公設
這裡的大社區定義是公設多(有的甚至媲美5星級樣樣有)，小社區定義是有1-2項甚至沒有
物管
大社區是管理團隊，小社區可能僅是2個阿伯輪班
管理費資金
大社區充裕，小社區(可能)會有捉襟見肘的窘況發生

我想大家都知道公設是住戶均攤的
現在的房子公設%數都很高，甚至蠻多小社區高過大社區的（看過35%的）

本文重點
在公設%數一樣的情況下您會選大社區(有公設) 或 小社區(沒公設)
若是您買房會選大社區 還是 小社區


有一句話說 渡假是駐足 不是趕路
建商也常用回家就像渡假像回飯店一樣當宣傳詞
北大特區在大眾的定位也是休閒/退休/渡假的區域

照理說大家應該是喜歡大社區的
可是.....我爬了一些文，網友們購屋選擇時似乎較偏愛小社區（99.9%的理由是單純）
可是.....世事難料誰也不知道社區何時會出現難搞的人呀，充其量只能說機率較小而以
很多大社區的門禁也很嚴/電梯只能按自己住的那一層/汽車沒遙控器都進不去的
這類問題只要有個好的主委，管理基金夠，都能辦到的，不是嗎？

人家說千金買屋萬金難買好鄰，泛指再多錢也不一定能買到好鄰居

近來面臨換屋，很想聽聽北大區內的鄰居們的看法


PS:聽聞公設比的配置~~是一個很大也有漏洞的學問，公設比高不代表房一定小 (有很多淺規則)
　　請問有人懂是什麼(淺規則)嗎？

是否有公設或社區大小並不是買房唯一的條件，周遭的環境、建商的商譽、外觀、建材、結構、品質等，都得考慮進去，很難抉擇。

目前住的算是大型社區,講真的有利也有弊~
很難判斷要大或小...

不過曾住過很小型的社區,戶數太少根本支撐不了24小時保全和清潔...
也許就是PT的清潔人員(一周來個幾天)和一天12小時一班的老伯伯警衛(或是都沒有)...
在北大特區裡賞屋,小而迷你的社區管理費一坪要65-80元,才養的起保全人員...
(哇~直逼豪宅等級啊...的確讓我對小型社區有點望之卻步了~)

算了一下,要支撐起24小時保全又要別太多人嘴雜啊...
可以鎖定150-250戶左右的中型社區~

evelyn0026 發表於 2013-10-27 20:35
目前住的算是大型社區,講真的有利也有弊~
很難判斷要大或小...

感謝您的回覆
是的...小社區若是再處處節省開支，社區的品質絕對會降低
講究的話管理費又高得嚇人
而且小社區因人少，人情較濃厚，久了之後常常因為人情社區管理起來礙手礙腳的
例如鞋子放門口這類小事舊不好約束了

其實我也不是想那麼多，只是單純的想
付出同樣的公設％數，享受的卻是天差地
雖然我也不是天天用公設的人
但！！想用的時候就有免費的設施可以用，不是很好嗎

幸運香 發表於 2013-10-27 21:45
感謝您的回覆
是的...小社區若是再處處節省開支，社區的品質絕對會降低
講究的話管理費又高得嚇人

" 但！！想用的時候就有免費的設施可以用，不是很好嗎"

嗯...這些設施都不是免費的啦! 都是每個月交很多管理費換來的, 印象中前幾天有人分享中悅一個月的管理費九千多元...

陳太 發表於 2013-10-27 21:50
" 但！！想用的時候就有免費的設施可以用，不是很好嗎"

嗯...這些設施都不是免費的啦! 都是每個月交很 ...

感謝您的回覆
管理費是不論大小社區都要交的
管理費是不論有沒有公設都要交的
管理費多寡是依坪數計價的
中悅管理費高主因是坪數大，不是因為公設多

假設一個大社區公設３０％　　　　一個小社區公社也是３０％
管理費剛好都是ㄧ坪６０元　，　住家坪數剛好也一樣
我想這２各社區管理費的金額應該一樣吧

幸運香 發表於 2013-10-27 21:55
感謝您的回覆
管理費是不論大小社區都要交的
管理費是不論有沒有公設都要交的

你這麼說也是沒錯, 但敝社區要使用部分公設時, 必須扣除點數卡的點數, 而點數卡的點數也是根據我們購買的坪數而來, 而要領取點數卡前, 櫃台管理員也是會先確認是否已交清管理費, 然後發放點數卡, 所以我很直覺地說, 使用公設其實都是我們繳交了不少管理費而來.

anyway, 你的資金充足, 真的可以隨意挑選社區, 祝福你可以早日買到你的好宅.

陳太 發表於 2013-10-27 22:22
你這麼說也是沒錯, 但敝社區要使用部分公設時, 必須扣除點數卡的點數, 而點數卡的點數也是根據我們購買 ...

小社區的住戶沒有公設可用
但是！管理費卻一毛也無法少繳

唉。。我５年内搬了７次家
在北大４年搬了５次
真的想買一間可以讓我不想再搬的家
由於我個性猶豫不果斷造成一次又一次的買房錯誤
真害～～

幸運香 發表於 2013-10-27 22:49
小社區的住戶沒有公設可用
但是！管理費卻一毛也無法少繳

買房需要一點衝動, 也不太可能買到百分之百滿意的房子, 只要把握住你的幾個大原則即可.
四年前我們買這房子其實也只看過兩次就下手買了, 人生變數充滿許多, 去年初我們也搬回市區娘家照顧家母, 周末才能回北大當作是度假.

幾個大型的社區, 我先生因工作關係都進去過, 他最推薦中悅, 覺得建材是真的不錯, 我跟著他進去了一次, 印象中是下午時間, 是真的聽不太到吵鬧的車聲.

但我本身喜歡的是xx園系列及 xx 行館系列, 但都甚少有人釋出, 價格也略高一些.

加油喽!

記得當初買房時看過北大裡某個7層樓華廈，原本就是想公設較低(僅有小小梯廳)，結果仲介開口25%，完全沒看到其他公設喔！二話不說買了現在有泳池、圖書室、兒童遊戲室等等的大樓社區，同事有人是購買小社區，人口是比較單純，但居住十多年後大筆的維修費用開始出現，例如機械車位維修(壞了一個車位竟然要50萬)、電梯維修等都是很驚人的數字，小社區沒人願意拿出來，慢慢的管理就越來越困難，社區就越來越頹敗喔！供您參考^^

是呀
管委會沒錢絕對是社區的大問題

hui_ching 發表於 2013-10-28 10:02
記得當初買房時看過北大裡某個7層樓華廈，原本就是想公設較低(僅有小小梯廳)，結果仲介開口25%，完全沒看到 ...

其實電梯逃生梯才是佔公設比最高的地方。

小社區人口戶數少一些,應該會比較單純,但主要還是看住戶的水準,大家一齊維護住的地方才能讓社區有好的環境,公設如能在30%以下會比較好,

公設26%以上應該都算是高了

大社區,小社區都住過,最後還是選擇小社區

雖然公設比大社區差很多,但是一想到大社區的管委會與住戶大會開會時的慘烈,算啦！

小社區有什麼事只要主委去講一講,一般來說沒有不能解決的事,也不用事事都要投票決定,挺煩人的！

小社區,全社區的人都互相認識,也幾乎天天碰得到,只要不要為人太機車,大家感情都可以維持得很好！

小社區好像除了電梯,沒什麼需要特別維護的.我住的社區60元/坪,很夠用,每個月都有節餘擴充管理基金.

幸運香 發表於 2013-10-29 17:36
公設26%以上應該都算是高了

北大10層樓以上的大樓，
應該找不到公設低於27%。

PPLIA 發表於 2013-11-1 22:48
北大10層樓以上的大樓，
應該找不到公設低於27%。

北大剛開發的那幾年政府有獎勵容積，那時期的案子公設比較低，很多都低於26%
像碧x天
坪數：66~140坪
戶數：430戶
類型：大樓
公設比：25%
樓層：地上28樓、地下4樓

PPLIA 發表於 2013-11-1 22:48
北大10層樓以上的大樓，
應該找不到公設低於27%。

你實際去了解後就知道了
27以下的不難找喔

陳太 發表於 2013-10-27 23:07
買房需要一點衝動, 也不太可能買到百分之百滿意的房子, 只要把握住你的幾個大原則即可.
四年前我們買這房 ...

但我本身喜歡的是xx園系列及 xx 行館系列, 但都甚少有人釋出, 價格也略高一些.

之前因為朋友買了xx行館的新成屋，空屋時有請我去參觀，個人並沒有很喜歡，
因為地磚舖得不平，我踢到了地磚翹起的一角，好痛……，
幸好踢到的是我，如果當時是我的孩子踢到，肯定哭到不行，
當下覺得這個建商施工不用心，就算是建材好，房屋品質也不一定好，
未來的大小問題可能會很多，
只是當時朋友剛買了這新房，我們也不好說，
這實在是我看過這麼多房子以來舖得最糟的地磚，
幸好後來朋友把房子賣掉，換到別的社區去了。

自從住過中、大社區(200戶以上)以後，我買屋都買100戶以下的。
目前住的才70戶，最新購入的也是60餘戶的。(我這二間房子的公設比都是25%以下的)

我個人的想法:
一、公設又不是天天使用，家是讓我休息的，不是回家度假的。(度假出國就好)
二、從未發生過社區管理費沒錢，然後管理品質低下的，我的社區也是24小輪班制的管理，公設維修都一星期搞定。
三、千金買房、萬金買鄰，大社區有些承租戶複雜，之前有聽過跳樓的、吸毒的、……，試想，孩子出入都跟一些看起來
怪怪的人錯身而過，自已也會怕怕的。
四、大社區戶數多，社區一些規章很難落實(例如:梯廳不能置放鞋櫃、停車位不能置放雜物…)，管委會很難硬著處理，住戶很
皮，可是小社區，大家幾乎認識五、六成，誰家有狀況，公告一出來，都乖乖肅清，欠繳管理費的也很快就繳清了，總之
就是不會那麼皮。
五、小社區很有人情味，我們樓上樓下常互相饋贈好物，我就常向對門及樓上、樓下周轉青蔥、雞蛋、蔬菜(敝人為職業婦女，
有時忘記買菜)，當然，我也常送鄰居蛋糕、自製餅乾之類的。
六、小社區辦起活動來，凝聚力很夠，有達到聯誼、互助的作用。
七、區分所有權人大會，不會動輒流會，戶數少，人員很容易到齊的。
八、我們雖然是小社區，不過母親節有送花、蛋糕、父親節有卡片、端午節有綁香包、 中秋節有聯歡會、中元節有拜拜、聖誕
節有社區聖誕樹裝飾、新年有春節聯歡晚會，區權會有出席費……
九、臨時外出，社區的奶奶、太太們，都會協助託育一下，真的很互助。

小社區好處太多了，很難一言以敝之，也或許不是每個小社區都這樣，但是我真的很好運，遇到很棒的鄰居們。
以上的分享，是個人目前的居住情形，抱歉，好像打太多了，分享的太快樂了。

我的想法跟sandy類似
也是覺得大社區進出的人比較複雜 , 尤其是那種社區裡有分不同坪數的

而說到公設 , 我其實很少使用公設
在這半年看房子的經驗裡 , 也有聽到像戶數太多 , 公設根本一年到頭都排不到使用機會的情況
家裡弄得舒服最重要
我跟我老婆都是那種一回家就不出門的人 , 哈

明年即將搬進去的社區戶數也很少
心裡也期待可以像sandy說得那樣 , 可以跟社區的住戶交個朋友
可以把家的感覺擴大到整個社區

sandy1689 發表於 2013-11-27 17:54
自從住過中、大社區(200戶以上)以後，我買屋都買100戶以下的。
目前住的才70戶，最新購入的也是60餘戶的。(我這二間房子的公設比都是25%以下的)

我個人的想法:
一、公設又不是天天使用，家是讓我休息的，不是回家度假的。(度假出國就好)
二、從未發生過社區管理費沒錢，然後管理品質低下的，我的社區也是24小輪班制的管理，公設維修都一星期搞定。
三、千金買房、萬金買鄰，大社區有些承租戶複雜，之前有聽過跳樓的、吸毒的、……，試想，孩子出入都跟一些看起來
怪怪的人錯身而過，自已也會怕怕的。
四、大社區戶數多，社區一些規章很難落實(例如:梯廳不能置放鞋櫃、停車位不能置放雜物…)，管委會很難硬著處理，住戶很
皮，可是小社區，大家幾乎認識五、六成，誰家有狀況，公告一出來，都乖乖肅清，欠繳管理費的也很快就繳清了，總之
就是不會那麼皮。
五、小社區很有人情味，我們樓上樓下常互相饋贈好物，我就常向對門及樓上、樓下周轉青蔥、雞蛋、蔬菜(敝人為職業婦女，
有時忘記買菜)，當然，我也常送鄰居蛋糕、自製餅乾之類的。
六、小社區辦起活動來，凝聚力很夠，有達到聯誼、互助的作用。
七、區分所有權人大會，不會動輒流會，戶數少，人員很容易到齊的。
八、我們雖然是小社區，不過母親節有送花、蛋糕、父親節有卡片、端午節有綁香包、 中秋節有聯歡會、中元節有拜拜、聖誕
節有社區聖誕樹裝飾、新年有春節聯歡晚會，區權會有出席費……
九、臨時外出，社區的奶奶、太太們，都會協助託育一下，真的很互助。

小社區好處太多了，很難一言以敝之，也或許不是每個小社區都這樣，但是我真的很好運，遇到很棒的鄰居們。
以上的分享，是個人目前的居住情形，抱歉，好像打太多了，分享的太快樂了。.

怪怪！

我們好像住同個社區似的！

sandy1689 發表於 2013-11-27 17:54
自從住過中、大社區(200戶以上)以後，我買屋都買100戶以下的。
目前住的才70戶，最新購入的也是60餘戶的。( ...

可以透露一下哪個社區嗎??

謝謝

我家社區兩百多戶應該算是小型社區
公設比大概在北大特區中算是小的25
%

小社區管裡也還好，公設有問題影響居民居住品質不解決，反而想要更新或擴增公設，圖利自己小群體。

其實這最主要還是取決於個人需求跟觀感

幾乎都沒有公設的小社區，一坪60元起，還要每戶都不能延宕，才能剛好持平24H警衛的費用。


更別說如果加上固定清潔工等。



社區不到百戶的，管理費至少要150/坪以上才有『可能』支撐未來的修繕費用。

不然修理保養這些都是要錢，其中有人不願意付錢，那就..................

sandy1689 發表於 2013-11-27 17:54
本帖最後由 sandy1689 於 2013-11-27 17:55 編輯

自從住過中、大社區(200戶以上)以後，我買屋都買100戶 ...

聽你說的真不錯，可以告訴我是哪一個社區嗎，有時不是大小，是運氣及人與人的氣場。目前我住上閤築，價格不高，有公設，總戶數315，家家有車位，挺好的。

原本也是想買住戶少,單純的小社區,
可是喜歡的房子坐落於超大社區中,
瑕不掩瑜還是很阿莎力給它買下來,

原本每年都會花點旅遊經費,到處遊山玩水的,
現在都不想花錢往外跑了,

原來家才是最棒的渡假飯店,
三温暖,游泳池,撞球室,桌球室,健身房,電子遊戲室及 KTV 一應俱全,
完全不用再多花一毛錢,就可以享受到{:14_833:}