世紀館每坪65元的管理費傲視北大特區
加上汽.機車清潔費
以及小公電費
換算下來
一個月要4,000元上下的費用
比起台北市真的不遑多讓
甚至有過之而無不及
若是能兼顧社區品質
又能精算出合理的管理費
相信是住戶之福
大家可提出經驗或看法分享--

我覺得管委會成立後
每坪至少可以先酌減5元
應該不成問題
至於可有多少的空間
大家可以理性地討讑

回覆 時捷飛 的文章

贊成+1，請問一下現在的住戶有交管理費嗎？(快要交屋中...........)

wwt0915 發表於 2010-12-7 22:07
回覆 時捷飛 的文章

贊成+1，請問一下現在的住戶有交管理費嗎？(快要交屋中...........) ...

現在的住戶都己預繳半年,
我倒想看看每坪65元的管理費能管出什麼樣的品質
若怕繳...當初就不會買了

我不贊成降管理費....因為降價之後...以後要調漲難度就高了

我認為成立管委會後,先暫時不要去動管理費調整的問題,應先觀察一段時間,再來開會討論,達成共識後再做一個較合理
的費用. 反而,我是覺得KTV 及 宴會廳的收費規則是不是要修改一下,真的要另外再收費用嗎 ?? 比如: 清潔費

回覆 時捷飛 的文章

我先來作一下簡單的分析:我們社區的總坪數是34706.55坪，每坪的管理費是65元的話，就有34706.55*65=2255925.75元約為2,255,925元的收入，加上汽機車(依目前的收費標準)為600*616=369,600元(大車位停車位先暫時不計算)，所以我們社區主要收入總合計是2,625,525元，按照目前的合約所簽定的規約，其中要扣除2255925元的20%作為公共基金，所以社區每月可支用的主要收入合計為2625525-2255925*20%=2,174,340元，現在再來計算每月社區必須支出的錢:1.物管(含保全)+清潔+公共設施的維護=650,000元(目前是不夠的);2.公共電費400,000元，水費25,000元，小計是1,075,000元，加上未來其它的費用:1.電梯保養費，估計72,000元/月(因為8棟每棟3部，每部保養費3,000元/月來計算);公共機電設備保養費，估計100,000元/月(含游泳池過濾設施、spa的加熱設施、消防設施、緊急發電設施…等);公共瓦斯費(spa用)100,000元/月。3.公共事務行政費40000元/月。4.保險費5000元/月。5.律師顧問費5000元/月。6.固定活動費250,000元/月。先在這兒小計一下，合計是1,647,000元，還有電話費5000元/月，公共設施零件耗損費20,000元/月(例:燈泡更換、公共梯廳門的五金…等)，就先停住了，合計是1,672,000元，所以2174340-1672000=502,340元, 除以34706.55坪=14.5元左右的空間可以作調整。但是，我要提醒各位鄰居，根據我個人的調查，目前社區內的物管(含保全)+清潔+公共設施的維護65萬/月，是偏低的，因為我問過，如果讓社區內正常運作的話，最少的需求人員包括:1.總幹事1名，秘書1名，櫃臺人員1名，監控人員1名。2.保全部分:大門1名，車道1名，巡視1名。3.清潔人員:各棟梯間清潔8名，公共區域4名，垃圾間整理2名。4.公共設施維護:管理員1名，秘書1名，常駐維修人員1名，清潔人員2名。我問過東京都、僑福、艾維斯等比較好的物業，沒有一家廠商報價低於100萬/月的，所以如果降管理費的話，未來社區的維護是低水準的維護，我相信是各位鄰居不願看見的，在這裡提供個人的意見供大家參考。

寧願品質好..多花一些錢..
這樣的社區房子才能保值..甚至增值
省小錢說不定以後會虧大錢的

灰熊厲害 發表於 2010-12-8 11:25
回覆 時捷飛 的文章

我先來作一下簡單的分析:我們社區的總坪數是34706.55坪，每坪的管理費是65元的話，就 ...

{:4_113:}
也就是說，我們只剩約50萬的空間，
如果要調降管理費，
那麼大家就得忍受像現在這種65萬的管理水準...

當初買的時候就知道一坪65元了，所以大家也不是付不起。
但由此可見，建商這段時間為了省錢，
所以壓縮物管保全費，
如果提升到100萬以上的水準，也許就不是這個樣子了吧。

回覆 時捷飛 的文章

補充一下:每月管理費的多寡應該與社區內的公共設施及事務多寡有關，與在台北市或其它地方應該不會有太大的關聯。像位於台北市的信義區25年以上的公寓多的是，但是，他們好像不用繳管理費吧?新大樓的社區只要不超過200戶的，應該沒有很多的公共設施，應該也不用繳到65元/坪吧。像我之前住的社區1百多戶，每坪就要55元，公共設施只有簡單的閱覽室跟室內運動空間(約3坪大)就要這個價，我們的社區管理費65元/坪，是因為我們社區的戶數多才有辦法的呢，不然這樣的公共設施規模，在200戶左右的社區內，粗估管理費要100元/坪以上，是很可觀的哦。

我也認為不宜調降
每坪調低5元對每個住戶也並沒有減輕多少負擔
我想之所以大家高喊調降的主要原因是基於對目前物管品質的不滿
並不是大家真的在意那5塊錢
不過這裏面牽扯到麗寶到底以多少代價給福瑞斯RUN的問題
我想以灰熊大對這方面的了解及專業
並配合上數字試算及詳細說明
或許目前物管公司真有難處也不定
各位大大何妨等到管委會成立,物管人員配置全數到位後
看看物管品質有無改善再來檢討如何
當然少數工作態度不佳的物管人員我們是可以要求物管公司予以撤換的

如果要調降管理費，
那麼大家就得忍受像現在這種65萬的管理水準...

我要品質好的..寧願付65元..不要降低水準

Lydia 發表於 2010-12-8 12:39
當初買的時候就知道一坪65元了，所以大家也不是付不起。
但由此可見，建商這段時間為了省錢，
所以壓縮物管 ...

贊成+10000000000000

設施及規模和世紀館相彷的遠雄
在北大特區多數建案不超過60元
並未有聽聞品質不佳或下降的問題
所以世紀館一定有調降空間
當然前提是不能影響社區運作
60元一坪
別人能得到優良社區
我們也能

繳高額管理費不一定有高的品質
繳較低的管理費也不一定沒有高的品質
如果可以精算出合理的費用更好

我有問過為啥收65元
忘了是哪個人跟我解釋原因是當初福瑞斯他們替麗寶估計要一坪65元才能維持社區良好運作

回覆 時捷飛 的文章

我之前住過遠雄大學風呂，所以容我跟您報告一下:遠雄建案的社區少說也有800戶，相對的公共設施項目跟我們的差不多，但是空間都比較我們的社區大，如果大大您有去參觀過，應該會認同。所以在相同公共設施的條件下，600戶相對於800戶所要繳的管理費本來就比較高，是合理的，而且大學風呂的物業+保全+清潔的費用約145萬/月，所以當然在表面上看起來每戶所繳的管理費比我們低，物業管理的品質又不錯的現象出現，但是，仔細分析起來是差不多的。因為大學風呂每月所收的管理費總金額比我們的還要多很多約270萬左右，但是，每月都差不多有短收60萬左右(約22%)。請您試想，如果按照比例的話，每月我們的社區會短收約46萬左右，那不是只能用65萬/月的水準來管理我們的社區了呢?

回覆 時捷飛 的文章

如果要精算的話，就必須等到管委會成立後，作出相關公共設施的維護水準，再請相關物業公司的報價或簡報後，由得標的廠商實際run過，再加上每個鄰居對於這種管理水準有好的評價後，那個價格才是真正的精算價格，不然在我認為，都只能作事前的估算而已。另外取得優良社區，只要社區內的相關制度制定的不錯，加上好的物業公司的paper work，相信我們的社區一定會得到優良社區的，我很有信心(因為我同事就是做相關業務的承辦人員)。

所以管委會開源節流很重要
一方面要爭取當選優良社區
可向新北市政府爭取社區補助
另一方面要節省社區的開銷
但又不能減損社區的品質
需要大家一起來努力

大家應該也不是在意少那5元
只是希望一個相對合理的價格
65元是麗寶訂的
他當然不希望在賣房子的期間承受管理費不足的風險
所以應該是抓高的

比較一下北大最多樹的社區
溫水泳池,中庭那麼多樹
維護費用應該也很可觀
但管理費是多少...

現在社區管理尚未進入軌道,目前仍再麗寶手上....
我個人也認為目前不宜調整管理費...,應該要觀察一陣子or實際運作一陣子再做討論.
我覺得,不要以目前的亂象去預估未來的表現.
大家繳了管理65元的管理費,都希望有65元的水準...

恐龍學長 發表於 2010-12-14 09:27
現在社區管理尚未進入軌道,目前仍再麗寶手上....
我個人也認為目前不宜調整管理費...,應該要觀察一陣子or實 ...

我也是這樣的想法~

請大家參考-->
和世紀館同期開賣銷售的孿生姐妹建案--
麗寶台北大鎮FUN HOUSE
羅志祥代言
海悅代銷建案

http://www.hiyes.tw/allcase/funhouse/index.html
http://chenyang168.pixnet.net/blog/post/30939160

建案概況：
台北大鎮，基地約5800坪，總戶數658戶，由麗寶機構 鵬程建設興建，海悅團隊 海嘉廣告代銷；格局以2~4為主，主推40坪。

公共設施：
接待大廳、社區巴士、中庭花園、閱覽室、游泳池、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV

進入該社區會有似曾相識的感覺

游泳池比世紀館大二倍以上
其他公設和世紀館差不多而且甚至更大
中庭比國際館還大而且造景有浮雕牆及大型噴水池
景觀介於世紀館與國際館之間

重點是:
管理費每坪50元
汽車清潔費300元
機車清潔費100元
所收的管理費比世紀館還少
(世紀館若每坪50元,汽車500元,機車100元所收管理費都比他們多)
公設使用項目及面積卻比世紀館還大
奢華程度不下世紀館
可見世紀館的管理費明顯偏高

同樣是麗寶的建案
建材.格局及造景和公設異曲同工並無二致
孿生姐妹社區的規模更大
世紀館要調降管理費絕對沒問題的!!
當然還是要以社區整體營運狀況來做決定~~

回覆 時捷飛 的文章

時捷飛大...
有現場去看過嗎?
我想一個社區的管理費收多收少不是看廣告or跟類似建案比較就可以評估的...
其中包含很多因素在這裡...
再者,當初在買世紀館的時候,相信建商都已經告知館管理費是65元/坪.
換句話說,在決定買世紀館時,我就已經預料有這筆管理費必須支出...

我清楚現在認為管理費過高是因為管理沒到位沒有達到65元/坪的水準...
這些是屬於管理方面,是可以改善的.
不要收那麼多錢有其它方法可以來配合(ex:少收一個月...),降管理費我個人覺得不妥!!
降了管理費,等於阻斷資金來源,日後若資金需求不足,要加收管理費實不易.

在社區一切的花費都不清楚下
冒冒然的說要降，萬一不夠，再談升，會有多少住戶讚成
再加上社區初期，很有可能為了日後的省能源，而加設或汰換部份設施
這些都不是建商最初有考量到的
一年後一坪65元的管理費到最後能餘多少，大家都不清楚

大家都知道以目前管理條件並不是正常值
還有很多物管公司建議，但建商並沒有照作的部份
這部份還要花多少，我們也不知道

不是說不能降，多收，錢存在銀行，也不是給建商賺走
萬一真的有多餘，幾年後，等收入支出都穩定了
屆時管委會再來討論調降的問題也不遲

何必急於一時？

回覆 時捷飛 的文章

調降管理費不是不可行，而是要看後續社區管理上的需要，建議先以65元/坪執行看看，如果有剩餘的話，可以用一次發還的方式，或者某個月不用繳管理費的方式來辦理都行。不過還是建議先不要降，實際執行過再說吧。

回覆 時捷飛 的文章

我個人的意見也是現在不能降吧，都還沒營運就討論升降，這部分似乎遙遠了點，不要讓未來管委會難做事吧，灰熊大說得很明白了，等真的世紀館換我們管的時候，跑了一兩年後再來決定是否要調降，我們連到底一個月或是一年基本花費會是多少就談降價會不會真得太早了，現在光是哪些公設能不能用，還有哪邊有問題或是要補強的都不知道，未來一堆事情都不知道，個人也是仍然保持現在的管理費價格每坪65元。

灰熊厲害 發表於 2010-12-16 17:28
回覆 時捷飛 的文章

調降管理費不是不可行，而是要看後續社區管理上的需要，建議先以65元/坪執行看看，如 ...

大英博物館也是麗寶在北大早期的建案，每坪管理費收45元
不過我還是贊同灰熊大的建議，畢竟調降容易調升難
日後是否可設定一個安全結餘款
一旦超過這個安全結餘款，就採取下月免繳管理費
可以一年或一季為計算標準

回覆 正媽 的文章

這個我有在規約的草約中規定:當公共基金額度達管理費的2年累計金額額度時，就停止繳交公共基金了，所以那時候就可以降管理費了

回覆 正媽 的文章

若社區的管理費每年結餘款有很多的話，就可以在某一月(譬如過年那一個月)免繳管理費，有很多社區都是如此的呀!

未來管委會成立後
希望大家撙節支出
在不影響社區運作的
共同

為住戶們謀福利

今天(12/17星期五)
蘋果日報A19版
剛好有麗寶台北大鎮的全版廣告
一樣是"綠點"景觀設計作的案子
有一些雷同的設施哦!

回覆 時捷飛 的文章

非常同意~~