因為在下居住社區的管委會最近一連串的決議都違反了社區規約，請問除了提出民事訴訟之外，
是否有其他政府單位可以介入進行管理舉發的呢?

抱歉，我透過Google找到了，依照公寓大廈管理條例第48條

第四十八條　有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。

二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。

三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。

四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。

進一步查詢，新北市的主管機關是新北市工務局的大廈管理科主管，這樣到時候就有除了訴訟以外可以對應的窗口了。
http://www.publicwork.ntpc.gov.tw/web/SelfPageSetup?command=display&pageID=45772


以上資訊分享給大家~~

真好，很實用～剛好最近要用上
謝謝提供

物管 發表於 2015-4-23 00:09
如要提法條，請先參照公寓大廈管理條例第3條第11款即可！

第三條是用辭定義，而非權利違反的相關規定，請教提這條可以主張何者權利呢？

kasa1107 發表於 2015-4-22 23:53
抱歉，我透過Google找到了，依照公寓大廈管理條例第48條

第四十八條　有下列行為之一者，由直轄市、縣(市) ...

提醒妳如果提出非事實的訴訟, 沒有相關證據一旦無法起訴;
可能導致被告委員集體要求妳民事賠償 !

之前社區的B棟住戶告第六屆管委會, 結果沒告成,還差點要被反告誣告 !

我家人在高等法院任職, 有任何法律問題, 可以找我.
{:1_745:} {:1_745:}

kasa1107 發表於 2015-4-23 12:56
第三條是用辭定義，而非權利違反的相關規定，請教提這條可以主張何者權利呢？ ...

依據公寓大管理條例 並未特別規定管委會不可使用專有部分,
貴社區委員會最近開會也只是提出想法, 所以也需要透過住戶區大表決才可以.
我本人對於公寓大廈管理條例有研究, 且近日準備物管課程上課~

本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，
得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分
按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所
有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者
。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同
意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或
依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事
務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員
會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員
或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境
，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

kasa1107 發表於 2015-4-23 12:56
第三條是用辭定義，而非權利違反的相關規定，請教提這條可以主張何者權利呢？ ...

請詳細看看貴社區會議記錄, 人言可畏 !!
不要只是聽一人說三道四, 就認為黑影就是真的

kasa1107 發表於 2015-4-22 23:53
抱歉，我透過Google找到了，依照公寓大廈管理條例第48條

第四十八條　有下列行為之一者，由直轄市、縣(市) ...

請妳仔細看好內容耶 ~

請問貴社區管委會違反哪一條???? 倒是貴社區欠繳管理費住戶一直被催繳費用 (有住戶還叫黑道叫囂~)

三十八條
有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰：

一、
區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十六條之召集義務者。

二、
住戶違反第十六條第一項或第三項之規定者。

三、
管理負責人、主任委員或管理委員違反第十七條代為投保責任保險之義務者。
四、
管理負責人或主任委員無正當理由未執行第二十二條促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。
五、
管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十四條第七款之職務顯然影響住戶權益者。

第十七條
住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。


第二十二條
住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：

一、
積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

二、
違反本條例規定經依第三十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

三、
其他違反法令或規約情節重大者。


前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。


第三十四條
管理委員會之職務如下：

一、
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

二、
住戶違反第六條第一項規定之協調。

三、
住戶共同事務應興革事項之建議。

四、
住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

五、
公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。

六、
收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

七、
區分所有權人會議決議事項之執行。

八、
規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
九、
管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、
會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、
其他規約所定事項。

物管 發表於 2015-4-22 23:57
建議您具體陳述 貴社區規約及違反事實，
直接去電(1999)接新北市政府工務局公寓大厦管理科檢舉即可(書面較 ...

您自稱物管是在哪一家物管公司任職???
新北市政府工務局非法院 無法處罰管委會, 特別是善意第三者.
我覺得您不專業喔 !

芳子發 發表於 2015-4-23 14:25
您自稱物管是在哪一家物管公司任職???
新北市政府工務局非法院 無法處罰管委會, 特別是善意第三者.
我覺 ...

先進 您好：

勞您費心，針對這個問題我可以代為答覆，工務局的公寓大廈管理科 屬於行政機關，依據公寓大廈管理法規定，可以進行處罰，這點在條例上寫的很清楚，處罰應當屬於行政處分行為，這個並非法院的權利，反而是法院沒有權利進行行政處分，請您知悉。

另外社區會議記錄我都看完也都記錄拍照存證了，至於是否會被提告民事求償請您放心，
雖然我沒有親戚在高等法院上班，但我本身任職於法律事務所，相關法律規範我也會遵守規定，
只要具備相關事實問題，就不會有妨礙名譽等問題產生，只是針對事實依據請法院進行確認之訴而已。

下列為行政機關有權利進行處罰的相關規定：
第四十八條　有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

一、管理負責人、主任委員或管理委員未善盡督促第十七條所定住戶投保責任保險之義務者。

二、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第二十二條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者。

三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者。

四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。


最後，至於管委會違反何者，我已經寫了提案單請物管轉交給管委會委員知悉，上面寫得一清二楚，我也會再下次的月會上面出席也會請管委會說明清楚為何可以逾越了規約所賦予的權利。

芳子發 發表於 2015-4-23 13:01
提醒妳如果提出非事實的訴訟, 沒有相關證據一旦無法起訴;
可能導致被告委員集體要求妳民事賠償 !

對了，這邊補充一下，主管機關能夠裁罰的是針對管委會不執行的情況，針對有執行但逾權的情形，
我查了一下手邊資料似乎只能透過民事訴訟的部分來解決這個問題，爭點只會有兩個，一個是確認管委會的決議事項有無違反規約所賦予的管委會的權利，第二 假使有違反，那管委會在明知有違反可能性之下，依然故意繼續執行所做的決議而所造成的花費，管委會是否有責任要賠償給社區基金。

無論是哪個，我都是基於管委會執行情形之下的事實請求法院裁決爭點確認，所以管委會依法是無法對我要求民事求償，即便提出，相信法院經審理後，管委會的敗訴機率很大，進一步的依照內政部營建署的解釋，區分權人屬於利害關係人，再參照公寓大廈管理條例，第38條管理委員會是具備當事人行為能力，也就是可以當原告 或 被告，因此，區分權人基於管委員依據無效的決議而造成社區權益上的基金花費當然可以向法院請求確認之訴並且要求管委會的委員依法進行賠償。

以上，是我的意見供您參照，謝謝。

貼了這麼多法條 還是看不懂樓主社區到底是違反了什麼規約

還要搬法條來解釋 越看越不懂..... 還是請根據事實詳述

這樣大家才能就事論事 ~ {:4_151:}

waitai 發表於 2015-4-23 15:57
貼了這麼多法條 還是看不懂樓主社區到底是違反了什麼規約

還要搬法條來解釋 越看越不懂..... 還是請根據 ...

基本上, 只要不是將金錢放入自已口袋或是貪污者, 區分所有權人授權予管委會處理社區事務
所以不了解樓主是在談什??

既然樓主自稱是在律師事務所上班, 我認為必須也要詳看管委會會議記錄 ~
這情況就像是B棟住戶告第六屆委員會時, 說道這是違法 已經由律師告知且北大法學院....
也說是違法等等....

結果呢?

我想管委會委員皆為無幾職 若不涉及貪污者
只是違反規約而執行某項業務 因該是有他們的考量才對
管委會是合議制不是一個人說了算 還是要經過民主投票程序
若這樣就要請主管機關裁罰或告上法院 相信將來沒人敢出來擔任委員
樓主因該循正常程序 先與委員會溝通或看看會議紀錄了解來龍去脈
也可發動連署招開臨時區權會來解決 再做後續法律行動方為妥當~
家家有本難念的經 以和為貴~

waitai 發表於 2015-4-23 17:42
我想管委會委員皆為無幾職 若不涉及貪污者
只是違反規約而執行某項業務 因該是有他們的考量才對
管委會是 ...

其實我最討厭就是常有人拿著 "委員是無給職的" .. 就妄自所為

樓主說得再清楚不過了，做事情不要 "過"，只要在允許的範圍內，頂多是閒言閒語。
但如果 "過" 了，那就得承擔後果，可就不管你是否是無給職了。

我想這應該是很白話了，再看不懂也不要回這串文章了。

芳子發 發表於 2015-4-23 17:13
基本上, 只要不是將金錢放入自已口袋或是貪污者, 區分所有權人授權予管委會處理社區事務
所以不了解樓主 ...

從您的發言推測您應該是委員之一，我這邊解釋如下：

首先：

電子E化看板的部分：

雖然第九屆委員的會議紀錄上寫著是執行第七屆區大會的決議結果進行執行，但我調閱了第七屆區大會的投票結果，該投票結果只有計算同意票數、不同意票數、以及廢票，這幾項，及決議決果以同意票數比不同意票數多，並且超過出席區大會的人數過半而記載為通過。

但，這項決議是不對的，因為依照社區規約規定：

第十三條 區分所有權人會議之決議

區分所有權人會議之決議除本規約有特別規定，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之出席，

以出席人數過半數及其區分所有權比例過半數之同意決議行之。

請留意我標註的地方，有無發現，我們的區大會的投票，根本沒有計算是否贊成同意票的成員中的持有所有權的比例，是否超過了出席人數的總所有權比例的一半。

我進一步問過了物管中心，當年的投票單都有保留，但是因為是不具名的方式，所以根本就無法計算投同意票的人群當中，是否持有所有權比例有過半數。

綜上，在違反規約的情形之下，當然第九屆委員所進行的電子E化看板的相關執行業務花費，都是違反規約的狀態，在未合乎規定的情形之下進行花費，這難道不能稱之為損害社區利益嗎???

接下來：

4/10 的例會討論 議題23 遊戲室對外的安全門恢復

裡面竟然有委員提及，要求將安全門更改為 只進不出的旋轉門，並且加裝監視器一台，
這邊安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除，要先拆掉現有的安全門才能夠改裝新的旋轉門上去。

請參閱公寓大廈管理條例第11條
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議
之決議為之。

上面寫得很清楚，這部分要透過區大會議進行表決，但決議卻寫著直接找廠商報價，然後交付給權責委員進行路徑規劃!????

管委會什麼時候連區大會應該決議的事項都忽略掉就直接進行決議要怎麼運作了?會不會跑太快了點???

還有：

臨時動議 1 中的同意書調查，上面寫著回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元。

這邊家樂福禮卷屬於有價證卷的一種，然後當初是透過管理費基金去購買的，應當屬於管理費的一部分，
而管理費的用途依照規約約定第三十條 有提出了五點用途

一、委任或聘僱管理服務公司、或管理服務人之報酬。
二、共用部分、約定共用部分之管理及維護費用或保險費。
三、管理組織之辦公費、電話、文書及其他事務費或稅捐。
四、未處理社區管理事務所支出之律師、建築師等專業顧問費。
五、其他經常性之管理費用。

請問，上述200元的家樂福禮卷適用前述五點用途的哪一點??? 難道是第五點 其他經常性之管理費用嗎???

還有，今年2015年的各種活動費用，這些活動費用預算編列要適用哪一點?還是都是有企業贊助或者是住戶樂捐??不然到時候要用管理費來做核銷，請問要適用哪一款用途目的? 難道也是其他經常性之管理費用嗎??

這兩點涉及到金錢的部分，我覺得都有爭議，因為住戶自發性地辦活動是沒有問題，管委會可以從旁協助，但是否有區大會的授權讓管委會去辦理這些活動?假使沒有區大會的授權，日後費用的核銷這樣不是會有問題嗎?

最後，就是引發我對管委會的決議有疑慮的點，就是直接決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務，
這部分依照規約第二十三條的規定

管理委員會之職責：
管理委員會之職責如下：
一、共有及共有設備之點交、驗收、保管、清潔、維護、修繕及一般之改良。
二、住戶共同事務應興應格事項之建議及處理。
三、住戶違反規約情事時之制止及處理。
四、本社區環境及安全之維護。
五、公共基金、管理費、其他收益之收支、保管及運用。
六、管理事務、會計、結算報告之製作及公告。
七、管理服務公司或管理服務人之委任。
八、本規約、區分所有權人會議授權或決議事項之執行。
九、其他事項宜由管理委員會處理者。
管理委員會為執行前項職責，得委託專業管理公司或管理服務人執行之。
十、管理委員是由住戶選任來代表住戶義務處理社區事宜，管理委員本身不得以個人思想及行為處理
社區事宜，必須經由合法的會議程序決議後，方可進行處理社區事宜，同時應適時公告讓住戶週知。
十一、管理委員不得在社區內製造矛盾不和諧。

以上請參閱，有哪條職責授予了管理委員會可以直接修改物管公司的委託業務項目?????
在規約沒有授權的情形之下，管理委員會擅自通過不合乎規約授予權力的決議，然後逕行更改與物管公司
之間的委託業務項目，損及社區住戶權益，這難道合乎規矩嗎?

還有，我事先向物管公司申請要調閱合約等文件，我到現場時索取資料，物管公司告知主委吩咐，
依照規定我需要填寫申請書，這邊當然沒有問題，只是我填完申請書之後，
物管中心依然無法給我相關文件，我問物管公司何時可以看到合約，物管公司說他們也不知道，
因為主委沒有交代，這樣的程序難道合理嗎?我不是臨時吩咐，我是事先透過物管電話通知，物管公司也與主委聯繫過，主委提出的要求我也照辦了，但竟然沒有文件可以看，那豈不是等於要看主委大人的心情而定?

這類文件管理依照規約三十三條規定委員會是不得拒絕的，
由於我已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就違反了我先前提供的
公寓大廈管理條例的規定，主管機關得行政處罰管理委員會或主委。

以上，是我打字打的手很酸的解釋，希望芳鄰您能夠理解，有任何問題，歡迎我們繼續討論，

另外，我個人是很佩服管理委員的無私奉獻，如果不是第九屆的管委會一連串的決議損害到我的權益，我也不會深入了解整個社區運作，但，無論是否貪汙或者是出發點是善意，都應當遵守社區規約約定，這是規約的第二條的規定，也希望芳鄰能夠理解，謝謝。

waitai 發表於 2015-4-23 17:42
我想管委會委員皆為無幾職 若不涉及貪污者
只是違反規約而執行某項業務 因該是有他們的考量才對
管委會是 ...

您好：

您的理念我認同，所以如同我的回文說的，我會先參加區內的月會，假使跟管委會的溝通沒有共識，
那就只能透過法院的裁定來達到目的，假使法院認為管委會的決議一切合法，那我也只能摸摸鼻子認了。

這部分不透過行政機關進行調解的原因是因為，行政機關的調解並不具備強制力，調解只是一種協商的結論而已，假使雙方中有一方不依照調解結果執行，那最終還是要回到法院機制解決，
並且，調解程序是無法判定誰對誰錯的，只能透過法院的裁判才能夠知道真相為何，這並不是違反以和為貴，相反的，而是讓眾多居住戶們可以有所依據，因為條例 以及 規約的解釋 屬於法律問題，只有法院才能夠予以解釋跟確定條約所制定的意義，既然有爭議，不如透過訴訟方式來讓雙方了解界線在哪邊，這樣日後才不會有爭議。

這樣，才是我認為可以一勞永逸的方法，跟您特別解釋，希望您能理解，謝謝。

chialang 發表於 2015-4-23 23:17
其實我最討厭就是常有人拿著 "委員是無給職的" .. 就妄自所為
樓主說得再清楚不過了，做事情不要 "過"， ...

照你所說當委員的都是在胡作非為一樣
就可以說人家"妄自所為" 事情沒搞清楚就先給人家扣個大帽子
委員不是無幾職難道是有給職嗎?
你們社區願意付錢給他們出來當委員嗎?
哪個委員不是犧牲時間在處理社區大小事
若真的有任何決策錯誤 也是合議制下的結果
住戶都可循正常管道申訴 你要告到法院也都無所謂
但請不要偏剖事實顛倒是非 若你看不懂也別回文 浪費別人時間

1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.仍有可能以同意票數量來模擬推算是否超過所有權比例過半數吧
2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----但是會是屬於重大修繕或改良嗎
3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用。
4.2015年的各種活動費用-----很明顯.是屬於其他經常性之管理費用
5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----屬住戶共同事務應興應格事項之建議及處理。
6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----這太.....了.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.令出必行嗎??.誰拒絕你啊.難道不能3-5天嗎??你乾脆向申請搜索狀好了.

waitai 發表於 2015-4-23 23:38
照你所說當委員的都是在胡作非為一樣
就可以說人家"妄自所為" 事情沒搞清楚就先給人家扣個大帽子
委員不 ...

請不要對號入座 ...
我是說我最討厭這種人 ..

sugar100 發表於 2015-4-23 23:58
1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.仍有可能以同意票數量來模擬推算是否超過所有 ...

先進 您好

感謝您的踴躍發言，我這邊解釋如下，供您參照。

1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.仍有可能以同意票數量來模擬推算是否超過所有權比例過半數吧

可以嘗試主張看看，但同意的票數只有53%左右，我覺得這點主張成立的可能性不高，因為反向推估，
這些搞不好都是小坪數的住戶去投同意票數，反而犧牲了大部分擁有大坪數的區分權人的權利，
而且事先沒做好，要用模擬推算的方式，於法無據，這只是一種經驗法則而已，法官是否願意採納，
到時候管委會可以嘗試主張看看。

2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----但是會是屬於重大修繕或改良嗎

算改良的一種，門都被換掉了不算改良還能算什麼?
當然，假使管委會依然認為不算改良，那就一樣交由法院去認定這樣的事實問題是否屬於改良或者是
管委會的權限，假使日後法院認證管委會勝訴，那也可以彌補了規約上註明不清楚的地方。

3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用。
4.2015年的各種活動費用-----很明顯.是屬於其他經常性之管理費用$ u1 E, ?3 x# `

這邊我不同意，這算什麼經常性之管理費用，所謂經常性，應該指的是定期所會發生的事情，
比如每個月所領收的薪水，這種屬於經常性事件，而發布這個家樂福禮卷明顯屬於不定期的發布行為，
怎麼可以列為經常性之管理費用。

另外針對第4點，辦活動跟管理有什麼關係?要用這個管理名目去核銷帳目，我認為會有問題，
根本的解決之道是透過區大會的決議修改規約。

我這邊援引最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決，內容提及到管理費用通常考量的，
是公寓大廈一般性之必要支出費用，請問辦活動屬於公寓大廈一般性之必要支出費用嗎?
我認為倒也未必，只是過去都有辦理，所以歷屆來都蕭規曹隨而已，但這樣不一定是正確的事情，
所以我認為這活動費用不屬於經常性之管理費用。

5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----屬住戶共同事務應興應格事項之建議及處理。0 w. o, G R4 a9 k! j

這邊的處理是否涵蓋變更合約的權利有待商榷，另外，管委會的設置目的是以增進住戶全體共同事務之利益為目的，請問這樣取消了物管中心的工作項目內容，增進了哪一塊?

據我所知，是物管公司向管委會反映有住戶利用此一服務搭便車而做網路銷售事業，因此管委會才決議取消，這樣的決議侵害了全體住戶的權益，反而是增進了物管公司的權益，請問取消這個決議之後，有重新跟物管公司議價嗎? 降低服務費用嗎? 取消代收現金之業務，減輕了物管公司的管理責任與項目，理應要重新議價，取得更優惠的價格，但假使都沒有，那此項決議就違背了管委會的設立目的與初衷，這樣的決議由於侵害了全體住戶權益，應當視為無效。

從這個項目的變更我從今年三月份的會議紀錄中，看不出來有何者增進全體住戶利益的地方，望先進能解釋一二。


6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----這太.....了.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.令出必行嗎??.誰拒絕你啊.難道不能3-5天嗎??你乾脆向申請搜索狀好了.

又不是刑事犯罪，申請搜索狀幹嘛?
至於你說的3-5天，我的理解是不行，因為你認同的等待時間，並不代表我可以認同，我們社區沒有文件調閱管理辦法這類的規定，既然沒有，我就有權力去要求，而且拿一份合約有什麼困難的要到3-5天這麼久，這些資料依照規定要放在檔案室內，假使主委沒空，難道不能委託其他委員去將資料拿給我嗎?一通電話就可以遙控解決的事情，何必拖延這麼久?還是其實都沒放在檔案室裡面?


並且，我已經事先就通知物管我要看了，而主委也已經知道，而主委都有時間要求物管要我填寫資料，怎麼反而沒有時間將資料放在物管中心供我閱覽?依照您這樣說，那主委依照心情美麗與否要求我等到年底看似乎也是可以的囉?

waitai 發表於 2015-4-23 23:38
照你所說當委員的都是在胡作非為一樣
就可以說人家"妄自所為" 事情沒搞清楚就先給人家扣個大帽子
委員不 ...

這邊是否願意付錢，我覺得可以透過區大會的決議來表決，因為我們社區規約是明確規範無給職，
所以目前是沒辦法給錢的。

要給錢我是沒有意見，因為畢竟犧牲了時間以及勞動力來做，相信出發點都是善意的，
只是希望能夠建立再社區經費上是有盈餘的狀況下執行，您的意見我覺得不錯，我會嘗試再明年的區大會提出，謝謝。

這邊大家都可以理性討論，表述自己的意見，如同您所說的 家家有本難念的經，相信透過這邊的討論，也許能夠獲得一些其他的想法，比如 您提出的 社區是否願意付錢，我就覺得不錯。

kasa1107 發表於 2015-4-23 23:18
從您的發言推測您應該是委員之一，我這邊解釋如下：

首先：

「雖然第九屆委員的會議紀錄....」，憑這句話就知道不是我們社區，放心了{:4_186:}

white8806 發表於 2015-4-24 12:06
「雖然第九屆委員的會議紀錄....」，憑這句話就知道不是我們社區，放心了 ...

恭喜!!~~不過貴社區是怎麼解決前述這些問題爭端呢?是透過區大會的決議，還是透過管委會的決議就解決了?

kasa1107 發表於 2015-4-27 00:32
恭喜!!~~不過貴社區是怎麼解決前述這些問題爭端呢?是透過區大會的決議，還是透過管委會的決議就解決了? ...

我去年才剛搬來，沒聽說我們社區有發生類似的問題，起碼我住的這一層公共區域大家都是淨空的狀態，連腳踏墊都沒放呢。:)

祝福貴社區能早日解決問題

kasa1107 發表於 2015-4-23 23:24
您好：

您的理念我認同，所以如同我的回文說的，我會先參加區內的月會，假使跟管委會的溝通沒有共識，

我看你有以下特質:

一從未參加社區活動
二從未住過大型社區
三從未出來當過委員
四你有朋友在社區嗎?
認識左右鄰居嗎?

....不能怪你 可能你多參予社區活動或是幫忙志工~

1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有多少比重而定.或者能有多數大坪數的住戶願出面舉證當時有投贊成票.
2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----當然屬改良.但是會是屬於"重大"嗎?請參閱公寓大廈管理條例第11條----用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用("每年的經常性")。
4.2015年的各種活動費用-----旅遊或春節同歡會當然可解釋為"每年的經常性"之管理費用.各社區皆然吧
5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----取消物業代收現金可避免物業人員的對現金持有之舞弊.當然屬應興應格事項之建議及處理。
6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.公文或業務的處理時限.可視緊急性質而定.難道不能3-5天嗎?調閱文件是緊急避難?你是一般住戶.能像皇帝要求百官立刻執行嗎?誰理你啊!如果你的訴狀丟進法院後.法庭相關人員也都知道了.那你可以要求法官明天逕行開庭嗎??

芳子發 發表於 2015-4-27 12:17
我看你有以下特質:

一從未參加社區活動

芳鄰 您好

我是否有以上特質不重要，重要的是就事情本身來做良性的討論才是重要的，
個人特質是如何並不影響事件本質，如果您只是一昧的用這樣的言語態度來表示您高人一等，
其實對解決問題是沒有幫助的，就如同您在這篇用所謂的"不能怪你"這類言語，以及在另外一篇用類似
的語氣來回應我，說實話，首先，我不能夠理解你有什麼權力能夠怪罪於我，假使沒有權力，那就無所謂
"不能怪我"的基礎了；假使我不知道您是哪一位委員，我也不敢置信您會用這類自以為高人一等的憐憫語氣來回答我，這類語氣通常只會出現在一些血氣方剛知識未開的學校懵懂青年，我對您沒有正面的與我討論而是用這樣的答覆感到遺憾。

其次，即便您用這種憐憫的語氣來答覆我，我依然有責任正面回答您的問題；基本上我遵守社區規約，而且也每月都繳納管理費，以及我也認識居住在我隔壁的以及樓上的鄰居，與一、兩位其他棟的鄰居住戶，所以我想您的臆測特徵，大概只剩下從未擔任委員以及參與社區活動，但這兩點問題並不妨礙我關心社區管委會運作的問題，
因為管委會所花費的每一分錢，都有包含著我的管理費在內，即使我的管理費經過了比例稀釋，只是幾百萬分之一，但既然我還是被規約所要求而需要繼續按時繳納管理費，我就有權利去質疑管委會所執行的每個決議，這點特別跟您說明。

最後，還是必須要跟您說明，人必自重而後人重之，我針對社區所有運作的回文並沒有不尊重任何一位委員的意思，但您依然不斷的透過您的文字展現您高人一等的姿態，期待您能夠抱持著正面以及積極的態度與我討論這篇文章的主題，就是"假使管委會的決議違反規約，有什麼制止的方法?"，相信您既然有著高等法院工作的親戚可以帶給我們以及瀏覽這篇文章的社區住戶們一些不錯的意見，謝謝。

sugar100 發表於 2015-4-27 14:38
1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有 ...

您好 芳鄰

感謝您的答覆，我這陣子比較忙一點，所以延遲回復如下，請參閱：

1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有多少比重而定.或者能有多數大坪數的住戶願出面舉證當時有投贊成票.

您這點說的沒有錯，我會向管委會提出此一提議，由管委會執行去逐一詢問當時投票的區大代表進行比例上的確認，但假使管委會執意不執行，那就沒辦法了，因為舉證並非我的責任以及義務，反而應該是管委會要提出證明他們的決議有過半，否則就只能透過法官的裁判，看在53%的比例下，是否可以據以推斷超過出席過半的所有權。


2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----當然屬改良.但是會是屬於"重大"嗎?請參閱公寓大廈管理條例第11條----用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。/ e7 ~$ J" g9 s' {! r* {

沒有問題的，假使管委會也是跟您抱持著相同意見，那就同樣的，我們將問題交由法院裁判，畢竟"重大"一詞
所涉及到的態樣，屬於法律解釋，在沒有獲得確定判決之前，誰都無法論斷，雖然我不認同您的意見，但我尊重您的意見。

3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用("每年的經常性")。
您提到另外一個重點，我會去物管中心那邊調閱，看是否有往例可循，假使只有這一次，那看來要認列為
經常性之管理費用就更不容易了，待我查詢之後，我會再跟您討論。
4.2015年的各種活動費用-----旅遊或春節同歡會當然可解釋為"每年的經常性"之管理費用.各社區皆然吧
這邊需要跟您說明，各社區皆然並不表示各社區的規約都與本社區相同，假定相同，也並不表示這樣的作為
是合乎規約所規範的條件，約定成俗並不必然表示合乎規定，此點希望您能理解。
綜上，延續前面所述的，假使管委會跟您抱持著同樣的態度，認為這列活動費用都屬於管理必要支出的話，
那就一樣交由法院定奪。

5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----取消物業代收現金可避免物業人員的對現金持有之舞弊.當然屬應興應格事項之建議及處理。& P7 G) o: \- Q# s- d6 z9 S1 Y

這邊需要跟您說明，物業人員的舞弊問題屬於物管公司對自身員工的管理規範問題，與社區住戶利益無涉，
即便有舞弊行為，也可以要求物管公司負責賠償，因此您所提到意見理由過於牽強，已經屬於為了辯駁而辯駁，假定有舞弊問題，那基本上所有的業務項目都無法交由物管公司處理了，因為每一個項目都有著舞弊的空間存在。
另外，沿用您針對第4點所回答的，各社區的物管中心都有代收現金之業務，怎麼其他社區都不擔心舞弊事情，還是只有我們社區聘請的物管公司才有這樣的問題?假使如此，那就要去了解第八屆委員為什麼會決定採用有這麼大管理瑕疵問題的物管公司簽約了。

6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.公文或業務的處理時限.可視緊急性質而定.難道不能3-5天嗎?調閱文件是緊急避難?你是一般住戶.能像皇帝要求百官立刻執行嗎?誰理你啊!如果你的訴狀丟進法院後.法庭相關人員也都知道了.那你可以要求法官明天逕行開庭嗎??

首先，管委會不是法院，法院針對案件的調度配案，都依照訴訟程序規範進行作業，所以我會遵守規定來參予訴訟行；另外，管委會並非營業登記公司，哪來這麼多的文件需要調閱?本社區成立至今才第九屆，所擁有的相關簽約資料屈指可數，敢問需要這麼多的時間理由何來?管委會當然可以不理我，但就如同我先前回應的，不理我就是違反規約以及公寓大廈管理規定，那就是等主管機關裁罰而已，這我也沒辦法。

另外，請您回文的語氣可以避免情緒上的發言(如您前述中的"誰理你啊!")，這樣對於事情的討論其實是沒有幫助，期望您能抱持著正面以及善意的態度與我進行討論，謝謝。

相對某位回文者的發言
樓主的理性討論值得按"讚"

kasa1107 發表於 2015-5-1 00:16
您好 芳鄰

感謝您的答覆，我這陣子比較忙一點，所以延遲回復如下，請參閱：

開口閉口就交由法院定奪
你認為透過法院訴訟就能快速地解決問題嗎
法官頻繁調動.發回更審.不服又上訴
你認為一件訴訟平均要打幾年才能定讞
一味好訟、勸訟、善訟、纏訟，訟終凶。
你是同業嗎
我們所裡面高考及格的甚麼師的沒有100位.也有80位吧
可惜我不是住在風呂或劍橋
要不然隨便找幾個新人來跟你練練兵磨磨劍也是沒差.反正又不會增加多少費用

sugar100 發表於 2015-5-2 00:11
開口閉口就交由法院定奪
你認為透過法院訴訟就能快速地解決問題嗎
法官頻繁調動.發回更審.不服又上訴

芳鄰 您好

相信以您的身家底子，風呂買個幾戶在相信不會是個問題。
透過google搜尋功能，查詢了您在愛北大上的貼文，知悉您是居住在遠比風呂/劍橋房價還貴的住戶，
從您分享的貼文裡面裝潢看起來，相信光裝潢費用就足以在風呂買下好幾戶了，
所以當然歡迎有您這樣的人士加入，這樣也許您可以對社區內的事情更有著感同身受的體會。

再者，這邊跟您答覆一下，法院除了是人民捍衛法律權益保障的最後底線之外，也是針對當事人雙方對於
任何規約、法令、合約上的字詞爭議所提出法律解釋的進行裁判，相信這點您也能夠理解。
當然，因為目前的制度設計關係，採所謂的三審三級制度，每一審級因為目前案件眾多的關係
都有曠日廢時的問題，但假使在無法透過協商的方式達到調解之目的，
最終透過法院處理雙方爭議，我想這也是最後一步，假使透過協商可以私下解決，當然就直接達成協議即可，
無須訴訟，這邊您可以回去前面幾樓我提到的，都是如此，我並非一昧的興訟/好訟之人，請您知悉。

再者，假使真的要上法院，即可透過法院的判決，確立目前的爭議能夠獲得解決，無論中間是否耗時須久，但只要取得確定判決之後，對於後面的人，亦或者其他社區的人對於類似爭議，會產生一定的幫助，此一訴訟的價值不在快速，而在於能夠知悉規範的界限在於何處。

另外，從您提到貴所有高達百位的高考的一堆師字輩，找幾個新人來處理也不會增加多少費用一事，
相信您所任職的應該是大型會計或法律事務所，可能是專門處理MMA之類的大型案件，
並且從您的發言中相信應當屬於高階主管甚或老闆，方可有權力指派新人處理此類私務，
假使一切屬實，希望可以請您幫忙協助，委請該些律師協助查詢過去地院或高院等關於管委會之間的糾紛，
特別是我們之間所提出這些爭議，在法院上是怎麼看待的，
好比我有查找到 高院 民事90,上易,731 一案，裡面的摘錄判決書如下：

"再查修繕費用高達十三萬九千八百元，顯已超過一般日常事務之處理，
顯已非屬一般修繕而為「重大修繕及改良」至明，
故上訴人所請求者已非該條例第十條第二項之共用部分修繕由管理委員會負責之職權，至為灼然。"

由前述可知，只要超過一般日常事務之處理費之下，即可能被歸類為重大修繕及改良了，因此，
相信本次涉及到的問題-現存安全門拆除後改裝旋轉門一事，所花費之費用應當也會是超過數萬元甚或十幾萬元，這樣，就有可能依照本案落入到重大的範疇內，如此則超出了管委會之職權了；

延續前言，相信透過您的幫忙，可以解決掉我們之間有不同論點之相關問題，
比如您所提到的"推定所有權比例過半"等問題。

最後，期待您能詳加考慮我的提議，並且能夠不吝於幫忙，
就如同您在空汙以及殯葬園區一事上的熱心分享相關資訊法規，謝謝。

遊民 發表於 2015-5-1 08:46
相對某位回文者的發言
樓主的理性討論值得按"讚"

您好，感謝您的發言，假使您有其他不錯的建議，也歡迎參與討論。

kasa1107 發表於 2015-5-3 01:09
芳鄰 您好

相信以您的身家底子，風呂買個幾戶在相信不會是個問題。

感謝您有系統且有理(禮)的回覆

講到身家.去年至美國紐約市與Wilson Sonsini Goodrich & Rosati三位合夥律師會談3-4小時後知道.人家大律師1小時的諮詢費要價快1萬美金.比我們辛苦工作1個月的報酬還多.更別遑論屬全球富豪級的身家底子.跟他們相比.我們都是零頭中的零頭.

社區委員的任期才一年.管理費能有多少錢.就時間及成本上的考量.以訴訟來糾舉委員的行為或論點.實在是耗損大眾的資源

試問社區委員無能.無德.甚至侵權怎麼辦?正本清源之道.改選時改選之

唉 ！ 法來法去的 調閱合約檔案有這麼困難嗎？ 門的重大修繕關係全體住戶的安全及費用支出之利害關係若有設定門檻是否要區權會同意？ 大家有緣做鄰居 人說遠親不如近鄰 就和氣討論吧 別氣壞身體了

angrybirds 發表於 2015-5-7 10:42
唉 ！ 法來法去的 調閱合約檔案有這麼困難嗎？ 門的重大修繕關係全體住戶的安全及費用支出之利害關係若有設 ...

都有相關規定存在，但我發現本社區的當選的委員連自家的社區規約都沒有熟讀，
更不用說公寓大廈管理條例了，我認為既然有規定就要依照規定，假使認為規定不合乎現在的情形，
那就依照規定提報區大會議表決，每一個社區的區分權人買的都不是磚石瓦造的石材而已，還有進一步
包含了管理水準、公設品質等非建材的價值品，所以管委會依照規定是有其必要性的，此點合乎敘明。

另外，我昨日參加會議之後發現，我寫的提案單結果都沒交到委員手上，憑空消失了~~
請教各位社區的住戶提案，如何能夠確保交付到管委手上????

sugar100 發表於 2015-5-4 15:05
感謝您有系統且有理(禮)的回覆

講到身家.去年至美國紐約市與Wilson Sonsini Goodrich & Rosati三位合夥 ...

芳鄰 您好：

提到律師的薪水，台灣實在是全球區域下算是物美價廉的服務了，這都是有賴於台灣凡是以製造業思維
為主的共同原罪了，這點連對岸的律師薪水都快高於我們，實在令人三聲無奈。

提到管委的部分，上法院取得判決實乃最後一步，昨日小弟參加管委會的月會之後，
發現大部分的委員還是能夠理解遵守制度的重要，只是因為沒有熟讀社區規約以及公寓大廈管理條例等相關規定，
所以才會有抱持著善意跟善心但卻做出了違規的情事出來，目前我會依照昨日主委的要求，重新再提一次提案單據，再來看這屆的委員們的表決看是要回歸到體制規範下還是繼續執意的違規下去。

其實我覺得樓主一直以來都非常的理性 就事論事
也沒有任何情緒性的濫罵字眼

而且看來一直試著從現有的管道 譬如說參與管委會的例行性會議來反應他的意見
上上來諮詢這些法律事務, 應該只是在這些能做的都做了後還得不到回覆的最壞打算

例如前面所提到E化的電子看板, 裝置的用意是為了甚麼 ?
無紙化? 為了地球環保盡一份心意? 可以有額外的廣告收入來增加社區的基金?
還是要讓社區的資訊或管委會開會決議可以即時的傳達給每個住戶?
若以上都是 , 那哪點才是最重要的?
很多人是開車族 平時只會在電梯中看社區公告
也有些是在外縣市上班打拼
回到家說不定都十點後的事, 就算願意到特定地方看也看不到了
若真要無紙化　是否可以利用免費的網路平台?

很多委員們都是無償的辛苦付出, 花很多的時間來討論社區的事
但結論真的是住戶所要的嗎 ?真的能讓住戶有感嗎?
還是委員們做到心力俱乏 住戶們還是罵到不行 ???

很多時候住戶在乎的不是要社區多酷多炫多現代化或社區評比可以第幾名　房價可以藉此漲多少
因為大部分的人一輩子只買得起一間房　
只想要生活過的舒適安穩

凱特 發表於 2015-5-9 13:07
其實我覺得樓主一直以來都非常的理性 就事論事
也沒有任何情緒性的濫罵字眼

E化看板的部分我覺得效益上省了紙張花了電費，實際效用有待觀察，
這部分我會等到本周三比較閒暇的時候，先行發文給管委會要求停用，
並且重新進行投票。理由如前所述，當時的投票根本沒有計算區分權人的持有比例是有過半，所以做成的決議已經違反了規約約定，再繼續執行下去就是惡意的行為了，但這部分管委會是否願意停止就不一定了~假使鐵了心要做，只能徒呼奈何。

自己張貼訊息在自己的帖子上，以利延續這棟樓的主題，
首先，管委會之決議假使明顯違反公寓大廈管理條例或者是規約而去執行有費用支出的任務，
就有可能涉及到背信或侵占的問題，背信的部分則是例如管委會執行超出規約所授予權利的決議；
而侵占則是直接頒發獎金給與特定人員(保全、清潔、甚至特定住戶)，這些事項假使都超出規約所授予的權利，那就可能涉及到刑責問題，並且要告也不是告整個管委會，而是以主委為主，因為依據公寓大廈管理條例，主委對外代表管委會，因此這部分不可不謹慎。
以下為相關資料，藉此版留作紀錄：

Q44-大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。請問：
1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
A 依公寓大廈管理條例第 37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵
占或背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
第 342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
侵占罪與業務侵占罪
第 335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
第 336 條「對於公務上或因公益所持有之物，犯前條第一項之罪者，處一年以上七年以下
有期徒刑，得併科五千元以下罰金。對於業務上所持有之物，犯前條第一項之罪者，處六
月以上五年以下有期徒刑，得併科三千元以下罰金。前二項之未遂犯罰之。」

檔案連結：
http://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf