各位芳鄰大家好

昨天的臨時會議中達成協議中

公設點交將以 電梯 緊急發電機 噴灌系統 這三項做為先行點交項目

並且在之後的遠雄點交會前會中排定以上三項的點交細則、標準、功能後

順便排定之後十幾項的項目

在此請住戶若對於先行點交的這三項有任何使用上的缺失至物管提出

將是管委會與遠雄開會時重要的依據

謝謝


PS:噴灌系統即是雨水回收系統與自動灑水澆花系統的總稱。

1.雨水蒐集再利用最好要經過過濾之後再給噴灌系統使用，不然很容易造成噴頭堵塞。
2.當筏積水用完時，自然水位會降至第二層可以補自來水的水位點，但此時如果補筏基水的揚水泵還在運轉的話是會燒掉的，所以在沒水可補時可以自動斷電，這也是很重要的。
3.將自動補水的高度設置要比一般的水箱還低，這樣才會有空間讓雨水蒐集後可以儲水，所以當噴灌系統開啟時，水位雖會下降，但只要不低於補水位，自來水補水就不會啟動，待日後又蒐集到雨水時，就可以再度補滿。

檢查重點要看能否自動補水?及沒進水時需控制揚水泵能不啟動,以上提供參考!

發電機房管理辦法

一、目的－確保發電機在電力供應中斷時自動啟動及運作正常。

二、管理辦法

1.發電機房平時應上鎖，鑰匙由值班管理人員管理。未經部門主管或管委會同意，非工作人員禁止進入。

2.值班管理人員必須熟悉發電機的基本性能及操作，平時應做例行性之檢查。

3.平時應檢查發電機的機油油位及冷郤水水位是否正常，儲備的柴油油量是否足夠運作八小時。

4.發電機應每週空載試運作一次。

5.發電機開關平時應設定在自動啟動狀態。

6.發電機一旦啟動，值班管理人員應立即前往機房檢查運作是否正常。

7.確實執行發電機保養工作，並保存完整的運作記錄及保養記錄。

8.保持發電機房的清潔，如有漏水、漏油現象應立即處理。

　

發電機操作程序

一、手動操作

(一)開機前檢查工作：

1.打開電源。

2.檢查下列各項是否正常：
(1)水箱水位
(2)機油及柴油油位
(3)電瓶電壓
(4)電瓶水位

3.檢查控制面板，將主開關切至停止位置，合上檢測開關，顯示正常後，打開檢測開關，各儀表應顯示零，指示燈顯示關機。

(二)開機

1.將主開關切至手動啟動位置，發電機應隨即啟動，指示燈顯示正常。

2.觀察控制面板上各種儀表，應運作正常。

3.若需帶負載運作，合上電源輸出開關。

(三)關機

1.先切斷後端負載再關閉電源輸出開關。

2.空載運轉五分鐘後，再將主開關切向停止位置。

3.檢查一切正常後，將主開關切至自動啟動位置，合上電源輸出開關。

二、自動操作

(一)開機前檢查工作請參照手動操作，但檢查後要將發電機切至自動啟動狀態，合上電源輸出開關。

(二)開機：切斷台電電源，觀察是否自動啟動。

(三)關機：打開台電電源，觀察是否自動切換電源及自動關機。

三、緊急狀況關機

(一)若發生緊急狀況，發電機本身的保護裝置拒絕啟動時，應緊急停機，將主開關切至關閉位置。

(二)緊急關機後，立即對發電機進行全面檢查，盡快恢後正常運作。

註：

1.發電機空載運轉不得超過十五分鐘。

2.發電機啟動運轉後，要對發電機的水位、機油位、柴油位、電瓶電壓、電瓶液進行檢查，保持正常狀態。

3.每次檢測或自動啟動運轉均要做運作記錄。

　

發電機定期保養

每星期空載試機一次，運轉時間10-15分鐘，以便及時發現問題，並確保蓄電池有足夠容量供發電機啟動。

1.保養前應切斷發電機自動空氣開關，主開關置於停止位置，折開蓄電池正負級電源線，確認發電機不能啟動。

2.檢查蓄電池電解液水位，不足時應依其濃度加入硫酸溶液或蒸餾水。

3.計算發電機距上次養的累積運轉時間，空氣濾淨器每50小時應清潔一次，機油濾淨器、柴油濾淨器、水過濾器每250小時更換一次濾芯。

4.檢查機組是否有漏水、漏油現象，清潔發電機機身。

5.接妥蓄電池電源線及接頭，測試故障顯示燈應全亮。

6.檢查接地線是否良好。

7.檢查機房抽風機運轉狀況，柴油油量是否足夠運轉八小時。

8.檢查冷郤水水位、機油油位是否正常。

9.手動試機運轉正常後，打開發電機自動空氣開關，主開關切至自動啟動位置，進行模擬停電測試，觀察發電機自動啟動狀況。

10.發電機帶負荷運轉一小時，觀察各儀表指示和機組運轉是否正常。

11.填寫運轉記錄及保養記錄。

以上係個人對於發電機的管理與維護的些許見解,不知社區與機電廠商合約對於發電機平時保養如何規定?

t86023@yahoo.co 發表於 2014-7-6 15:04
1.雨水蒐集再利用最好要經過過濾之後再給噴灌系統使用，不然很容易造成噴頭堵塞。
2.當筏積水用完時，自然 ...

遠雄給予的雨水蒐集噴灌是有過濾系統的，但目前雨水蒐集系統是失靈的，至少約有一年多社區園藝是沒有啟動噴灌系統的！
直到第四屆重查，日前才園藝又重新有自動噴灌，但是用自來水補水的！
至於雨水蒐集為何失靈，恐得點交時請遠雄一併查清才能清楚！

t86023@yahoo.co 發表於 2014-7-6 15:43
發電機房管理辦法

一、目的－確保發電機在電力供應中斷時自動啟動及運作正常。

發電機養護，應該是專業的機電人員必知亦必備工作！
但過去社區幾年時間總是因些許小事紛紛擾擾，委員流動速度之快，物業人員更動頻繁，社區一直未建立養護工作記錄！以至是否有確實延續保養，不得而知！
發電機至去年由機電人員發現發電機機油異常增加，不知啥原因，是否是機油從未更換變質亦或設備問題，機電人員不敢發電測試使用，就再也沒測試過！
這些……問題，目前有方委員也是非常關切，一直努力監督與協助物管建立社區養護記錄與找出原因，目前後續如何，可能要詢問物管人員！我也不是很清楚
倘若有住戶精專此問題，應不吝協助委員會，一起解決社區問題！

請問一樓的門禁掃描系統何時能正常使用?

103.08.23(六)第五次會議紀錄 中提到
8/14(四) 下午15:00 管委會與遠雄人員 舉行公設點交 座談會部分內容且沒有述明哪些委員參與?, 遠雄來了哪些人員?等, 請問何時可將該座談會 的完整記錄 公告給住戶們周知? 謝謝!

p.s. 因為節省紙張, 本住戶會利用遠雄數位平台的討論區, 反應社區事務, 請物管務必轉達管委會住戶的意見, 謝謝! (委員也是住戶皆可上去瀏覽的).

http://h56.u-city.com.tw/upload/SQM/201409081826356815Txt_UPLOAD.pdf

103.08.23(六)第五次會議紀錄 第2/5頁:
管理中心工作報告: ("公設點交" 不是用 "議案"(提案)方式討論?, 是用物管中心報告?)
6. 8/14完成與遠雄代表進行公設點交坐談會
說明:
一. 以教育訓練方式進行
決議: 依上次會議決議,,,,,,,,,,,,,,,,,
(請問哪個上次會議決議了此點??? 如果是指8/14與遠雄的座談會議, 據本人所知 只有主委&2位委員, 共計3位委員參加座談會, 3位委員就可決議了進行點交驗收流程了嗎? 委員是點交驗收的專家嗎?)
二. 公設點交項目, 由社區安排時程事宜 (第五次會議紀錄 第3/5頁)
決議: 依據社區所表列公設點交項目, 計14大項,,,,,,,,,,,
(請問14大項是哪14大項? 請公告住戶們周知, 記得太古華電幫遠雄做的缺失項目高達上千項, 還是本人記憶有誤?) (本社區公設價值高達十幾億吧?! 平均每戶的300多萬都花在買公設上, 自己的資產不得不看緊! )
另外,
主席說明: 找專業公司進行檢測是一個選項, 管委會有管委會的智慧, 可以建議. (句點)
(看不懂? 委員也是住戶, 住戶做了委員就有智慧了?)

經查:
4/13 第四屆剛上任的第一次會議紀錄 的:
議案一. 公設點交事宜
說明: 迄今就公設點交驗收已與遠雄代表進行兩次會談.
(請問會談記錄在哪? 有公告住戶們周知嗎? 還是本人自己沒看到?!)
7/5 第一次臨時會議紀錄的:
議案一. 公設點交討論
決議: 物管整理所有公設點交項目及各設備項目 並 發函遠雄安排第一次點交驗收項目(電梯, 緊急發電機)會前會, 在場委員無異議通過.
(請問 會前會 的會議紀錄在哪? 決議的這2項與遠雄談的結果如何? 有公告住戶們周知嗎?)

6/21 第三次會議紀錄中:
貳. 上次(第二次)會議決議事項及執行情形:
三. 公設點交事宜討論: 6/19 遠雄代表六員至社區與第四屆委員進行公設點交先期協調會.
(請問 協調會的紀錄在哪? 哪幾位委員參加? 有公告住戶們周知嗎?)

7/26 第四次會議紀錄中:
貳. 上次(第三次)會議決議事項及執行情形:
一. 公設點交事宜.
列為第一次臨時會討論議題. (應該就是7/5 臨時會 的議案一. 請參閱上一篇[9樓]帖文)
公設點交項目及點交清冊已彙整, 上傳各委員參閱.
已張貼徵才公告, 截至今日計有1位住戶登記.
發函並電話通知遠雄承辦人 周小姐要求召開公設點交時程會議, 遠雄表示待工務部門確定, 即會通知
社區可開會時間.
(請問這是不是就是 8/14 的與遠雄座談會? 請問此會議紀錄何時可公告給住戶周知?)

WendyLKK 發表於 2014-9-10 00:26
6/21 第三次會議紀錄中:
貳. 上次(第二次)會議決議事項及執行情形:
三. 公設點交事宜討論: 6/19 遠雄 ...

打字辛苦囉