podzol 發表於 2016-7-13 13:30
北大特區同性質的物件太多了
除非買方指定要某一社區的物件
否則一般的仲介一定會優先選擇不用帶看費的社區 ...

[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異

podzol 大大

請您在

內政部網頁提供給大家可以找得到的網址


版主既然提供在論壇上

就具可評性

假如人家評論了

就說要教育人家


去哪個網頁鬥嘴訓練以後，才可以發言

有評論當然也有正反意見

不同意就說是敵人

要製造夢中的假想敵嗎？

以從事仲介實務

所說出來的話，就必須接受

又是哪一門的邏輯？

那

房地產作家SWAY

版主有批評過嗎？

每一種行業都要生存，仲介業也如旅遊業一樣，版主想請各社區免除清潔費，減輕成本，無可厚非，寫了這篇論述，目的和手段可否連結，在於實際上是否有因果關係，當然是可受公評之事。

podzol + 1 請自行至69樓觀看不再重複

那是

[房屋交流] 收帶看費之後的房價差異

的資料嗎？

假如是內政部研究的資料

怎能說是版主自己的

你有看清楚版主自己是怎麼說的嗎？

樓主小陳藉由分析內政部實價登錄提供的公開資料, 得到與自身職業經驗「似有脈絡可循」的結果

而幾位對小陳陳述感到不快的大大
似乎在意的是小陳明明應該是《原始資料來源：內政部》, 卻直接使用《內政部資料》的名義

個人的看法是這樣啦
小陳既不是仲介公司後勤的統計專業人員, 現在分析這些資料也不是在寫碩博士論文
其實是可以不用這麼「沉重」啦

雖然內政部的原始資料並未直接指出「帶看費」資訊
但小陳純粹就是個第一線房屋仲介人員, 就政府提供的公開資訊, 進行非統計、非資訊、非大數據專業分析人員會去做的數據整理與套用結論動作

這跟一個股市玩家, 天天看K線圖、KD值, 然後在股市衝進殺出, 是一樣的意思
你說他玩股票的人, 會因為這樣看就一定會看錯虧錢嗎？ 其實倒也未必
畢竟同樣是看K線這種事後的數據, 老經驗的跟新手, 還是會有差異

所以啊, 沒啥好追殺小陳的
畢竟當房仲累積的實務經驗, 他是贏過許多人的

假如真是受到影響，損失最大的理當是有房子的人，應該是最有感的人，這篇文章應該出自賣家之手。

這不是無解

仲介行業當然可以和社區溝通

我曾向版主建議

但是所獲得的回應又如何

該調查的是

清潔費起因如何

是不是仲介有帶給社區困擾

這些困擾因素排除之後

不是水到渠成嗎？

yljimmy 發表於 2016-7-13 15:39
樓主小陳藉由分析內政部實價登錄提供的公開資料, 得到與自身職業經驗「似有脈絡可循」的結果

而幾位對小陳 ...

這是追殺小陳嗎？

感到不快是這個

看看他自己說的話


14樓
人真的不能短視近利，因小失大就是在講你這種人
26樓
小陳來教育你~~~

32樓
先說我不是教訓你，我是教育你！
因為要教育你啊！！孩子
算法一直以來就一種
哪來兩種，而且資料上面我算式寫好好的
自己不會算？簡單的加減乘除而以耶，別鬧了好嗎？
我不知道我教育你還要從加減乘除開始教
真的自己把臉貼上來給人打還真是第一次見過
一開始就說過了，一定有人會開始瞎扯
看吧，這種被打臉還不知道錯
還應要喇臭討論，根本欠人電
40樓
唱雙簧耶，沒有能力提出數據就不要出來丟人現眼了。
43樓
顆顆，想出來戰邏輯觀念這麼差

還想拖下去一起喇到臭？　我沒這麼淺)

上八卦房版戰過一圈你才有資格跟我戰

講沒幾句話就邏輯盡失，怎麼出來跟人戰啊！！

jojoyaro + 1 有過,屋主還上來抱怨管委

在管委會形成決議啊

北大仲介業可以聯合向社區溝通，行為準則保證啊！

成效一定比這邊打字好吧！

發哥 發表於 2016-7-13 15:32
podzol + 1 請自行至69樓觀看不再重複

那是

以下我提供103年、104年及105年的實價登錄《內政部的資料我用ｅｘｃｅｌ整理出來》

樓主不是說了他自己用excel整理的嗎?
資料來源是內政部的實價登錄
這樣有什麼問題

總不會有人笨到以為內政部出了一個收帶看費的房價差異比較報告吧

podzol 發表於 2016-7-13 16:23
樓主不是說了他自己用excel整理的嗎?
資料來源是內政部的實價登錄
這樣有什麼問題

總不會有人笨到以為內政部出了一個收帶看費的房價差異比較報告吧


同樣的

用你的邏輯

總不會有人笨到將內政部出了一個實價登錄，寫成收帶看費的房價差異是內政部資料

還寫好幾次


我早就說過

哪個人不會疏失？

既然自己也會疏失

就不能動不動說

要教育人家

發哥 發表於 2016-7-13 16:33
總不會有人笨到以為內政部出了一個收帶看費的房價差異比較報告吧

所以發哥認為房價差異是內政部出的資料?!

podzol 發表於 2016-7-13 16:23
樓主不是說了他自己用excel整理的嗎?
資料來源是內政部的實價登錄
這樣有什麼問題

嗯~ 應該是要看場合啦

如果這是學生的碩博士論文, 這樣引用資料來源, 準備延畢吧

不過, 這邊就是一般上班族業務人員啊, 是沒必要太在意啦

對仲介沒有意見

但有意見的是自以為是的專業被網友指正後

卻又大言不慚想當教育班長，要教育人家

真是人何寥落鬼何多呀

大家對他的評論其實也是一種教育

但你認為我們北大之王能感受到嗎？

podzol 發表於 2016-7-13 16:59
所以發哥認為房價差異是內政部出的資料?!

我覺得，我還是對你的工作有興趣，以及勞保農保的。

duckshiau 發表於 2016-7-11 16:44
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的 ...

我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我們要比較的是收帶看費是否影響到社區房價，那最簡單的做法就是看何時開始收帶看然後去切出前後資料來做比較：

note:
1. 由"遠雄大學劍橋社區第七屆管理委員會第2次例會會議紀錄"中可以知道劍橋帶看費是由102/12/1開始
2. 收帶看費前的資料期間為102/1/1-102/11/30，收帶看費後的資料期間為102/12/1-104/12/31

由以上的數字可以得到收帶看費前後的差距為
1. 劍橋的單坪價由27.29萬/p變為28.80萬/p，漲幅為5.53%；成交件數由51件變為41，其降幅為19.61%
2. 耶魯的單坪價由29.48萬/p變為30.71萬/p，漲幅為4.20%；成交件數由92件變為60，其降幅為34.78%

以數字來看，其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低，所以如果說要以這樣的資料去判斷帶看費的影響是否有顯著性，看來是沒有辦法的，因為數值的方向與假設檢定的方向相反，怎麼做都會不顯著；我寫這篇內容主要是想讓大家了解一個較正確的研究方法應該如何下手，並且我想表達的是，同樣身為一個房屋仲介的從業人員，對小陳肯花這些時間去做資料並且有實證的精神去驗證是值得嘉許，但就像我前篇所說的，數字是很容易操弄的，多虛心的接受別人的思考，對社會比較有幫助，畢竟台灣社會最不缺的就是對立了。

ps.不好意思，下午回太快，所以修一下結果的內容

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

你確實花了許多心力去做一件自己也瞭解或許沒有顯著意義的事
個人相當佩服
我大致認同你的看法
但提出一小點補充
我認同你說的統計結果和資料截取有關
另和比較的方式也有關
你和小陳的統計結果不同也正因為如此
除了一些統計方法造成的小差異
（例如：你的價格是：總價/總坪數；是加權平均；小陳是簡單平均）
主要是小陳用的是年度的比較方式
並把105年也納入
（這是二社區價格走勢差異最大的一年）
你用的是收費前（102年；這是小陳沒有的）與收費後（少了小陳的105年）兩群組比較的方式

但是你願意在這裡花這麼多心思
還是不得不令人佩服

大頭蕭 發表於 2016-7-13 22:28
你確實花了許多心力去做一件自己也瞭解或許沒有顯著意義的事
個人相當佩服
我大致認同你的看法

其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了，而我是直接把兩房、三房、四房所有成交案子的價格(扣車位價)全部加在一起去除全部的坪數加總(扣車位)；另外小陳105年的差距大是因為成交件數少(耶魯X3、劍橋X5)，我沒有放入的原因是，如果一個事件已經發生兩年了，樣本數應該已經足夠讓我們去判斷結果，而且在我的方法下，105年的成交件數絕對不夠足以影響其數字有巨大的變化；反而我是覺得，在實施之後是否要有washout的切割，以上，感謝指教。

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

這個情境
個人認為
簡單和加權都可以
（我只是在分析差異性）
我所謂的簡單、加權我舉個例
一間單價22萬（30坪）、另一間30萬（50坪）
小陳是簡單平均=（22+30）/2=26
你的是（660+1500）/80=27（50坪權重高）
同意你說的105年未納入對你的比較方法影響不大
但對小陳的方式影響大
因此我才會認為這是造成你們差異的原因

這種差異不用太在意啦。

最大的現象就是現在房子難賣。

南海仲裁出來後，中國大陸反應大，台灣反應還在 "不排除總統將來會登島宣達主權" ，

台灣大小狀況不斷，勞資雙方因休假、例假，互不相讓。不安定的勞資雙方，經濟難有大進展。

用電不足問題，也沒有解決的跡象。

既有內憂，又有外面的紛擾。漁民的生計在南海仲裁後也會受到影響。蝴蝶效應。一葉知秋。

房子恐怕難賣，恐怕不是一天、兩天、一年、二年的事情了。

大頭蕭 發表於 2016-7-13 22:58
這個情境
個人認為
簡單和加權都可以

感謝您的回覆，不過因為以前所學的關係，所以對於文字的定義會比較嚴謹，我了解你說"簡單"其實就是簡單去算的意思，但在數學裡，把不同基礎的兩個數字做平均就不會是"簡單平均數"；其實我也有用小陳的算法自己做了一下，簡單不簡單來算並沒有太大的差異，但105年是真的樣本數太少，太過於失真了。

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

還是這位仲介同業所使用的統計手法較能說服人....
統計手法真的是比版主專業多了....

大家在這對於收帶看費真否會影響交易房價沒有太多的意見...因為真的無法輕易確定影響有多大

重點真的在於版主只有 "整理" ,
不去用心的以統計方法學中運用一些歸納分析手法,
就直接得出....劍橋房價受到收帶看費的影響

duckshiau 發表於 2016-7-13 22:44
其實我做的才是簡單平均，小陳的是加權平均，因為當你把兩房跟四房合在一起做平均就已經帶有槓桿的意味了 ...

Yes!
重點真的是要比較一社區實施前後的差異,
而哈佛只是當個對照組,
以一個無變異的社區(哈佛)比對有變異的社區(建橋),
然後比較的資料也要蒐集時間跨越變異前後的數年間,
這樣才比較有機會看出實施帶看費前後的差異....

duckshiau 發表於 2016-7-13 18:54
我想可能是我前面寫得太長，大家直接end，但在網路上針鋒相對也不是我的style，所以我直接講重點；既然我 ...

"其實劍橋的漲幅是大於耶魯的，甚至成交件數跌幅的比率也較耶魯為低"

其實, 我很信服這樣的統計結果,
正如版主自己說過的....
劍橋地理位置是優於哈佛的,
所以, 隨著時間拉長, 同樣都屬同一時段的中古屋(時間越長越趨於同一時段),
地理位置就會漸漸顯著

版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟帶看費無關而是有其他因素使然
但直接捨棄不列入統計也會讓人誤以為劍橋房價仍居高的情況
兩位的取樣區間平均方式皆不同導致結果完全相反
並無法證明帶看費跟房價走勢到底是正相關還是負相關
可以的話應該取更多社區樣本以一季或半年做為平均樣本
做出房價趨勢圖 再依據各社區收帶看費時間點
判斷收帶看費後對房價升降之影響
才有比較一致客觀的基準

最後這些討論 回歸到房價的因素本質上

或許大家的見解有不同

但

這些都是大家寶貴的經驗知識分享

以上

podzol 發表於 2016-7-14 09:26
版上兩位仲介的分析數據最大差異在於105年的交易資料
劍橋在104年底~105年中的房價大幅下修
或許下修原因跟 ...

其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說，既然只有切前後兩段時間去做比較，那兩者的期間應盡量不要差距太多，而且我認為收帶看費的初期影響是最大的(過了兩年之後，仲介也衍伸出因應之道)，畢竟還有許多變因會影響這個研究的主題，在我訴求最簡單的方式之下，盡可能地去減少其他的因素。
另外，我的數字主要是要回應樓主的那一篇而寫的，我只想表明無論從單坪價或是成交量都是無法達到他所說的結果；也許劍橋在105年的坪單價跌落，但從成交量來說，劍橋x5還是比耶魯x3來的多，這些都說明了原樓主無法去採用這兩個社區來做"收帶看費之後的房價差異"這個題目的研究。

如果要計算成長率(衰退率)的話, 最好能取同樣的時間長度為妥

duckshiau 發表於 2016-7-14 10:44
其實對於105年的資料是否加入，我也是有我的考量，除了權重不太不至於影響結果外，還有就是我會認為說， ...

收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看
價差就越來越明顯

更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔

人無高低之分

職業無貴賤之別

專業卻有深淺差異

邏輯也有對錯之選

yjrong413 發表於 2016-7-13 10:55
哈哈哈.....

那就請版主直接說....實務上, 我就是覺得 "有收帶看費的社區, 賣價會比較低" ,

這樣就不會有一堆懂統計的網友跳出來質疑他

懂統計的網友非常清楚樓主的意見不適合以統計的觀點來討論，因為樣本數不足。
而且，以高斯分配為基礎建立起來的統計理論，愈來愈不適合現代社會與環境的需求。

Dora貓 發表於 2016-7-14 12:01
收帶看費影響是會越來越大的
初期景氣還可以的時候大家可能無視
但是越到後面越不想特別去帶看

你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶看費價格就往下摔"

你可以以你的實際經驗直說一定有差,
但, 卻不可以你這樣整理的資料, 就來要說服大家說....統計結果也證明你說的沒錯

你的統計方法就是有很大的問題!

yjrong413 發表於 2016-7-17 20:29
你發文信是蛋蛋以數據統計來看, 劍橋明顯價格比哈佛掉很多,
現在卻又說...."更不可能一個社區剛收帶 ...

海邊帶個衝浪板看起來十分帥氣

只有當下水時才知道誰是旱鴨子!!

就是這篇引發網友針對標題的精準與統計方式引發論戰，沒想到事隔一年多，又因為這篇引起法律糾紛，回過頭來看，綜合版友發言，甚至專業的統計學理都出現了，答案已經非常明顯，只是沒想到後續的漣漪不斷，只是因為堅持己見。

宏都拉斯 發表於 2018-7-25 17:44
就是這篇引發網友針對標題的精準與統計方式引發論戰，沒想到事隔一年多，又因為這篇引起法律糾紛，回過頭來 ...

發表於 2017-1-9 16:44:17 |只看該作者
rayting1219 發表於 2017-1-9 16:12
統計都出來了,還要亂扯,真是會掰,難道你的一張嘴比統計厲害
5 q. m8 s3 I q1 n) k9 } y

發現講錯話被打臉的都是這樣
哥一講實話就覺得是針對某人
就這樣不斷跳針～跳跳跳個不停
是非對錯不管，只有立場喜惡，唉～
個個都是這樣的人，不能怪誰！
白白浪非你我大家的寶貴時間
癡癡等待理性討論的你和我…
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『北大王小陳』Ｕ質鄉民仲介兼北大生活觀察家，不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171


看看這藏頭詩


發哥就是個白癡

宏都拉斯 發表於 2018-7-25 17:44
就是這篇引發網友針對標題的精準與統計方式引發論戰，沒想到事隔一年多，又因為這篇引起法律糾紛，回過頭來 ...

[房市新聞] 好意外！林口樹林房價最抗跌 北市外圍區下跌慘

在87樓

我當初在意，但是總念及網路發言，存於一念，不忍太過苛責！

他以為藏頭詩就可免責，只是我不追究而已

訴訟時效已過，他可安心了！

這部分很明顯涉及人身攻擊及人格貶損耶

什麼？發哥就是Gogotalk？　失敬失敬
你要先確保你網路帳號跟你現實有所連結再來討論公然侮辱問題

^^　我肉搜過都搜不到，我真的很想知道你是誰。

當自認是受害者時，討論自己受傷的心靈

當自己是加害人時，開始討論法律的成立要件

原來網路發言的標準是如此定義的

另外，肉搜若不符公共利益就是一種霸凌

宏都拉斯 發表於 2018-7-26 12:30
當自認是受害者時，討論自己受傷的心靈

當自己是加害人時，開始討論法律的成立要件

陳先生是聰明人，在報案後在三聯單(有他的電話)後來再PO文的時候又貼上他的名片，給我他的電話叫我要聯絡他，不就是這種用意？

宏都拉斯 發表於 2018-7-26 12:30
當自認是受害者時，討論自己受傷的心靈

當自己是加害人時，開始討論法律的成立要件

陳先生可能認為我報案時效已過，所以敢拿這個生效要件來質疑，

我只問他敢再拿這藏頭詩再說一遍嗎？

「什麼？發哥就是Gogotalk？　失敬失敬」

我真不懂這句話何意？