最近有不少人鼓吹說自用住宅購屋者，年底前購屋較划算，而且根據調查，下半年想購屋者中，有超過6成是為了能適用舊制。不過，這很可能又是另一個房地產的謊言。

持此說法者主要是說明年元月起，房地合一稅制正式上路，之後取得的房地產就適用新制，因此如果明年後買，未來再賣時，因為要以房地合一課稅，繳交的稅高，所以當然應該年底前趕快進場。

但事實上，對購屋者正常都會居住6-10年以上的自用購屋者而言，這可能正好是一個大陷阱。如果你等到明年購屋，依照房地合一新制，不論你是住一年還是十年後賣出，基本原則是「有獲利才課稅」。依照現在房價已是高點看，短期賣出大概沒獲利；長期賣出獲利亦不會太大吧？更何況，對自住者而言，持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租者，出售獲利還有400萬元的免稅額，超過400萬元部分則以10%稅率課徵。

更重要的是在房價已見鬆動、眼看即將走跌時，自住使用者跟著起哄，以為可以省一點稅而提早在年底前進場搶屋，其實只是提供建商房價撐盤力道，最後根本撈不到好處。因為，延後購屋者，從房價下跌的獲利遠遠高於節稅效果─更何況，事實上搶在舊制中買也是沒啥節稅效果。

用最簡單例子來看。假設民眾購買總價1000萬的房子，自住6年後脫手，此時房價上漲了50%（實情其實是不可能上漲如此多），賣出總價1500萬元。在新制中，獲利500萬元後可再扣除400萬元的免稅額，需要課稅的獲利是100萬元；但這100萬元的課稅所得還是以10%稅率課徵，因此最後繳交的房地合一稅只有10萬元而已。

這可以分幾點來看，第一，賺500萬元最後實際繳稅10萬元，不算過份吧？這實質稅率低到只有2%；第二，如果同樣的情況，購屋者是在年底前買屋而適用舊制，還是要依照舊制繳交土增稅等，稅額高低則視公告評定數值的調整高低而定，但，還是要繳稅，而且繳交的稅未必就低於10萬元。坦白說，搶在年底前買屋，單純看繳稅額都未必有賺頭。

更何況，現實情況是房價鬆動往下走，所有官方或民間的數字都顯示，房市是「量縮價跌」，雖然跌幅仍非常小，但賣方降價意願已提高、議價空間也增加。甚至不久前一家上市建商，還一口氣宣布房價「打75折」出售。雖然考慮到實際上房價已處於折價期，建商公開喊降是有其促銷噱頭在內，但如此表態還是顯示現有高房價已難支撐。

因此，如果自住者能夠「戒急用忍」一番，忍到明年房價下滑，1000萬的房子，即使下滑幅度是「無感」的1%，其實就省了10萬─就是賺回你在新制購屋，6年後賣掉要繳交的稅了；更何況，大部份人的看法是房價下跌至少在1-2成以下，也就是說可能省下100-200萬元，何者划算，一目瞭然。

年底前的房地產，可以稱為建商與投資客的「逃命波」，因為房價已高到無法支撐，明年的房地合一制對短期進出的投資客（2年以內賣出），課以35-45%的重稅，必然會讓投資客減少或甚至退場，台灣房價失去最重要的炒作哄抬力量；再者，早則年底、晚則明年初，FED啟動升息，低利與充沛資金的條件漸失；總體經濟亦開始下滑。

文章裡感覺挺矛盾的
有獲利才課稅…這比奢侈稅兩年內需大幅加價才不賠，來的可以薄利多銷…
年底前購買，的確過兩年則是無奢侈稅也不適用房地合一稅
若下滑賠錢賣，也抽不到房地合一稅
另外，低息時不採一段式利率借貸…
要等升息才借？

年底是投資客跟建商的逃命潮，應該是要有便宜才對^^

大環境現在轉為買方市場是不爭的事實
反正買了至少要放兩年

依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!


1.一年後政府打房改救房,房價續強!

理由很簡單，房價下跌過速，成交量過低，政府抽不到稅，財政惡化嚴重＋銀行潛在違約風險增加，避免隱含本土金融風暴形成

２．房價疲軟，但是房貸利率向上攀升，買家負擔一來一回持平！錢都被銀行賺

這個機率不小，

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 09:15
依照我對xx的看法!

等待的結果應該只會出現兩種情形!

台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段式利率,指的是"加碼"固定,非貸款利率固定)

小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提
會漲？會跌？
早買？晚買？
怎麼談都只是談到價錢

但有沒有人想過房子本身的條件好壞？
1000萬的房子 每間都適合自己與不適合自己的地方
若單純只看房價 未來真的能挑到自己心目中理想的房子嗎？
還是在一堆跳樓拍賣的物件中找一個比較不差的？？

小弟是認為
價格當然重要
但 房子本身自己喜不喜歡
反而會比價錢重要～
不能只單看價格～

大頭蕭 發表於 2015-7-22 10:07
台灣房貸利率幾乎都是採浮動計息;只要指標利率(定存利率)提高;無論現在貸,未來貸, 利率都會提高(所謂1段 ...

越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

自備款資金需求反而提高!

房價如果緩跌每年跌2%就好

原價1500萬的房屋,貸款成數7成 假設銀行變成貸款成數6成,

自備款多150萬!

如果每年估計跌5% ,那銀行調降貸款成數就更狠了

可能只有4成,自備款多了450萬!!!

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:13
小弟小小認知是

現在大多數這類文章都在提

房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:22
房屋喜不喜歡這點,其實很大的一個原因都會受限在預算上!

如果可以我也想買保時捷啊!!!!!

這樣講也是沒錯

但好的房子賣了就沒第2間了

保時捷賣了1台還有千千萬萬台可以買


我喜歡的房子也一定很多人喜歡

很有可能在還沒降價前就被買走囉～

cyin0910 發表於 2015-7-22 10:44
這樣講也是沒錯

但好的房子賣了就沒第2間了

在你還不知道前就被買走了{:4_153:} ，我有鄰居曾跟我抱怨賣屋時沒經驗，簽了符合底價就賣的條約，結果比市場行情總價低了近200萬賣掉，更扯的是，買走的是仲介。

REYCOVSKY 發表於 2015-7-22 10:20
越早貸,能夠適用的利率自然就越低!

如果房價相對緩跌態勢明顯,貸款能成數也會立即反映調降!

台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
是近20年最低,主要原因有二
一.房價所得比高,依銀行內規，貸款成數上限,除了要考慮擔保品外,借款人的還款能力,亦應納入考量,
未來房價跌了,降低房價所得比,可提高成數
二.目前房貸下跌2成以上風險較高(一般銀行可能會有損失率之點),銀行較保守,跌過一段後,可降低銀行風險,可提高成數
此外,房貸下跌後,因成交價低,同樣貸7成,銀行貸款負擔,及自備款負擔均下降

分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存利率1.4；現在房貸利率為2；未來定存利率調高為2時；房貸利率將調為2.6；但定存為2時；銀行考量資金成本僅增加0.4（銀行資金來源有部分來自活存；利率不會調）；一般來說；會修正加碼幅度；假設改為i+0.45;屆時新承作房貸利益為2.45；較舊（已訂約）客戶為低

當經濟發展趨緩，政府的財政來源絕對是增加稅收，持有都會區不動產者，很容易被列入增稅目標，幾年後房地產有可能會變成奢侈品，且現在年輕人漸漸擯棄有土斯有財的觀念，長期下來 ，除非不動產可當作現金流的來源，不然它只會回歸本質，一個居住的場所，不是投資的標的，當它回到本質後，是馬是驢只能拉出去溜溜才知道了～

房屋稅是最穩定的稅收來源；也是未來另一個房地合一的改革目標（房屋稅及土地稅合一；按市價課）；也愈來愈多國家（德國、新加坡皆是）採跟所得稅一樣累進課稅（按市價、持有戶數）；房屋稅是地方稅；整體實質稅率由現行約房價千分之一；平均調高為千分之五（主要國家約百分之一）；則地方財政可大幅改善；不會債留子孫

分析上還是要考慮通膨跟貨幣貶值的因素
作好風險規劃，才是買好屋自住的好方法

當然，投資的話，有賺錢繳稅天經地義

大頭蕭 發表於 2015-7-22 19:53
分享一個不一樣的觀念；如果未來利率調高；現在訂約的房貸利率反而較高；假設現在利率為i+0.6(一段式);定存 ...

這是實務嗎？
一般來說利率走升是一段式計息相對較有利才是吧…
i值是定儲指數，所以大多談銀行給的加碼幅度

然後i值走升,銀行的加碼幅度反而降低?
若銀行是這樣佛心,那還不轉貸...

是；如果加碼訂價差很多會轉貸（轉貸需塗銷重新設定等成本）；此外；銀行針對新客戶（僅有新客戶）調整加碼；是因利差擴大；因應競爭；與佛心無關

所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利率低時辦的房貸；當指標利率；走升時；房貸利率跟著提高；這也是未來房市看空的原因之一

大頭蕭 發表於 2015-7-23 11:26
所謂利率低時辦房貸較有利；是指像美國多數是20年固定利率房貸；台灣房貸是浮動利率（有些前半年固定）；利 ...

事情發展總是環環相扣
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
競爭通常是為了熱絡市場,當然殺得見骨也是有可能

不過不管漲跌,就算購屋是自住,風險規劃也一定是必要的

jojoyaro 發表於 2015-7-23 11:39
事情發展總是環環相扣
銀行因應競爭而減少加碼,然後房市看空這點比較有疑問
競爭通常是為了熱絡市場,當然 ...

我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負擔率已達5成（所得有一半支付房貸）；升息後；已辦貸款的普羅大眾；負擔率將大幅提高；配合房價下跌（僅是小跌也是如此）；違約率將大幅提高；銀行處分擔保品的價格效果；將造成房市的寒冬

大頭蕭 發表於 2015-7-23 14:23
我沒有完整表達；升息時；除了剛購屋的人房貸利率提高外；更重要的；雙北市居民在目前低利率的環境房貸負 ...

這比較清楚的就是以房屋價格下滑的狀況來說
觀點無誤

回想十幾年前優貸利率3.025已經很優惠了
房價也是三分之一就是了

違約率一提高，應該會從打房變成要救房了

大頭蕭 發表於 2015-7-22 11:54
台灣現在全國平均房貸成數約6成5,較2010年7成,下降0.5成
是近20年最低,主要原因有二
一.房價所得比高,依 ...

房價下跌到底 不在下跌的時候的確如你所言


但。


房價跌的太慢 緩跌或是累計跌幅太小


導致整個下跌過程拖長。

若每年3%要8-10年才累積2成

你能想像也許要等個十年這種說法嗎


反過來下跌太快 或是累積跌幅過大

多殺多之下房市不崩都難


所以過程才是討論的關鍵 而不是直接看到過程結束之後的境界

一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?

央行宣布降息了～

一年快近尾聲了，大家對明年的房市看法又是如何勒？

房地合一新制實施之後,土地部分仍然有課徵土增稅(土增稅單獨課徵),不論新制舊制,賣方仍是要負擔土地增值稅,這點文章並未完全提及,大家多注意

房地產真的很難不談錢

junyi0118 發表於 2015-9-25 08:50
一個簡單問題: 大家覺得現在想買房的人多?還是想不想買房的人多?

現在是觀望的人多，大家都認為要等大選過後，其實大選過後還有一段政策走向觀望期，所以這段觀望時間應該會有些漫長～

買北大住北大愛北大,只要不要超過自己負擔~安啦~~~~~~

安全+划算的交集　原來雙北要這樣買http://news.housefun.com.tw/news/article/211717115950.html