回復 andy826 的帖子

Andy, 我要補充一下, 其實多數的都更合建案, 所找到的合建建商, 多是由地主群自己去從數家建商中去評選出合作對象的, 當然是要雙方都有利可圖, 建商才會來與地主合建.

因都市更新而獲利, 是地主群與建商雙方依據都更法定的比例分配, 所以地主也有份的....

一般人想像中的觀念, 會認為數十年以上的老屋, 房子都那麼破舊不值錢了, 當然要更新, 認為這種案例的都更成功率會很高, 其實不然..... 因為常年住的房屋, 破舊歸破舊, 也早已習慣了, 如果週邊鄰居都想要都更, 找來有錢的建商, 對某些人而言, 那正是大大的敲建商一筆求翻身的時刻到來ㄚ....... 明明就一小塊地, 開口都說樂觀其成, 開價就要幾千萬, 真的見識過這種事, 才知道人心是怎麼回事ㄚ...

回復 麥克 的帖子

+1
都更真的沒那麼容易, 就以 4 層樓的公寓來說, 要達到門檻談何容易, 只要一戶不同意就不要想了,
以我家的經歷來說, 不論是都更, 合建或改建, 幾乎都是一樓的利益談不攏, 只能繼續放在那邊破落荒廢

回復 麥克 的帖子

看到麥克大的親身經歷
不禁更令人好奇，此次北市府怎會這麼挺建商/95%的住戶，不惜背負罵名，動用台灣這一代年輕人幾乎從沒見過的「公權力」了~~

(不過我也不想發表太多意見，在士林區住了三十多年的我只想說，士林前街後街那一帶，只要有心，應該是可以好好規畫，同時達到美化與保存的目的的。而舊士林這樣東一塊西一塊的「都更」，我覺得....恐怕只會醜，不會美.....)

回復 nelsonshi 的帖子

沒錯....多數都是老人家, 因為對住了數十年的房屋產生感情, 不願意離開.....這是合情合理的.

我自己經歷過的都更算是失敗的案例, 溝通的過程中, 也有地主老人家對房子有感情, 放話叫子孫絕對不准賣, 建商轉述說經過幾年溝通都無效, 只能一直放著.....也不能強迫人家, 但是, 老人家畢竟年紀太大了, 天年一到一過世.... 子孫們馬上就簽字同意了.....

回復 洪阿民 的帖子

我不想評論王宅案, 因為每個都更案都有自己的故事....

但從新聞上來看(不知道是不是真的), 那張地主自己自做聰明蓋過章的文件應該是關鍵, 打官司打輸了.....


一小塊地的都更都受到法律保障不願都更的住戶而搞不定了, 一整區那更是無解ㄚ~~~~市府當然不敢的, 他沒那個本事ㄚ....

我會認為要用現有多數都更都失敗的案例來看, 別人家就懂得自始而終說不願就不願, 幾年下來弄到大家都放棄了...繼續放給它爛吧....

王宅案的新聞背後我不清楚, 不要多加猜測...但是市府應該是因為王家官司打輸了, 被數百個都更失敗案例的眾多市民看著, 市府的都更法到底是玩真的還是假的.... 市府若不硬著頭皮做, 就等於宣告都更法是假的, 已死了.... 台北市就不用再做什麼都更了.

結果會是什麼? 那會是"更多市民"被迫捨棄自己的殘破不堪卻無法順利更新的祖宅, 老鄰居若不肯一起更新, 那就只能是其它多數人被迫離開...不得不搬到新北市的新市鎮... 我就是一個....Orz...

不過, 我搬來這邊覺得環境不錯耶.....那個老台北市還在為都更爭議不休...我不想管了.... 給它去爛...

andy826 發表於 2012-3-29 15:55
是可以這樣說, 但不用每次都要扯顏色. 我相信藍綠都一樣. 不過建商要是沒利益, 怎麼會辦都更? 又不是慈善 ...

自從台灣有國民政府以來,至今某黨執政7/8年代這是個事實
這中間擁有大都數時間與權力來做國土整體規劃,也是事實
而除執政者之外,從中央到地方還有個監督的民意代表,而某黨幾乎都是過半數,只有前年的台南市選舉,議會才由地方執政黨的同黨民意過半(也才剛好過半而已).............這也是事實!
誰有顏色之分?
誰要負大半國家法律與國體整體規劃的責任?
誰選舉時說要含血含淚含恨? 而不是選賢與能?
在這裡噴口水是沒啥意義的! 如果無法有一致的理念,都是不通的!
如果只是情緒講東講西也沒啥意義
我只能說: 不是所有人有愛賺大錢,每個人對土地房產的感受不同,如果凡事要以經濟開發.這種理由來對付人民! 那也只能說:人民自己看著辦,自己選的就自己承受吧!

我來說一個我自己遇到的親身經歷好了

板橋江子翠附近的都更案

有一棟五層樓的建築

同意書簽最快的是四樓

四樓屋主說一樓住戶將後面的法定空地蓋違建

二樓和三樓住戶也把後面大家的法定空地蓋違建

五樓把大家的樓頂加蓋自己用

就是他家四樓最合法都沒有增建

所以他最希望都更

其他樓層的屋主條件很簡單，就是更新後的面積要有他現在的使用面積

不管他的使用面積是否有產權，他都要算

其實我現在都和部門同事說

以後都更案能不碰就不碰，

但是如果想要去了解人性的貪婪，就去處理都更案件，可以讓你練就一身好功夫

電視上的名嘴有說過 都更由三種人組成 官僚 奸商 和 刁民

洪阿民 發表於 2012-3-29 16:32
回復 麥克 的帖子

看到麥克大的親身經歷

以常理判斷這件事

沒有一個建商會在土地有不確定因素下推預售案（這是天文數字的輸贏）

如果沒有一點點與地主的共識，正常人是不會去推案的

公務員最怕被告

如果程序沒完成誰敢拆房子

我台北的家也是都更碰到瓶頸，有些人就是因為希望多要一點結果破局！

希特勒帶你搞懂「文林苑都更」爭議

[youtube]rVLfBAvcXGc&feature=share[/youtube]

"現在官員都不用貪汙了...全部都依法分贓!!!"

這個評語引用自youtube網友learnman1 .

說得真讚了

下一個經典個案--三峽生命園區--正在進行中,就是我們的家園............

回復 Jeffsky 的帖子

是滴ㄚ！最後被逼走離開祖宅的都是我們。

我是沒啥怨言啦，搬來這邊感覺不錯，祖宅也只能放著，等老鄰居陸續凋零，下一代會簽字。

回復 beats 的帖子

說的太好了

以下文章引用自陳信聰臉書

很多人質疑王家太過貪心，因為2億要不到才反對都更;王家解釋提2億目的是要嚇退建商。這部份很難釐清，但也無須釐清！

就像一般買賣，有人要買我的相機，我不想賣，於是我開了500萬的價格，談不攏的結果當然就是無法成交！

我不能逼買家用天價買，如果我真的想賣相機，我付的代價就是東西賣不掉。但是如果我真的不想賣，買家當然也不能找黑道或警察，威脅我一定要用市價賣他，否則我就會有生命或財產危險！
⋯⋯
回到王家的案子，無論王家是蓄意抬高價錢還是真心保護家園，王家從未同意都更是事實！建商、政府及法院不能說王家沒有提出有效的書面反對證明，就認定王家願意都更。

就像追女生一樣，她沒說同意，我只能放棄或是繼續追，難道可以對外放話說我們已經是合法夫妻？

另外建築計畫可以變更也是事實！少了王家，都更還是可以更、房子還是可以蓋、其他38戶還是可以高高興興的住新大樓。

王家不是釘子戶，他們沒釘到任何住戶，沒有王家，只是讓建商的容積獎勵變少一點，問題是這容積獎勵本來就不屬於建商！

建商跟市府本來就應該排除王家！退一萬步想，如果王家真的是貪得無厭，以一人利益卡住多人權益，那麼就更應該把王家劃出都更範圍，讓王家自食其果、享受不到都更利益，眼睜睜看著鄰居都住進漂漂亮亮的新大樓，看著鄰居房屋價值多了好幾倍，而自己只能在原來的舊房子後悔嘆息。

但建商卻選擇粗暴惡霸地違反王家意願劃進都更、政府卻蠻橫自甘墮落淪為建商免費聘僱的拆除工人。

如今外界質疑王家要2億的說法，只是在掩蓋建商的貪婪與市府的濫權。而非王家真有道德瑕疵。

對我來說，這整件事，建商跟市府是站不住腳的。

麥克 發表於 2012-3-29 16:35
回復 nelsonshi 的帖子

沒錯....多數都是老人家, 因為對住了數十年的房屋產生感情, 不願意離開.....這是合 ...

這次王家事件,讓人覺得真的有修法的必要.

同時,建設公司利用法律的漏洞將他人的土地強迫參加都更,

個人覺得極為不妥.

有必要為了錢強將他人的財產拿來處分的嗎.

回復 祝福小鎮 的帖子

你說的一點都沒錯, 本來就可以排除, 我自己親身經歷的離成功還路遙遙的都更例子, 邊緣不願合建的就是有排除在外, 已申報區域內因為錢還談不攏而不肯簽的還是不肯簽, 並沒有強迫別人這回事, 至於為何王案會變這樣, 我個人覺得那是一件很怪的事, 我不予至評, 因為我們都是局外人, 根本不可能知道真的發生了什麼事 ....

說真的, 如果真的可以這樣亂搞, 那我也不用等超過七年還沒進展了...

我親身的例子, 確實是看到自使至終想排除在外的"邊緣獨立棟"就真的排除在外了, 並沒有什麼問題喔..... 我是覺得大家應該要連其他的都更案例一起整體來看, 若只是看到別人發表的新聞, 就說跟著說都更法如何如何, 政府如何如何, 那....有可能是變成偏見喔.

康康 發表於 2012-3-29 18:02
我來說一個我自己遇到的親身經歷好了

板橋江子翠附近的都更案

康康大說的例子我們公司也正好遇到.

前年有建商開始找我們這地區的居民和公司(住商區)談都更.

絕大多數的住戶都表示同意了;

就是有頂樓的住戶說要將他違建的面積都計入.

事情就這樣一拖3年多了,沒有進展.

回復 nelsonshi 的帖子

所以我一直認為王案怪~~~我看不太懂, 裏面應該是有新聞沒寫出來的東西.....

那個兩造雙方都怪怪的.....

為什麼我覺得怪, 因為我等了七年多還沒進展, 也沒看到我老家的都更案是這樣亂搞的ㄚ..... 就卡死在那邊了....

回復 麥克 的帖子

一位都市計劃學系的大三學生的觀點

網址

關於王家都更案...
張志祺寫於 2012年3月29日 15:10 ·
前言


或許不該在這時候貼出這樣的文章，但是身為一個都市計劃學系的大三學生。我很想向大家分享一下我的觀點。我想理性地跟大家分享我對這件事情的看法，也想藉由這件事情喚起大家對都市公共事務的積極面。在這篇文章中，我會分成三個部分：


一、都市更新到底是什麼？

我想先簡單解釋都市更新的意義為何，好讓大家在這樣的基礎知識下能夠更清楚王家事件的全貌。

二、王家事件到底出了什麼樣的問題？

在這之中，我會透過民眾、建商、政府他們三者各自的立場去看這件事情，然後釐清他們犯的錯誤。　　我得說，這件事情真的沒有絕對性的誰對誰錯，而是由三者的小錯所累積成的悲劇。

三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

這邊或許是我的主觀論調，但我想告訴大家的是我們該如何面對未來，好讓這些事情不再重演。

或許這整篇文章會跟大家之前接收到的訊息有些不同，但我希望大家在看這篇文章的時候，都可以保持理性，因為唯有這樣，我們才能找出問題的癥結點。而讓整件事情的討論，對我們所關心的未來更有建設性。

那麼，我要開始了。


-----------------


一、都市更新到底是什麼？


從法規面的都市更新條例來看的話，都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護的措施。重建，是指整個拆除，全部翻新（也就是這次的王家事件所用的）整建，是指修建或改善，算是小幅度的重建維護，則是俗話說的拉皮（古蹟常用）

那為什麼要都市更新呢？都市更新絕對不是一個為了炒地皮才跑出來的名詞，而是為了全體都市居民的公共利益才產生的。當都市發展到了一定的年期，過去的建物開始老舊破敗，而為了都市能夠保持著緊湊發展的特性，都市計畫提出了＂填入式發展＂的概念。
＂填入式發展＂就是將已經不堪使用的建物重新改善，是個能減少都市蔓延，回應永續生態的觀念。而都市更新，就是這概念中非常重要的一環。很多人會質疑都市更新的公益性到底在哪裡？
公益性本來就是個模糊、難以定義的事情，在這裡我簡單提及幾個：

1.市容的改善
2.人行空間的改善
3.停車空間的增加
4.綠地開放空間的增加
5.對於都市防災性的提升
6.減少都市蔓延所需要花費的基盤設施成本

對於都市計畫來說，都市更新最重要的就是後面兩項。而這也是為什麼建商可以說自己的建案是符合公益性的主要原因或許大家看不到，但對於一個都市來說，這真的是最關鍵的重點之一。

由於都市更新的實施非常複雜，在這說明大家可能會完全搞不懂，所以我想把這過程簡化一下：
簡單來說，都市更新的實施就像是一個遊戲一樣。
是民眾、政府、建商三者的遊戲，三者的心理賽局，三者都有自已要從中得利的需求。
政府透過增加的容積，來吸引建商加入，幫忙民眾改建。
如此一來，民眾可以得到新的房子或更多金錢、建商可以賺到錢來養活底下的員工、政府也可以有更好的市容跟更多的開放空間回饋給民眾。理想中的都市更新，是個三贏的美好局面。

但是為什麼會發生今天這樣的局面呢？讓我們繼續看下去：

----------------


二、王家事件到底出了什麼樣的問題？


我相信會點進來讀這篇文章的人，應該都對王家事件有或多或少的了解。
整件事情的來龍去脈大概可以簡化成這樣：

建商劃定了都市更新地區，而裏面包含了王家-->王家不想被都市更新，因為他們的房子還很新而且很有感情
-->建商協調了兩年仍然不成，最後決定請政府出面-->政府強制執行，將王家全部打掉，也爆發了這次衝突

我想要表示的是，在這場都更遊戲中，三方都是失敗者，沒有真正的贏家。
但為什麼會變成這樣，三方到底犯了什麼樣的錯誤才會導致這樣的悲劇，就是我們接下來要去關心的，也是我們真正要檢討的事情。希望大家可以暫時放下自己的價值，從整體的觀點來檢視三方的錯誤。

--

王家犯了什麼樣的錯誤？

這邊其實還有很多的模糊空間，畢竟現在整個事情也只看得到王家單方的說詞。
但他們最大的錯誤就是在一開始的消極處理。

http://katinkr.wordpress.com/2012/03/17/%E3%80%8C%E9%83%BD%E6%9B%B4%E9%87%98%E5%AD%90%E6%88%B6%E3%80%8D%E8%83%8C%E5%BE%8C%E7%9A%84%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%A5%A7%E7%A7%98-5%E5%88%86%E9%90%98%E5%8C%85%E6%82%A8%E7%9C%8B%E6%87%82%E5%A3%AB/
在這篇文章中提到，＂您以為禮貌說個「謝謝，不參加」就沒事了嗎？...2007年5月1日都市更新事業概要核准，2009年6月16日事業計畫核定。這兩年間，王家連一次公聽會、審議都沒參加＂
看起來真的沒錯，建商超級混蛋怎麼可以這樣亂搞！！

但我得說，這樣的冷處理，真的不可能使這件事情變成沒事...或許有點無情，但這卻是事實。
前面提到，都市更新是個遊戲，而他的遊戲規則就是一條一條死板的法條。
口頭上的拒絕不代表法理上的拒絕，要拒絕這樣的一切，你就得參加公聽會、審議。不然就是放棄了自己表達意見的權力。這樣講或許還是有點難以理解，或許，我們可以用這樣的例子來解釋投票時，會分成贊成、反對還有廢票（無效票）。
現在的狀況就是贊成票在公聽會和審議時達到了100%，而反對票0％。因為王家根本沒有出席，他們放棄了自己表達反對的權力。
如果王家在一開始積極地參與公聽會，強烈表達自己不願劃設的立場，那就會讓贊成票變成95％，反對票5％。你會說這沒有用，還不是過了，一樣是恐怖的多數暴力。
但不要小看這小小的5%反對票，根據都市更新條例的第二十二條規定，在正式的公聽會跟審議之中，他就是有著逼迫建商修改方案，跟正式面對王家意見的力量。
但是很可惜的，王家自己放棄了這個權力。當他發現的時候，早就已經身在都市更新的遊戲中，無法退出。
只能依循著遊戲規則繼續玩下去。
而重點是，接下來的遊戲選項中，沒有退出、也沒有我要我的舊家這兩個選項。只剩下新房子跟金錢這兩個選項...

就是這樣一開始的消極態度使得王家在後來任何的抗議行為，在法律之前都沒有任何的立足點了。我們真的應該積極地參與公共事務，表達我們的意見，不然就會讓這樣的悲劇繼續發生。

--

接下來，建商又犯了什麼樣的錯誤？

他們最大的錯誤，也是導致這次他們危機的關鍵點就是　預售 這個行為。
你會說，這就叫做貪財！想賺錢想瘋了才會這樣。
但如果你現在站在建商的角度，你會如何看待這件事情？
在這邊我想先簡單解釋一下幾個法條，讓大家更能進入建商們的思考：

都市更新條例規定，當你已經取得10%的人的同意時，就可以開始籌備公展所需的設計資料，用以博取更多所有權人的同意。
如果已經取得了2/3的私有地權人同意、2/3私有合法建物人同意、3/4私有土地面積所有人同意、3/4建物總樓地板面積所有人同意後你就可以開始進行都市更新，之後進入主管機關審議了

很繁複，對吧？而且這還是簡化過的這代表著法律對私有權人的保障，一定要達到一大堆條件之後才能繼續，同時回應多數決民主制度的意義。

所以當建商一開始協商完除了王家以外的所有人的時候，建商其實已經具有了進行都市更新的合法依據。
是可以不管王家，早早就把他們家拆掉的。
因為你們在公聽會不出席，你不表達意見，就代表你要參加這個遊戲，你參加這個遊戲，就代表我們要依據遊戲規則玩下去。
我可以開始設計了，我也可以開始賣，因為我已經具備了我的合法性。剩下的只是跟你協商，看你到底開價多少才願意給我

站在建商的角度，確定法律依據上沒問題之後，早點設計早點賣當然是最好的選擇。

這邊你會說建商真的很混蛋，怎麼可以只看錢來辦事情。
而且還忽略了少數人的意見。
沒錯，但現實就是金錢是我們唯一的交易媒介、多數決是我們最主流的價值觀。
如果沒了金錢、沒了多數決，我們還能怎麼辦？

而建商就是剛好遇上了對金錢沒有任何慾望的少數分子－王家。
他們，該怎麼辦？

建商一定知道王家開價兩億就是要他們知難而退，叫他們不要來煩他們。
＂我只要我家！！！＂這五個大字非常清楚的浮現在他們的協商開價單上

這在一開始公聽會跟審議時或許還有讓建商退一步的理由，但在這時候已經沒有任何意義了。
因為這個選項在你進入這個都更遊戲時就已經不復存在。
所以開始了一點交集都沒有協商過程。
在這兩年中，建商其實是可以直接請台北市政府＂依法＂強制執行的。
但是他們沒有，從這點中，還是可以看出建商釋出的善意與誠意。

但最後就是預售這件事情把他們逼急了。
預售讓他們沒有修改設計的可能性（最近一直最轉貼的台南西門路案例）
面對著38戶搬出去的住戶壓力，還有已經預售出去的合約問題，他們不能再等了再等下去，就是100%的破產。如果你是建商你會怎麼樣？
沒有任何建商願意把自己的名聲搞臭但是當這事情已經不是純粹的利益問題，而是他們是否能繼續生存的問題時，他們只好搬出了都市更新條例第36條的規定，因特殊因素最多只能沿一年半，時間已經到了。接下來，要請政府執法了。

--

而政府又犯了什麼樣的錯誤？


政府會怎麼解讀這件事情？
我始終相信政府是公平的，絕不是偏袒任何一方的。
在這整個事件中，王家從一開始的消極處理時，就已經喪失了在法理上抗衡的依據而建商除了一開始不顧王家的＂口頭拒絕＂這項情理上的因素外，在法理上幾乎佔著絕對優勢。
政府是執法者如果連政府都不尊重自己訂定的法律，這樣的政府又要如何使人信服？惡法亦法在修正前就是得執行，於是，他們只能選擇執行法律。

而政府是這次三者中最慘的一個，他們承受了最多的攻擊他們唯一犯的錯是在表態的層面，沒有把事情的原委好好交代清楚，所以看似偏袒建商（或許也是媒體的問題？）
但站在法律的角度檢視，他們其實也只是依法行政而已...
不要說法律是他們訂的，當然是他們的錯。執法，跟立法是完全不一樣的。
--

不知道大家看到這裡，是不是有更了解了事情的全貌了？
簡單來說，我認為法律上的權利與義務是這次事件的關鍵

王家一開始放棄了透過法定程序表達意見的權利，一開始的消極參與，使得後來一切的積極努力都注定付諸流水。
建商為了確保現金流而開始預售的動作，完全抹煞了變更設計的可能性。
政府的執法更是將自己的名望全部掃地。

這場都市更新沒有任何一方獲得真正的利益，三者，皆是這場遊戲的輸家。

---------------------

三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？


或許這樣的事情還會一再反覆上演，同樣的事情一定會再次發生。
但我認為這絕不會是圓型的無限循環，而是螺旋型的我們會在一再上演的問題中，越鑽越深，然後找到這事件的核心。到那時，我們才能清楚地看見事情的全貌，也能找出改善的方法。
這樣的一個劇烈的刺激，應該要激起我們對公共事務，以及自身權益的關心，我們不該放過任何一個可以表達意見的場合全體積極性地參與才能踏實地解決這些公共社會議題。

以下是我覺得我們從這次中可以學習到的事情：

。如果你家被劃進了都市更新範圍，而新房子跟金錢都不是你要的東西的時候，你一定要積極地參與公聽會表達自身的意見。
讓你家在一開始，就可以被排除在都市更新範圍外。
絕不是什麼「今日拆王家，明日拆你家」，這是不會發生的。


。我們該透過這件事情，使立法委員們正視問題，結合各項領域的專業，用正面積極的態度去重新修改法條。
法條應更加落實民眾參與，民眾意見的陳述；徵收條款的條件也需更加嚴格謹慎，畢竟是侵害民眾權益的行為。


。我們都應該更關心與我們生活相關的法律，法律會保護知法者，別讓法律只成了知法者的武器。

--------------------

謝謝大家看完，站在一個都市計劃學系學生的立場，我真的很不希望土地徵收、都市更新，都落得這樣難堪的汙名。
這麼多為了大眾思考的事情，反而成了大眾質疑的問題再多來幾個，真的會澆熄我們對都市計畫的熱情。

----10:10新增
我覺得整件事情架在一個資訊不對等的狀態下，建商跟政府都很清楚法律，但是王家人不知道。這到底該如何起手阿？法律的宣導不足，導致大家都不了解都市更新。我們到底該站在被動的立場，還是該用主動的態度去了解法規？其實我真的不懂哪個才是真理。
但這次給我們的教訓的確就是->我們得積極地了解法規，讓我們也能得到法律的保護。

這些條例＂一定＂有重新檢討的必要性。現況的都市更新的確落入了利益的操弄我們身為專業的規劃者，該怎麼與立法者配合，重新制定法規我想是這次的關鍵議題。

宣傳不夠，就要加以宣導法律有誤，就要修正。立法者得認清自己的問題，提出自己的改善方法才行阿...

這次的傷痛一定要讓都市更新的制度往前進步才行。如果之後也一而再，再而三地發生，那對於這些立法者，就沒有同情的必要了

----------------

或許這篇文章也還有很多缺陷，因為我也還在這條漫長的學習之旅不斷努力但我們都應該好好問問自己，你真的了解都市更新了嗎？
在網路上看懶人包，再按個讚分享出去，就能改變，找出問題的癥結點嗎？
我們都有需要改進的空間，都市是你我的，我們需要一起努力，一起關心這個城市，才能讓他變得更好。

期許我們能更好，加油！附上判決文連結給大家參考：
http://pnn.pts.org.tw/main/wp-content/uploads/2011/07/%E5%88%A4%E6%B1%BA%E6%9B%B8.pdf

回復 阿煒 的帖子

分享我同學的話
(他是政大哲學博士，現任某校助理教授)


這篇文章「指出」王家的「錯誤」：王家不能禮貌性地說『謝謝，不參加』，而必須積極參與公聽會、審議，表達反對意見，才算法理上的拒絕。這篇文章指出，由於王家沒有參與公聽審議，因此使得都更的贊成率是100%。我想說，認同這套計算邏輯的人數學應該有問題：100%在這裡所代表的意含並非是「所有在都更範圍內的人都贊成」，而是「所有贊成都更的人都贊成」。因為這些公聽會，反對的王家並未出席過。贊成票100%的分母，並沒有把未出席者算進來。這裡最嚴重的問題在於，贊成票所要表決的內容，是包括那些投票者「無權過問」的他人財產。100%在這裡的暴力應該是這樣說：「贊成都更的人贊同把那些不屬於他們的土地財產也納進來一起搞。」這才是這套邏輯最大的問題所在，因為他們根本無權這樣做。我認為，在王家或反對者並未出席公聽審議的情況下，要計算投票率，要詮釋投票率所代表的意涵，不能忽略那些未出席者，而逕自說是「100%」，因為未出席者有土地權狀，有房屋權狀，那是公認受保障的私人財產。

接著，這篇文章又說，王家不參與，等同於自己放棄反對的權利。如果這是目前政府／司法的運作邏輯（我想應該是，因為這很方便）：「沒有參與」＝「放棄反對的權利」，那麼這樣的民主／法治素養是很糟糕的：「我不說話就代表我同意嗎？」或者「我不說話就代表我不同意嗎？」在都更這個議題上這個問題更顯複雜：表決的是私人財產，那是身家，甚至是性命。王家未參與公聽審議，事實上應該要被算做是一種「反對」的表態！這是政治決策應有的審慎態度：我們能輕易地把那些默不作聲的人按政策需求的方便都當成空氣操作嗎？事實上，這也就是鳥籠公投可以輕易被政治操作的基本邏輯，而我們的社會竟然有不少人接受這樣的邏輯。

這幾天看了很多類似的法律優位觀點，實在很令人沮喪。法律究竟是保障權利，還是保障權力？「我說不」不算，還得要「法理拒絕」？這個問題更深一層要指出的，是這個社會居然可以不認理到這樣的程度，而把這樣粗暴不認理的行為說成是依法行政，最慘的是，這樣的人居然還不少。王家的確有錯，錯在於不懂「法律」，錯在於太過相信法律是可以保護人民的。

回復 阿煒 的帖子

我覺得這個學生寫的很好, 但是唯一的美中不足之處是他還是個學生, 沒有"真的"經歷過都更事務, 以及他不是王案當事人, 不會知道真的全貌.... 寫的都是"猜測"居多.

我雖然有過都更(失敗中)的經驗, 但我不是王案當事人, 所以我會選擇不要針對王案多說話, 我只說自己的案例, 因為都更真的是每個案都有自己的故事, 不足為外人道ㄚ~~

我相信王家有說過"不願意都更"

但是王家也參與過"談判"甚至開出超過市價的行情

（針對超過行情的部份誰要負擔，是建商要負擔還是所有已經簽字的地主和建商共同負擔來滿足最後一戶，如果是這樣以後大家有機會參與都更或合建的時候一定要最後一個簽字）

王家的代表應該不是剛出社會的學生，他知道如何開價，甚至會計算更新後的獲利

（他不只會算王家自己的獲利，他也把建商的獲利算進去）

我不贊成強制拆屋，我也不喜歡作地起價阻礙大家的地主

回復 康康 的帖子

我相信王家有說過"不願意都更"
3 Q% e: u0 ~! j3 T
但是王家也參與過"談判"甚至開出超過市價的行情

我想了解，若是這樣，為什麼不能不要把王家納進來？看起來他們的位置不會對整體構成太大影響，何妨就讓他們承受價開太高賣不出去的後果，建商和政府也不必這樣背負罵名？
就像我們千代田後面的缺角，據說就是當初地主開價太高，建商不肯買所致。(但現在還是以更高價賣掉了。)

麥克 發表於 2012-3-30 08:42
回復 nelsonshi 的帖子

所以我一直認為王案怪~~~我看不太懂, 裏面應該是有新聞沒寫出來的東西.....

我和麥克大的想法是一樣的.

這事,除了當事人之外, 很可能外人是無法了解的.

以我們公司所在的大樓談都更案例來說,就是那二戶在反對,

就可以延宕都更的進行.

更何況是王家為自有土地.

不過,如果事情真如王家所述,

那這建設公司真的是欺人太甚了.

回復 洪阿民 的帖子

ㄚ民, 這個答案沒人能給ㄚ~~~ 因為只有當事人知道, 我覺得王案的當事人雙方也不會講真的給你聽~~~

你老家有要都更嗎? 我倒是可以私下講講我老家的都更不成功過程讓你參考....

麥克 發表於 2012-3-30 09:26
回復 洪阿民 的帖子

ㄚ民, 這個答案沒人能給ㄚ~~~ 因為只有當事人知道, 我覺得王案的當事人雙方也不會講真 ...

嗯嗯，這樣我能理解。
至於我老家 ... 搬來這裡時就廉售了
有機會私下再請麥克哥分享^^
(我舊家那裡是一片很整齊的大社區 [太平洋建設芝山社區]，不過幾乎每一戶五樓都有加蓋，每一戶一樓都有院子，要改建似乎有難度 XD)

洪阿民 發表於 2012-3-30 09:18
回復 康康 的帖子

這幾篇文章看下來的想法

1. 沒有白紙黑字說no, 而建商認為達90%同意. 所以就把王家算進去(可以賺更多). (大概也是因為有法律顧問, 懂法律)
2. 建商預售了, 把王家併進來的容積也賣出去了. 騎虎難下.

都更法應該要規範建成屋後再外售

洪阿民 發表於 2012-3-30 09:18
回復 康康 的帖子

"都更"

真的是很麻煩

有時候"都更劃定區域"不是完全實施者可以決定的

都更委員會都是各方的學者（有各黨派 有會計師 有估價師 有建築系的教授 有都市計畫的專家 有地政士）

我個人的經驗

有時候委員會為了城市景觀而劃定區域

就算開發商在會中表示有困難度

委員們也會有自己專業或學理上的看法

要求開發商去做都更計畫

還會在都更會議上說可以依法行政

這件事我看到最好笑的是，居然沒有一個都更委員出來說明決策過程

看了這幾天的新聞

各位名嘴都是在修理行政首長

卻沒有人在檢討都更會議的決策過程

其實我個人認為都更法可以收一收包起來放了

再來我自己的經驗

贊成"都更"的住戶都會鼓勵公司"門檻"過了，就送計畫阿

我只回答我沒那個種去拆房子

我也沒哪個錢去滿足大家的需求

大家來當朋友就好了

其實都更真的那樣好賺嗎

大家有看過新北市土城以南的區域或是其他縣市有都更案嗎（除了921危樓及海砂屋以外）

阿煒 發表於 2012-3-30 08:54
回復 麥克 的帖子

一位都市計劃學系的大三學生的觀點

{:5_285:}

回復 康康 的帖子

https://www.facebook.com/photo.php?fbid=10150646828253137&set=a.484562648136.250293.588253136&type=1

還真的沒有(茶)

洪阿民 發表於 2012-3-30 08:58
回復 阿煒 的帖子

分享我同學的話

阿民兄說得很好，的確點出文林苑問題的法規問題地方，法規修改的確應該要納入「沒有參與」不等於「放棄反對的權利」的概念。

不過在法規還沒改前，政府確實要依法行政，只是在「依法」以外，政府（或是里長）其實可以更人性的以公文提醒王家出席公聽會，以符合法規要求，貼心的小動作，就可以避免現在的窘境。

不過，政府以公文提醒，只要不是規定所必須，政府承辦人（或是說所有人）都不會想「自找麻煩」。

小弟公司是常常要跟政府開會，也常常要參與所謂專家會議的專業團體，說白一點，公司主要工作就是開會，草擬專業策略給政府參考，所以很重視會議的運作流程及合法性。

「不參與，等同於自己放棄反對的權利？」，「是的」，不論是「委員制」或「合議制」的會議，應該是說政府或是民間的正式會議的運作邏輯都是如此，因為要其他參與會議的人瞭解你不贊成的理由，也得要你有出席會議或委託人表達才做得到。

小弟也有遇過會議沒有出席的人，事後拿到會議紀錄，不同意會議決議方向來「灰」的，「灰」很久後，會議召集人為了息事寧人，請我們承辦人將他的意見傳真所有會議代表投票，結果有出席的人回覆，「請問有乖乖出席的人是傻子嗎，很閒嗎，那以後我不用出席，只要看紀錄沒有合我意，我就打電話跟你們單位吵到照我意思作就可以了...」

所以，我們都會視議題的重要性，提醒出席者踴躍出席，或我們協助以書面代為表達意見。

夏常平 發表於 2012-3-31 10:33
阿民兄說得很好，的確點出文林苑問題的法規問題地方，法規修改的確應該要納入「沒有參與」不等於「放棄反 ...

我想，一般會議和這種有侵犯憲法保障權利之虞的會議，還是有差別的。
比如區權會。
住戶放棄出席，自然不應對會中決議，如「今年要洗外牆」等事宜表示異議，這很合理。
但區權會是不可能有「把A棟拆掉」「把B2-6F賣了」這種決議的。
相信夏兄明白小弟的意思。

再者，我無意批評民主制度，但顯然並非每一件事情都適用多數決；有些事情，小弟會覺得要當事人人人同意 (或至少利害關係最大者同意) 方得執行。
再以社區為例，只要有頂樓住戶不同意頂樓陽台架設曬衣場，就算其他住戶都想要，也是動不了。
(而就算頂樓住戶未出席區權會，也不代表他同意。)
都更拆房子是何其大的事情，小弟覺得應該要沿用這種精神。

洪阿民 發表於 2012-3-31 10:39
我想，一般會議和這種有侵犯憲法保障權利之虞的會議，還是有差別的。
比如區權會。
住戶放棄出席，自然不 ...

瞭解，所以像都更、都計這種高爭議性的議題，作業運作要更小心；多一點事前提醒，可以減少後續許多麻煩，這的確是政府單位要再加強的。

和政府單位打交道很多年了，有時候部份公務員的惰性，真的不敢領教。

（順便抱個怨，未啥我們要找出幾個月前給單位的公文，然後再傳真給單位，就因為「政府單位調公文很麻煩..」的理由，莫名其妙{:4_95:} ）

回復 洪阿民 的帖子

我同意阿民大的見解。此事涉及到個人的身家財產，法律應該是要保護老百性的身家財產安全，而不是讓人民要一直處心積慮，費盡心思，要積極去參與各項說明會去表達反對的意見才能保護自己的家園。如果建商拖上十年、二十年，這戶王姓人家不就永遠處於恐懼之中。
就如同我們現在所面臨的殯葬特區議題一樣，咱們上街兩次，聯署多次，很明白表達反對的意見，但政府與業者就放棄了嗎？如果也耗上三、五年，誰受的了？如果哪次業者偷偷開說明會而咱們沒到場反對，難到就視為北大特區的居民未表達反對意見，就視為同意了，政府就可以用公權力介入？
又如強姦案，受害者沒說不，沒有出具書面反對意見，難到就可視為未反對？這不就是少數恐龍法官被批判的地方？
也許釘子戶令人討厭，他們也許獅子大開口，但那是他們的財產，就是要被保護與尊重。

這些會議,對於建商或政府官員,本來就是工作的一部分,出席是理所當然
對於老百姓可不然,尤其是無意參加都更的老百姓
我還要上班,只要開會我就要請假去參加,只為了去說不
如果錯過某次會議,竟然可能身家不保,這是民主國家嗎?
保障民眾的財產是政府的職責
本來就是應該由建商提出我的同意書來證明我的意願阿
現在竟是要小老百姓去配合建商的會議"積極說不"
這不是欺負老百姓嗎

洪阿民 發表於 2012-3-31 10:39
我想，一般會議和這種有侵犯憲法保障權利之虞的會議，還是有差別的。
比如區權會。
住戶放棄出席，自然不 ...

其實這關鍵在於要積極推動都更還是要保障私人財產
積極推動都更==>都更住民不來開會形同沒意見.由其他鄰居來決定是否都更
保障私人財產==>在推動都更之前.要取得全體都更住民同意

目前法規制訂是站在積極推動都更這邊
==>文林苑案拖了2年.市政法依法行政拆除當然沒錯
==>錯在法規+建商唯利是圖+王家整戶10多人都不參與都更會議來表示反對

聽說王家可以分到5間豪宅吧.這對王家還好吧{:4_144:}

樹仔 發表於 2012-3-31 12:28
這些會議,對於建商或政府官員,本來就是工作的一部分,出席是理所當然
對於老百姓可不然,尤其是無意參加都更 ...

現行都更相關法規是經過我們選出的民意代表同意才施行的啊
PS.退一步想.王家拆除舊房還有新房啊.並非被掃地出門

反觀對三峽殯葬特區的設立.==>我們抗議.以遊行表達訴求.且萬一真的設立.條例中有說我們會得到甚麼呢

回復 sugar100 的帖子

積極推動都...共產國家,看大陸建設之快就知道
保障私人財產...民主國家

積極推動都&保障私人財產是可以並存的
政府的施政與立法也應該要取得平衡

有利可圖建商才會參與
建商本來就會積極遊說住戶參與計畫
由建商出具住戶的同意書,我認為是最基本&合理的
如果已經出具同意書,沒來開會才能視為沒異議

我當然知道這個法是立法院訂的
這些立法委員跟建商的關係之深...
總之要民眾積極參與會議說不,這個邏輯並不合理

就像美牛一樣
國民健康不容妥協,民眾多反對,還不是要衝

樹仔 發表於 2012-3-31 12:28
這些會議,對於建商或政府官員,本來就是工作的一部分,出席是理所當然
對於老百姓可不然,尤其是無意參加都更 ...

完全同意!
前幾年台北老家有位議員出面積極遊說附近住戶都更,
安排開會就發通知單, 也不管別人有沒有空, 有沒有意願,
只是自己和零星住戶一頭熱, 後來不了了之....

sugar100 發表於 2012-3-31 12:28
其實這關鍵在於要積極推動都更還是要保障私人財產
積極推動都更==>都更住民不來開會形同沒意見.由其他鄰 ...

目前法規制訂是站在積極推動都更這邊
==>文林苑案拖了2年.市政法依法行政拆除當然沒錯
==>錯在法規+建商唯利是圖+王家整戶10多人都不參與都更會議來表示反對

小弟倒沒有特別責怪政府的意思。
尤其政府選擇性依法行政也不是一天兩天的事，只是程度之別。
關鍵在於某些法律真的該趕快修一修了。
記得sugar大是台大法律系的高材生，不知您對「惡法亦法」這點有何高見呢？

聽說王家可以分到5間豪宅吧.這對王家還好吧

這我們是外人，還是不要這樣說比較好啦。

sugar100 發表於 2012-3-31 12:28
其實這關鍵在於要積極推動都更還是要保障私人財產
積極推動都更==>都更住民不來開會形同沒意見.由其他鄰 ...

王家要保護的不只是房子，是那塊祖傳的地。
建商會再給他們新房子，是啊，但那又怎樣呢?他們的地就是沒有了啊。
祖先傳給他們。一百多年歷史的那塊土地，就變成不只是他們家的，還被很多根本跟他們家沒關係的人共同持分去了。


日本的綜藝節目裡，我很喜歡看全能住宅改造王。
吸引人的並不是老舊房子被改造的煥然一新，而是設計師為屋主著想的心意，也是屋主寧可重修也不改建或賣掉那塊地，另尋它處居住的執著。
那就是愛啊，愛自己的土地跟房子跟家人和血緣。
這種東西能用錢買嗎?