說實在的,針對林前主委的辭職聲明每一點,我都仔細研讀,一看再看,再加以查詢,理解,比對! 仔細思考構思該如何清楚表達,是很謹慎的,但若提供資訊或解讀有誤,也請住戶不吝提出指教!

林前主委如此看重他的聲明,不僅要求公告,亦要求每戶需要遞送一份,雖此要求有點OVER,但有多少住戶會像我如此仔細閱讀理解的? 不能說,絕無僅有,應該也是少之又少吧? 比我研讀聖經的認真度有過之無不足呢! ---主要是表達,我很看重這份聲明,希望化解許多人的疑慮與紛爭 !

有關聲明點四: 公設點交之議題 ---住戶注重卻紛爭不斷,一直無法化解分歧之議題!


這有三點問題:
1. 採購辦法: 社區採購花費的額度
2. 公設點交與否,建商責任與社區的利弊得失
3. 公設該如何點交

先來談第一點, 林前主的看法:



京都社區的採購辦法是前幾屆管委會為自我設限的財務花費所擬定的採購辦法,亦即只要社區採購超過40萬以上須交付區權大會表決.

但這樣的限制是否有絕對性的規範? 看規約如何說?



規約並未有規範,花費多少錢以上或連續支付同一家廠商須交付區權會大表決
林前主委這樣的說法,和他認同溫泉節能計畫-電熱泵(每月支付廠商6萬達3年=216萬),卻不修採購辦法,逕行要管委會表決 !
但卻指謫別人的企圖,絕口不提電熱泵的花費更是高達216萬--以分期付款方式,以省瓦斯費用轉成廠商費用卻稱為不花一毛錢? ---這和所質疑他人的企圖是否有很大矛盾之處?

社區採購辦法,是對願意遵守的委員或管委會依循的規範,但若有不依循的管委會,說實在的,完全是沒轍的,也就是說,假使如果有一天管委會決議把社區的錢都花光,也無須驚訝!----因為規約並未明確規範之

第二點 , 公設點交與否, 建商責任與社區的利弊得失

過程:
1. 京都建造完成,售屋交屋為現況成屋.
2. 京都社區2010年9月18~2011/9/17遠雄代管
3. 2011/1開始使用公設
4.遠雄於2010年12月19日委託太古華電實業股份有限公司檢測協助公設點交!
5.京都社區管委會成立2011年3月

遠雄責任:
依公寓大廈管理條例57條,遠雄完成規定!
起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分
與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。


管委會的責任:
管委會責任:依公寓大廈管理條例第36條11款
三十六條　管理委員會之職務如下：
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。


公設點不點交的法律觀點:
按買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,民法第373條明文定之.
按民法第234條暨第235條”債權人對於已提出之給付,拒絕受領或不能受領者,自提出時起,負遲延責任”.
又依據民法第240條及第241條,當社區管委會藉故拒絕受領建商依法提出共用部份及附屬設施之移交者,建商可以選擇拋棄其占有!
同時標的物的危險也移轉管委會自行負擔,管委會附有承擔之責任!


基於以上的觀點,遠雄建設已於2011年3月京都管委會成立之際,就準備好要與社區公設點交,但卻管委會無法化解歧見,延宕至今,而未來建商要擔負的責任是非常低的,遑論要提告能勝訴的說法!
再則社區一直不點交,除無法清楚社區財產設備又損失建商提供的公積金利息--- 這是大家要了解清楚的面向

第三點,公設該如何點交?

林前主委的看法:



林前主委的看法,我僅認同一部份! SGS 主要是檢驗室,近年來因著名聲,雖包山包海,但畢竟這項目絕對是外包,還是得委任專業的機電公司.
一般公司需要SGS的檢驗報告,主要是為了某種目的能取得更多的訂單或信任之類的! 遠雄建設有只接受SGS ?抑或SGS 的報告,遠雄絕對照單全收? SGS的報告,法院絕對認同?只要打官司,社區絕對贏?

即便報告出來,多項缺失---遠雄願接受到底? 畢竟社區使用三年了,多項缺失又如何證明是建商絕對的缺失? 又此缺失是否僅能SGS才能檢測出? 若建商不照單全收是否持續延宕? 若因此缺失報告,建商拒絕照單全收,誰會願意負決定點收之責任,勢必又要延宕!----以上這些問題都是我們要思考的!

至於林前主委的土建檢測之說,我更不認同了! 難怪他一直強調要土木技師來檢測!

我住的社區,這幾年一直有地下3樓連續壁滲水之問題,建商也持續不斷來維護,但就是一直無法徹底解決問題! 引起住戶多年抱怨, 而去年社區的主委是曾任XX縣市建築師公會的理事長,退休多年之資深建築師! 他多次與建商去了解與查看,有了以下結論: 這問題是因此地區土質屬農業水田地,建商建造時也未多加防範與設計,導致引起此問題,唯一解決的方案就是按目前的方案,就是積水時就抽水,若要完全改善,只有打掉重建一途! ----可能嗎?

根據這問題,我亦詢問建築師的朋友,答案是一樣的,所以社區住戶也只能接受!
若問那可以告建商求償? 如何求償? 能贏嗎? 住戶有損失嗎? 房屋無法居住嗎 ? 還是要建商原價收回?

所以強調要土建的檢測目的在哪? 公設點交有強調土建這項目的嗎? 而這又要達到甚麼目的? 可能未知結果與達目的之前,社區早就先花一大筆費用了! 是不?

我個人曾參與社區公設點交經驗,但因我住的社區那時比較單純,公設一律點交之後才可以使用,所以整個點交與建商溝通過程非常順利,而因親自參與,自己及一些委員也對社區整個狀況非常清楚!
即便公設已點交多年,這幾年社區消防檢驗時又發現一些原本的缺失,建商也是二話不說持續免費的修補,這也是為何有人願意信任大型建設公司的道理! 與建商建立良好溝通與對話的模式也是很重要的! 不是嗎?

最後林前主委的聲明:


我個人認為: 任何住戶或委員都可以提出社區問題的解決方案,既然經過討論與表決,也否決了! 又何必質疑與猜測提出的人的企圖? 還多加說明與公開公告! 這樣不僅無法讓反對者認同你的看法,也徒增更多的紛爭

最後結論: 公設點交是社區大事,也是住戶引頸期盼的,畢竟這樣能真正把所有設備轉為社區資產!有著專屬感! 但這樣的議題卻參雜許多陰謀論,姑且不論是否事實,若沒有確切的證據,又拿著外面一些作者有的沒的建商陰謀論的說法就栽入本社區也是這樣,就永遠無法針對問題深入討論! 何不公開理性真正來討論公設到底該如何點交?


社區公設有哪些的內容,及該如何點交的步驟與方案,都不是很難的事,就是繁瑣了些,倘若大家願意親自參與再配合專業廠商檢驗,不僅住戶可以清楚社區所有相貌,也有利未來傳承,這樣的建議提供大家來參考

觀賞你的大作，分析精譬。交驗收其實本應早該完成的動作，公設驗收，保管也是委索應盡之權責。誠如所釋(1)本社區為成屋交易。(2)遠雄於上次點交會議中曾提到，每年向新北市工務局書面報告，催促京都驗收未得下文(如文所言我方遲延).一
多年來公設在毫無保養下使用，想必目前也問題重重。現今尚不修採購辦法來改善此一問題，終將留下禍端。尢其社區中有鍋爐，內燃機等重型危險機具。
公設使用公安事件層出不窮，將因我方遲延責任而伸訴無門。希望現新任委員能以大智，結合力量為點交特例提高上限，完成點交。
採購辦法上限40萬元的調整應該是管委會的權責吧!

有住戶交給本人的意見反應單:
反映事項：
社區公設點交驗收工作已延宕了近三年，期間，各屆委員會雖均有就此工作開會討論或私下交換意見，但是諸般作為中，唯一沒動作的就是落實執行，規約第24條載明管理委員會職責:共有及共用設備之點收、、、略以，惟因任職委員硬是以個人主觀邏輯，無視數十億元公設價值，竟以太古 + 達雋+物俱管使用報告作為點驗依據，來做為跟遠雄交接之所本，將社區住戶財產權益荒唐草率處理了事，無知無能至此，我等權益人當不能任其等胡為濫搞，現僅將綜觀問題陳述於次：
1. 第一屆管委會期間曾有人以越晚驗收越有利為觀點，認為可讓遠雄保固維護期拖更長，節省社區開支。此一天真想法，已使保固合約延宕簽訂，至公設妥善率無法維持，嚴重影響社區住戶使用公設之便利，傷害全體住戶應有權益。
2. 各屆委員會中諸多委員也完全無點交驗收知識，卻出現幾個面向的作為；
第一、每次開會東扯西扯，言不及意，就是沒法讓事情進入正題，也讓工作沒法推展，最後什麼都沒作。
第二、就要在枝節問題上打轉，對專業公司的建議東挑西挑，也說不出個所以然，最後只在價格上挑毛病，一副嚴格把關的樣子，最後還是什麼都沒作。
第三、認為價格才是重點，找個便宜的，管他幾流公司，反正住戶也不懂，甚有延用太古的報告，作完即可，以後的事再說的論調。
第四、已形成具體的意見，還是要反對，但是又提不出具體意見或對議案的好壞看法，結果還是耗，還是拖。
第五、不願深入，保持漠然，好像沒意見就不要負責的樣子。

本社區住戶將近十幾, 二十億價值之公共設施，依法令規定，委託管理委員會辦理點交驗收工作，今天，不論委員懂或不懂，執行該工作就是責任，但是，由於委員們來自四方，對此等專業工作當不會盡有全般知識，惟此一專業工作之結果又涉住戶重大權益之維護，故委託顧問公司辦理點交驗收當為必要手段，既然現實如此，委員會當盡力尋求嚴謹合格且具高評價之顧問公司協助辦理，才是盡責之道；
但是連續數屆以來，一直都存在前述所謂幾個面向問題，致使點交驗收工作原地空轉，住戶不解的是，各屆委員會，為何會以自己不懂的專業，竟左批右評專業公司之能力與價值，或是對價值十餘億的公設驗收，硬要在區區數十萬元驗收費上打轉，這是負責還是推責？要知，社區光電梯維護一年就要近百萬費用，之前一個機電人員年薪每年就花掉社區近六, 七十萬元，消防檢查去年缺失改善+申報就花掉二十萬，溫泉水費每年也要幾十萬(滲漏掉的不算)，這些都不計較，
卻對屬於全體住戶財產又需長遠使用價值數億元的公設好壞檢驗費用上錙銖糾纏，
這是甚麼邏輯?這又是甚麼比例原則？

好的顧問公司本來就是一分價錢一份貨，尤其不可思議的是，有人竟以太古公司已為本社區作過點交驗收工作，而達雋因簽維護合約，同意免費為我們點驗，如此交代即可，卻完全忽略太古是遠雄請的，且是3年前設區未運轉時的體檢，公信何在？達雋驗收作業能力與品質在審查時已確認根本不符社區需求，品質何在？若硬要如此，則若非敷衍，還有何言可稱之；
況且，我們每個住戶都有近三分之一的資產在公設上，憑什麼容忍以如此草率的態度去搞，若後續設施(備)因檢驗不實出了問題，誰負責？要依據什麼和遠雄公司談判？或是摸摸鼻子浪費社區大把鈔票更新設備？點驗是要這樣搞嗎?
在此專業分工的時代，各行業都有其專業價值，並有優劣比較，尤以對住戶生活密切相關之各項設施，選擇顧問公司，更應以確認其能夠做好嚴格鑒定品質良窳及能夠確認設備是否可長遠妥善使用為必要著眼，准此，當應以能夠鑑測出設備功能品質為第一優先考量，實不宜端在價格上喊拳殺價作為滿足負責假象的惟一條件？(駿坤案就是一個血淋淋的例子)。

社區公設運作端賴好的保養與維護才能發揮功能，並讓全體住戶享受價值，但是，沒完成點驗工作，各系統建立維護保養合約的工作自難以推展，受害的仍是全體住戶，今日若還在枝節上打轉，曠延時日，受傷害的是全體住戶，住戶在乎的是什麼是對得，什麼是好的，做了沒有，也不希望看到最後是，廉價第一、品質其次，繞了一圈搞個拼裝模式，要這樣嗎，還請慎思!!

WendyLKK 發表於 2013-11-14 00:11
有住戶交給本人的意見反應單:
反映事項：
社區公設點交驗收工作已延宕了近三年，期間，各屆委員會雖均有就 ...

我想，曹委員對社區服務積極與熱忱及付出極大心力是很多住戶有目共賭的！
針對社區公設點交大多數的想法也是一致的！就是要點交！
每個的人的背景經驗與想法不同！很多社區沒有SGS一樣點交驗收，不是嗎？
如用感受評論他人的做法想法是比較無法讓人認同你，這樣是比較難以達到目的，且容易造成對你誤解！
過去這件事都沒有清楚原貌，現在也很多新委員！不太清楚SGS是怎回事！
何不清楚的提出為何一定要SGS不可？我想大家是採開放的態度接受任何意見！希望您也要採開放的態度接受別人的疑問，這樣事情絕對很快就達到共識且反對聲也會很少！大家也會很開心的完成任務！
問題：
1.SGS檢驗的方式與步驟，社區哪些是要交給他
2.費用是多少，社區財務是否可承擔？
3.檢驗時間多久？最好都是同任委員內完成比較沒爭議
4檢驗結果，遠雄願意接受多少的範圍，管委會就同意點收？
5.檢驗結果如果遠雄接受範圍的認知和管委會差距大，該如何處理？時間要多久？

誠如你說的，公設點交何等重要，不管交給哪一家，如果大家無法取得相當的共識，屆時這不是哪一家的問題！
希望你可以明白！

戀家 發表於 2013-11-14 13:59
我想，曹委員對社區服務積極與熱忱及付出極大心力是很多住戶有目共賭的！
針對社區公設點交大多數的想法 ...

妳和曹委員對點交的論述相當精準，貼切。希望能同心協力重起點交，以利社區。
我們並不寄望於那家公司，而是尋找合適的公司，尤其合議制的管委會，希望諸公能秉持大義，集思廣意，共為社區謀福利。
三年多的設備，只賴維修，那是縮短設備使用年限的主因，只有點交後，按步就班安排保養，才能讓住戶使用得安心，亦能延長使用年限。

我想這件事並不是一件很難解的事情
但是很多事情大家都是要討論清楚,了解整個狀況,比較好! 畢竟這是整個社區的事情! 若只是自己家的事,當然更簡單了,是不?

不論上屆,或這屆.......SGS都是被排除的,我想大家應該也是都討論不少!
這些曾討論過的委員們都是社區住戶成員,每個人都是愛護社區的,甚至有的人擁有京都好幾戶,我想沒有人願意隨便就點交,輕輕忽忽隨隨便便! 不能說甚麼樣的論點就是不愛社區 ! 甚麼樣的論點才是對社區最好的!
所以任何人的理由都應該好好傾聽與釐清 !
既然都還沒啟動,現在又希望重新可以討論! 大家又引頸期盼希望趕快做好! 那這樣都是很有共識的!
至於是哪一家,希望大家都能作好功課化解歧見,讓大家知悉!

邱先生不會預設立場,他最注重的是社區的和諧,著重溝通協調,最後合法合理的情況下接受表決! 表決通過,大家應該不能有異議! 這是應該大家該遵守的!

希望大家都應該明白!

SGS都是被排除的,

澄清一下 SGS 沒有被第三屆管委會排除:
1) 第三屆管委會為了點交驗收, 進行了兩次招標(第一次流標, 所以進行第2次招標)後, 辦理社區公設點驗工作，管委會經依審查程序已確認SGS公司為投標中唯一之合格廠商，也請SGS公司遞送合約及服務報價書，經委員會確認後，即可推展工作。
2) 因此，在此敘明 本人並沒有一定要SGS公司來為京都做點交驗收, SGS是經過招標後, 第三屆管委會決議的合格廠商。
3) 之後, SGS公司提供的報價單，曾在管委會裏討論了一下下而已(印象裏), 忽然決議就換了方向, (請參閱102.05.25第七次會議紀錄), 就將SGS公司置之不理至今 (不過, 報價單是30天有效, 早就過期做廢了, 所以才會在102.11.12的臨時會中有委員臨時動議 要管委會進行第3 次招標, 幫社區找一家公設全般檢測的廠商).
4) 印象中第二屆管委會招標後, SGS公司也是合乎資格的, 只是決議的是駿坤公司, 但是卻引起住戶嘩然, 原因除了駿坤是一個資本額僅500萬的獨資公司之外, 連員工團隊的資歷與勞健保卡都提不出來, 送來的合約草約連法律顧問都列舉了多條不合情理的地方, 好像最後連駿坤自己也都知難而退.
5) 總之, 委員會持續延宕啟動驗收工作，致使在法定程序上，設備廠商已無法賡續再作任何無償服務，如此吃虧的還是社區全體住戶，惟有盡速辦理點交驗收後，完成各項維護合約確認，如此才可保障設備長期妥善運作，。
6) 為使點驗工作能有全般性、確實性及標準性，以確實認證公共設施之妥善，才能保障全體住戶財產權益，因此, 管委會應與住戶們一起同心協力, 為社區找一家合格的點驗公司, 確實的 按規範及程序 完成全般檢測。

WendyLKK 發表於 2013-11-15 00:17
澄清一下 SGS 沒有被第三屆管委會排除:
1) 第三屆管委會為了點交驗收, 進行了兩次招標(第一次流標, 所以進 ...

你好

想請教第5點

"5) 總之, 委員會持續延宕啟動驗收工作，致使在法定程序上，設備廠商已無法賡續再作任何無償服務，如此吃虧的還是社區全體住戶，惟有盡速辦理點交驗收後，完成各項維護合約確認，如此才可保障設備長期妥善運作，。"

買東西都有保固期,是說因為未驗收,目前設備廠商是對遠雄負責,所以無法賡續再作任何無償服務嗎?還是三年時間已經過了保固期,我們無權或無法以好價格再找廠商做維護??還是???跟法定程序有甚麼關係?

大光 發表於 2013-11-15 17:56
你好

想請教第5點

大光先生:
以目前公設使用已經有三年多，可說完全過了保固期，設備有問題全賴遠雄連繫廠商為我們服務，由我方支付修繕費。
修繕和保養是兩種不同的義意，沒有驗收也就代表設備不屬於我方，也無法安排保養。
長久不驗收，我方必需承擔遲延的責任，若有設備公安事件我方要自我承擔。遠雄亦有拋棄設備的權力。所以點交驗收，是對設備必行之路，也才能妥善保管及合理保養以延長設備使用年限。

WendyLKK 發表於 2013-11-15 00:17
澄清一下 SGS 沒有被第三屆管委會排除:
1) 第三屆管委會為了點交驗收, 進行了兩次招標(第一次流標, 所以進 ...

這樣的說明就針對事情清楚明瞭! 我也查了當時的會議記錄5/23第七次 ,卡在SGS一定要48萬,價格一直談不攏,管委會無法接受,轉而用其它方案

對於公設點交內容及SGS (過去記錄及你提供方案的內容) 花兩天時間研讀! 當我越了越深,越清楚明白! 我真的認為不需要用SGS

理由如下:
根據公寓大廈管理條例57條規範



1. 法令規範是: 檢驗點交是由起造人負責
2. 點交的內容是: 設備維護手冊,廠商資料,使用執照謄本,竣工圖說,水電,機械設施,消防及管線圖說
3 現場針對水電,機械及消防設施及各類管線進行檢測
4. 確認功能正常無誤後,移交之

重點是在3. 然後一切就是確認功能正常無誤及可!

對於SGS 48萬的檢測方式幾項:

1. 時間: 3天 連同協力廠商 ---因為水電,機械及消防設施及各類管線都是要專業證照的機電消防人員,當然是外包給協力廠商



2. 專業檢測內容 : 這些都是我們平時就有專業保養廠商,甚至每年消防檢驗改善花不少錢或者這兩年也不斷維修保養---SGS 只花三天就可以比我們更清楚專業檢測出問題?


3. 文件圖說,外觀驗收: SGS根據社區提供的移交清冊來協助清點,然後目視察看社區清潔外觀,排水及家俱器材外觀操作是否良好! ----移交清冊是由遠雄提供的,這些文件圖說,保養手冊,需要花錢外包? 社區每年近千萬的物管無法協助清點? 再則我們居住快三年了,社區清潔,外觀及傢俱器材操作是否良好,不會比SGS僅來三天清楚? 除了清點與否與遠雄給的移交清冊一致外,SGS會比住戶更了解這三年來可能還缺少甚麼? 可以多加要求建商提供?


點交驗收的流程 : 都是認為建商全部願意接受缺失的說法,然後順利完成,這是過於樂觀與不切實際!


公設點交驗收或無法和廠商達成共識,該如何? 有管委會要求缺失改善,建商無法接受 或者建商改善大都數,管委會不斷要求與吹毛求疵而仍無法順利點交的,比比皆是!
針對此一問題,內政部營建署如何給予建議:



5/30日管委會與遠雄就公設點事宜胡經理作出回應: 應該算是非常善意的回應!


對於社區尚未點交驗收的公設保固維護問題:
一般分保固與保養: 大都數的設備機械都有保固期間 ---京都社區應該都是到期或過期
保養 :雖未點交,但社區也已使用,該付保養維護責任,無法不維護保養卻要把責任丟給廠商,這樣的說法應該不太成立.
A棟電梯問題,遠雄亦是給予這樣的回覆 :


遠雄胡經理的說法:


最後結論: 我個人的看法!
1. 社區公設點交是越早越好,責任歸屬容易清楚,且委員們有高度共識與一致性非常重要,就是要達多少% 就願意點交驗收,避免錢花了,卻仍無法達到目標,那就相當糟糕!

2. 社區公設點交仍要以遠雄的移交清冊來對照與驗收, 而屬於圖說,文件手冊,外觀,家俱器材類的驗收,由社區物業協助,委員與住戶成立小組監督及可! 且經過三年來的居住了解,對於建商提供移交清冊沒有的,希望建商可以更加額外提供的,都可以加註說明,和建商溝通協調 !

3. 若還是要外包,就僅找專業機電與消防類,可以找有此類更有經驗的機電類設備的廠商來,會同社區原本委外的保養廠商協助,可以更仔細,也可以更安心,不需要給SGS的協力廠商,這些廠商都是需要專業證照,基本上都是一致的,但層層外包之下!費用自然加高

4. 重點還是如何和建商好好的溝通協調,可以把這三年來社區的問題一併要求解決或改善! 或者增加需要的設施! 這樣才能達到公設點交的真正好處,完全外包,SGS無法完全了解住戶的需要

5. 京都是成屋銷售,比較沒有類似預售屋的欺騙銷售情況,況且住戶也住三年了,許多問題應該大略知悉,公寓大廈管理條例57條亦說明: 建商的職責就是設施功能正常即可! 外包點交驗收的廠商應該也是朝此一方向檢驗! 而我們居住三年,應該比SGS花三天更清楚設施功能正不正常,是不?? 對於專業部分因常維護也許可以找更專精廠商看是否可以一併發現問題,而社區就可以要求到多仔細程度,應該是可以討論要求的! SGS 完全是在商言商,收費至上,他們善長的就是統籌整合,但社區最重要的問題是如何和建商溝通,改善這幾年的問題及要求更佳的設施! 非把報告弄得很漂亮然後給建商 !


最後提醒: 一定要善用社區物業保全公司與人員,他們專業的從事社區工作,對社區的各項問題都比我們清楚,甚至在社區時間都比住戶長!而有些人員的背景也不容小覷,如果多與之談談,亦是可發現社區很多問題是你未曾發現的! 就看社區如何運用了!

以上觀點供大家參考 !

楊柳心證 發表於 2013-11-15 23:26
大光先生:
以目前公設使用已經有三年多，可說完全過了保固期，設備有問題全賴遠雄連繫廠商為我們服務，由 ...

沒有驗收也就代表設備不屬於我方

這樣的說法是不正確的,大家已經付了所有的價金,社區完全是屬於住戶的,大樓的管理人是管委會! 建商完全無擁有支配權! 只是法規規定建商需要和住戶點交驗收,然後要求設立點交時間及一筆要建商提供的基金,讓完成的公寓大廈可以領取!

好比富先生買了一屋子的傢俱,也付清貨款,廠商送來了所有傢俱,然後要富先生簽收,簽收日七天內都可以退款,一年內都有保固!
富先生卻拒絕點交,但是廠商就也讓他先使用.............富先生認為只要不簽點交驗收,隨時都可以七天內退款? 然後點交之後都還可以一年保固?

也許想想,是否有相同之意! ?

戀家 發表於 2013-11-16 02:04
這樣的說法是不正確的,大家已經付了所有的價金,社區完全是屬於住戶的,大樓的管理人是管委會! 建商完全 ...

認同你的看法，沒有點交設備不屬於我方，是一般人認知錯誤，遠雄亦可拋棄。
當然遠雄沒有支配權，而支配權在區權會。亦錯誤的認知，而使得設備沒有保養以致於減少使用年限，對社區是何等的損失。(緊急發電機造價不斐，三年前加入的機油至今未曾更換，去年到機房查看散熱的不織布遭灰塵卡死，無法清理，全換新)
希望邱主委能利用此次機會重新開啟點交驗收，維護社區財富，造福社區。

1) 點交驗收工作歷經三屆管委會推動 , 迄今一無所成!
2) 期間經歷將近六十位的委員 人次 參與或了解 ,為何還一事無成呢?
3) 這就是先前住戶所發表的四個面向 問題, 其中問題最大的就是:
. 主其事者各吹各的調,
. 既不按招標規定
. 又不深入了解應有的作業程序,
. 一昧用個人觀點當規範, 自行其事,
. 最後發現根本不能推展, 就又不了了之,
. 耗掉京都社區住戶應享權益的寶貴時間,
. 這是我們一定要引以為誡的
點交驗收工作已數次經過招商審查程序所通過的公司, 不論好壞都是經委員會合議的選擇, 有人對之前通過選擇的SGS公司, 用個人假想, 講了一 堆有的沒的意見, 結果只是證明其根本沒進入狀況, 卻只會用負面或有色眼光在批評他人的努力, 現在有人認為還有更好的選擇, 站在正面思考了 立 場,{:6_314:}
個人積極且贊同再行選擇更好的服務公司 來為京都把關, 但是所謂最好的 , 絕不是個人認證即可, 一般評估一個服務公司的基本選項均需一一加以 檢視通過 或 比較 , 才能認為符合與否, 例如:
(一)資格標: 應審查該公司是否具有點交驗收作業合格能力 及 相關執照, 有無充分經驗, 成立時間, 專案執行編組, 做過案場的評價, 公司履約能力等.
(二)規格標: 也就是該公司對執行點交驗收, 所能提服務項目的完整程度, 作業流程週延程度, 工 作小組人員經驗資格, 依據規範及驗測機具儀器是否標準, 完驗報告範本 及 公信力等.
(三)價格標: 應就服務項目的完整執行工作程序, 人員作業時間範圍等規模評估 該一價格是否為合宜(合理價), 而不是一昧低價就是最好.(駿坤案就是79萬報價可腰斬一半搶標的案例).
由於點交驗收良窳與否關係著全體住戶財產權及使用公設權益, 今日若能以更嚴謹的 程序與規格 , 選擇更好的廠商來服務我們, 當應盡力支持, 惟因之前由行政組努力作業的結果, 遭到有心人士的嚴重汙衊,
建議本案應由 主, 財, 監委及工務委員等, 嚴謹且積極主導辦理, 行政組當全力配合, 惟各項作業及審查規範均要依照標準行事, 如能 找到最好的公司當是京都之福 , 期盼觀望者, 如個人無積極深入認知 或 全然不在此領域者, 亦應默默 給予努力者支持, 如能提供具體意見者, 亦應言之有物, 而對該一工作能產出具體效益才是, 否則假想批判都是阻礙進展的絆腳石而已, 亦期盼, 如果 真正無法招到所謂理想的公司,
亦需回到現實, 面對既有已評估合宜公司 , 概然接受, 並積極推動作業, 否則
只就 個人認知的是非 在那死命糾纏 , 只會擔誤全體住戶而已.

楊柳心證 發表於 2013-11-16 10:07
認同你的看法，沒有點交設備不屬於我方，是一般人認知錯誤，遠雄亦可拋棄。
當然遠雄沒有支配權，而支配 ...

而支配權在區權會。亦錯誤的認知，而使得設備沒有保養以致於減少使用年限，對社區是何等的損失

這個問題 ,我是有些疑惑?

我不知所謂設備沒有保養是如何? 社區無法啟動保養? 社區很多設備都有啟動保養,是不知要保養?還是遠雄不給保養? 請給確切的資料!

WendyLKK 發表於 2013-11-16 16:08
1) 點交驗收工作歷經三屆管委會推動 , 迄今一無所成!
2) 期間經歷將近六十位的委員 人次 參與或了解 ,為何 ...

公設點交驗收,是依據公寓大廈管理條例57條來的! 所有建案亦均需政府相關單位檢驗各項消防......才可以領取使用執照!
所以一切的公設點交驗收基本是依據法規的規範來,至於社區想用更嚴謹的方式去和建商點交,也是可以的! 但還是要回歸如何和建商溝通協調的努力!

至於你說的:

(一)資格標: 應審查該公司是否具有點交驗收作業合格能力 及 相關執照, 有無充分經驗, 成立時間, 專案執行編組, 做過案場的評價, 公司履約能力等.

根據這一點,相關證照基本! 對社區機電消防等設備的檢測這不管哪一家都是要必備的證照,基本是沒有問題! 但所謂點交驗收作業合格能力? ---我是有疑惑? 這有證照還是啥資格? 還是一種認知的感受? SGS 作業能力絕對是很好的,這是他們的JOB,但我們是公設點交驗收,內容是哪些,應該不是要把作業做到多好多完整,是嗎? (我比較務實)

公司履約能力: SGS 我們接觸非常多,幾乎每個月都要接觸,我只能告訴你,所謂履約,SGS 所有的履約都是依照與他們簽約的作業內容完成,給你就是依照合約內容的條件計算價錢,會清楚載明合約的條件內容,多一些條件,多一點時間通通是要再算錢的,不代表就是可以保證點交驗收成功! 就是完成要驗收測試的內容!而已
不然他不會把"目測檢驗"也寫在合約上,告訴你,這些檢測都只是"目測" 而已! 還會有些"協力廠商" !

(二)規格標: 也就是該公司對執行點交驗收, 所能提服務項目的完整程度, 作業流程週延程度, 工 作小組人員經驗資格, 依據規範及驗測機具儀器是否標準, 完驗報告範本 及 公信力等.

社區公設點交驗收是和建商的要完成的最後移交工作,社區到底要的目的是甚麼? 3天的工作合約,所謂服務項目完整(是看用多少錢付的), 作業流程週延--是簡化細節, 工作人員經驗? 除了專業人員必備的證照之外,你會認為SGS一定是都非常有經驗的工作人員? 就是按表操課! 報告完整那是絕對沒有問題的!

至於公信力 ---建商也講,任何點交出的缺失,他都願意和社區來溝通協調,盡量可以達到社區的要求,不在於是哪一家! ---所以這所謂公信力是要取信住戶所有缺失項目,還是要讓建商接受?

(三)價格標: 應就服務項目的完整執行工作程序, 人員作業時間範圍等規模評估 該一價格是否為合宜(合理價), 而不是一昧低價就是最好.(駿坤案就是79萬報價可腰斬一半搶標的案例).

我未了解駿坤是甚麼公司! 更不知內容是哪些 ? 我個人也不是看價錢,畢竟也不是花我口袋的錢! 重點是社區在這件事上要達到甚麼目標?? 花錢才能花在刀口!

我還是強調,社區重要的是,可以清楚把社區所有的公設及財產設備點收完備,亦將這三年的問題完整的處理釐清責任歸屬, 更希望可以要求建商增加社區需要的配備!

如果採用SGS ,對於他所提供的服務內容與時間(僅花三天)來看, 個人是認為用流暢的程序,簡化流程,完整報告
然後就達到點交驗收的目的! 社區就只要花錢即可! 但無法達到公設達幾十億,要仔仔細細的說法!

除非我看到那份SGS提供的48萬的合約工作項目與服務方式是錯誤的!

不僅我的看法是這樣,我今天也詢問建築師朋友,他也是告訴我: SGS是非常皮毛的,不要期望太高! 如果真要認真檢驗,一定要找專業的機電公司! 才能真正了解問題!


所有的花費都是社區全體住戶的錢,要處理的也是全體住戶的資產,所有資訊都應該讓住戶清楚明瞭,要釐清住戶的疑慮,聽聽住戶的聲音,然後再進入決議! 問題就會減少很多!

我問過一些曾參與的委員,問:為何拒絕SGS, 回答: 條件很差,價錢很高! ......所以不是參與過的委員都搞不清楚,並不是用情緒或自我認知就否決,沒有說明清楚導致誤解! 所以這些歧見紛爭自然就產生!

以上是經過許多資訊深入了解及參考許多法令及專家的看法! 供大家參考!

一定要找專業的機電公司

1) 一般人會有一個迷思, 以為機電公司會包 空調, 通常機電公司 是 不包括 空調 專業的, 該機電公司應該也會去找空調專業來搭配.
2) 在此申明, 贊成SGS公司的委員不只是本人, 還有多位其他委員們, 因為第二次招標後, 來管委會簡報的公司, SGS的簡報作的最好, 最專業, 有能力可以作完整點測報告的廠商, 所以委員們才投SGS一票.
3) 管委會第19次會議剛剛結束(24:00), 已決議12/1(星期日)晚上7:00, 會開一個公設點交專案臨時會, 討論第三次招標事宜, 所以SGS已經是過去式, 無需花時間猛批了.
4) 希望住戶們一起為社區找優良廠商來服務, 大家同心協力. 否則真的會找不到廠商來投標, 巧婦難為無米之炊.
5) 住戶們的參與, 才能完成屬於大家的點交驗收. 真的不要分甚麼 "委員" 或 "住戶".
6) 屆時公告"招標需知公告", 大家一定要努力的邀請廠商來投標, 社區才能推動點交驗收.

戀家 發表於 2013-11-16 01:34
這樣的說明就針對事情清楚明瞭! 我也查了當時的會議記錄5/23第七次 ,卡在SGS一定要48萬,價格一直談不攏, ...

公設點交是龐大的工程，非專業不可行，看過，用過設備並不等同於行家，兩軍擂動用來點兵，公設點交來研討法條，這是歷屆的弊病。唯有力行方可達成。
法條研討留給法律人及專研法律漏洞的不法人。行事依理自有上帝依附，不致於觸法，違紀。