賣家今年就直接砍兩成五殺出了

今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

就會有人用7.2折砍

股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!



至於資本適足率以10%來看，

你說的三成到五成！　絕對死一票

順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫

搞得風聲鶴唳

本土銀行體系應該會又來一次大整併

但是你說的不是不會發生，

如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

那的確還是有快速下跌的機會

但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑

房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

如日本！　

你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成

銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
但是你說的不是不會發生，

如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。

2014年

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了