在景氣向上的趨勢下，預售屋一般都會比新成屋貴得多，差價主要有兩部分：
一、施工過程預期不斷墊高的建材成本
由於以美、日等先進國家持續執行貨幣寬鬆政策（大量印鈔票），全球正面臨未來的通膨壓力，建材成本勢必愈來愈貴，建商自然會預先轉稼給消費者。
二、新成屋現價加上預期完工時平均房價也將同步上漲的反映結果（一種選擇權），這也是建商預期的轉稼效應。但實務上，建商為激勵買方願意下訂，總會以少量（即限量優惠價）較低價格打廣告，再先保留賣相佳的案件待後期再賣，以備未來市價上漲水準超乎建商預期時，還有庫存可大撈一筆。

例如：某建案現在合理價格為20萬/坪，建材成本15萬/坪，一年後完工，若建材成本一年後漲20%，預期一年後當地市場房價平均上漲10%，則一年後該建案的合理價格應為25萬/坪（20+20*0.1+15*0.2），其中建材成本為18萬/坪；因此建商可能依不同面向或樓層平均開價在26~30之間（保留一點讓買方議價空間）。How About? 驚訝嗎？若只單純將預售屋和新成屋同時間作比較，當然會感覺差很大啦！

我相信有許多朋友認為哪能看那麼準。當然！也因此建商錯估景氣時也會面臨認賠殺出的時候，正如2008.10~2009.3間。我個人也是在三年多前買預售屋（一坪約15萬），也經歷金融風暴後想以成本賣都無法成交的困境，有點兒被迫而搬來的。現在我愛上這裡了，現今行情早已超過成本許多了，也不會賣。這不就是預售屋的風險嗎？

jggy97814 發表於 2010-11-30 19:57
今天玉鼎有上水果報，選後來看的客人組數和成交組數都暴增，而且看到報紙上寫到開價有點嚇到...28-32
雖然 ...

確實北大的房價有越墊越高的現象，但個人認為，目前皇翔玉鼎想要一口氣把實際成交價大幅拉高到25萬/P以上難度相當高，國際館的地理位置不比玉鼎差，且看的到摸的到，目前實際成交價也不過再23萬左右(中低樓層)，就我所知，很多本來想買玉鼎的都被迫跑去買國際館，希望皇翔不要把原本的潛在客戶都嚇跑了，老實講皇翔這種定價策略，我認為最大的受益者是麗寶國際館，心六藝 北大愛樂 北美館 這些建案!!!實際上去看玉鼎的客戶並沒有想像中的多，每次開車經過接待中心停的車都不多 從這個情況來看玉鼎的實際銷售狀況有可能不如想像中來的好 畢竟願意花27萬/P買中低樓層的人應該不多吧!!

最近坐916，遇到一批台商太太到三峽看房子，我排隊在前，她們緊鄰在後，聽到她們聊天，其中一位買在三峽，呼朋引伴找朋友一起買房，或許，對口袋深的人而言，皇翔的價錢不算什麼吧。沿路聽她們說，這裏的街道好整齊，看了心情真好，比起台北市...等等，北大特區的環境規劃很完善，除了建案本身的價格以外，應該還有人把外圍環境也加總入房價，考慮在內，認為這樣的價格是可接受的{:7_408:}

雖然沒有差很多 (北大的地段就外地人來看也就是有點不好，不好跟很不好的差別 {:4_154:})
但是玉鼎的地段的確還是比國際館好上一些
大學路的商圈還是比松竹梅街熱絡得多
如果有捷運的話玉鼎大約五到十分鐘可以走到但是國際館卻是不搭車就嫌遠的距離
另外皇翔是上市公司股價還挺高的，又能給買家一些信心
能拿來炒的題材還不少
PS. 旁邊在蓋的濟弘也不便宜，這下玉鼎當然更有恃無恐了

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濟弘建材不錯....房子亦蓋得滿堅固的...只可惜公設使用上感覺很少...{:4_199:}

濟弘老闆口袋也很深，價格很硬不好殺，我爸的同事聽我爸的話去買濟弘，結果意外的難殺

回覆 jggy97814 的文章

濟弘不是難殺，是公認的不二價{:4_138:}

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不過我覺得濟宏的開價還蠻實在的!!

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這倒是真的，至少不會有分投資客價及自住價，買到後也蠻安心!!而且我還蠻喜歡這個案子，只是坪數太大!但建材用料都很紮實。

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用料渣不扎實我不知道!!這個案子我沒看過!!不過聽我同學講覺得開價還蠻實在的就是了!!不過他看的格局聽說公設高達30幾%就覺得有點誇張了!!

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你指的應該是哈佛學園二期是吧!因為戶數不多且多大坪數，好處是單純，住戶素質也有一定的水準，但缺點就是像你說的公設比會高，不像一樣是30%以上的公設，鐵雄有飯店式的公設(但戶數多)，青菜蘿蔔，各有所愛!

"皇翔玉鼎"如果賣那麼過貴{聽說一坪要到三十萬}
成交率恐會不理想，還有之前的馬路消息，如果是說"大潤發"要進駐
那還不如不要設咧!{大潤發不怎樣好，性質跟家樂福差不多}
家樂福還比較實用!

Avatar 發表於 2010-11-30 21:36
我相信有許多朋友認為哪能看那麼準。當然！也因此建商錯估景氣時也會面臨認賠殺出的時候，正如2008.10~2009.3間。我個人也是在三年多前買預售屋（一坪約15萬），也經歷金融風暴後想以成本賣都無法成交的困境，有點兒被迫而搬來的。現在我愛上這裡了，現今行情早已超過成本許多了，也不會賣。這不就是預售屋的風險嗎？

有理+1~~
對於不是口袋很深的你我受薪上班族來說，
買屋過程真的是很天人交戰的經歷，
但不管如何，最後有賺才是最重要！

威力購 發表於 2010-12-3 09:47
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你指的應該是哈佛學園二期是吧!因為戶數不多且多大坪數，好處是單純，住戶素質也有一 ...

哈佛學園二期是大坪數, 戶數少沒錯,
不過公設比並沒有高到30幾%哦,
公設比是 28%, 有些棟別應該更低

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你說的沒錯!公設的部份如你更正所說的...我個人還蠻喜歡濟弘的..可惜坪數的部份對我來說大了一點{:4_178:}

我也想買
可以開始買了嗎

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面遠雄26萬多,面學成路30萬起跳....太超過的"貴"

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旁邊的濟弘22.2萬, 皇翔 26-30萬...建材 我自己買濟弘的經驗和看過皇翔接待中心的配備...濟弘的建材和配備真得比皇翔好多了..提供您參考

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濟弘二期 公設27-29%

康橋小楊 發表於 2010-12-12 08:43
"皇翔玉鼎"如果賣那麼過貴{聽說一坪要到三十萬}
成交率恐會不理想，還有之前的馬路消息，如果是說"大潤發" ...

皇翔玉鼎代銷小姐說他們不會有大潤發1-3樓是精品店...

這個地方有精品店{:4_144:} 可能很難生存吧{:4_163:}

請問皇祥玉鼎是預售屋嗎~~60幾坪約總價是多少~~因為我門100年底要從高雄搬去三峽~~想了解目前預售屋的部份~~謝謝

妍庭 發表於 2010-12-16 18:04
請問皇祥玉鼎是預售屋嗎~~60幾坪約總價是多少~~因為我門100年底要從高雄搬去三峽~~想了解目前預售屋的部份~ ...

皇翔玉鼎是預售屋沒錯，之前開價一坪30萬，成交抓23萬，依照你的需求，總價約1500萬左右吧！含車位

謝謝你想請問目前大坪數還有嗎~~如果月底去看屋~下訂會不會太晚~~那簽約金跟開工金跟定今要自備
多少ㄋ

請問皇祥玉鼎多久會蓋好呢

這些問題都要問建商或代銷啦！偶只是路過的鄉民！北大特區的建案價格
往往會因為樓層坪數及面向景觀而不同，差異頗大，有意購屋還是自己跑一趟吧！

恩~~暸謝謝

最近...最近...皇翔要簽約了 , 請問版上大大有沒有看完合約覺得有不合理的地方的 , 請分享一下
因為合約實在太大本看的我頭昏
目前只發現一點"買方如有變更,則不論加減帳均須加收百分之十管理費予賣方'
那個變更不知是否指的是客變?另外若覺得不合理可以請他們劃掉嗎??
希望有買且看完合約的鄰居給點意見 , 給我短消息也可以

妍庭 發表於 2010-12-16 18:04
請問皇祥玉鼎是預售屋嗎~~60幾坪約總價是多少~~因為我門100年底要從高雄搬去三峽~~想了解目前預售屋的部份~ ...

好像本案要蓋3年 您來的及嗎 100年底鐵定不會好

本來覺得自己買的已經很貴了,...上來這兒後才發現自己買的還算便宜....現在北大的開價,真的碰不得啊!{:4_176:}

hotspring18 發表於 2010-12-16 20:20
皇翔玉鼎是預售屋沒錯，之前開價一坪30萬，成交抓23萬，依照你的需求，總價約1500萬左右吧！含車位
...

真的有大大談到一坪23萬嗎？我都談不到耶！{:4_102:}
而且代姐也都不理我，大概覺得我買不起吧！{:4_141:}
如果有大大談到一坪23萬，可以稍個訊息給我交我怎麼談嗎？
感恩啊~~{:4_151:}

owen 發表於 2010-12-20 17:50
真的有大大談到一坪23萬嗎？我都談不到耶！
而且代姐也都不理我，大概覺得我買不起吧！{:4_141 ...

23萬一坪就算是低樓層 也不錯價格阿

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最主要房子要合適喜歡~~不過我有問濟宏第四期它們100年底就會交屋了~~~

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泓繼口碑不錯喔

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對呀~~更巧的是售屋小姐的兒子在我們公司上班呢~~

RebeccaChiu 發表於 2010-12-20 16:01
最近...最近...皇翔要簽約了 , 請問版上大大有沒有看完合約覺得有不合理的地方的 , 請分享一下
因為合約實 ...

版上 都沒有買皇翔玉鼎要簽約或拿到合約樣本的大大嗎?
都沒有疑慮嗎?

合約上的內容
1.交屋後代管期間玉鼎指負責.主任.管家.秘書一人費用.
那麼大的社區這點人力好像不太夠,而且沒有保全那安全考量怎麼辨?
2.只代管四個月.萬一代銷賣很久也只代管四個月嗎?
3.商場管理費和住戶的管理費是不同的?這好像不太公平吧
4.施工建材:只寫廠牌沒有型號(檯面式臉盆價格$3400~$22000)價差差異太大,這可以要求嗎?
5.買方如有變更,則不論加減帳均須加收百分之十管理費予賣方,這客變的金額會不會太高了還是這是定價??

第一次買預售屋有許多疑問,想問一下版上專業人士還是買過預售屋的大大,可以回答一下我的問題嗎?
這些是可以爭取的嗎?　

另加一條~獎勵機車停車位(編號600~941號)
是指賣方商場所屬---免繳機車管理費
一共341個停車位停免費的
住戶機車停車位每月100元

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1.代管期間應該是到"管委會成立"之前才對,不一定要完銷,只要賣出戶數達到1/2~2/3,建商就有義務輔導各位住戶成立自己的管委會,開啟社區運作
3.店面跟住家每坪管理費,在很多社區都是不同的,您可以參考板上有大大公布過的北大各社區管理費整理表.
店面跟住戶的管理費收取費用相同的話,店面還會覺得不公平捏.
管理費主要拿來支付大公=社區公用水電,物業管理費(含警衛),機電維護及公設維護之類的
倘若該店面不能進來使用公設的話,抑或,機電設備跟你們是分開的(我是先打個比喻)
那麼管理費就不該攤提那麼多的啦
這個部分會很有爭議,建議您跟代銷問清楚,未來住/商在大廳管理,水電管線,門禁,電費部分是怎麼區分的

看合約書內容提及
住戶跟商家一共有兩個管委會
所以應該是各管各的
因為出入動線都不一樣

終於簽完約了,真是場硬戰,建設公司還滿硬的 ,
唉!誰叫現在是賣方市場,無力
另外也發現一點,就是買這建案的好像年記偏大,
這是為什麼我等不到人開家族嗎?{:4_154:}