"話說回來.北美館除了觀望的人多...
連帶的...我們社區中古屋...賣的也好快也~~
現在幾乎中高間樓層沒幾戶釋出,之前投資客出貨的,也都被買走囉"
這是正常的行銷手法 英文是: Father & Son Selling skill
樂活郡和北美館 假設是同一家建商 後面推案定價較高 就會使買屋者在同一建商製作的心理上
考慮買比較便宜的產品 雖然品質是有差啦 但價格敏感者仍會選擇 older father instead of the
younger son

彬大~200多戶還沒建好.又是個中等品質建商...(還有人笑說哥倆好一對寶)
開賣...不到1個月吧...50戶下訂你還說只有...(我都覺得心臟強的才會訂)
這(盛況???)比同建商的其他二個建案剛開賣時熱銷粉多啦...(可能是被別 ...
evelyn0026 發表於 2010-7-21 14:31

這麼夯~~~ 好~~~~ 不退定了.....不過價格要用力的談~ 顏X立說的~ 北大特區13萬safe...向上有空間 向下有支撐阿~~~

各位要買北美館的...衝吧!!!! 大家要死守底線~~ 超過14萬不買~!

不過...北美館才200多戶 ? 我怎麼聽說的是380幾戶ㄋㄟ~~~

北美380戶,是代銷說的,
好,大家一起超過14不買,
這樣才能壓價錢,
車位也要壓,b3居要1,150,000元,b1就1,350,000元
搶錢喔 (之前遠雄的朋友有提及,這的地坪約1坪5000元買得)
看來這些建商是建置一棟賺一棟

價格是供需造成的 所以是有空間的
但是我前面提的銷售技法 是先出老的 年輕的價格一定先守 等老的出了8-9成 如果年輕的也賣的可以 那是有可能會加價的 反之後發者賣的不佳 它還是會撐住價格 直到先發到達售出目標
所以結論是這時買第一建案價格好談 第2則非
當然我說的是純理論 參考或博君一笑都好

呵~原來是380戶啊~那...算很中型...戶數很剛好
看就知,我不太了解北美館...就在隔壁也沒去看過...呵

階段大~你的發言意境都好深遠
我都要很認真看才會懂...真有內涵...不像我們LDS的

但是這建商在北大...是有3個建案的...不過是一個推完再蓋第二個,then~第三個
有一點階梯大講對了...真的是越來越貴...可能地點,養地成本.建材都有關吧

基本上開價一定是越來越貴 否則對已入住者情何以堪

32# 阿彬


用力維修吧!!!

我拭目以待~~

我會再跟大家共同分享,

我想~~~~~:o

建商如果對樂活的售後沒有誠意,

我想大家也該有心理準備....

38# 阿彬


不是幸運,

是太..... 太了不起了:lol

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我買時,代銷也跟我說賣了6-7成,

結果入住40戶左右,

探聽結果才知銷售50-60戶左右,

所以代銷的話聽聽就好,

牠們也沒有錯,

因為這是銷售手法,:P

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對於環保公園,我倒是比建商有信心.

也希望公園在功能上能夠很廣泛

如果可以溜冰,餵魚 ,騎車,......

那該多好,:victory:

我發現

樓上的鄰居

對樂活評價還挺高的,

應該賺(漲)很大喔;P

最近有些朋友在問我~ 到底房價要怎麼去計算合理價位...說真的...你覺得合理就是合理價位~
沒錢, 一坪13萬都嫌貴 , 有錢....一坪20萬還覺得太便宜哩~

聽過幾位已經購買北美館的...針對自己的價格....有點疑問... 我在此分享一下我自己的合理化算法

1) 車位, 需要合理化成其他社區的價位... B1 以目前的行情...100-110萬算是合理,往下每層遞減5-10萬. 大小車位差價 5-10萬. 我自己目前對於B1車位....只有最高給到100萬評價.
2) 如果有露台 , 由於不列入權狀坪數 , 只有使用權..所以只應該有單坪屋價的1/3.
3) 合理化之後的總價 , 除以權狀坪數...就是單坪售價...至於合不合理 大家心目中各有自己的一把尺..別人覺得不合理...又如何...你自己覺得合理就好.

要買北大社區房子的朋友，應該先看看這篇論文，可用來估算建商的成本：
[PDF] 土地標售價格影響因素分析－以台北大學特定區為例http://www.ntpu.edu.tw/rebe/study/study_2_document/2005_REBE_conference/2005REBEconference_showings/A/A_02.pdf

以北美館為例，地號是樹林大學二段10號（請查臺北縣土地使用分區-城鄉服務網-http://cityzone.tpc.gov.tw/service/），在北大的論文中，會發現建商標購到土地的價格是每平方公尺50800元，相當於每坪16萬8千元。由於北美館土地面積超過5000平方公尺，有容積獎勵543％，也就是說，每1坪土地可蓋出5.43坪樓地板，因此建商蓋房子的每坪土地成本是16萬8千元除以5.43，大約是3萬1千元。
像北美館這樣的一般大樓住宅的每坪造價，大約是6萬5千元吧（北大社區沒有SRC建築，耶魯只是地基是SRC，地面以上仍是RC。SRC的每坪造價應該是RC的1.2倍以上。可查中華民國產物保險商業同業公會 台灣地區住宅類建築造價表），
所以建商的每坪成本就是3萬1千元+ 6萬5千元，等於9萬6千元。

建商跟代銷都需要合理的獲利（或是暴利），
接下來，就看買家認為每坪願意花多少錢來買囉。

p.s. 我不是地產估價專家，這是我一年半前買北大社區房屋時，自己勤查網路、土法煉鋼，摸索出來的方法，避免讓自己當冤大頭。另一方面，網路上常有人說，北大社區會跌到每坪10萬元以下，那還真是痴人說夢，除非建商要跳樓了、清倉大拍賣！

以下資料來自內政部地政司全球資訊網

請按我觀看2010年第一季三峽房屋成交價格

以下為2010年第一季樹林房屋成交價格

要買北大社區房子的朋友，應該先看看這篇論文，可用來估算建商的成本：
[PDF] 土地標售價格影響因素分析－以台北大學特定區為例http://www.ntpu.edu.tw/rebe/study/study_2_document/2005_REBE_conference/2005REBEc ...
js22020 發表於 2010-7-22 17:22

您漏算兩項不計入容積但建商可賣錢的部份，附屬建物和停車位。另外在北大特區蓋房子，建商還有一項額外收入-砂石，好幾個建案都有超挖地下室的傳聞。

價格是供需造成的 所以是有空間的
但是我前面提的銷售技法 是先出老的 年輕的價格一定先守 等老的出了8-9成 如果年輕的也賣的可以 那是有可能會加價的 反之後發者賣的不佳 它還是會撐住價格 直到先發到達售出目標
所 ...
階梯 發表於 2010-7-21 16:38

階梯大講的跟最近出版的"黑心建商的告白"37頁的炒高房價銷售手法一模一樣...

話說今天下班時間測試從五股工業區沿環河路到北大的時間距離~方向好像剛好跟人家反過來~一路還挺順暢
約19:00進北美館看一看....開價19.20....
我去年看樂活郡..開12還有得談呢..漲的真快~
可惜我從中庭在夕陽下看外牆磚有點凹凹凸凸的就沒下手了(像站上的大大拍的京都外牆磚照片)
是我少見多怪嗎?

不過看了北美館2樓裝潢的成屋感覺還不錯

55# 肥溜溜


開價12萬還可議價....:lol

不合邏輯ㄛ...

開價12萬那成交價不就10萬多一點???

你的運氣真好ㄚ;P

後來你買了那一個社區呢!!!:)

開價12萬還可議價 這是在金融海嘯時可能發生的
當時遠*林口建案據說也是大降價 到10萬左右- 報紙上看到

請問已經下訂的北美館大大...
北美館有沒有"二次施工"就是陽台外推的問題??

56# 米迪歐

時間差不多是金融風暴時...去年公司沒調薪~所以時間應該沒記錯..
從接待中心出來.還有住戶要脫手給我14萬一坪...

持續關注北美館的後續發展~因為我這麼一等...價格又上漲了不少

58# 安媽


我沒有訂 只有看過
感覺好像不會外推

看了北大幾個建案
感覺價錢都很硬
不知是自己不會談價錢
還是真的賣這麼好嗎

真的賣這麼好嗎?

我想好的樓層 景觀 價錢何負擔的起是如此 反之則非
橫看成嶺側成峰，遠近高低各不同 , 是這樣吧

北美館這樣的價格能賣？不如去買紫京城，至少看的到摸得著。

聽說明天就有彩色平面圖了哦！

現在大概都只是在十幾到二十萬左右，如果等到捷運蓋好說不定會漲到三十萬以上呢![現在最貴的是中悅維也納和翡冷翠]

平面圖和DM已經出來了，有興趣的人記得去拿唷~~~

我拿了~~~~ 可是.....竟然沒有1F的平面圖,這樣到底中庭是怎樣設計,都還不知道 {:4_120:}

我幾天沒跟這帖囉...沒想到討論的很熱烈

我去年9月訂屋時...12.1萬/坪也還可以再談
談的空間很有限...幾千的談,再折點小尾數...不是網路上講的砍七折八折
我也希望能在金融海嘯時進場...但...那時...自己也不敢啦
窮酸受薪階級...遇到房價下跌時...也無法當嬴家的...
嬴家永遠都是手上現金滿滿的人

js22020大的成本算法和我很接近哦...
但...還要考量一些額外的成本...2個大門(內外門)要不要錢買
刻花鐵窗美侖美奐也錢堆的...廚房系統櫃加櫻花三寶要不要個幾萬
再怎麼low的氣密窗至少還是錦鋐的...油漆也要錢買還得花錢請人擦上去
踼腳板,房間門.廁所門,洗手枱馬桶什麼都要錢...樓上說的彩色平面圖也要錢印的
不但如此...沒開間公司無法下決策...公司裡人事.水電.稅金更是每每都要錢
就是這樣才能達成交易平衡點...建商蓋房...人家願意買...
建商賺錢,我們有個遮風避雨小屋(有的小有的大,有的特特大)...就那麼簡單
有那個佛心建商只蓋房屋不想賺錢的...慈濟建商也有個[商]字...

這幾天到高雄義大世界有感...那個阿呆開發商把商場大飯店建在那麼偏遠地區
雖然大學在附近還是私立的...隔壁也有個號稱國際的完全中小學(還是私立的)
整個商空盪盪的可以,員工都比遊客人多,一直到坐上摩天輪的最高處,突然開竅啦
看到延著商場飯店建的一棟棟洋房別墅...越建越多...後面還有一片片待開發的綠地
開發商不笨的...比我乘上10倍還聰明...不知有沒人去算過他們別墅土地成本和賣價的關係

比起太多太多人為的炒作...住北大還是很幸福的...至少...我們還能去比較~

57# 階梯

金融海嘯時，和北美館同一個建商的上閤築，
插旗子一坪9.9萬。
建商的彈性很大的。

小虎的爹...
上閣築和北美館不同建商哦~
雖同是寶佳集團的...但可以去查各子公司是獨立的
甚至連公司地址都不同...
北美館的建商在下新莊的新建案,開價超過30萬,這有參考價值嗎...

同一間建設公司用料及土地取得成本都不同了
何況不是同一間,且時間點也不同...(原諒我,我真的不愛有人拿金融海嘯的房價來笑我們是盤子)
921,亞洲金融風暴,SARS,金融海嘯這些時間的房價拿來和現在比
要讓現在打算購買的人情何以堪

我外公說.早期西門町(約60多年前)槍聲頻傳...
只要拿張被子敢去住幾天,那塊地就是你的囉...
但他也不敢~

基本上尚未買屋者總希望能買在歷史的低價
已買屋者以保值增值的期待 絕不希望歷史重演
而賣屋的建商只有簡單1個想法 -- 賺越多越好 --並不會以回收成本為滿足
羅倫茲曲線(Lorenz Curve) 總是月芽彎 就是如此產生
小弟淺見是還是 一句老辭: 選其所愛 愛其所選 其他干卿底事

階梯大大的國文造詣及素養
一直令小妹十分敬佩...

此一時非彼一時也~
那個上閣築9萬多買家,現在若賣個12-13萬
我都覺得他佛心來著的~~

金融海嘯時...股市也是哀鴻遍野
我在98/5用58元買入宏碁,還有人笑我30多塊怎不買(啊...就不敢啊~你自己也不敢還笑人)
直到我8X塊賣出時.我還是抱著感恩的心呢...

比喻的很貼切阿 很欣賞您的分享
確實 此一時也 彼一時也
回國這些年 我也是開了眼界
股票還算好 但房屋當短線期貨交易 倒是令人捏一把冷汗...

我拿了~~~~ 可是.....竟然沒有1F的平面圖,這樣到底中庭是怎樣設計,都還不知道

接待中心有中庭示意圖。
聽說印刷廠還在趕印一些平面圖。

真不明白都已經開始銷售
為什ㄇ有關的東西
還提供不完整
不知道是不是哪個環節有問題?
真令人想不透!!

安媽~我來解答你的疑問吧...不過是我個人見解哦
這建商是先建後售的.一向都是完工才開賣
且很念舊...三期(世界公園.樂活郡.北美館)幾乎都原班人馬
建築,設計,燈光,造景...最主要是廣告代銷
去年11/28樂活郡完工後...代銷新高創就退到我們社區1樓某店面
八個月來,就為了賣我們店面留守在這裡...似乎也沒去標別的案子
店面銷售情況我不知...但一個公司八個月來雖沒請人,但沒什麼收入壓力也大
所以才會提前在北美館還沒完工時,就先弄好代銷中心,供銷售...
一來可以邊銷售,二來之前預訂的人也有...可以讓人看看內部,再簽約(預訂和簽約不同哦)
所以讓你感覺他們匆促草率...其實也是人之常情...我想9月份以後,情況會好很多...

你可以等可以觀望...我沒看過任何文書資料就能告訴你...相同坪數格局只有28戶...樓層2-15樓
加上同坪數左右相反格局,約有56戶...扣掉低樓層,頂樓...若再有偏愛的樓層,剩幾戶自己算
我們偏愛8-10樓(左右相反還不愛),算算全區只有6戶,若好有6個同好比你先訂
那就只能把它深深藏在你心中,恨君相逢未嫁時囉~~(我在打什麼...一定是受階梯的影響,東施效颦)

ps1~我很開心,我剛好是那第六個訂戶...yayaya~真好運
ps2~扣掉會西晒的三戶,全社區只剩三戶我愛的,我剛好是第三戶訂到...真是燒好香~

這間建設跟代銷公司的執行力...有問題 ~ 我考慮要退訂了.....價格死都不出來 然後一直要大家保留...是怎樣~ 一週過一週.. 是只有他的房子可以買嗎? 不要忘記附近還有麗寶世紀館, 臻善美 還有心六藝呢...姑且不說附近還有建商信譽比較優良的遠雄, 竹城建設..等等.

真是自抬身價..這種行銷手法...有點不知所謂~~

等時間午休...再打一篇我老公對於提早開賣的看法
他覺是有人房市看跌...所以才會提早賣...怕等完工開賣時,剛好遇到房市低點

呵~我跟老公見解一向不同...各位看倌...自己評估囉~~
不過我老公是就像廣告說的.是[只剩一張嘴]的男人...

我再看看會不會如他所說的會跌~觀望觀望囉...

這間建設跟代銷公司的執行力...有問題 ~ 我考慮要退訂了.....價格死都不出來 然後一直要大家保留...是怎樣~ 一週過一週.. 是只有他的房子可以買嗎? 不要忘記附近還有麗寶世紀館, 臻善美 還有心六藝呢...姑且不說附近 ...
阿彬 發表於 2010-7-27 11:42

你們怎會價格還沒下來~
我鄰居的同事(扯遠了,但確實是訂戶)...都訂了也快簽約了(月底前)
成交價都確定了...還到小數點第2位...連車位都選好也訂價了
難道你看的北美館.和他們不同~~~(啊,是有幾間北美館...呵)

真奇怪呢~

打個岔...
幾年前買歐洲系列就要12.13.14
實在有點誇張

這兩年才開始有這個行情...
我幾個親戚朋友幾年前買
8~10萬...
小阿姨買8.5左右...

P.S在前面幾頁看到的
脫離北美館主題...sorry