yjrong413 發表於 2012-8-22 14:59
風呂和劍橋, 剛開始幾年, 也是問題一堆, 亂得很,
就算他們得了優良社區獎,
有機會去看看他們的 ...

不過主委(委員)真的很辛苦，勞心又勞力，吃力不討好
希望主委協助把住戶的意見反映給物管，要求他們再加強囉！

有住戶或是外面的狗在世紀館門口尿尿，上前規勸。---->這個需要多少錢？
=>不用很多錢，拍照，送環保局罰錢，郵資費搞定!

Q棟頂樓違規物件
=>不用很多錢，直接告侵占~

ysilinlin 發表於 2012-8-22 15:52
能瞭解您的意思，很多時候跟錢有關的決定要經過住戶同意，且還要考慮保固期可要求麗寶維修
所以處理起來 ...

能理解你說的問題,

1.積極勸導不拴狗鍊的住戶------------------------------------------>這個需要多少錢？
=> 保全員有看到勸導, 卻沒效果, 還被白眼
2.看到有住戶或是外面的狗在世紀館門口尿尿，上前規勸。---->這個需要多少錢？
=> 保全員確實也會制止....已要求要事先看到快動作前就先制止, 而非事後,
且清潔公司也比以前增加清洗頻率
3.想辦法讓一樓閱覽室的書不會無故短缺。----------------------->這個需要多少錢？
=> 這也早有討論過, 確實要加人力全日在圖書室中巡查或設備(出入口加裝感應設備)
4.禁止小朋友在大廳玩蛇板。-------------------------------------->這個需要多少錢？
=> 有規勸, 效果有限, 要有個有效對策才好
5.大門守衛不要任意幫人開門，拿捏好尺度。-------------------->這個需要多少錢？
=> 取消了守衛的遙控器


1, 4 點, 就如同有許多住戶將狗帶入交誼廳, 甚至讓狗上了椅子, 或小狗在中庭大小便,
甚至小孩在中庭小便, 在一樓公廁吸菸....
人力有限, 讓保全疲於奔命的常去制止....哪個保全可以做得長久....
保全制止時, 有哪個住戶理啊....說個我親身經歷的故事....
有位住戶被保全一再勸告, 請他出入社區時要繫狗鍊,
結果完全無效....我後來直接去找他....他回我"有哪個住戶小孩受傷了, 再來告我啊...."
勸說無效, 最後只好搬出法條, 公告給住戶....
黑麻麻說, 我們還是要設些告示, 以方便住戶對違規者勸說.....
但, 這也是我一直不想做的, 整個社區一堆告示, 代表著這社區很low....
或許, 我們社區確實還真的很low,
需要一堆的法條規範, 需要一堆的告示提醒

不是喜歡幫物管講話,
我自認要求蠻多的(他們目前吸菸都躲到角落去了),
就算中悅, 也沒有多派一個人力在巡視中庭,
多派人力在管制書籍遺失吧....
大概只有帝寶, 可以每個地方, 每個公設都有人,
甚至, 有客人來訪時, 還有多餘保全人力將訪客帶到門廳前才離去,
可, 你可知他們的管理費是多少嗎?

只能說, 我們社區向上提升的素質和力量不增加,
只一味的要求物管, 一味的換物業, 根本是緣木求魚....

該要求物管的, 我還是會持續盯著,
但, 更需要的是, 多一些住戶的直接制止,
別讓沒公德心的以為他們真可以亂來了,
我還要在這社區住很久,
明年卸了主委, 我還是會當義工幫忙社區四處看看,
四處制止違規行為, 花一點心力帶那些沒父母管的小孩....

恐龍學長 發表於 2012-8-22 16:45
有住戶或是外面的狗在世紀館門口尿尿，上前規勸。---->這個需要多少錢？
=>不用很多錢，拍照，送環保局罰錢 ...

呵....住戶對自己車位被佔都懶得告了,
要管委會去告?....
結果是, 他時間多得很, 跟你常跑法院,
然後呢....不是我要代表管委會去法院,
就是要委託經理去....
接主委至今才3個月不到,
就收到兩張法院通知,
我沒去, 就都要委託經理去,
經理常去做這類事情,
社區事物就都不必做了....

當然啦....Q棟的事,
到不得已時, 目前確實已經開始走法律程序....

也就是說....
大家看到一些事情似乎被解決得很慢,
主要就是, 儘量不想都走到法律途徑....
會被法律程序煩死....

yjrong413 發表於 2012-8-22 17:13
能理解你說的問題,

1.積極勸導不拴狗鍊的住戶------------------------------------------>這個需要多 ...

文章才剛PO完，回到家就看到一群小朋友在玩捉迷藏
然後整個人爬到K棟的大門把手上，兩群小朋友在互相拉扯K棟的門把。
已經當場制止，並把這群小朋友帶給大廳警衛登記，並要求通知家長

可否將這些戶別公布呢？可能比警告標語好用。

接下來要看物管怎麼做後續處理囉！ 或許會有更好的方法。

上次會議好像有通過公告違規戶～

車辨系統有沒有可能分階段做呢？
比如先做汽車道，如果成效好，下一年度再增設機車道？

yjrong413 發表於 2012-8-22 14:59
風呂和劍橋, 剛開始幾年, 也是問題一堆, 亂得很,
就算他們得了優良社區獎,
有機會去看看他們的 ...

物管領的錢沒有比其他社 區多
那麼為何我們繳的管理費卻比其他社區高
我們的停車管理費有啥條件是全北大最高(中悅維也那也不過300元)
其他一坪65元雖非最高卻也居次
付出高額代價卻換來的是寵物隨地尿大家一起臭
一群捣蛋傢伙沒他辦法
如果繳不繳管理費都一樣爛那麼會考慮不繳
尤其是車道那位物管.........功能是啥?????
不如立個人像

yjrong413 發表於 2012-8-22 15:12
目前還有看到住戶的狗在大門附近尿嗎?

中庭及頂樓部分隨意大小便,

我可以說，我是看到那一支尿尿狗和主人的目擊證人嗎？
甚至當場請物管幫忙追出去制止...

但，那位小姐竟然當場把狗繩子放掉當做沒事，而且馬上拿起電話假裝講電話....

無言阿....

甚至某週日中午，我親眼看到一位阿伯從機車車道牽狗出來，左轉往翡冷翠方向走去，走沒幾步，就讓狗狗的腳抬了起來，尿在社區的柱子上面。
我還跟他吼：這是你的社區ㄟ....，他還是無動於衷的走掉.....

而且車道保全有看到喔！

他都不制止的喔！

所以這樣算是有回答您的問題嗎？

能理解主委所說的
尤其是當社區面臨要用花大錢時
光是管委會內就意見分歧，更別說一間社區的住戶了

停車場問題看似最嚴重，但車辨系統的價格高居不下
讓部份委員(尤其是沒習慣上網的)卻步
一直用其他社區並沒有使用這個系統，一樣也能運作自如

那住戶們就很想知道，那些社區是如何運作自如的
在沒有車辨系統的補助下，要如何改善保全不驗車，車子胡亂停，停了沒人管的現象
沒有一定說車辨系統萬萬能，也非常了解它的高價格
那是否可以了解"管理良善"的社區，對這一塊是如何處理，或是如何跟住戶們溝通妥協的

我只希望
不要真的變成世紀魔咒
物業來一家，死一家......


到底是在網上的住戶要求太多了，還是物業的水準太低，讓委員們疲於奔命還達不到效果....
謎思呀~~~

titan 發表於 2012-8-22 10:00
而看到B2車位架
這個案子，我從上任知道以來就一直跟住戶協調溝通
至今8個月的結果他做了車位架

以執行面來說,巡場未必可以查出佔用

每一個車位號碼旁都貼上車牌號碼，
可以統一由物管這邊用統一樣式(像停車證那樣)打上車牌號碼和車位號碼，
附帶車位號碼，是為了避免惡劣住戶把自己的車牌證件貼到別人的車位上，
護貝後貼在車位號碼旁邊，
這樣警衛巡邏時順道對一下車子的車牌和地上的車牌一不一致就知道了，
如果經常更換車輛者，可申請同一個車位的多張車牌證，或打在同一張即可。
其實這不是意在要警衛一個一個車位去對，這樣太耗費人力，實不可取，
只是提供一點遏阻作用，要是佔用別人的車位，會比較容易被別人發現，
當然，這還是防君子不防小人，
可能還是有臉皮厚得子彈打不過去的人無視所有的一切，就是要佔別人的車位，那就只能用告的了，
對了，我想常常佔用別人車位的應該是同一批人，不如請物管把資料整理起來，
通知這些被佔用的車主一起提出訴訟，畢竟一個人自己打官司感覺很無力，團結力量大。

我相信車位佔用這件事，應該全國大型社區，都常常發生。
我想請問一下，管理委員～
我印象中～我們的法律顧問應該對社區事物蠻熟悉且相當有經驗的。
不曉得，你們是否有請教過他的法律意見？
畢竟我們也花了不少法律顧問的費用，我建議可多加使用。

我建議可仔細請教下例問題：
1.如果車位遭到佔用，假設物管無論用何種方式鎖車，或禁止其出入之方法，使他暫時無法使用車輛，但是假設物管人員有留下斗大紙條，請他立即至物管報到後，將立即解鎖等語。請問這樣還會犯強制罪嗎？（舉例而言，收費停車場或私人停車場應有遙控器自行操作出入，假設有心存僥倖車輛，尾隨進入，但是卻出不來難道這樣也是管理者犯強制罪嗎？）哈哈～以上單純自己胡亂假設的問題，不過大家可以想想～～～
也許二間物管公司所提出被判刑的案例，是確實物管人員很過份的，例如即便通知了也不解鎖之類的（我沒看過，存屬臆測），而並非每件事情狀況都可能構成強制罪～
2.另外，有關於第二次區權會，修改規約，是否一定得記名，到底是依區權會所有權人數比例為計算？還是依面積比例為計算，我相信律師可以給委員們很好的解答～～～

誠心建議善加利用法律顧問的資源。
以上～～～供卓參～

黑麻麻 發表於 2012-8-23 08:55
能理解主委所說的
尤其是當社區面臨要用花大錢時
光是管委會內就意見分歧，更別說一間社區的住戶了

感覺這將會是北大魔咒~

一個供需失衡的問題,這邊的社區發展太快,新建案不斷增加,願意來擔任保全或秘書的幾乎都是三鶯地區,其他地區的不會想來這邊上班,每個來簡報的物管公司都是畫虎濫,說的天花亂墜,事實上就是買空賣空,確定案場得標了才開始找人,在供需失衡狀況下,這個社區待不下去換個制服就可以在其他社區看到,其他社區踢出來不要的,也有可能出現在我們社區,目前看來這就是北大各社區面臨的狀況!

黑麻麻 發表於 2012-8-23 08:55
能理解主委所說的
尤其是當社區面臨要用花大錢時
光是管委會內就意見分歧，更別說一間社區的住戶了

說穿了，就是社區部份住戶沒有公德心。

不管是佔用車位，遛狗不牽繩，放任狗在騎樓大小便，玩蛇板…，會做這些事的都是同樣的人啊! 從去年講到今年，有注意到的人都知道會放狗亂跑的就是那幾個，惡意違規的永遠就是那幾個。

貼公告勸導，住戶口頭勸導，都沒有用，對付臉皮厚的人，什麼方法都沒用，祭法條他/她也不怕。

就為了那些沒公德心的惡鄰，浪費大家的時間金錢，讓無辜的人揹黑鍋。

原來我們有法律顧問，請問他是社區的委員還是物管的人員？

ysilinlin 發表於 2012-8-23 11:27
原來我們有法律顧問，請問他是社區的委員還是物管的人員？

管委會花錢僱的

joannebaby 發表於 2012-8-22 12:18
1. 大門應該不需要有人幫忙開 自己去刷卡開門就好了..
2. 車道也不用有人幫忙遙控 自己有遙控器..忘了帶如 ...

+1 ...............

既然管委會有花錢請法律顧問，那關於
1.住戶私自佔用公共空間
2.車位擺放雜物，及佔用他人車位
3.可否公布違規住戶姓名，戶別
4.違規破壞公共物品，及偷圖書室的書
............等
這些事情應該可以請法律顧問想想有什麼方法可以不讓管委會吃官司，又可有效抑制
還是我們的法律顧問也算基程員工？ 無法下決定？給意見？

昨天被我抓到破壞K棟門把的小朋友們，我不敢罵更不敢動手(怕被家長告)
只能叫他們乖乖去櫃臺登記，並找家長來將小朋友破壞公物的事情告訴家長

遇到這種事情，法律顧問有什麼建議？
也想知道社區經理昨天後緒處理方式為何？
遇到很盧不聽勸告的住戶，法律顧問有什麼建議呢？

黑麻麻 發表於 2012-8-23 08:55
到底是在網上的住戶要求太多了，還是物業的水準太低，讓委員們疲於奔命還達不到效果....
謎思呀~~~

我想是不守規矩或一般公德心太差的住戶太多....
不是物業的水準太低...我認為住戶的水準太低才是最根本問題...

不過久了就麻痺了,除非粉嚴重或侵犯到我個人,不然真的不想提了....{:4_102:}

算一算 我車位旁的車子總共出現過
黑馬6 白BMW3 白賓士C 三菱LANCER 福特全壘打.....
應該不可能是同一位住戶所有的吧?
還是要落實車位管理，不管是車辨系統或是加強開罰甚至枷鎖..
只要能有改善

通通好啦~

每月500元管理費算一算一個月收入30幾萬

我要更好的管理品質 !!!!!!
謝謝

君如媽 發表於 2012-8-23 01:02
物管領的錢沒有比其他社 區多
那麼為何我們繳的管理費卻比其他社區高
我們的停車管理費有啥條件是全北大 ...

這個是因為有一大部分的錢被我們預先存起來, 為了20年後可以將電梯全部換掉,
10年後可以將電梯纜線全部更新一次....每個月就少了近50萬....

因為前半年不是我當主委,
近日我才在了解我們是否有足夠的經費在下屆時在物管費用上做些調整,
北大特區因為保全員不足, 好的保全員待價而沽, 物業費用確實越來高....

請問為什麼電梯20年就全部要換新的？

可否公佈那些經常違規的住戶門牌號碼和姓名?

避免往後這些人也出來選管委會的委員，萬一當選了，這種人當上委員，我們就有苦日子過了。
如果這些人有亂停車、養狗不拴、放狗任意大小便、放狗嚇人還辱罵鄰居的紀錄，也請備註在姓名背後，畢竟不是每個人都有上這個討論區的。

yjrong413 發表於 2012-8-23 17:35
這個是因為有一大部分的錢被我們預先存起來, 為了20年後可以將電梯全部換掉,
10年後可以將電梯纜線 ...

其他收300元的社區不也一樣作法嗎?
再說停車場管理費用來準備20年後換電梯10年後換電纜對嗎?
不通啦 !!

君如媽 發表於 2012-8-23 18:36
其他收300元的社區不也一樣作法嗎?
再說停車場管理費用來準備20年後換電梯10年後換電纜對嗎?
不通啦 !! ...

就我所知, 四季會館就沒編這預算,
風呂編的每年度預算比我們少一些....
我不知是否有足夠時間重新審視整個預算,
若來得及, 我希望可以在第3屆區權會時,
提供給大家討論

不過, 這個預算在第二屆區權會議時,
是都有提供資料給大家看,
大家會議通過的喔

yjrong413 發表於 2012-8-23 18:49
就我所知, 四季會館就沒編這預算,
風呂編的每年度預算比我們少一些....
我不知是否有足夠時間 ...

有關停車場管理費500元太高
記得已經提過多次
也問了不下十個社區
都只收300元為 何只有世紀管得收500元

晚上冒著風雨下樓去繳管理費
呵不能繳因為過期了
當月繳不行得在20日前繳
怪怪怪
找的銀行彰化銀行又不普遍全家要加15元
繳個管理費規定還真多

波把拔 發表於 2012-8-23 03:04
我可以說，我是看到那一支尿尿狗和主人的目擊證人嗎？
甚至當場請物管幫忙追出去制止...

只能說, 人不要臉的時候, 吼的再大聲都沒有用......

yjrong413 發表於 2012-8-23 18:49
就我所知, 四季會館就沒編這預算,
風呂編的每年度預算比我們少一些....
我不知是否有足夠時間 ...

應該是說
雖然管理費分為住宅管理費跟停車場管理費

但其費用是統籌來使用的，並沒有分住宅的管理費用在哪裡，停車場的管理費用在哪裡
不管新規約，舊規約，目前都是訂定每月總收入的20%列入公共基金

以每月社區總收入230萬來說(以616戶均有繳錢的前題)
每月的提撥金額是45萬左右

一年的公共基金是45萬*12=540萬元
這公共基金並非單單用在維護電梯上面(住戶要到停車場，也是用電梯坐下去吧！)
這社區有許多大電機組
例如：
1.spa的鍋爐，如果沒記錯，是男女各2台，就是共4台
2.全社區的緊機發電機組(我忘了總共幾台了)
3.公設所有的冷氣機組(這如果壞了，應該也是從公共基金中提撥維修或更換)
4.全社區共27台電梯
5......還沒想到，問機電人員最清楚

上述那些機具，並非無敵鐵金鋼，它們需要定期的保養，固定時間汰換零件，才能確保機器運作正常
以電梯來說，除每月保養外(這還分全套跟半套的差別)，若沒記錯，每10年就要更換其中的鋼索，每條價格約10萬，每部電梯4條鋼索，全社區27部電梯換下來，就是破千萬的費用，若整台更新，一台的價格就是近百萬起跳，
更別說，其他像鍋爐損壞，若新買，也是百萬的花費。
沒有一定要更新，但萬一需要換新時，為了不讓日後造成住戶們的困擾，公共基金的用意在此

公共基金預算，是為防止在不確定性的未來所發生最嚴重的情況時而準備的
而且公共基金亦並非20%提列不變，它其實可以在達到安全系數門檻之後，降低提撥比例，這些是可以計算出來的，而也是財務委員應該要作的工作之一

但話說回來，世紀館才第二年，要拿第二年的提撥比例和已成立4、5年甚至更久的社區之提撥比例相比，是否合理？是不是應該比較的是在相同等級的社區，他們的公共基金安全系數為何，反而比較準確？

230萬-45萬=185萬
這個社區每個月實際可運作的金額，應該是185萬元

實用185萬的額度，在其他社區來說，亦是足夠的
就算扣除120萬的管理費，還有65萬元/月的空間可使用

若錢不夠用
1.請問欠繳戶有無定期催繳？甚至發存證信函通知--->這是財務委員要盯緊的
2.在物業費用無法降低的情況下，第二高的就是社區電力費用了，有無可降低的方式---->這是機電委員及社區機電人員要確認的

為什麼社區要分那麼多不同屬性的委員出來，就是希望他們能在自己的專業上發揮特長，該把關的，該省錢的，該計劃的，該確認的，各有各的重要任務，而非只是每個月報表上簽名
也不該是某特定幾個委員累的半死，而其他委員僅出張嘴巴反對或讚成而已
最初參選時說的天花亂墜，進入管委會後，每次都參與會議的又有幾個？

而物管也應該要是配合管委會的需求，適合的提供專業意見，讓社區運作的更順暢，而不是僅聽命行事，或提供模稜兩可的答案，再丟給管委會來決定而已

以上，供參

黑麻麻 發表於 2012-8-24 09:17
應該是說
雖然管理費分為住宅管理費跟停車場管理費

今年在大公電費上確實有做了一些節能措施,
今年大致都還夠用,
但將來必須要再撥一些在社團經費補助,
所以還要再仔細看看....

每個月大項的費用:
電梯維護費10萬/月,
大公電費30萬/月(今年會少一些)
買了兩台跑步機約15萬,
辦活動 約 50萬/年(今年麗寶補助少很多)
水費, 電話費, 報章雜誌, 大垃圾袋, 影印費, 雜費(ex:水龜壞了), 燈具更換,
新增假日健身工讀生....
9月初可能要討論增設車號吊牌....

今年新增訂的住戶聯誼補助費, 社團補助費....等,
還真的沒啥可剩餘ㄌㄟ....

若明年在物管費用還要再增加之下....

yjrong413 發表於 2012-8-24 10:58
今年在大公電費上確實有做了一些節能措施,
今年大致都還夠用,
但將來必須要再撥一些在社團經費補 ...

我想......沒有住戶會同意物管費用再增加了啦！哈哈哈~~~
(尤其費用已經比國際館還高的情況下.....)

所以~~~當這些亂七八糟的費用一攤出來時
不知道到底還能降低多少每個月付的管理費

當大家在喊，我要降低管理費時
請先了解社區一年的開銷到底有多少？

先了解原本的支出，到底有多少空間可以調整
真有修正的空間時，再來討論也不遲
要馬兒好又要馬兒不吃草的結果，就是大家都餓死

我不希望現在僅因順應民意調降
10年後，卻捉襟見肘，該花的不能花，該換的不能動
影響的是全社區的公共品質與住戶安全

花錢請物業管理，若管理不善
也不該是說要調降管理費來"配合"低水準的物業標準
也不該想花更多的費用，期待新物業就能符合社區要求

電梯的維修費是一定不能省的，住低樓層的還好，住高樓層的人，只要某天碰到電梯壞掉，包你發瘋，以前我住的社區雖然也都會定期保養，但是每年總會發生個一、二次，爬十幾層樓可一點都不好玩。
再想到之前，有一個小女生因為靠在壞掉的電梯門上，結果摔下去死掉的社會事件{:4_143:}……，安全工程的錢可以比價，但是實在省不得。

黑麻麻 發表於 2012-8-24 09:17
應該是說
雖然管理費分為住宅管理費跟停車場管理費

還有明年6月即將到期的滅火器,需要全區更換裝！及地下四樓泡沫桶內是否過期？都要預期準備,最近防火受信灯是關閉的這樣安全有維護正常運作嗎？

yjrong413 發表於 2012-8-24 10:58
今年在大公電費上確實有做了一些節能措施,
今年大致都還夠用,
但將來必須要再撥一些在社團經費補 ...

講到車位吊牌~~~

我們社區的車位並不是每一個位子都有地方可以釘吊牌(指從天花板垂下...)
我看過有些社區、大樓、百貨公司...等，是在停車位旁的柱子作車位、車號標示。
我建議社區是不是可以這樣做呢?

或是，請大家有經過各式停車場，看看有甚麼樣的標示方式，提供一下資訊給管委會參考~
有了標示，也方便物館人員做巡邏查核，
若發現與標示車號不符，就再做一次確認是不是車位所有人同意借用的;如果不是，就可以以違規停車處理。


此外，我記得規約是有制訂違規停車的罰款，這樣也比較可以有立竿見影的效果。

Bear 發表於 2012-8-24 12:34
還有明年6月即將到期的滅火器,需要全區更換裝！及地下四樓泡沫桶內是否過期？都要預期準備,最近防火受信 ...

要到期的滅火器可以到時候拿來做消防滅火演練~~

大頭龍 發表於 2012-8-23 18:18
請問為什麼電梯20年就全部要換新的？

才不會變成大怒神！

1.可以直接把車號噴在停車位前面的地面上嗎 不知道會不會有住戶又跑出來說我家有好幾個車位你管我怎麼停
2.或是把沒有使用的車位標記 尚未使用 如果有車子停就是違停..

罰則部分 我看就乾脆扣他的公設點數卡~~~

Lydia 發表於 2012-8-24 18:07
才不會變成大怒神！

可是我在台北市，看過上萬間房子，覺得如果電梯20年就換新~那是浪費

個人也讚同留下一定比例金額做預作未來設施替換基金
但是....以停車費500元他社區300元來算我們是5分之2留做基金
這未免也太高了吧更何況他社區收300元的未必就沒有預留基金
雖然100 200不差但是總覺得怪
就是一點 想不透收費低的管理得好我們多收了5分之2怎麼會管成
這樣而且我們的物管還薪水沒比別多
還是想不通

黑麻麻 發表於 2012-8-22 11:17
你已作的夠多了
為何都是你或委員們在傷腦筋呀？
物業公司的建議是什麼？？？？

其實,關於亂停車問題,是有解的 ,而且個人認為......很樂觀.

請看 社區管理委員會訂定罰則事宜

內文為:

文 / 內政部營建署 【台灣法律網】

Q31.社區管理委員會訂定罰則事宜。

答：
依公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第十六條第一項規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。」，同條第五項規定「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理，經制止而不遵從者，必要時得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」；條例第二十三條第一項規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」。
來函所述亂丟垃圾或製造噪音等行為應屬違反前揭條例第十六條第一項之規定，管理委員會或管理負責人應予制止，或按規約處理，故規約如有罰款之規定，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行，必要時亦得報請主管機關依條例第四十七條第二款之規定處以新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰。
公寓大廈停車場之使用管理得訂定於規約中或於規約約定另行訂定「停車場使用管理辦法」，故有關違規停車之情事，如規約或停車場使用管理辦法對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者，管理委員會或管理負責人自得依其規定執行，惟如有另得逕行予以鎖車之規定，因其涉及妨害他人行使權利，除非經其同意或有法律授權之明文規定，否則管理委員會或管理負責人不宜逕行為之，以免承擔法律責任。
惟應注意者，前開規約應依條例第三十一條經區分所有權人會議決議訂定始具效力，未依前揭條例第三十一條之規定訂定者，管理委員會或管理負責人自不得逕行執行。

資料來源：內政部營建署


營建署的法律說明已經很清楚了,文章中標紅字的部分,翻成白話文應該如下(我不是學法律的,若有誤解,煩請芳鄰們糾正)

1.只要管委會所訂定的[停車場管理辦法]中,明定不依規定停車的住戶有罰款的行為,是絕對可[
依法]執行的,而且,這法就是[麗寶世紀管的停車場管理辦法],而[麗寶世紀管的停車場管理辦法]是基於內政部營建署公寓大廈管理辦法所認可的.
但前提是,要經區權會開會通過,重點是要有效!!

2.罰款與鎖車在法律上等級不同,鎖車有妨礙他人自由之嫌,但可將[停車場管理辦法](含鎖車規定)報主管機關(即營建署),核定後即可使管理辦法成為有[法律授權之明文規定]

另一個相關問題,請參考
大學訂定管理辦法對違規停車之車輛鎖車輪並開立罰單收罰款之行為，合法嗎？

重點在於最後一段
是以本案，大學若基於存有契約法律關係之事實及相關約定內容，向違反義務之契約相對人，請求違約金，亦屬適法，惟此時係屬計罰之性質，就非剝奪人民財產權之謂了。

總結:
法律上管委會是站得住腳的,前提是要把行程程序走完!!!
我的淺見是,大家把在這討論的精力,集中火力,協助管委會把法律程序走完,應該就能解決問題囉.
大家共勉之{:1_768:}

ps:若管委會需要我出力,請隨時call我(但不要半夜)

roger651017 發表於 2012-8-26 00:14
其實,關於亂停車問題,是有解的 ,而且個人認為......很樂觀.

請看 社區管理委員會訂定罰則事宜

就我的了解是，
原則上目前民法的規定是物權大於債權，所以罰款(債權)可以，鎖車(物權)不可以，
另外，就算是本社區通過可以鎖車，但這也只是本社區的內規，位階較低，不能抵觸法律(民法)，
除非公寓大廈管理條例(特別法)通過各社區對於違停車輛可以自行決定要不要鎖車，
並經本社區區權會通過時，才可以據以執行，
所以，依目前的法律規定，應該還是只能用債權的方式處理，
至於第五項規定「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止，或按規約處理，經制止而不遵從者，必要時得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」的「 按規約處理」可不可以成為社區通過違停可以鎖車的法源依據，可能就要問專家了。

反正，給他拍照，寄存證信函去告他侵佔就對了，
我想這種人只是給他開罰單，他也沒在怕的。