我喜歡誠品，也希望金石堂或是墊腳石書店能夠入駐北大特區
也希望多一點零售的業態（屈臣氏、全家福鞋店、全聯等等），希望有幾家金融機構（民、公營都可），當然外送店或是速食店也多幾家也不反對，最好還能夠有唱片行等等。
但是北大特區的人口數真的可以吸引這些店家嗎？？
理性來看現在人口2.7萬人，10個月內增加6千人，如果這個趨勢不變，配合北大可以居住的人口數，五年後戶籍人口5萬人應該是合理的推測。加上北大學生1萬人，北大特區人口五年後常駐人口應該是6萬。若以6萬人（三樹路左側暫未開發，捷運尚未通車的情況來說）來推斷北大特區會發展到什麼地步應該是比較合理。

對照幾個差不多人口的鄉鎮。
５６　新營市　台南　７８０２３
６０　羅東鎮　宜蘭　７２９５９
７２　竹山鎮　南投　５８３８７
７２ 馬公市　澎湖　５６８６３
８３　東勢鎮　台中　５３３１０
（生活機能較好鄉鎮）
７１　佳里鎮　台南　５９２６９
７７　潮州鎮　屏東　５５４６４
７８　梧棲鎮　台中　５５２０１
（生活機能較差鄉鎮）

各位有沒有發覺，一個6萬人口的城鎮（如5年後的北大特區）
會不會發展成生活機能充足的城市，主要是能不能成為區域的中心？如新營市是北台南的中心都市，羅東是宜蘭溪南的中心都市。而比較不發展的鎮（佳里、潮洲等）主要是因為消費人口至其他都會（如台南及屏東市）。一個6萬人口的城市，如果沒有好的誘因吸引附近的消費人口，那發展將會受限。商家進駐將會遲疑。

可以期盼的是北大特區、三峽鎮１０３０４６及鶯歌鎮８６６７７，這三個區塊合計20萬人，如果這三個區塊如果整合成一個市場，如宜蘭溪南地區：羅東鎮７２９５９、冬山鄉５２５１５、蘇澳鎮４３０６１、五結鄉３８８４６、三星鄉２１４０７、南澳鄉６０１４，約20萬人。那百貨公司、金融機構，誠品、速食店才能夠在這區塊快速設點。
現在北大特區到三峽舊市區即到鶯歌市區還有很多瓶頸。很多建設要做。
如三鶯二橋、觀光纜車、如何快速便利的穿越復興路等這些區域建設也同等重要。
這樣商家也不會因為北大租金昂貴而不設點，而會因為北大特區是三鶯地區的中心而快速設點取代仲介店面。

照這樣分析~有點不太樂觀耶{:4_137:}

謝謝樓主的分析
我兩年多前18.9萬/P 還買不到紫京城高樓層 憤而看衰這裡轉而租屋@@
而現在呢? 發現這裡的居民心態也好 收入也好 消費習性也好 完全不能用一般常理或市調來套用~~~~~
基本上 選擇這裡
我猜大部分已經具有不喜隨波逐流 看不慣或不願買或買不起中心市區的高房價產品
但卻對高品質的飲食旅遊及交通工具 有獨特的癖好與選擇 因為選擇了這裡 手上寬鬆多了....也許?
所以
為了生活品質 我今年也選擇這裡 除了交通 其他我都到正面加分.....

一些大型通路商 飲食名牌來不來駐點 就看他們自己得衡量與是否徹底了解本區的消費力與鑑賞力了..我覺得是如此

以特區工作人口屬性來說，北大特區大多在北市或邊緣工作，而消費的重心與習慣也都是以台北市為中心。工作人口每天必須長距離的移動，這其實就是特區的限制，亦即如同淡水一般，只能成為臥房城市。臥房城市最需要的可能是上班前或下班後的生活必需品供應，而上班時段特區的消費量就降到最低。其實這也能由商家的進駐大多都是咖啡店、麵包店或簡餐等，不難嗅出商家定位中的北大消費者高額或文化消費仍會在北市周遭，只有日常生活必要消費(大多是餐飲)才會於在地進行。這是特區人口屬性使然，同質性導致了生活機能的受限(當然也包含過度膨脹的房租)。
但如果要以北大作為三鶯區的中心也有地理上的困境，出入口的狹窄就是先天的排除。其次由北大中產階級所打造的消費情境是否能吸引三鶯區多樣化的消費動力也有待質疑?其三，鶯歌的生活機能並不比北大甚至三峽差，而且鄰近有桃園市提供足夠的消費品(雖然有些亂)。即使北大生活機能能完善恐怕也無法取代桃園市消費資源的多樣性。
北大特區的定位到底應成為一個購物城或悠閒的臥房城市，可能必須好好論辯。成為購物城當然要付出代價，交通、吵雜、人潮、垃圾等。作為臥房城市也必須忍受除了基本的餐飲資源外，其他類型消費品的缺乏。不過以目前來看，腹地、人口同質化等因素還是比較傾向於成為依附大學的臥房城市。

以特區工作人口屬性來說，北大特區大多在北市或邊緣工作，而消費的重心與習慣也都是以台北市為中心。工作人口每天必須長距離的移動，這其實就是特區的限制，亦即如同淡水一般，只能成為臥房城市
>>
我想這都是要做一個普羅調查:o 才能證明是否這裡只是單純的臥房城市或是爆發成長中全機能城市:lol~在我主觀認為 這裡絕非只是睡覺用的依附城市~ 常常看到夫妻或全家福~好天氣時扶老攜幼的到處走走逛逛 新商店實力夠好總是生意滿滿~ 至於開車進城採買 是任何地點都會發生行為 除非家裡旁有誠品 IKEA, COSCO.百貨公司~老家在文山區木新路繁華街上 還是要開車去一些知名賣場~ 這非僅所謂的臥房城市才會有的狀況~RIGHT? 我認為知識水平與消費力與習慣 才是店家設置等的重要依據~

如果明年中凱旋門招商能招到屈臣氏、康是美、金石堂、NET、HANG-TEN及連鎖餐飲進駐。
並且能夠營運一段時間業績還可以的話。至少就確定3件事
1.凱旋門附近是北大最主要商圈
2.北大特區能夠撐起如萬芳醫院站、海山捷運站這種規模的商圈
3.在北大除了家樂福外第二個可逛街購物的地點出現{:5_288:}

回覆 hilljeck 的文章

幾點看法
1.北大特區不只是臥房城市的角色，還包括大學城市、養老城市與假日旅館城市（假日遊玩山區的休息站）的角色
2.北大特區無法取代陶瓷老街、祖師廟、三峽老街、行天宮等文化經濟上的功能，後者們也不會因為北大特區的成立在遊客人數上有所增損，因此所以不應誇大北大特區可以成為三鶯地區中心點的看法。
3.北大特區充其量只是在樹林與鶯歌在台鐵線南方，以及復興路以東、三峽河以北的一個經濟消費與文化中心，還看不出來會成為任何的政治中心

mattlin 發表於 2010-12-6 20:38
回覆 hilljeck 的文章

幾點看法

完全贊同~~~~簡單扼要的分析~:)

我認為日後三峽區包含北大特區的發展 , 實力應該在樹林市或土城市之上 , 板橋市之下 . 而這個前提是 , 三鶯線動工或完工後 .

而日後三峽區屬一屬二的道路 , 將會是三樹路 . 除非捷運換點 , 不然已經基本註定是這種結果了 . 三峽各區的定位也將明確了 , 舊市區就是觀光區 , 安溪區就是住宅區 , 北大區就是優質住宅區 , 現在未明的三樹路農地才是未來三峽區真正起飛的關鍵 .

2005年以前 , 三峽舊市區的 文化路 民生街 和平街
2005年~2012年 北大特區帶領三峽起飛
201X年~20XX年 , 一定會有新崛起的三峽新區讓三峽飛向另一個高點 .

回覆 道明寺司 的文章

到時不知幾歲了
=''=

回覆 juniormark 的文章

有個在地人告訴我....
雖然有2.7萬人
實際住的不到1半...

回覆 道明寺司 的文章

再增加幾點看法
4.城市的發展難以比上下，每個城鎮都有他的發展路徑，而且因循著他的歷史脈絡。所以三峽永遠會在樹林與土城之「旁」，不會之「上」。地價會比土城還貴嗎？看地點。但就整個三峽的平均地價極難超過土城。因為北台灣的平均地價是以距離中正大安區的距離而定的，這在戰後發展出來的經濟佈局恐怕五十年都難變。除非因溫室效應淹大水。
5.三樹路以南發展起來會成為甚麼樣的格局，目前很難確定。但可以確定的是對三樹路以南區域，都市更新計畫將佔最重要的角色。想將他規劃成甚麼樣子，才能更清楚確定北大特趨勢到底是由消費、大學、養老、臥室，還是政治因素所主宰。
6.三樹路以後是不是此區最重要的一條路？現在他的車流量是最多沒錯，以後樹林收費站改成交流道之後，車流量也會是最多的，因為往台北工作的人最多。多是不是代表最重要？未必，許多公路車流量多，反而是繁榮的負面因素，砂石車很多的省道就是一例。我想道名寺想問的是以後這兩旁房地產會不會是最貴？我覺得也未必。目前北大特區的房價大約是以距離台北大學的遠近作定價的高低，以後即使捷運來，也是偏復興路，因此有捷運的地方未必就是最貴。天母還沒有捷運，天母還是很貴，仁愛路沒有捷運仁愛路還是很貴。因此，此區在未來，仍是會是個多中心散射的局面。除非三樹路以南有一個區塊是可以超越台北大學這個強烈「臥房城市」發展因子的另一個因子，譬如另一所國立大學，或是國立綜合醫院，比森林公園大上二倍的公園等等因素，否則，不樂觀。我們可以說基隆路兩旁的土地會是台北市最貴的土地嗎？不見得，看路段！

mattlin 發表於 2010-12-6 22:32
回覆 道明寺司 的文章

再增加幾點看法

三峽永遠會在樹林與土城之「旁」，不會之「上」。地價會比土城還貴嗎？看地點。

==========================================================
這位朋友 , 妳也太過武斷了吧 ?! 還用到永遠這個字眼 ! 如果因循歷史脈絡 , 如今三峽應該在樹林 土城之上 , 參考戰前的歷史就知道了 . 而台南應該是台灣首都 , 也不會淪落到現在連前三都排不上了 . 歷史給我們最大的經驗就是 , 時代不會一成不變 . 當一個城市繁華時 , 並不代表將來必定繁華 , 或者不會有後進者超過 . 如果什麼都看現況 , 很多朝代和城市也不會沒落了 .

一個城市是否贏過另一個城市 , 比得不僅僅是地價 , 未來潛力 發展腹地 區域定位 生活機能 文化 等等盡皆實力 . 土城和樹林可以開發的大型地可以說沒有了 , 也就是現況幾乎等於是這兩地的極限了 , 未來也很難好太多 . 除非土城 樹林能開發大面積的重劃區 , 不然未來就是這樣定型了 . 反之三峽則有大片農地正待開發 , 誰的未來潛力高 ? 誰的腹地大 ? 再說區域定位 , 正如三峽離 板橋 台北 稍遠 , 反而更有自己揮灑的空間 . 一個經驗告訴我們 , 離越強的城市越近 , 生活機能不一定越好 . 淡水人有土城人多嗎 ? 但是該有的建設和店家甚至比土城多 . 三峽要做的應該是區域的中心 , 而不是依附在大城市下 , 那只會是外圍而已 . 可以做到嗎 ? 雲林斗六有10萬人口 , 和三峽差不多 . 有空可以去查查人家的生活機能是什麼樣子 , 比土城強上一截 . 而人口只有人家的一半 ~ 如果今天斗六位置換到土城這塊 , 電影院還會有嗎 ?

只單論現狀 , 當然永遠認為弱的一定弱 . 這樣的看法 , 可以說大家都會 . 反之 ~ 如果能看好一個弱地方將來能起來 , 屆時候真的能起來 , 那才是真的強 .

建議你先了解三鶯線路徑 , 再說出復興路最近的言論 ............ 如果你是指台北大學站 , 我只能說這站能贏過三峽研究院站就有稀奇了 . 復興路VS三樹路 ? 誰贏 ?

五年後這邊會是甚麼樣的景象? 我充滿期待。
三峽這裡有兩個很大的優勢
1. 原有老街，三峽市中心。
2. 北大社區，新生住宅區。

台北東區，西門舊市町，各有一片天。

哪裡取代哪裡? 其實每個地方都有不可替代的地位。
十年河東十年河西。

或許十年後就是區都更，生活品質又大大超越北大社區。
那麼誰又能獨領風騷?
我只能說這都是三峽，既然來了就是三峽人了，未來三峽總人口我看應該會達 15 ~ 20 萬以上。
畢竟有越來越多要遠離台北雍塞，選擇遠離壅塞的地方。

我很擔心人行步道變機車道<<<<<<<<<<因四個月前往下觀察一個月將近十台機車行駛上個月發現一天至少有五台機車>>>>>>>>>>真的是機車

三鷹線開發一定要考慮三樹路農地的開發方向, so, 重運量比較 ok

三峽,除非有"非常大"的建設,不然有中運量就要偷笑了~

回覆 midui 的文章

照常理判斷不可能
三峽樹林有什麼優惠措施讓人遷戶籍到北大特區??
又不像台北市有助你好孕，有五歲以下兒童補助2500元，出生補助2萬，上幼稚園大班每學期補助學費1.2萬
如果有這些優惠措施才會有幽靈人口....

五年後北大特區的發展程度會依居民的素質及環境維護的好壞而定.
如果人口的增長沒有讓生活品質相對提高 ,那北大特區毫無優勢可言.

我相信北大特區依照目前的方式發展下去
一定會越來越好的，如果要這裡變得更好
就是為這裡多付出一點點吧!!

Fanny媽 發表於 2010-12-8 00:55
我相信北大特區依照目前的方式發展下去
一定會越來越好的，如果要這裡變得更好
就是為這裡多付出一點點吧!! ...

{:5_285:} 贊成 x n
相信北大一定越來越好 本來就是愛上這裡的優質環境 搬進來就打算做三峽人了
五年後人口如果增加到一定規模 生活便利性就能大大提高 對我來說 這樣就很讚
福氣啦 ~~~
(糟糕 明明戶籍在樹林段 硬要說自己是三峽人 ㄞ 沒辦法 老是忘記)

我說5年後 特區保證成型 然而成型歸成型

一年三個月前發這篇，15個月來人口又成長了6千人，達到3.3W人
最晚應該在1年半到兩年後達到4萬人(約2014年底)
2015年底應該只達4.5萬人(捷運會不會開工，房價凍不凍到那時是變數)

北大目前已經形成兩個商圈(大雅路及竹街之家樂福商圈)，北大大門大學路及側門之之北大商圈
看起來已經有越來越擴大的趨勢
下一個商圈應該是凱旋門
學成路樹林段(也就是松街)及梅街(看皇翔玉鼎)，應該是第四第五商圈
如果這五個商圈都發展出來，那我不知道土樹三鶯還有什麼地方比北大熱鬧了~~

juniormark 發表於 2012-3-20 14:43
一年三個月前發這篇，15個月來人口又成長了6千人，達到3.3W人
最晚應該在1年半到兩年後達到4萬人(約2014年 ...

希望凱旋門能讓學勤與學成路人潮, 藉由大義路串聯起來.......成為以大義路凱旋門為主的商圈....:lol

回復 桂格 的帖子

奧斯汀 2店可期歐

桂格 發表於 2012-3-20 15:39
希望凱旋門能讓學勤與學成路人潮, 藉由大義路串聯起來.......成為以大義路凱旋門為主的商圈....
...

大義路改成林蔭大道...
徒步區設置親民的穿越道~~~
人車在這段路慢下來~~~
錢潮才會一直來~~~

希望成長緩慢一點!交通太擁擠了!!

大義路貫穿梅竹兩街的行人穿越道如能實現，

對梅竹兩街的繁榮有很大的幫助。

回復 zean 的帖子


　　唉... 想到就無力... {:4_205:}

回復 Spock 的帖子

被你揭穿我的企圖了......:lol :lol :lol

希望商圈也發展到大義路與梅街來!

個人覺得…2010年、跟2012年的北大榮景，沒啥米差別
多了個很多人不守規則，逆向衝出車道的麥當勞，
多了個星期日會造成並排停車，21世紀烤g和其它兩兄弟
還有接下來的西堤聚火鍋！
還有霸王硬上弓的幸福夜市！
還有很多人說重口味的鐵板燒
但，這明明說是大學城，連個像樣的書局都沒有！
害我買書都要飛去新宿的紀伊國屋書局！

回復 midui 的帖子

其實不會啦
而且北大特區還有很多未設籍的租屋族
例如在鄰近工業區上班的員工等等

不知道有沒有人算過土城人至三峽消費,跟三峽人至土城消費比例差多少?
不能以人口定意熱鬧度吧,還要看習性..

回復 亞美 的帖子

我看到的也是越來越亂,
汽機車亂停,
摩托車亂騎,
路邊垃圾越多,
房仲業比餐廳多!

還五年後咧, 看現在就好.

桃子腳 --> 爆
龍埔國小 --> 爆

連小學都沒得唸

真不知道政府當初是怎麼規劃的

校舍蓋兩層樓的, 每個年級班數那麼少

zean 發表於 2012-3-20 16:16
大義路改成林蔭大道...
徒步區設置親民的穿越道~~~
人車在這段路慢下來~~~

{:4_113:} {:4_113:} {:4_113:}
期待~

palapalaqoo 發表於 2012-3-21 00:28
不知道有沒有人算過土城人至三峽消費,跟三峽人至土城消費比例差多少?
不能以人口定意熱鬧度吧,還要看習性.. ...

這比較難算~除非到每個賣場去統計~
若是年輕人其碳足跡(指30歲以下未有小孩者)，不管是土城或是三峽，
週末假日應該都是往板橋、台北各區移動
若是30~50幾歲有小孩家庭比較難判斷
(可以出沒地點在老家、大台北各大賣場、郊山、北大校園、中和環球等地)
以前住土城週休假日大概就是賣場(新莊、中和、土城)、老家、北大校園、國小溜滑梯間移動、
開車就宜蘭新竹間找景點
很少去台北市(主要是停車都要錢，小孩大包小包很難搭捷運)，反而三天兩頭跑北大。
若是60歲以上移動地點大概就:
傳統市場、醫院、郊山(南天母、承天寺)，我爸媽是這樣的。
現在住北大大概會花一天在北大，另一天再看看~(假日油錢反而少很多)

yl1626 發表於 2012-3-21 01:00
我看到的也是越來越亂,
汽機車亂停,
摩托車亂騎,

+1
越來越嚴重

北大社區的停車位，建議假日應該要收費。
不然都是被佔走的.....
最後只會導致越來越多人亂停車

回復 yl1626 的帖子

同意+1

人口越來越多
亂象也越來越多
雖然生活機能變好了
但很懷念北大剛發展那時期的寧靜

回復 亞美 的帖子

有學府書局
是小書局
學府路.大觀路路口.....