朋友住在三樓，其樓下二樓，有一個約定專用的露台，二樓住戶，認識一個建築師，

為其設計了一個2樓加蓋的遮雨棚、還有遮光罩，除了利用原有牆面之外，還搭了一個牆面，(如照片所示)。

還說是完全合法，只有列管問題，沒有拆除問題？！

這是新建的大樓，去年12月才交屋，5月才成立管委會。

該遮光罩、遮雨棚如下圖。各位覺得這建築師說得是對的嗎？

看四處都有新大樓，沒有人露台搭什麼東西，為什麼這建築師敢說不必拆？

不知大家的看法如何？朋友的三樓因為這露台搭建，安全覺得受到威脋，不知該採什麼辦法要求拆除？

有人有知道的，可解答嗎？

就直接檢舉看看呀
讓政府單位跟他們接洽不就好了
這樣答案不就曉得了

朋友己檢舉了。但是因為有違張建築管理辦法，工務部門說：只能拆掉這照片中的木牆部分。

因為也沒有超過三十平方公尺。

不過，公寓大廈管理辦法，應該有一些規定才是。

公寓大廈管理條例

第八條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

第四十九條
有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者

trick88 發表於 2014-8-16 23:15
公寓大廈管理條例

第八條

請問該如何做呢？

全篇法律文章，很難懂的。

是到那個主管機關去通報呢？

誰來罰錢？要怎樣來罰？

不好意思。能麻煩您解答嗎？感激不盡。

誇張!我在北大社區看了不少社區，也沒看過有露臺加蓋，甚至還囂張蓋成這樣。{:6_327:}
請問這是北大特區內的社區嗎?

1.先看住戶公約有無禁止變更外牆的規定
2.如有規定，洽管委會制止
3.如不聽管委會制止，請管委會依第8及49條發文給市政府
(不清楚市政府內由那個單位處理，但市政府收發自然會分給某單位)

從第8條看，應該是禁止變更外牆
我是覺得遮光罩、遮雨棚有變更外牆
但2樓應該會說沒有變更或露台是約定專用
可能會有爭議

PS:
其實建築師所說"只有列管問題"
就承認是違建了
只不過新北市目前對這類違建是列管而已

本處是新大樓。二樓搭建違建就是建築師。

搭建時，完全沒有找我們商量。就建了。

建造當初，我太太還問說不是不能建嗎？建築師瞪著我太太說可以。

後來發現工人在某處休息，問他怎麼進來的。他說走那違建上來的。

這時，我太太才發現安全漏洞大了。

找對方商量。對方相應不理，還來硬的說，你就去報啊！

___________________________________________________________________

而且本大樓，二樓的建築師，就直接進入管委會。其妻還擔任副主委。

今天管委會跟建商交接房子，找點交公司來點交，順便問到是否有消防安全的顧慮，點交公司的現場主任，說，這太離譜了。

__________________________________________________________________

我從來沒有注意到這些違建，我太太跟對面的朋友，提到這事，我去實地看了一後，也才了解到事情不處理不行了。

有請對方把安全考慮，可以搭離遠一點，不要讓人有可乘之機就好。對方也不願意，而改成真正可列管的花架、透明棚架，他們也不願意。

只叫我們封閉幾扇窗子。就不用擔心。這什麼跟什麼！

露台共管約定專用，就是說，你可以用，沒說你可以建！怎麼是你趁大樓還沒有什麼人入住，就先蓋了。蓋了，人家反應，還要叫人封閉窗子？我請這建築師，現場了解一下是什麼樣的安全顧慮。他不去。

只叫我們聽他空談。我們表達反對意見，就說我們不理性。一切就是不改變。

只能全部接受他的說法，不然就是封閉窗子。！


(還什麼美美的咖啡中心？！若是我住二樓，我不會建，我會住一陣子，看看有沒有什麼丟下來的東西。而且本大樓，只有約三十戶，有可能會丟東西。一一去拜託人家。怎麼不能做？只一味說：若是有人丟東西下來。什麼什麼！台北市的人，水準高的還是很多。本棟新大樓的人，在合法的情形下，怎會不好溝通？)

我沒說清楚真實狀況，是我不對。

前幾天問工務局的承辦人，他是簡單的回答說可能是列管，因為花架、透明棚架的事是屬於列管，但是這個違建明顯不是花架、也不是透明棚架。

若是要建，可以找管委員徵得區分所有人的表決同意，而大家同意的情況下，搭建一個可顧到亂丟垃圾問題的透明棚架。

這樣不行嗎？

旅行的人 發表於 2014-8-17 23:46
本處是新大樓。二樓搭建違建就是建築師。

搭建時，完全沒有找我們商量。就建了。

先看看貴社區申請使照通過的使照圖,
看看那個地方是否為逃生區(這區域的樓上住戶有否設緩降設備),
如果有....就絕對屬於違建了

如果沒有, 就要趕緊連絡社區"多數住戶", 在區權會時通過"未經趨全會通過, 不可於社區外觀面增設任何人工設施"

當然啦....如果整個社區, 多數都是他們親戚朋友一起買, 而使照上那個區域又非供逃生用....那你們就要趕緊逃離那個社區了.....

yjrong413 發表於 2014-8-18 10:06
先看看貴社區申請使照通過的使照圖,
看看那個地方是否為逃生區(這區域的樓上住戶有否設緩降設備), ...

遮雨棚或停車棚屬雜項工作物，是須辦理雜項執照申請的

依64年台內營字第656943函指出：
主 旨：關於「程序違建」與「實質違建」之認定，請依會商結論辦理。

說 明：為加速違章建築之處理，本部於本年十月一日邀請省、市政府等有關機關研商「程序違建與實質違建之劃分範圍」，以利執行。其會商結論如下：

一、所謂「實質違建」乃指未依「建築法」及「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」之規定，申領建築執照，擅自建造，且其建築行為有 左列情事之一者：

(1) 未經同意擅自於保護區內建築者。

(2) 未經同意擅自於都市計畫公共設施保留地建築者。

(3) 佔用既成巷道或堵塞防火巷者。

(4)於合法屋頂上增建房屋，或設置簷高超過二公尺之棚架者。

(5) 於合法房屋法定空地上增建房屋，或設置寬度大於二公尺，簷高超過三公尺之棚架者。

(6) 建築物建蔽率或其高度不符規定者。

(7) 建築物附設防空避難地下室面積不足，無法補足者。

(8) 基地面積狹小或地界曲折不符合省、市畸零使用規則之規定者。

(9) 基地面臨既成巷道不符合「面臨既成巷道建築基地申請建築原則」之規定者。

(10) 違反其他有關建築法令規定，無法於規定期限內申請補照者。

二、所謂「程序違建」乃指其建築物之位置、高度、結構、與建蔽率等均不違反當地都市計畫建築法令規定，且獲得土地使用權，僅於程序上 疏失，未領建築執照，擅自興工者而言。

很多時候找工務局不如找法院找法院不如找水果報,這東西工務局光拆實質嚴重的違建就拆不完了,當然是列管緩拆,到法院可能一番訴訟後強制執行拆除,找媒體曝光應該不出一個月就拆了,這就是台灣從上而下的看報紙治國.

社區管委"自行約定使用露臺"？自行搭建？看來以後這社區管委可以自行決定的事還真多。

昨天星期日，點交公司來巡整棟新大樓。對於這個違建，我太太提出來問題時，對方經理，很願意幫忙。並且回答說，明天星期一，可以找他。他會告訴我們可以如何因應。

今天我太太打電話過去，對方回答保留了。話題兜了一大圈子，講了不相甘的事快五十分鐘，我太太耐著性子，最後問對方說。您不是說要教我們因應之道嗎？

對方抱歉說道，他昨天點交工作完成之後，有留下來，跟管委會再開會。對於這個問題，他不好教我們。因為他是管委會請來的。有所難處，請我們見諒。

因為管委會，忌憚建築師會有什麼舉動，所以就睜一眼閉一眼，無法要求這建築師。

真的，法律不是保護好人的。法律是保護懂法律的人的。

我在想：這違建不是花架、也不是透明棚架，還緊貼著外牆，釘在外牆牆面上，加上露台也是逃生路徑上。用消防法規再去舉報。難道還不行？

如果發生氣爆，或是火災，電梯停止，住戶往頂樓逃竄，火災撲滅之後，發現露台違建己燒毀，如何逃生下來？

這點難道不是隱憂？

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二樓建築師，平時行為也是我行我素。目中無人。二樓只是他的事務所，晚上他住在別處豪宅，安全問題與他關係不大。

又因為工作性質是建築師，參加管委會，還違建。並且叫我們不要誤會他太太當副主委的原因。

但是說到處理違建，就是扯東扯西。模糊焦點。不肯真正面對事情去解決。

真是吃人夠夠。

違建是事情，事情總是要面對、要處理的。跑得了一時，跑不了一世。

旅行的人 發表於 2014-8-18 20:04
昨天星期日，點交公司來巡整棟新大樓。對於這個違建，我太太提出來問題時，對方經理，很願意幫忙。並且回答 ...

他面對的是整個社區的利益,當然不是您個人這戶的利益...

所以無法教你...

不用扯那麼遠,直接請新北市府工務局派人來看...是違建就立報立拆~

誰扯遠了？

如果不是建設性的解決方法，

大家都很忙，

不用回我。

旅行的人 發表於 2014-8-19 10:04
誰扯遠了？

如果不是建設性的解決方法，

14樓的應該是指 請那位經理 不要扯遠了 ....

也建議 直接舉報 該拆就拆.....

他 應該是這個意思吧~~~

旅行的人 發表於 2014-8-19 10:04
誰扯遠了？

如果不是建設性的解決方法，

對不起,我回文沒有說清楚...

是2樓那位建築師扯太遠扯東扯西了...

你不需理會他...

工務局的效率沒有想像中的差,現在市府辦公效率都不錯,你可以找他們來看

只要確定是違建,是立報立拆的~

新北市合法建築物增設一定規模以下構造物處理要點
中華民國 103 年 1 月 28 日北府工拆字第 1033026325 號令修正發布
一、新北市政府（以下簡稱本府）有鑒於新北市市民日漸重視居住品質，且因應綠建築政策
方案之推廣，並在考量市民之實際需求，對於一定規模以下之構造物，在不影響公共安
全、公共交通、公共衛生或市容觀瞻情形，採用免予查報認定處理，特訂定本要點。
二、本要點所稱增設一定規模以下之構造物項目，依附表之規定，得免予查報：
（一）雨遮。
（二）無壁體之花架。
（三）圍籬。
（四）露天空調設備。
（五）其他經目的事業主管機關同意認定之項目。
三、本要點規定得免予查報認定之項目，若經本府消防局、交通局認定有妨礙消防安全、公
共通行或因應政策及違反其他法令規定者，查報拆除。

無壁體之花架

露台 之規定

1.格柵透空率在百分之七十以上<==白話是說框架上的遮蔽物(玻璃)不可以大於30%
2.每處最大水平投影面積不得大於三十平方公尺
3.最高高度在二點五公尺以下
4.基座高度不得大於四十五公分
5.花架外圍與女兒牆內緣淨寬不得小於一點五公尺
6.依法成立公寓大廈管理組織之公寓大廈，應依公寓大廈管理條例規
定。但公寓大廈規約另有規定者，從其規定。去翻翻看你家的規約或是買房時的分管協議應該有註明

極具參考價值。

謝謝。

已請管委會主任委員，邀集二樓二戶違建戶，星期四晚上協調。

心裏已有底氣了，謝謝大家，就看協調結果了。


題外話：住三峽北大特區三年，我是滿心歡喜。住得舒服，加上遠雄耶魯有溫泉，天天可以泡湯。還有游泳池，這麼多的設施可用，而附近的可以用餐的餐廳，也很多，生活很方便。

北大特區，真的是很漂亮，很美好的地方。

查竣工圖如果為消防平台>>拆
通報工務局拆除大隊他們會自己評估是否違法
一般會依照面積是否有超過
遮蔽物是否透光
作為拆除的原則
如果都沒超過
就算是社區規約也拿他沒轍
但這一看基本上就算雨遮了
應該算違建了

照片中己照出來，有佔用樓梯間的外牆。

而且整個違建不是花架、也不是透明棚架。

所以不屬於可以列管的花架、透明棚架，

而以雨遮來說，尺寸就太大了。

我很不能接受的就是，身為建築師，自己不守法，還想一手遮天，明明就是他本身要蓋，還說是隔壁的要蓋，而且是要蓋鐵皮的，他擋下來，送了三次設計圖給管委會。才蓋的。

可是管委會的主委說：他跑來跟主委說：他不是來請求可不可以蓋，而且他就要蓋了。他只是打聲招呼，通知一聲。

※我之前住在耶魯。耶魯這麼大的社區，管理的真好。這麼多的露台，那一戶有人蓋花架？透明棚架？

現在我搬到台北了，明白說來，這照片是在台北市的大樓，台北人反而守法程度不如新北市。

建築師硬佔了便宜，還要別人硬吞下去。不然他會去舉報建商二次施工的部分，管委會有些忌憚的樣子。

上次跟這建築師反應時，他扯到大廳的二次施工，說舉報之後會拆成什麼車位，會減少公設，這樣的房子，他說：你還想住嗎？

分明就是暗示大廳的公設也會被拆。想以此換成妥協他的違建。夠厲害的！

拆除大隊來拆除違建中間的隔板了。

建築師立場軟化，同意拆掉一部分違建。

不是很滿意這樣的結果。應該是要全拆才是。

旅行的人 發表於 2014-8-28 11:45
拆除大隊來拆除違建中間的隔板了。

建築師立場軟化，同意拆掉一部分違建。

無錯，他要全拆才對。

可以把檢舉函及主管單位的回覆貼在這裡嗎？當然名字及地址等資料是不需要的，可以刪掉。我只想清楚了解內容，再給意見。

這很明顯就是違建~再檢舉吧!!
不要被騙~公寓大廈條例裡很清楚!!!
總是就是太瞎~

旅行的人 發表於 2014-8-28 11:45
拆除大隊來拆除違建中間的隔板了。

建築師立場軟化，同意拆掉一部分違建。

本來就要全拆啊!!

為什麼拆除大隊只拆掉隔板？給屋主機會嗎?

我也是覺得應該全拆ㄝ~~~~因為我是買露臺戶，但我不希望整體社區因為個人利益而影響整體，這是公民基本素養八，了不起買個像星巴克的陽傘座台，傍晚坐在露臺感覺是一份悠閒，比搭鐵皮屋好吧~~~~

請問一下

房子位於新北市嗎

如果是的話

給個今年新北市的新規定

http://www.teardown.ntpc.gov.tw/web66/_file/1063/upload/low/3.pdf

希望對你有幫助

康康 發表於 2014-8-19 13:40
新北市合法建築物增設一定規模以下構造物處理要點
中華民國 103 年 1 月 28 日北府工拆字第 1033026325 號 ...

這樣看來露台戶在沒有妨礙消防安全、公共通行的表列因素，是可以加裝雨遮，所以本案經投訴後，工務局只拆了牆面隔板的部份，這樣解釋對嗎？

dingding 發表於 2014-8-30 13:59
這樣看來露台戶在沒有妨礙消防安全、公共通行的表列因素，是可以加裝雨遮，所以本案經投訴後，工務局只拆 ...

所以叫他把公文內容 PO 出來。

不然大家都是在瞎猜。

很難給進一步的建議。

飛天少女 發表於 2014-8-30 22:35
所以叫他把公文內容 PO 出來。

不然大家都是在瞎猜。

我可沒有指名請你飛天少女給我建議哦。！

大家都很忙。不用您費心了。

旅行的人 發表於 2014-8-31 20:21
我可沒有指名請你飛天少女給我建議哦。！

大家都很忙。不用您費心了。

嚇我一跳，我重複看了三次，都沒有提到要 "點名" 我去給意見，我還以為我年紀大了，記性不好。

沒有操心，小事一樁。

這個算我多事。

dingding 發表於 2014-8-30 13:59
這樣看來露台戶在沒有妨礙消防安全、公共通行的表列因素，是可以加裝雨遮，所以本案經投訴後，工務局只拆 ...

http://www.teardown.ntpc.gov.tw/web66/_file/1063/upload/low/3.pdf

正確的全文如上述

這案子應該不能適用於雨遮

且露臺應該沒有供公眾通行

露台屬共有部分之約定專用,雖為專用，但回歸建築法露台之功用在於露台之上居民逃生避難之用，所以只要提起侵權訴訟即可排除此一狀況，因為事實明確舉證容易很快即有結果！

走行政體系較麻煩會遇到行政怠惰問題，走侵權官司反而容易也快些！

showtim1314 發表於 2014-9-5 02:07
露台屬共有部分之約定專用,雖為專用，但回歸建築法露台之功用在於露台之上居民逃生避難之用，所以只要提起 ...

請教"建築法"有哪一條規定露臺屬防火（逃生）避難設施?

建築構造物假設沒有設置露臺，是否就不符合消防法規？

showtim1314 發表於 2014-9-5 02:07
露台屬共有部分之約定專用,雖為專用，但回歸建築法露台之功用在於露台之上居民逃生避難之用，所以只要提起 ...

唯一可能情況是，建築物設置之安全逃生間（梯）是通往你家露臺，非通往防空避難的地下室與防火安全的頂樓天台

社區公共事務涉訟要以"管委會"為當事人
否則會因為"當事人不適格"被法院駁回

從前面的敘述
似乎不能指望管委會起訴
走行政程序會比訴訟好

dingding 發表於 2014-9-5 02:33
請教"建築法"有哪一條規定露臺屬防火（逃生）避難設施?

建築構造物假設沒有設置露臺，是否就不符合消防 ...

只要查社區的使用執照審核的施工圖面, 就可以知道那個露台屬不屬於逃生用....

如果露台正上方的樓上住戶有逃生緩降設備, 那個露台就必定屬於逃生專用

我曾經有買過露臺的房子..在當初買的時候就有簽(約定專用同意書).寫著.本社區之2樓戶外露臺.不辦理產權登記由該樓層住戶永久專用.並負管理維護之責.但各該住戶不得於露臺上搭蓋違建或其他有礙避難逃生之行為....因為每一建案有所不同.要看看當初的買賣契 約書..我覺得這無關乎拆除大隊的事.這應該是規範在當初買賣契約..以上僅供參考.因為他們 會做這事應該是有所考量.有鑑於常有墬樓.自殺事件.因此可能也擔心類似的事發生.又有樓上常會有丟垃圾及菸蒂掃不勝掃.真的很髒亂...