以前我住的老社區管理費每月才300
現在新社區每月高達3000

請問在社區越來越老舊的情況下
經費也充足了
有沒有可能管理費越來越便宜呢!!{:4_171:}

越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
電梯纜線更換費用...各種設備更新費用...都要花錢的耶

當沒有管委會的時候吧~
可是不大敢想像那種狀況

北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
電梯纜線更換費用 ...

我以前住的社區是20年的舊屋

但還是不懂

為何管理費那麼便宜

重點是

管理的也很不錯呀

以往的老舊社區沒公設 等於沒公共維護費用支出 當然便宜

現在管理費一定得貴 因為大家公設用的多 要維護的也就相對增多

而且也不可能變便宜 因為所有開銷會隨物價上漲調整

管理費也一定要有盈餘 才有辦法應付社區未來比較重大的工程換修..

不在乎貴 只在乎 運用的有無效率及有無人謀不臧

北大新住民 發表於 2010-11-5 11:34
越老舊的大樓型社區..要花的錢越多吧
就跟女人一樣..年紀越大花的保養品費用越高道理相同
電梯纜線更換費用 ...

有道理，所以也跟男人一樣，愈老愈要花錢吃壯陽藥&開攝護腺的醫藥費.........{:4_205:}

不漲就很慶幸了! 還降理! {:7_480:}

根據過去經驗, 只有漲, 沒有跌,
不漲就真的要偷笑了

降就很難,但優惠方法就可參考!
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
免繳一個月,滿一定公基金如1000萬免繳一個月,限制己清未繳
結果管理費沒人欠繳，好方法,給大家學習囉！{:4_206:}

管理費要不要降可由住戶提議，區分權所有人投票決定的，一般來說，大家都不敢亂降，因為怕以後社區維護費用不夠，社區品質下降，北大很多社區都採用免收一個月的管理費做為獎勵的。

Bear 發表於 2010-11-5 12:46
降就很難,但優惠方法就可參考!
像金澤為要開區分所有權人會議,要全部參加很難,就只要參加
免繳一個月,滿一 ...

這方法值得學習..

回覆 小小蘋果 的文章

我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收支的話，在結餘有個400,500萬左右時，是可以考慮調降的。

frank 發表於 2010-11-5 13:14
回覆 小小蘋果 的文章

我們社區的管理費，有調降，基本上可以分析出，調整的幅度，每個月的支出若遠低於收 ...

對呀
就是因為我看到社區公告欄
每月結餘都還有1-20萬

如果變便宜

負擔也會少很多哩

每年區分所有權大會都有人提出
每次都沒過ㄚ
我想應該很難降吧

其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
為了將來的"萬一"，寧可多收一些，除非管委會有魄力，有遠見，才有可能降。

BAN-JO 發表於 2010-11-5 11:40
我以前住的社區是20年的舊屋

但還是不懂

要看你住的是哪種類型的
1.警衛請幾個?幾班制?
2.大型社區還是小型社區?
3.公設多還是少?
4.是否有電梯?
5.管理品質好與壞?
6.收管理費時有考慮以後花大錢的設備費用先分攤在裡面嗎?
例如:發電機壽命?電梯使用年限?...要花的錢可多著呢

我個人認為品質比多少錢重要
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
一戶又能分多少?不過幾萬塊...
可是錢退回來之後萬一壞了要大家付錢..有人皮皮慢慢拖呢?
社區管不好房價跌個一坪一萬保證划不來

回覆 北大新住民 的文章

同意北大新住民的說法
其實羊毛出在羊身上
要馬兒好，又要馬兒不吃草！這是不可能的
若管委會都很正派！管銷報表透明化！
基本上應該是沒問題！
且品質真的很重要低！

BAN-JO 發表於 2010-11-5 13:49
對呀
就是因為我看到社區公告欄
每月結餘都還有1-20萬

結餘只有一、二十萬的話
其實是不夠的
如果有較大的開支就花完了
ps.我想你的意思應該不是每個月都能多存一、二十萬吧??

寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
為了將來的"萬一"，寧可多 ...

管委會其實也怕擔責任啦
如果要調降管理費
應該是要透過區分所有權人大會決議才行
不過社區中應該也有很多擔心這個萬一、那個萬一的人
我是覺得如果社區存到一筆足夠的基金
(這要看每個社區的規模和公設多寡計算)
之後每個月的收入和支出只要達能到平衡就可以
不需要一直多收很多管理費造成大家的負擔

北大新住民 發表於 2010-11-5 19:15
我個人認為品質比多少錢重要
以前我住的社區有人吵著要把累積的錢分走...幸好其他住戶聰明沒人跟他起舞
一 ...

要把累積的錢分走??
這住戶可能是想賣房子了吧

回覆 josephy 的文章

這個我不清楚...因為我當時在物色新居..沒空去了解情形
其實萬一分回來一戶也分不到5萬..不知對方在想啥

北大特區的建案皆是新案.剛開始的維修費用甚低.但隨著房屋的老舊.須要維修換新的設備就會越來越多. 現不累積基金. 將來不夠而要向住戶增收是很難的. 幾乎區權會很難通過. 該社區的公共設施可能就得讓他年久失修. 有些公設無法使用. 這種社區住的品質堪虞.

寶兒媽 發表於 2010-11-5 15:56
其實要看管委會，每個人都怕"萬一"，"萬一"將來這個壞掉，"萬一"將來那個壞掉。
為了將來的"萬一"，寧可多 ...

不是萬一，而是一定會壞
一台電梯的安全年限為20年
全面更新一台差不多要200萬(以後更貴)
若是換鋼纜也要數十萬(半壽命期)
不換就每次念佛號來搭電梯

加上社區的馬達/泵浦/發電機/安管系統/空調/照明也有年限
若是到時候要開始花錢，社區存款基金不足，請問要怎辦
誰願意多拿出錢來?
到時候有人要賣屋搬走，不願意繳(都要搬走了，懶的理你)
有人剛買入住，也不願意繳(我才剛來，又不是我用壞的，更懶得理你)
那誰繳???
所以有遠見的"管委會"不會亂降

Tony 發表於 2010-11-7 08:02
不是萬一，而是一定會壞
一台電梯的安全年限為20年
全面更新一台差不多要200萬

同意+1...尤其是前2句...完全同意

其實最花錢的部分在於整台換新,這個才是最花錢的只要好好保養不會出什麼大問題的
只要不要亂簽電梯保養廠商都大可放心,至於使用年限就看管委會的評估了,通常20年要換一台電梯
是不太可能的,大概使用年限會在25-30年之間,這中間已經存了好多錢
至於換甚麼鋼纜,器材,消耗品已經都於平常電梯維護費裡面出了,管委會不必再出一毛錢

其實每月應收管理費多少
每月應支出費用多少
都可以算出來不是嗎
通常管理費每月均可結餘幾十萬至上百萬

至於20年後電梯等公社全部更換要多少應該也可以估個大概出來

所以當管理費累積至一定數額時
例如五千萬或一億
應該就可以減收管理費了
例如每月管理費由三千元減至二千元或一千元
當月打平即可
因為已無累積維修費之疑慮了

不然管理費要一直累積下去嗎
一億
二億
三億........

我想應該考慮的是管理費之目的為何
目的已達為何不能減呢
能與住戶之負擔間取得平衡者才是委員或主委的職責所在喔
例如風呂三節就不用收
這也是一種方法
又不是說減了就不能調漲
給各位參考囉

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哈 哈....

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同意+1

唸佛號坐電梯 哈...

大力金剛經可能比較有用~

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別生氣{:7_525:}

日前新聞事件：黑道覬覦管理費這塊肥肉。。。
好嚇人
與其給黑道搶走　不如回饋給鄉民
該回饋就該要回饋
中秋節　聖誕節　送個小禮物
住滿三年　降一個月管理費
住滿六年　降兩個月管理費
住滿十年以上　均只需繳半年管理費
貢獻社區長達１０年　是應該回饋回饋
ㄏㄏ～～～～～～

歐陽 發表於 2010-11-7 10:21
回覆 YAYA 的文章

別生氣

{:4_171:}

每個社區可以在區分權人大會上討論，什麼都可能什麼都可以談，如此快速反應的效率團體，才能對抗變動快速的社會，基金太多時降一些，基金太少時調回原來的金額，唯一要注意的是不要變動太大，如此才能被大家接受，若能保證社區各項設施在幾年內都能運作正常，我想降些管理費大家應該也是樂觀其成的拉~~~！{:4_175:}

除非社區的人都很熱心公益否則社區一定都會走到一個模式,有閒有錢的幾個人在把持著社區,其他人不是不想惹麻煩就是攬的理,所以那些人久了就會興風作浪,降管理費很難吧?!

羊毛出在羊身上~ {:4_85:}

如果你們社區辦事的真的有位社區居民著想
也許有可能~~
但現在都請外面物業公司管了
他們只是在工作吧~~

管理費要降的挑戰性我覺得很高.
大社區有物管+俱管的人事成本費用會佔去每個月管理收入的1/3~2/3,公設機電需要檢查維護,加熱鍋爐的定期保養費,每年定期都要支付.而且社區年齡越大,就不單單只是維護保養就好,而是有需要汰舊換新的可能..
所以對我而言管理費不要調漲就好了,若能調降就是加分.

嗯
謝謝大家的意見^^...........