二個問題請教,您還沒有答覆:

1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
(你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")

2. 這"實務眉角"說:
是您個人一貫奉行的理念?
或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?

懇請賜教!感謝.

這"實務眉角"說:

是您個人一貫奉行的理念?
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.

或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
.
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!

我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
早就跳脫千代田這個個案了.
這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
由失敗的經驗中,記取教訓,
由慘痛的損失中,習得團結.
二次管委會在區分所有權人會議提案,
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.

您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.

市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

值得有關人士深思.

您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.

我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
沒有惡意批評,純粹就事論事,
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
意見不同,也無須惡言相向吧!

季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」

季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」

http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm

市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?

我已經不想回你了。(有回嗎?)

你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
(主觀且惡意的臆測)

不想再看到你問的問題。
(追求真理和知識應備的精神)

你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)

妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
(不重要,對自己和家人負責.)

話不投機，不再回應。
(可惜)

PS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
(十方"們"高興就好)

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。

管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。

高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"

http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf


己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:

1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?

2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?

3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,

怠忽職守嗎?

如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,

奉公守法,誠實執行職務.

謝謝!

內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。

社區規約:
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

一、 主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條
例第三十六條規定事項。


第十二條：重大修繕或改良之標準
下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上

公寓大廈管理條例:

第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。


順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工

監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.

說明:
1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
(監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.

個人淺見,請參考.

Q44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
請問：
1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）

A 依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。

第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪

第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

http://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

案例研討:

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)

發表於 2015-6-13 17:44:19

案 名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)

報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章

估價方式: 請親臨現場勘檢。

截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:

1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).

7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.


問題:
1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?

我問你，主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工，問該如何處理

首先你要訴說主委違背規約之執行，但主委一定跟你說那是管委會的決議，所以你當務之急一定是主張管委會決議無效，再來談是否構成犯罪。.

解釋：
擅自: 獨斷獨行，自作主張。

《史記．卷九．呂太后本紀》：「諸呂又擅自尊官，聚兵嚴威，劫列侯忠臣，矯制以令天下。」
《三國演義．第五回》：「前日鮑將軍之弟不遵調遣，擅自進兵，殺身喪命，折了許多軍士。」

相似詞： 專斷、專擅、私行、私自

撰稿者： 教育部重編國語辭典修訂本

大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。

法律常識,引述相關見解,和前輩所提問題無關.

我們是希望教藉由法規和案例,教育住戶如何保障自己的權益,這怎是"東炒西鬧"呢?

往事已矣! 防範未然更重要.

管委會決議，主委去執行，但決議牴觸規約，主委還有背信罪嗎？

管委會的會議紀錄(委員發言內容)非常重要.隱匿,偽造,竄改,毀損會議記錄,都有刑事責任.

重大議案表決紀錄,必須揭露所有贊成與反對委員之姓名.

監察委員和財務委員必須依據法規誠實執行職務.

主委明知會議決議牴觸規約,仍堅持執行,須負法律責任.(主委為管委會唯一代表)

主委有沒有責任?

我現在跟你講的是，違法的是管委會決議，不是主委

告誰? 社區有三位前主委和一位現任主委.
一位主委辭世,但同二屆共事的監委(連任)仍健在.
你希望誰被告?還是你護著特定"族群",希望他們都不會成為被告?

你要能講清楚,我就告訴你答案.

你若是XXXX社區的總幹事,就應該竭盡心力,用心服務眾多的善良住戶,
我們會秉持既有的步調,善用資源,協助住戶了解公寓大廈管理維護的問題.
任重道遠,只能量力而為了.

背信罪的追訴期間為多久？

追訴期係指，犯罪發生後，基於法律規定，因一定期間之經過，不提起公訴或自訴，則對於該犯罪行為人不可以開吞偵查程序，亦即檢察官已經不得提起公訴，被害人也不可
以提起自訴，犯罪行為人將免於受到追訴處罰之風險。

按刑法第三百四十二條第一項背信罪之法律效果為「處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。」，再按刑法第八十條第一項規定「一、犯最重本刑為死刑、無期徒刑或十年以上有期徒刑之罪者，三十年。二、犯最重本刑為三年以上十年未滿有期徒刑之罪者，二十年。三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者，十年。四、犯最重本刑為一年未滿有期徒刑、拘役或罰金之罪者，五年。」，故背信罪之追訴權時效為二十年。

侵占罪之追訴權期間多久?

按犯罪發生後，因一定時間的經過，未提起公訴或自訴時，追訴犯罪之請求權即因而消滅。刑法第八十條第一項，依法定刑之種類及輕重將追訴權之期間區分為：
　　一、犯最重本刑為死刑、無期徒刑或十年以上有期徒刑之罪者，三十年。二、犯最重本刑為三年以上十年未滿有期徒刑之罪者，二十年。三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者，十年。四、犯最重本刑為一年未滿有期徒刑、拘役或罰金之罪者，五年。前項期間自犯罪成立之日起算。但犯罪行為有繼續之狀態者，自行為終了之日起算。普通侵占罪之法定刑為五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一仟元以下罰金。依最重主刑五年計算，則追訴權時效期間應為二十年。公務侵占罪、業務侵占罪亦同。侵占遺失物罪為五年。

http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=2295

印證你的法律知識是否正確。

法律知識,不能只聽一個律師的說法,要多方徵詢.

市政府和區公所都設有免費的法律諮詢服務,

提供諮詢者都是法律達人,執業律師.

帶著有問題的資料,提出問題,

法律顧問會一一提出見解.

如果請教過五個律師,都說可告,就絕對可以提告.

請你不要再造謠生事

這句話值得推敲!

請千代田管委會告你妨害名譽

故事就從99年3月說起!

沒有單據就可以不付款嗎？這是你的法律觀念嗎？

(八)、付款申請：
採購之請款單，以當月25日前結算，支出傳票及原始憑證經相關委員核可後，次月二十五日前（如遇星期六、日及例假日順延）付款。

六、監察委員應監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、合法與否；每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費支用情形；查核、監督管理委員會工作績效事宜及保管社區管理委員會大章。

十方前輩: 請你舉證小弟"造謠生事",感謝!

老天爺保佑咱社區,不要重蹈覆轍,再次沉淪.

高雄市工務局 彙編「公寓大廈管理實務問與答」

http://build.kcg.gov.tw/upload/2012%20918/w014.pdf

Q9 有區分所有權人向管委會檢舉前兩屆之管委會所購買之設備高於市場行情甚多，應如何？

A 管委會應盡調查之義務，看前兩屆之管委會是否有背信或侵占之犯罪行為，否則該檢舉
之區分所有權人，也有權利提起背信或侵占之告訴。

機械車位滄桑史:
99年3月 : 社區成立管委會,開始運作.
100年4月: 機械車位基金專戶開戶.
100年財務月報:超過2/3月份未將當月機械車位保修基金入帳.
103年4月財務報表:當月機械車位保修基金未入帳.

社區規約

六、監察委員應監督社區管理服務人員各項行政業務執行是否按程序、合法與否；
每月提報社區財務報表時，與財務委員交替審核經費支用情形；查核、監督管理
委員會工作績效事宜及保管社區管理委員會大章。

七、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱為管理費）、使用償金等之收取
、保管、運用及支出等事務。

八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權
人之利益，誠實執行職務

104.1.16. 會議記錄

第二案：停車位清潔費調整之研討案。(總務委員提案)
說 明：
1.機械車位保養維護費(99/3-103/12)是否已足額提撥至基金專戶之檢討。
2. 機械車位清潔費調降之研討(四位6車,三位5車)
3. 總體停車位清潔費是否調整之研討
4. E棟住戶反應機械停車位電費、維修、保養提撥基金是由社區整體財務支出，或是由機械車位
清潔費扣除平面車位清潔費差額來支出，以利調漲清潔費。
決 議：
1.請管理中心統計99/3-103/06應提撥而未提撥之金額，交由第五屆財務委員確認
金額無誤，並於第五屆任期完成提撥至機械車位基金專戶。

2. 請管理中心統計機械車位、保養、維修費用、並請住戶提供意見再交由第六屆委員研議辦理。

104.3.23 會議記錄

伍、前次會議決議事項執行情形及行政報告：

四、機械車位提撥往年不足金額已於104/2/4提撥完成，提撥金額為209,000元整。

研討:

主任OOO 工作日誌 日期: 104年02月08日 工作時間: 13:00~21:00
1. 略
2. 略
3. 資源回收倉庫內報廢品，XX委員評估後請住戶拆解後價格較好，但需
洽工資給拆解住戶。2/9日XX委員送至三峽資源回收場。

委員I: 這一項，可以請您(主任)這邊解釋嗎?

委員II: 資源回收雖屬廢棄物，仍是社區資源，請於主委決定處置前善加看管，感謝。

委員III: 這樣處理恐會有適法性的問題,謹善意提醒.第X屆管委會曾討論廢品處理,應屬管委會職權.

說明: 儲藏室內的報廢品,曾經管委會立案討論.XX委員"雇用"一位住戶拆解,言明"工資"1,000元;
拆解完畢後,XX委員將具經濟價值的零附件送至資源回收場,賣得二千餘元(列社區收入).

討論:
1. 若倉庫內堆放之報廢品,仍具經濟價值,是否仍屬社區之資產?
2. 委員處置這些資產,是否應提交管委會討論?
3. 售出的品項,數量和售價,是否應由資源回收廠商提供細目憑證?
4. 委員私下雇用"住戶"處理社區資產,並給予"工資"酬勞,是否適當?會否造成爭議?
5. 出售報廢品所得,應納入社區的收入."1,000元工資"應是由社區帳戶支付?如何出帳?住戶沒有發
票,又如何報銷?
(1000元,2000元,只是小錢.但公共基金是公款,是所有住戶共有共管,一毛錢都不能錯.)

焚燒紙錢的對人體及環境之影響 發佈於：2012-07-04, 週三 16:19

大愛感恩科技 (資料來源:慈濟)
http://www.daait.com/index.php/tc/2011-08-16-09-02-49/2011-10-21-09-14-49/1097-2012-07-05-08-07-32


根據行政院環保署提出，雖然焚燒紙錢已經成為民間行之已久的祭祀方式，但是祭拜用紙錢含有紙漿、金箔及鉛等金屬成分，燃燒紙錢會產生的空氣污染物，如下列七項：

1.一氧化碳(CO)
2.二氧化碳(CO2)
3.粒狀污染物
4.氮氧化物(NOx)
5.酸性氣體：如HCl
6.揮發性有機物：苯、甲苯、多環芳香烴(PAHs)等
7.重金屬

拜香的危害主要來自其懸浮微粒，以及燃燒產生的化學物質。拜香燃煙中含有PAHs、芳香醛及脂肪族醛，其中脂肪族醛包括甲醛、乙醛、丙烯醛、丙醛、甲基丙烯醛及丁醛六種，其中以甲醛含量最多。人體若吸入過高濃度的甲醛，將會引發呼吸氣管和眼睛的極度不適症狀，而且如果長久接觸也將導致濕疹或全身過敏等現象。燃燒拜香曾被認為是中國傳統住家醛類污染的重要來源之一。

燒香及燒紙錢的煙塵中含有燃燒不完全的碳氫化合物，人體肺臟在吸入後，容易積存在肺泡內，產生慢性的刺激，而引起白血球凝集。白血球本能的釋放出氧游離基來破壞外來物，但也同時破壞肺泡組織，引起肺泡細胞產生細胞死亡及基因突變，長時間下來可引起肺癌。這些煙塵中也含有大量因燃燒不完全所產生的一氧化碳，一氧化碳對於人體紅血球中血紅素的親和力比氧氣還大300倍，所以會使人體產生慢性一氧化碳中毒的症狀，如嘴唇及眼眶發紫，呼吸困難等缺氧症狀。

103.11.21.會議記錄

拾貳、臨時動議:

1. 金爐擺放地點

說 明:因焚燒金紙煙灰嚴重影響低樓層住戶，故更改擺放地點

決 議: 金爐擺放至大雅路與學府路轉角，並請住戶為環保考量盡量減少焚燒金紙，
建議到土地公廟拜拜焚燒金紙。

【房地產公寓大廈法律問題】除管理費外，另外繳納車位清潔費用，可否用於電梯保養?

文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】


【問題】請問我們社區每個月繳的車位清潔費，車位不但沒打掃，管委會還將此筆費用挪到電梯保養，
管委會是否有違法?


【解析】

按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納（註一）。三、本基金之孳息。四、其他收入（第1項）。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之（第3項）。」分別為公寓大廈管理條例第18條第1項、第3項定有明文，是其他收入，亦為公共基金，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，而除管理費外，另外繳納之車位清潔費用，其應屬公共基金之其他收入，依公寓大廈管理條例第18條第3項之規定，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。從而，規約或區分所有權人會議有規定者，從其規定，未規定者，應儘速由區分所有權人會議議決之，以杜爭議。

而在未規定之前，其運用，本文認為應依其性質定之，而車位清潔費，顧名思義雖為「車位」清潔費，但實際上使用車位之同時，均須連同車位至車道出入口間之通道、通往車位之電梯等一併使用，其清潔自得以車位清潔費支應，但「清潔」應指清理使其為乾淨之狀態，與保養使其功能上能正常使用，尚屬有間，從而，在規約或區分所有權人會議未規定之前，車位清潔費使用於電梯清潔，尚不會有太大之爭議，惟使用於電梯保養，自是不妥，但尚不得據以認為違法。

至於車位沒打掃乙節，依公寓大廈管理條例第36條第2款之規定，管理委員會負有清潔共有及共用部分之職務，從而，該車位苟為共有或共用部分，業繳納足額車位清潔費之車位承租人或使用人，自得請求管理委員會清潔之；另該車位縱係專有部分或約定專用部分，業繳納足額車位清潔費之車位所有人或使用人，亦非不得依給付遲延之相關規定（註二），催告管理委員會消潔之，併予敘明。

104.12.管理委員會提案

議案三、機械車位保養維護基金暫停繳收費案(L總務委員提案)
說明：
1.依據規約第十條第三項：各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
2.依據公寓大廈管理條例第十條：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有
權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
3.本社區機械車位保養維護基金專戶存款額已逾180萬元，足敷110個月之保養維護，
(現例行保養支出為16,200元/月) ，基於安全準備金準則，可酌予暫停繳收費。

建議 :現行機械車位所有權人每月繳交清潔費300元，保修基金250元，共550元。

方案1:機械車位保養維護基金250元暫停收費，為期一年，所有權人每月繳交300元。

方案2:機械車位保養維護基金250元，暫減收150元，為期一年，所有權人每月繳交400元。
(H棟12樓機械車位所有權人建議)

決議：
經管委會討論，因有關規約規定無法確認是否可執行，管委會討論建議如下：
1. 提請律師解說其相關規定及執行辦法為何。
2. 提請區分所有權會議決議。
3. 詢問是否可申裝獨立機械車位用電錶。

經出席七位委員表決：
同意4票
不同意1票

同意票超過半數，將先請法律顧問提供見解後，於下月例會或區權會再討論與議決。

結果: 未見公告法律顧問針對此案之見解文.本案未提報區分所有權人會議成為正式提案.

委員依據職權提案,管委會產生正式決議,並列入會議記錄.

不據以執行,管理中心總幹事應負全責.

有關機械車位是否可召開獨立區權會議詢問結果

OOOOO<[email]OOOOOOOO@gmail.com[/email]> 2015/12/22

寄給 XXX管理中心
請主任公告轉述法律顧問和市政府承辦人之諮詢內容時,請列出下列資訊:
1.電話諮詢之日期時間與通話時間.
2.提供諮詢者之全名.
3. 諮詢者之電話號碼(含分機)

若無法獲得有關資訊,請改以書面方式徵詢

.

機械車位保修基金收費調整之參考依據:

1. 公寓大廈管理條例: 第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人
或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

2.社區管理規約:

(1)第三條：區分所有權人會議
五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。
但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，
不在此限。

(2)第十條：公共基金、管理費之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之
規定(?)向管理委員會繳交下列款項。
（一）公共基金。
（二）管理費。

三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。公共基金依每月管理費
百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議
停止收繳。

3. 高雄市政府工務局"公寓大廈管理實務 Q&A:

Q:本大廈約 200 多位住戶，機械車位有 26 個，但均未收取機械車位的維護費用，今要收取，
應如何較妥適？

A: 因為當初的規約與附件已有規定每月收取 300 元的維護費用，故可以此為收取之法律基礎，
或者由 26 位機械車位的所有權人協議如何收取或應收取金額之多寡。
又因為管委會依公寓大廈管理條例第 36 條規定對於公寓大廈的維護管理本有其義務所在，故對
於該等維護費用之收取或機械車位之維護也為其職責所在，不可推諉由住戶自行負責。

4. 安全準備總額:

行政院今（30）日核定105年度全民健康保險費率，其中一般保險費費率調降為4.69%、補充保險費
費率調降為1.91%，推估被保險人每人每月一般保險費平均減少26元、補充保險費減少23元，另雇主
負擔保險費全年減少約73億元。
行政院表示，我國自102年起施行二代健保，一般保險費費率維持4.91%及補充保險費費率2%迄今，
整體財務狀況穩健，截至104年11月止，健保安全準備總額達2,222億元，折合約4.96個
月保險給付，超出全民健康保險法第78條所訂有關安全準備總額以1個月至3個月保險給付為原則的
規定。

104年度:依據規約(財務收支管理辦法),社區所有年度合約續約方式檢討與進度管制.




104.3.23. 會議記錄

第二案：年度合約討論。
說 明：
1. 年度保養維護合約金額逾10萬元，公告招標，未逾10萬元者，須辦理公開詢價與比價。
2. 凡有回饋社區之系統合約商，均須辦理重新議價/約。(99年至今未議)
3. 所有合約依據到期日，須逐一經管委會公開討論並獲致決議後，方由主委代表與廠商議/簽約。

1.電梯維護，廠商合約到期日104年5/31日止，每月元，每年元。
決議：公開詢價議價。

2.機械車位，廠商合約到期日104年5/31日止，每月元，每年元。
決議：招標/邀標。

3.機電維護，廠商合約到期日104年5/31日止，每月元，每年元，
決議:消防獨立,公告招標;或仍納入機電合約,但年度消防改善需另公告招標(>10萬)

4.發電機維護，廠商合約到期日104年5/31日止，發電機每月元，每年 元。
決議：發電機保養，與汙水/消防併入機電合約，公告招標。註記消防改善可公開招標
或詢價，作為議價參考，同意票8票通過。

5.泳池維護，廠商合約到期日104年5/31日止，7-8月費用元，9-隔年6月元，每年元。
決議：招標/邀標。

6.資源回收，廠商合約到期日104年5/31日止。
決議：垃圾清運 /資源回收/廚餘回收合併，公告招標，同意票8票通過。

7.弱電維護廠商，廠商合約到期日104年4/30日止，每月元，每年元。
決議：公開詢價/比價。

8.物業保全合約，廠商合約到期日104年6/30日止，物業每月元，保全每月　
元，每年元。
(劉委員建議:物業+保全+清潔:總幹事督導與考核, 對管委會負責，公告
招標，園藝:獨立合約,公告招標，垃圾清運與資源回收合併:工作內容類似,裝備共用回收費用抵
清運，公告招標。)
決議：1. 保全與物管(含清潔)合約，公告招標或邀標，同意票1票，不同意7票，故維持合約內容。
2. 園藝獨立合約，公告招標。

9. 舊衣回收合約，廠商合約到期日104年6/30日止，每年回饋元。
決 議：照顧弱勢團體，續約辦理。

10. 運動器材跑步機及交叉機租賃合約，廠商合約到期日104年5/31日止，每期三個月
元，每年元。
決議：運動器材租賃:聯繫桃園與大台北地區廠商，公開詢價/比價，爭取新機型。

11.電信室使用協議簽約日99年9月1日長期配合。(?)
決議：因電費迭有調漲，重新議約。

12.XX有線電視簽約日99年09月27日長期配合。(?)
決議：重新議約爭取更佳回饋。

13.寬頻網路服務:1.XX科技2.XX網。(?)
決議：重新議約爭取更佳回饋。

劉委員建議:與廠商議/簽約時,監委與財委應須出席，管委會委員儘可能踴躍出席

一個優質的採購/修繕案,就必須做到公平,公正,公開,透明,嚴謹.

社區去年(2015)年四月辦理務業保全合約的招標案,
就是由"劉先生"負責承辦,大家不妨共同檢視整個過程,
是否做到公平,公正,公開,透明的重要原則?是否嚴謹?

1. 幾項特殊的需求:
-必須提供「公寓大廈管理維護公司登記證書」及「保全許可證明文件並
註明許可文號」及「保全業責任險投保證明」等有效文件之正本與影本，正本核驗後發還
-管理維護人認可證有效期必須足以完成履約期限,方得有效。
-如投標文件規格未依本項規定者，恕不受理。
-本次招標採統包制,內容包含保全、物業及清潔衛生三大服務要項.]
管理中心主任總攬督導與管理之職，向管委會負責。
-投標業者應簽署"不提供佣金回扣和不當餽贈切結書",於導覽時宣布並發給文件.





2. 截標: 共計九家業者投標,全部造冊列管並密封保存.


3. 啟封審標(主委親自主持):





4. 公司資格與投標文件檢查(20150418):



註:文件不符者,均一一致電投標業者確認.

5. 規格文件審查確認:



註1.: 備註欄黃底色表認可證有效期不足完成履約期.

註2.: 收到光碟6份,切結書5份,全部照相存證.







只要委員忠實勤懇,誠實善良,正直無私,社區還能進步,住戶的權益和福祉才得以保障.

2015年物業保全招標案(續)

四月中旬辦理公告招標, 三月中下旬即將招標文件稿寄送相關主委,重要委員,與業務相關委員.

也提報管委會討論,當時沒有接獲任何修正之意見,管理中心乃據以辦理公告.

截止投標後,審標時有委員不斷以招標需求與規格問題,質疑招標之公平性和合理性,難以理解.

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招標文件(初稿)

OOOOO <[email]OOOOOO@gmail.com[/email]> 2015/3/19 附件

寄給 OOO委員

​ 煩請
O委員檢閱並惠賜寶貴意見,謝謝!

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招標公告/文件(稿)

OOOOO <[email]OOOOOO@gmail.com[/email]> 2015/3/29 附件

寄給 OOO OOO OOO OOO

​請參考!

2 個附件

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2015.3.23.會議記錄

8.物業保全合約，廠商合約到期日104年6/30日止，物業每月$XXXXXX元，保全每月　
$XXXXXX元，每年$XXXXXXX元。

(總務L委員建議:

-物業+保全+清潔:總幹事全權督導與考核，對管委會負責，公告招標。

-園藝:變更為獨立合約,管委會直接督導，公告招標。

-垃圾清運與資源回收合併:工作內容類似，裝備共用，回收費用抵垃圾清運，公告招標。)


決議： 1. 保全與物管(含清潔)合約:環保X委員提議,清潔工作可考慮變更為獨立合約,公告招標或邀標
.
表決結果為同意票1票，不同意7票，保全與物管(含清潔)合約維持統包 ,合併招標。

2. 園藝變更為獨立合約，單獨公告招標。

要分化住戶,要影響社區的團結和諧,要打擊善良誠實的住戶(委員),要誅除異己,

最有效,最廉價的武器,就是"流言蜚語,謠言耳語".例如:

本社區有某位上屆委員 在去年 把社區委員身分當大官在做
在社區大廳 大聲謾罵物管公司主任和秘書 展現官威，一罵就一個多小時
把社區主任和秘書當作 下人在罵，人身攻擊不說，要人家立正給你罵
當天兩位立即提出離職申請，你很爽，你代表其他400多位住戶嗎?
只是擔任一位社區委員，面對其他社區住戶，只要有所不滿，還會大聲斥責住戶不准怎麼做
沒有經過管委會同意，為了個人意見，私自拿走所有機械車位住戶資料
擅自發送傳單，攻擊當屆管委會主委...
好嘛，既然你這麼認真，管委會決定把 主任委員 給你擔任
該位先生又推辭半天，然後繼續攻擊 管委會一切行為
搞得去年主委，一辭再辭，其他委員也被影響，管委會運作效率低下
今年區大召開，該位先生不知道在怕甚麼，還要求申請警察到場保護
本屆他不幸落選了，到處訴苦，只要他不滿，就去工務局申訴社區管委會有問題
恐嚇本屆現任委員 他會把事情放上 愛北大 網站，他會去工務局申訴;

首先在這邊正式對 我前面文章所提到的劉先生 正式道歉
個人不該以影射的方式對劉先生做指控，對劉先生造成名聲受損
本人一蓋負責，並且致上最大歉意

這位網友算是條好漢,值得尊敬.
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OOO <[email]OOOOOO@gmail.com[/email]> 於 2015年9月3日 下午3:10 寫道：

O委午安

誠如您所說的"謠言止於智者! 清者自清,濁者自濁"

如果有耳語、謠言，本人均以無證據勿流言，並且不予採納

未經管委會同意，保全物業怎可能進駐社區服務，這是一般常識，沒有任何人可以包庇過關，聽從耳語者，才是愚昧之人

再者，現在包庇OO者已非O委您，應該是我才對，未依"管委會決議辦理重新招標"

不管OO公司能否通過試用期
一、給予OO公司改善機會經委員會審議通過則續任
二、如果最後還是決議解約
1、保護社區不受損害(已經律師修改合約內容，OO公司亦全文接受)
2、雙方協議終止合約
3、OO公司完成交接任務

當然，最後決定，還是需依多數委員的決議辦理

您所提有關"調查"一事，請恕小弟愚昧，待小弟請教律師如何辦理，依據甚麼辦理，並且妥善處理
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OOOOOOO<[email]OOOOOOOO@gmail.com[/email]> 於 2015年9月3日 下午1:56 寫道：

OO兄:

還有,住戶也轉述:"相關委員請辭,丟下爛攤子".經比對,好像只有極少數委員符合這些要件.

0630由主委,監委,財務委員等重要委員親自監交,層層把關,一一清查,怎會有"爛攤子"?

只有13位委員,應不難查明是誰包庇OO?又是何方神聖製造和散布謠言?

大家都說,委員是無給職,不能請辭?會內有分工,有委員負責招標審查,也有人負責履約督導,不是嗎?

OOO 敬上

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OOOOOOO<[email]OOOOOOOO@gmail.com[/email]>於 2015年9月3日 下午1:41 寫道：

OO兄午安:

有住戶向我反映,管委會某委員親口對她(們)說:"有委員答應OO,去年沒有得標,所以今年保他們".

不知您是否耳聞?可否調查與說明,是否屬實?哪一位委員答應OO?於何時,何地答應OO?是否有
人證?有錄音或文字?OO代表為何人?是否請他出面說明?

又是哪一位委員對住戶做上述的說明??如果只是謠言,未經查證,為何散播?沒有查明真相,13位委員
都是嫌疑人,蒙受不白之冤,是否公平?

務請秉公處理,查明真相.

附表乃保全務業招標文件審查表,都有詳實記錄,可以一一去電查證.

謝謝!
OOO 敬上
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請公布真相

OOO <[email]OOOOOO@gmail.com[/email] 2015/9/12

寄給OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

O委員

第六屆全體委員，自104年2月1日就任以來，行事正正當當，心中坦蕩蕩。
談不上十全十美，至少問心無愧，無需澄清甚麼事。如果有熱心住戶對管委會
運作，有任何不同意見、質疑，都歡迎蒞臨管委會會議發表意見。

每次管委會都有住戶提案及意見，交由管委會討論，均屬正常。

招標案如有弊端，任何住戶只要有證據，歡迎住戶依法提告。

一、您要如何解讀，與本人無關。

二、您若有任何問題、需要協助，請您提案交由管委會討論。

謝謝您對於管委會的清白，如此關心

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OOOOOOOOO<[email]OOOOOO@gmail.com[/email]> 於 2015年9月12日 上午7:59 寫道：

1.您是X委,是管委會的領導人.

2.您說:"誠如您所說的"謠言止於智者! 清者自清,濁者自濁".如果有耳語、謠言，本人均以
無證據勿流言，並且不予採納未經管委會同意，保全物業怎可能進駐社區服務，這是
一般常識，沒有任何人可以包庇過關，聽從耳語者，才是愚昧之人".

既然如此,為何不能發文和張貼公告澄清?不是為我澄清,而是為為管委會以及13位委員的清白.

3.您不公開發文和張貼公告澄清,我是否可解讀為"招標案確有護航和包庇"?

4.四月和五月份管委會曾決議通過OO的任用,出席委員都可擔任證人.

看了這麼多
身為千代田的住戶之一，只想問
把這麼多的內部文件po在愛北大上的用意為何?
這些都能算是私密文件吧?
你有你"想要"的結果，是什麼"結果"我看不懂
我也有我"想要"的結果，我想要的"結果"是這些po出來的文件、圖片能夠消失
我要的"結果"應該很合理吧？
這些是千代田的事，但並不是po在"愛北大"的"千代田"版上???
一堆的法條、規章 .這些我都沒興趣筆戰，我也看不懂
這篇PO文的所有內容，是否都已違反愛北大的規章了呢??

目標: 建立體制和規範,幫助社區更進步,也保護住戶的福祉和權益.

方法:
1. 法令規章的宣導.
2. 案例研討.

至於效果如何,就有待時間的驗證了.

家醜不怕外揚，被譴責的應該是那些違反法令規章、違背道德良知、心術不正的極少數管理委員(住戶)。
好期待公寓大廈的"太陽花運動"，住戶團結一心，掃除管理委員會的黑箱作業，掃除不肖廠商，讓所有的住戶能享受到真正的安身立命和安居樂業。

馬桶漏水: 和成原廠維修



工資:300元, 更換水箱內出水蓋+鍊條:250元/個

寫給物管公司主管的一封信:

. 請轉知新總幹事和財務秘書:

-管理中心是受聘於管委會,所有事物都應由管委會的立場思考(業主的分身).

-對所有合約商嚴格監督其保養維修工作,不得私相授受,私下串聯.(曾發生櫃台私下提供廠商尚未
核定並公告之招標文件,還有配合廠商製作不實進貨,不經驗收,直接結報請款,不可取)

-所有12位工作人員謹言慎行,勿傳話轉述,立場超然,與住戶公事公辦,違者應處分,甚至撤職.

-社區所有購案,除緊急狀況外,都必須有"請購"和"驗收"二重要程序,是總務委員和輔佐監委負責,現有
表單可沿用,若公司有更好的設計,歡迎提供.

-凡事以"崇法守紀,遵照區分所有權人與管委會會議紀錄"為最高準則,任何個人(包括主委等)有不當
,違法或越權的要求,皆可置之不理,我們會力挺.

-​​對合約商的保養維修工作進行監督與考核,重要環節拍照存證,不適任者可要求合約商換人.

必須清楚的認知管委會,管理服務人和所有供應商間的關係和各自的立場,將社區當成自己的家或公司經營,
該花的錢絕不濫省,但過程必須合法;不該花的錢絕不亂花,不要"為修繕而修繕,為採購而採購".

錙銖必較,帳務一清二楚,毫無可資質疑的空間.唯有如此,我們才能力挺.凡操守被質疑,就該撤換.

各位機械車位所有權人或使用者,機械車位專用溝通平台已設立,群組的名稱是

" CHIYODA 機械車位",只提供機械車位所有權人與使用者

請大家踴躍加入,並大力宣導,告知您的親友鄰居,意者請私訊給我,我會提供加入所需

的資訊.加入者請提示車位序號.


未來半年中,我們有幾項非常重要的任務必須完成,亟待集思廣益.謝謝!

1. 規約:

四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。公共基金依每月管理費百分之
二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經
區分所有權人會議之決議停止收繳。

-以此標準,機械車位保修基金二年的儲備額是 16,200X12X2=388,000元

-目前機械車位保修基金專戶之存款額為1,888,952元,為二年儲備額的4.87倍.

2. 健保:行政院表示，我國自102年起施行二代健保，一般保險費費率維持4.91%及補充保險費費
率2%迄今，整體財務狀況穩健，截至104年11月止，健保安全準備總額達2,222億元，折
合約4.96個月保險給付，超出全民健康保險法第78條所訂有關安全準備總額以1個月至3
個月保險給付為原則的規定。

-目前機械車位保修基金專戶之存款額為1,888,952元,足可支付116個月.


謝謝!

這位戴力伯先生：你是ㄔ飽撐著整天沒事幹嗎？千代田住戶真的很不喜歡你每天在網上批判狂轟吧！給自己留點口德吧！