今天是第一次參加會議。

首先先謝謝全體管委會認真的籌辦，但非常可惜流會了。

我將我的心得分享給大家

(1)會議流會 - 宣傳不足、事先調查出席狀況。(是否可惜調整會議出席門檻、事先放棄出席能否降低出席門檻)

(2)提案內容 - 事先公佈，並回收事前調查表(可降低部份個人意見擱置重要議程)

(3)財務資料- 明細、科目、爭目、費用一定要非常仔細，因為這是居民信任感的來源

(4)上次會議決案案執行不佳 - 八個議案皆全不通過，需要多跟住戶溝通 (如何讓會議及管委會職責得以發揮)

(5)提案內容- 游泳池、機車、腳踏車(加強:所有權人法律依據)、
發電機、鐵道捲、游泳池(加強:費用分析、隱藏費用(維護、建置費用)、人數、安全性)

(6)物業管理- 總幹事發言過於激動，這方面需要調整一下。

(7)收入費用- 要居民新增支出是不可能，要縮減福利又不可能。所以管委會在每項支出及福利一定要慎思
維護、隱藏費用。否則推到下屆福委會執行，圖增困難性

非常謝謝參與的住戶都熱心提出建議，管委會無給職的付出，我們要大力按讚。

我個人非常謝謝主委、時委員、黃委員都能提出非常好的回應。

我認為管委會的存在就是居民執行權利的代表，我非常尊重管委會，也能體諒管委會的辛勞

我建議大家管委會也要思考如何為管委會所改善加強的部份大大的宣傳~

否則一年一次會議，若只是大家看到效率不足、或是一堆支出費用其負面情緒將影響部份居民

其激動言論反而變成與會獨而有力主張，但未必是對社區有益處的。

辛苦了~真心祝福萬寶隆~成為北大最具指標的建案!

辛苦了~也祝福大家

宣傳真的不足，公告都沒寫可以領五百元，有寫的話可以多拉些人來，也許有機會可以開成會，這點可惜了。

財報有錯誤，這點是滿糟的，希望以後能改進。

上次會議決案執行不佳：去年人數是剛好跨過三分之二門檻，但就是有人簽到後落跑，所以後面議案也無法表決，並非住戶多數反對而未通過。


感謝委員和物管辛苦準備區權會，流會代表我們社區的自主能力有待加強，一年一度的重要大會竟然只來了51%的區權人，以前我們都很自豪出席人數有多高，今天看來真是很囧，希望第二次會議能順利進行，也請各位鄰居多加油了。

小小補充 ~"上次會議決案案執行不佳 - 八個議案皆全不通過..." --- 有些提案是住戶要求, 並非管委會所提.

我是從第一屆就開始參加了

好希望社區多一些有熱心有能之人一起來經營彼此的家園。

從第一到第五屆區分權召開的困難，本人略有心得。
第一屆是因為建商賣得不好，而他最多有15%的席次，所以差一點流會，但是在前進們的努力之下，終於開成，會由萬寶隆的住戶取得了主動權，從此第一屆管委會展開了與名軒的交接，維護住戶權利之旅。
第二屆，第三屆，我是委托別人開會，所以對情況不太了解，不發言。
第四屆，也就是上一次，雖有減免一個月，也宣導了快一個多月，第一次仍然流會，也是在第二次臨時會議才勉強通過了幾個議題。

我認為社區收支已難平衡，請各位住戶不要再抱有去領車馬費的觀念去開會。
宣導不足誠然是流會之最大問題，但從往年來看，一部分住戶對於未參加會議又未委托別人的後果並不了解，我認為，區分權會議手冊，首頁需言明如造成流會，社區所產生的損失預估需要寫明，讓大家重視。
另外需要讓無法開會的住戶有好的委托渠道，我在這裏住了快4年了，我可以委托之人都是有小孩子，無法開會的住戶，有時找被委托人可以心力不足，何況現在萬寶隆的住戶換了很多，新來的鄰居就算想委托，可能都不得其門而入。
我的建議有以下二點，以免以後再次流會，
一，請教物業的相關法律人士，是否可把開會門檻降為二分之一？是否合法？
二，固定萬寶隆區分權會義訂為每年的8月的第二周日，固定後，再設長任委托書，像我們社區很多人在國外工作，一年只回來一次，可否讓委托的日期變長，只要他回來就可委托。

開會中有一位看似機電專業的住戶針對發電機維修保養議題提出意見, 就我理解他應該是指責物管主任不專業且物管主任不應該站在廠商立場, 所以發言不是針對主委, 大家都知道管委會很辛苦, 特別是主委.

(1)會議流會 - 宣傳不足、事先調查出席狀況。(是否可惜調整會議出席門檻、事先放棄出席能否降低出席門檻)

　　會議出席門檻必須修改規約內容，這一點還是必須要由區權會修改規約才行。

(2)提案內容 - 事先公佈，並回收事前調查表(可降低部份個人意見擱置重要議程)

　　提案內容都有事先公布，我覺得可以檢討的是提案說明資料不足，但這應該是歷屆管委會的普遍問題了，個人是認為不管是管委會或住戶提案，應該都要另附說帖資料，包括相關數據統計等，這樣才能說服其他住戶。

(3)財務資料- 明細、科目、爭目、費用一定要非常仔細，因為這是居民信任感的來源

　　我是這一屆的財委，之前「財報」業務其實是由另外一位財委負責的，但她請辭了，所以我是臨危受命處理財報問題。又剛好當時正值財務軟體啟用，我們要求物管從去年9月開始重新製作財報，並將財務資料建檔，所以花了不少時間。

　　關於財務細節的部分，我只能說，財務絕對沒有問題，相關金額也都有跟存簿數字逐一核對，所以帳目跟餘額都是一致的。但要做到所有會計科目一致，甚至跟前幾屆管委會的財報作對應，我只能老實說：

　　「沒辦法」。


　　會計科目不斷變更，財報計算基準變來變去，這是歷屆管委會的通病，而我只希望這一屆可以將財報格式統一，並且達到有效率地輸出，避免因為財務委員個人主觀意見，而不斷拖延財報公告日期。

　　所以說大家如果對財報數字有疑慮，可以到物管中心查帳，他們可以調資料給住戶查閱。但如果希望我一個一個數字說明來由... 這真的超出我的能力範圍了，畢竟我不是財務或會計出身的專家。

　　但也因為這樣，我才希望可以導入財報軟體，並期待未來財報可以在每個月的月初就公布，降低大家的疑慮。

(4)上次會議決案案執行不佳 - 八個議案皆全不通過，需要多跟住戶溝通 (如何讓會議及管委會職責得以發揮)

　　上次的決議都執行完畢了，應該不是執行不佳吧... 這...

　　上次的問題在於許多議案都未達表決人數，所以流案，這也是這一屆管委會希望避免得問題。

(5)提案內容- 游泳池、機車、腳踏車(加強:所有權人法律依據): 發電機、鐵道捲、游泳池(加強:費用分析、隱藏費用(維護、建置費用)、人數、安全性)

　　這就是我說的，資料準備不夠充分的問題...

(6)物業管理- 總幹事發言過於激動，這方面需要調整一下。

　　我們也有提醒總幹事注意言詞... 但我也想幫他說幾句話... 他在社區被中傷的很嚴重，有人說他只站在廠商立場想，有人質疑他的態度，甚至有人批評他的人格... 但區權會開會前幾天，他都睡在社區裡面，就是為了專心處理區權會資料，我覺得大家應該將心比心... 當然他還是要注意禮貌啦！

(7)收入費用- 要居民新增支出是不可能，要縮減福利又不可能。所以管委會在每項支出及福利一定要慎思維護、隱藏費用。否則推到下屆福委會執行，圖增困難性

　　這很有道理，但實際執行很難，簡單問，如果出現故障，要不要花錢修繕呢？還是定期保養，到底該不該做呢？

　　又要馬兒好，又要馬兒不吃草，這是不可能的。實際上我們社區管理費收費偏低是事實，如果大家都不願意調高，那勢必要調整其他人事或服務費用的支出，那勢必會降低我們社區的服務品質與價值... 其實我個人不太希望關閉游泳池，但在管理費用入不敷出的情況下，這是幾個變通方式之一...




　　以上說明，提供參考。

對於寧靜海先生，我是久聞大名，住在他樓下差不多4年了，第一次看到，哈，佩服，真地一位熱心社區和公益的鄰居。
區分權會議上，住戶的發言，應以提醒管委會注意事項為限，不宜做不當指責。老實說，管委上很多熟面孔，像劉財委做了二屆，蔡主委做了二屆，潘委員好像做了三屆，都是無給職，任勞任怨，我們住戶不應有不當發言，但可以就一些問題提出看法。
大家集思廣益，如何減少流會機率，提高行政效益，不至讓管委會空轉是我們社區目前需克服的問題。除所有權問題和約定專用不能做為議題（因為會違反民法），管委決定需在民法之後，以免被區分權人提出告訴。公設使用權等都是可以投票處理的。其實有些是可以向物業公司的法務部請教的。
大型社區的會議一直流於如何節儉，其實也算是社區的不幸，真地有必要提高管理費，也可有具體實例，例如：劍橋，耶魯，皇翔的管理費比我們高出許多，通貨膨脹之後，難道社區就情願不管理，一直就堅持不漲？應訂一個標凖，如經管會或行政院，物價指數調高我們可以調多少%，（很簡單的判斷）就是大家報稅的免稅額提高就是物價指數調高。大家買進萬寶隆不會寧願每月少繳幾百元，然後房價一坪跟人家差幾萬元吧。
大型社區應關心消防，機電等，我覺得為什麼我們社區關心生命安全遠比不上關心管理費多，大家到底在想什麼呀！

我個人想法是....

宣傳夠不夠,良心講-->住戶自己要負很大的責任耶!!

以前許多公告,都是張貼在公告欄,後來擔心許多住戶沒有留意,所以現在改貼在電梯裡,已經夠明顯了吧!!

我相信住戶大部份都有看到,但就是忙...又默視...不關心,這能怪誰,不要怪宣傳不夠,真的!!

我認為宣傳再久都一樣啦,住戶如果重視,不用500元獎勵都會自行出席啦!!

若重視開會議程,有看到議程事項,就會看到那白紙黑子寫的很清楚最後領取500元訊息!!

好比喻--->我們社區腳踏車不要違停騎樓公告,
這個宣傳單張貼夠久了吧,還不是一堆人違停,唉...這是自我的約束問題吧!!

如何改善下回開會出席人數增加,

1.即日起,快點再張貼第二次召開區權會的時間表

2.下週日中元普渡時,別浪費這個機會,好好宣導一下吧!!

話說下下週星期日再召開第二次區權會,請管委及物業普渡這一天,一定要再次向住戶說明,請住戶務必出席參加!!
並告訴大家,大家沒出席,社區白白損失了好幾十萬塊....真的很不應該!唉....

3.做一張登記表,張貼在電梯裡,統計住戶可否於下下週星期日出席,若沒勾選的,由各棟委員協助,詢問住戶是否委託鄰居出席!!

以上三種積極作法,提供物管及管委會!!

培爸 發表於 2013-8-11 13:15
好希望社區多一些有熱心有能之人一起來經營彼此的家園。

時委員你也是一個非常熱心助人的委員!!
社區有你在,真好!!

我覺得這次議案用單子來處理，真的是一個不錯的方式！ 雖然比較浪費錢啦！ 但是至少在計算上可以很精準的去執行！

但是就像會議中住戶提出的一樣！ 因為很多人還沒有「討論」前就將單子送出了 ( 我也是一樣 Orz..) ，這樣就喪失了一些思考空間啦！

另外，建議因為議案在本子上都有了！ 這樣在投票的紙張上，就沒有必要那麼大張才是！ 可以考慮使用 1/4 或 1/8 的大小， 只剩下同意、不同意 二欄就可以了！ 這樣也可以減少相關成本！

在等開會時跟鄰居聊到如果那時候把社區火警警報全開..這樣應該可以逼一些宅在家的鄰居出來開會吧..當然這是個人胡言亂語...

我覺的宣傳是夠啦..畢竟每天搭電梯一定看得到告示..只是可以做的是可以請物管會前一周左右一一打電話通知芳鄰開會或寫委託書, 或仿傚欣欣瓦斯弄一個出席意願單讓芳鄰打勾..物管再針對無法出席的芳鄰打電話提醒寫委託書..這樣應該可以增加一些人..

不過question behind question, 還是芳鄰參加社區活動意願不高, 跟物管, 管委會, 芳鄰都有關係....

1. 以使用人數來看, 冬天的確可以考慮關閉游泳池, 但是需要評估的是馬達或加熱器長時間停止運轉會不會加速損壞的風險
2.增設車道鐵捲門應該是勢在必行了, 但是鐵捲門搖控器問題可能要再好好討論了, 若系統一樣, 就比較好解決!
3.這次出席人數不足問題, 其實就是因為沒有折抵管理費, 有一部份人就不想參加了, 大家心知肚明.

這次人不在國內,但還是特地交待老婆要帶著小孩去參加,也同時機會教育.....
一直在關心會議的進行狀況,沒想到老婆回覆我說..今天流會了...傻眼!!
而我在想的是...要如何讓大家更有參與感,畢竟勞師動眾的辦了一場區權會,卻流會....對社區及住戶本身都是損失....

関於管理費的問題，一直就聽到不能漲。不知是否曾經立案在區權會討論過?

雖然這次區權會沒有補助減免一個月，但是至少有500元車馬費，雖不多但也是管委會心意，我認為住戶還是會來參加。

個人認為這次發放相關開會通知會議議程太晚，雖有公布在各梯廳，有時可能看過就忘記，以致於一些住戶來不及委託參加或不知情。建議 如可提前1-2週放在信箱裡

接下來,就是想辦法解決出席的問題!!
那麼建議物管趕緊張貼第二波的公告吧!!
另外,建議直接張貼出席意願調查表,請住戶勾選當天是否出席,若無法出席就請人委託,
若都沒勾選也請物管祕書協助聯絡住戶,了解狀況!!

第二波的宣導若再不加緊處理,那就是宣傳也有問題了!!

第二次就不用2/3的出席人數門檻，好像只要1/5即可。另外，做一個會出席的打勾表的建議不錯。會請主任來做。

各棟委員也還沒選，不是嗎？人數若更少，選的出來嗎？
建議還是規勸住戶，仍要多多參與吧！
不然大家習慣性流會，反正會召開第二次且出席人數可降低，
差我一人啦！久了態度會變！對社區不是件好事！

這樣下去，以後第一次就作假動作就好，反正人數不到，開不成
我會變這種態度!
所以務必請大家踴躍出席！

longge 發表於 2013-8-12 21:07
関於管理費的問題，一直就聽到不能漲。不知是否曾經立案在區權會討論過?

上次區分權的議題有立案，未通過。

希望能夠即早公佈下次開會的時間與地點，大家好預留時間參加。 上周的流會不但浪費了錢、令人對社區整體的向心力與參與感打了折扣，也讓花出大量心力的管委們失望了。 大家都加油吧！

寧靜海 發表於 2013-8-12 12:43
　　會議出席門檻必須修改規約內容，這一點還是必須要由區權會修改規約才行。

{:1_771:} 謝謝您詳細的回覆~

有聽到Landy提到是8/25要開所有權會議，再麻煩大家一起協助宣傳哦
非常謝謝版主解惑，小弟是新住戶，無法幫到太多忙，但社區有需要我就一定協助。

【以下幾個建議】
======================================================
(1)本次區前會宣傳 - 公告/各棟委員宣傳/早上廣播/ 【長久改善方式-可能要從出席門檻及委託人方面解決】

【參考資料】
http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=4&Itemid=5#a1
根據的公寓大廈管理條例現行標準（第一次須達絕對多數決議、第二次五分之一出席，過半數同意達成決議）則有以下問題：
第一、 第一次會議出席與決議門檻太高，使決議不易達成並產生少數人牽制多數人現象。
第二、 第二次會議只要三人以上、人數與比例五分之一以上即可開議，出席人數與比例過半數就可做成決議。這寬鬆的標準雖然可以讓社區大樓容易達成決議，容易造成少數人宰制多數人的情形。
======================================================
(2)大樓管理費-入不敷出是事實!雖然我也不願增加管理費!但大家要有共識。
開源節流是大家都知道，但開源有難度就來討論節流吧!
把目前費用及支出(全部列入成本分析/再透過專業評估(專業or其他社區)有效作法-)
公共用電費用
公共用水費用
公共電話費用
保全人員費用
公寓大廈清潔支出
電梯保養維護支出
約聘法律顧問費用
其他公設維護支出-公用照明系統、門禁系統、監視錄影系統、消防設備與火災警報器等
【參考資料】
http://tw.myblog.yahoo.com/apple19860725/article?mid=1583
======================================================
(3)財務資料-導入系統!未來就有一定的依據了!也希望有更多財會才能之士給版主多些協助。

(4)物業管理-溝通方式;大廳整潔還是建議改善;會後聽到許多人對於物管相當不滿，連帶對於管委會也受影響。

(5)政府補助-新北市低碳社區改造補助
去年度獲補助的尚海社區位於淡水區紅樹林站附近，共有502戶，該社區改造的項目包括變更降低契約容量、更換地下室停車場為省電燈具、樓層燈具更換以及加裝電梯感應器等共約40萬的改造，環保局補助30萬，社區自籌10萬，截至今年五月已省下約40萬元的電費
【參考資料】
http://www.ntpc.gov.tw/web/News?command=showDetail&postId=222789

大家辛苦了!管委會也辛苦了!物管也辛苦了!但為了這個社區~一切都值得!謝謝您~

hifa 發表於 2013-8-13 17:20
有聽到Landy提到是8/25要開所有權會議，再麻煩大家一起協助宣傳哦
非常謝謝版主解惑，小弟是新住戶，無法幫 ...

Haifa,
您是否考慮下屆來擔任管委呢？您提的寶貴意見很有幫助，若是能一一實踐相信對社區的幫助很大。
老實說，以上一些提議多少再幾次的管委會議中有討論，但分別都遇到一些阻礙暫時無法跨越，所以沒有進展（箇中原由就不再此說明，非不能說，乃打字很耗時也，呵呵）{:4_93:}
總之，出來參與，藉著您的長才會許一些事務進展水到渠成。

{:4_158:}

我要提醒管委會，不要以為第二次開會只要115人與會就可以開成，其實這也是有點難度的，去年初臨時區權會第二次能開成，也只是剛剛好跨過115人而已，其中還有不少是委託的。

這是非常重要的會議，我希望管委會能夠積極一點，不要認為只要貼上公告，有盡到責任就好，有時開不開得成會，剛好會差那麼一點點。我建議委託書和開會通知都再印一份，放各住戶的信箱中，通知單上也要註明開不成會的後果。至於被委託人，最方便的人選還是各棟棟委，如果在開會前可以搜集到過半數的委託書，那開得成會的機會就大很多。

社區真的是缺乏熱心的住戶出來當委員，我們已經要面臨無人願意出馬當管委的窘境了，hifa你就跳出來吧!

gordonegg 發表於 2013-8-14 09:14
我要提醒管委會，不要以為第二次開會只要115人與會就可以開成，其實這也是有點難度的，去年初臨時區權會第 ...

謝謝培哥&Gordonegg支持

Hifa目前大部份時間還是在台北，週末還是會回去!

能幫忙的時間不多~(加上我只是新住民，真的還不夠瞭解社區)

我覺得時委員、寧靜海兩位出來帶領~倒是我覺得非常好的搭配~

一位非常善長溝通協調，一位善於組織規劃且有遠見~若有兩位協助社區發展，真是社區之福。

若兩位願意出來的話，小弟願意當志工協助，但委員就一職實在不敢接受，畢竟認識真社區不深

相信有更多才能之士更能瞭解萬寶隆。

其實萬寶隆才能之士不少，上次討論時發言，不管是在(財務分析、機電管理、法律知識)

只是大部份的人(包括我)在構思出發點難免都有私心

所以管委會的目的是在社區利益極大化之下推動政策(當然難免某些政策會犧牲個人利益)

我覺得參與線上討論夥伴們都非常熱心~

在板主-寧靜海帶動之下，我相信有一股改革的力量，畢竟你是有影響力的。

社區管理就像管理國家之事!管理眾人之事本是不易~辛苦了~希望大家力挺管委會!

建議從人心面、宣傳面、制度面、法律面來審視。

【社區向心力影響】
【不好範例】http://old.npf.org.tw/PUBLICATION/EC/093/EC-C-093-065.htm
桃園某大廈因住戶均拒繳管理費，管委會名存實亡，導致電梯年久失修變成危梯，甚至鬧出了人命。當檢方要向住戶追究刑責時，竟有住戶以自己沒使用電梯為由而不承認該為此事負責，甚至還指出，摔死的女童是命不好，怪不了任何人。這種「別人的囝仔死不了」的冷漠無情的反應，真令人不寒而慄。

【優良範例】http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20121103/34616751/
【建商、住戶、管委會三贏】
元亨新貴特區主委高許定表示，管委會成立初期，在管理上的確出現「陣痛期」；在尚未與建商點交前，許多委員就因為意見不和發生爭執，使得委員會本身就缺乏共識。該社區高達9成屋主皆為台北市民跨區購買，許多屋主見到管委會內鬨皆觀望不願搬進新家，導致社區入住率低。
為解決此問題，高許定積極推動「社區藝術化」，將社區打造成一座小型博物館，培養人文氣息，並透過參加「新北市優良社區」的競賽，凝聚管委會共同目標，並積極與建商磋商。他說，「管委會初衷是要求建商幫社區添購藝術品做為擺設，讓居民不須負擔費用，但想要建商免費提供，的確得經過長時間溝通，最後才讓建商點頭，達成免費提供藝術品的共識」。管委會利用活動與藝術品展示，展現社區的優良管理，對社區房價有加分效果。目前該社區每坪開價約45萬元，比起同區、同屋齡的社區開價每坪多出約5萬元。就算開價稍高，但元亨新貴特區的管理佳、戶數單純，成為重陽重劃區內的搶手社區，交屋至今僅釋出2戶，有錢想買還得碰運氣。

我們萬寶隆要的是怎樣的社區，就是反應大家對社區的重視!
大家加油哦~好好利用這一次區分會、中秋節來好好宣傳一下吧!

landy 發表於 2013-8-12 16:35
我個人想法是....

宣傳夠不夠,良心講-->住戶自己要負很大的責任耶!!

嗯嗯 贊成landy的講法
對我而言 管委會祭出怎樣的優惠方案我都沒關係 最重要的是可以參與一年一度的會議
也希望每位住戶真的可以多花一點點點心思參與
可以讓我們的社區更加美好
因為管委會的每一個人真的都好好辛苦了~~尤其是在無給職之下 大家都還願意撥出時間來為社區貢獻 要拍拍手