回覆 agogokuo 的文章

我也想買頂樓...只是無奈只剩下中低樓層
如果你那麼不希望有人經過你家門口
可能比較適合住透天......

如果這個問題還是無解....時間會解決一切的

大概這個問題還要吵個三年吧......

幾位大大請息怒。
小弟住過公寓頂樓二十餘年，享盡曬被及違建之便，也飽受漏水之苦。
但我想現在規章和以往不一樣了，以往頂樓可以是約定專用，現在新大樓頂樓都是共同使用，一般不得阻止其他住戶上樓；相對地，如果發生漏水等情事，在保固期後也應由管委會出錢維修。
如前面蘿蔔特大大所述，無論站在共同使用或安全逃生的角度，頂樓電梯確實應解除管制為宜。而頂樓住戶要避免受干擾，似乎只能以「道德」層面約束。

回覆 洪阿民 的文章

這個建案的頂樓,合約的確有約定專用(15樓)。
若約定專用，依據公寓大廈管理條例，將來頂樓漏水修繕是否也要由約定專用之所有權人負責呢? 若是，除非修改建商原合約的約定，不然其他住戶要求要曬衣服，改天又要求這要求那ㄦ，未來頂樓的修繕問題，大家會願意一起來負責嗎? 凡事都有天平的兩端，不管是專用或共用，都應該回歸合約約定的公平本質，只要全體住戶都贊成，要修改也可以。

formina 發表於 2011-4-7 23:18
中肯

就等你這句話

您沒注意法令後面那段話，頂樓管理及使用權，此社區目前是有約定專用。建商的合約有寫。

一說公共區域,又有約定專用,有沒違法?

回覆 djrose 的文章

我們社區還未曾聽說15樓住戶反映進出頂樓影響生活的情況發生,大家都是好住民

小弟闡明....公寓大廈管理條例(行政命令)之效力次於消防相關法規(法律)之效力！

ning 發表於 2011-4-8 17:49
回覆 洪阿民 的文章
這個建案的頂樓,合約的確有約定專用(15樓)。
若約定專用，依據公寓大廈管理條例，將來頂樓漏水修繕是否也要由約定專用之所有權人負責呢? 若是，除非修改建商原合約的約定，不然其他住戶要求要曬衣服，改天又要求這要求那ㄦ，未來頂樓的修繕問題，大家會願意一起來負責嗎? 凡事都有天平的兩端，不管是專用或共用，都應該回歸合約約定的公平本質，只要全體住戶都贊成，要修改也可以。

1.是，該條例第十條規定由約專人負責修繕
2.約定專用可修訂...

chow1 發表於 2011-4-8 21:12
一說公共區域,又有約定專用,有沒違法?

除該條例第七條規定不得約定專用外，其餘共有部分之約定專用(專有使用權)並無不法。惟，該約專使用權不得違反相關法規(消防法)...ex.僅專有使用權(無所有權)，不能擅自增建亦不得妨礙逃生避難<--緊急避難時，該約專人無專用權

ning 發表於 2011-4-8 18:01
您沒注意法令後面那段話，頂樓管理及使用權，此社區目前是有約定專用。建商的合約有寫。 ...

如果頂樓平台確定是約專...約專人之使用仍須符合相關法規...亦即不得妨礙逃生避難
另，許多社區的"約定專用"其實都無效力....該條例23條...約定專用非經載明於規約者，不生效力！<---若是只有約定專用合約而未將約定專用之範圍與主體載入"規約"，則該約專無效！

PS.
TO：主委...管委會具有當事人能力(得為原告及被告)，民事敗訴由管理費賠償、刑事責任則由主委執行(拘役、徒刑等宣告)；管委會不具備法人人格...

這串討論學到滿多關於頂樓的知識。{:4_113:}

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一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第56條第1項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢附文件之一，非主管建築機關審查項目。
二、另按條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且依條例第56條第2項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。

就像很多二樓的露台約定專用一樣，建商給全口
部的住戶合約約定由二樓住戶專用，但區分所有權人會議沒徵得全部同意（主要是二樓），也很難更改原合約規定 ，不然二樓住戶可循司法解決,畢竟這是當初向建商買房的杈益，頂樓的約定亦同。

蘿蔔特 發表於 2011-4-9 01:53
小弟闡明....公寓大廈管理條例(行政命令)之效力次於消防相關法規(法律)之效力！

請問一下
雖與我無關，但.....
貴社區R樓若為約定專用，那該部份的坪數是不是有收管理費?
據小弟查的資料
====================
屋頂露台可否作為約定專用部分?
不可以!屋頂露台，屬共用部分，並不歸屬頂層住戶，若頂層住戶私自隔離圍繞屋頂露台，作為私用，即違反公寓大廈管理條例；若屋頂露台作為依法規設置之避難平台，更涉及危害公共安全。

　　公寓大廈管理條例第7條:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區 內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用

http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=550

======================================================

Q93.我購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書先有約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定？

答：
按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。

資料來源：內政部營建署

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您貼文第二段營建署回答當然就是正解，第一
段屋頂露台為共用之肯定說的貼文顯然不精確。
約定專用不能改結構，種花、搬些桌椅可以，圍建、蓋泳池就不行。
管理費按所有坪數算，約定專用沒有所有權，我碰到的是不計管理費的。

好多大大很專業
學習不少

ning 發表於 2011-4-9 19:20
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您貼文第二段營建署回答當然就是正解，第一仁

敝社區的露台，是有收管理費的，雖然露台的作用很單純，但是還是有住戶自行施工改造(當然是違法的)，
由於該區域平時其它住戶接觸不到，所以住戶鮮少去計較的，只是露台約定專用戶於區權會提出施工提案時，一定都被否決。
這也是一種公平吧!使用者付費!

個人對於條例或規約也曾研究一下，令人很困擾的是，
實際上社區發生問題時，法令卻是人人引用同條文卻解釋不同，而且就算是內政部的Q&A，或台北市的Q&A，
或永然律師事務所出的書也是。
所以營建署是不是正解，我覺得也很難說耶，規約函送到縣政府時，都只是"備查"，並沒有審查規約的內容。
我曾因違建連絡過負責新北市三峽區的專人請求協助鑑定，他也是要社區把規約資料及事實函寄給他他才能判斷，
所以真的有疑問時，不妨可檢俱規約等資料，函詢市府單位吧。

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凡事都有天平的兩端，不管是專用或共用，都應該回歸合約約定的公平本質，只要全體住戶都贊成，要修改也可以。

約專並非不能修、廢....只是門檻實在是太高了～

約定專用僅有"使用權"而非所有權...二樓露臺戶僅能利用來養狗、種花、曬棉被等使用，若自行增設違建物(雨遮、採光罩、小溫室、砌作倉儲...)，只要任何共有人之一(隨便一個區分所有權人)皆能藉由訴訟請求恢復原狀喔～

電梯沒辦法直上R樓...問題還真多.....
看來以後買房也要注意這點~~
倒是有個疑問想請教大家...
所謂"電梯分層控管"....
那從逃生梯也沒辦法逃去別的樓層嗎??
那如果可以...為啥電梯還要分層控管??
這是小弟心中一直以來的疑問....

zean 發表於 2011-4-9 21:03
電梯沒辦法直上R樓...問題還真多.....
看來以後買房也要注意這點~~
倒是有個疑問想請教大家...

不行！
樓梯(逃生梯)...各層住戶的梯廳(出家門的電梯間)只能單向進入逃生梯間，人進到逃生梯間後只能往上走樓梯到頂樓出逃生梯間到頂樓避難平台或是往下走樓梯到1F出逃生梯間經1F梯廳至戶外...
也就是各層住戶僅能單向通往逃生梯間，在逃生梯間內(除1F及頂樓外)無法通往各樓層的電梯廳！<---80%的社區都是違法(是法規非條例喔)

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其實先要清楚法規、條例、規約的效力層級...
規約與母法(條例)牴觸、條例與法律相左時...孰者無效

頂樓平台是共有...正確
不可約定專用...錯
不能增建固定物(違建)...對
約專範圍能否收管理費...並無不可，只是當初建商搞得約專行銷應該也讓約專戶多傷了不少荷包吧?!

所以...露臺戶的使用與管理...真的是門藝術！<---如要論法，都沒好處...

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1.先說電梯管制問題
貴社區若係兩部電梯，則其中一支為緊急逃生梯(可達各樓層)，另一支為一般用途客(貨)梯
依消防法規，緊急逃生梯不得具有相關門禁管制設施，因此，貴社區若兩支電梯都有設置分層門禁管制者，顯已違法
任何住戶若向工務局舉發，貴社區將馬上面臨拆除(或停用)的命運。
2.次說頂樓門禁管制
誠如22樓蘿大所言，頂樓為逃生避難用公共空間，不得設置任何阻礙逃生之裝置，該門應屬"常開"狀態，以利緊急逃生，因此
貴社區目前狀態亦屬違法，若遭檢舉，亦將遭要求立即拆除(或停用)。
3.再說頂樓曬衣問題
屋頂平台若為約定專用部分，則預於頂樓設置任何公共設施，須經頂樓各住戶共同同意後為之，因此，貴社區頂樓曬衣架之設置如未取得頂樓所有住戶之同意，那只要有任何一個住戶主張不得設置曬衣架，即須立即拆除。
屋頂平台若為共用部分，則可透過區權人大會制定(修訂)規約方式，於頂樓設置簡易曬衣設備，為仍不得為固定設施且影響緊急逃生使用。
4.您最關心哪個社區有您所提的問題，本社區以上目前均屬"合法狀態"，電梯未設有門禁管制、頂樓屬常開狀態任何人均可抵達，另頂樓僅設置一條尼龍曬衣繩，隨時可剪斷供緊急避難使用。

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我還是沒搞懂耶...
所以法規是規定只能單向通行嗎?
這樣如果停電...怎麼爬樓梯回家?
還是我會錯意了...
請大大再指點迷津...感恩^^

a500281 發表於 2011-4-9 22:05
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1.先說電梯管制問題

有道理...
本社區地下室防火門設管制，向工務局函詢，回文"違法".

另如蘿大所述，屋頂可以設為約定專用，那應該注意的是"樓頂平台之使用目的"最重要，又查了一下，供大家參考

==========================================
問：共用之屋頂平台應合法使用管理，應拆除之違章事實不會受是否有約定使用權所影響。
答：屋頂平台性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分， 縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者，仍應本於共有物之性質、構造使用之，且不得違背共有物之使用目的，始為合法。屋頂平台之構造設計一般均供作景觀休閒、逃生避難及管線設施安置等使用，另為免影響整棟房屋之載重設計而危其安全，使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。是縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限，其於平台上加蓋建物，占用平台大部分面積，導致其他共有人喪失景觀休閒等功能，且加重房屋之載重，即有違平台原有構造及功能，並有危房屋與住戶之安全，實非依約定之方法而為管理使用。

辦理單位：住宅管理科
發稿日期：2010/02/04

===========

另向蘿大請教了解一下，貴社區R樓是建商合約中即已註明是約定專用嗎?非頂樓住戶購屋合約是否有告知?

zean 發表於 2011-4-9 22:16
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我還是沒搞懂耶...

我也有此疑問，當時看條文也是百思不解。
但是我知道，單向是要我們離開災區，但如果不得已要回去救人或拿東西呢?
我們社區逃生門是單向往出口方向，也按規定可自動"關閉"，但沒有自動"鎖住"，是否建築技術規則的關閉不等於鎖住?
同時類似的疑問，約定專用在避難時須開放使用，但問題是平時若被專用戶擋住出入，除非他能在危難時開放，不然如何"避難"呢?還是說雖是約定專用，但是平時仍須能讓人自由進出?

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平常須關住是否為了防火及防濃煙?
如果是這樣可以理解...
鎖住或單向通行應該不合理...

大家出錢買的大公,約定專用又不用繳管理費,真是吃人够够!!!!!!!!

zean 發表於 2011-4-9 22:16
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我還是沒搞懂耶...

其實...沒記錯的話，逃生梯(樓梯)的官方用語應該是叫安全梯...

相關規定營建署有出版相關書籍可查閱...
但就小弟我個人的見解，各層逃生梯的防火門應該保持常關狀態、單向(以"推"的方式進入安全梯間)通行...應該沒有(也不能)規定防火門得上鎖～

至於單向...其實是站在"緊急避難時"的思維邏輯來設想～
1.緊急時，避難者是用推or拉的較為容易、簡便、迅速?
2.火災時，高溫的防火門適合雙向開啟嗎?

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另向蘿大請教了解一下，貴社區R樓是建商合約中即已註明是約定專用嗎?非頂樓住戶購屋合約是否有告知?

拍謝！我不是向建商買滴，有機會再去了解一下～
不過頂樓的約定專用，99.999%應該都是建商在所有住戶的買賣合約中都會註明～(頂樓避難平台之所有權為全體區全人共有，約專需經共有人同意)

印象中法規僅要求單向、常關...好像有解釋令：安全梯之防火門若平時上鎖，需安裝緊急避難時自動開啟之連動設備～

約專即約定專有使用權...按理平時的使用權在約專戶上，其餘住戶非經同意應該不宜自由出入...
消防法規...約專戶不得設置、堆放阻礙通行之設施、物品
約專問題，一般大多僅將消防法、公寓大廈管理條例一同討論...其實約專戶依刑法來主張應該也能成立～有點類似無權占有人雖無該房屋之所有權，但即便屋主(所有權人)強行進入屋內(當時由無權占有人所居住)仍然可依無故侵入他人住宅(俗稱侵入民宅罪)來起訴

chow1 發表於 2011-4-10 21:47
大家出錢買的大公,約定專用又不用繳管理費,真是吃人够够!!!!!!!!

對也不對～

實務上沒有多付出額外成本而享有約定專用的案例微乎其微...ex.露臺戶向建商買的每坪單價會和樓上的差不多嗎?!
約專戶所使用的共有範圍，其原本屬於管委會修繕之責(全體住戶負擔)也一併移轉至約專戶自行負擔～

至於要不要收管理費的爭議...真的也是門藝術，絕非理性的科學所能解決～ex.住商混和隻集合式住宅...請問1F店面的每坪管理費應該比2F以上的純住戶收更貴(商業行為會增加社區管理成本)or更便宜(1F戶未使用到電梯)or一樣(大同世界)?

蘿蔔特 發表於 2011-4-11 01:41
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不過頂樓的約定專用，99.999%應該都是建商在所有住戶的買賣合約中都會註明～(頂樓避難平台之所有權為全體區全人共有，約專需經共有人同意)

請教一下，這是不是說如果頂樓約專不是全體區權所有人同意，將來在住戶大會有異議時，頂樓的約專使用權就可能會喪失？如果是這樣，那以後買頂樓還是要注意點。

安全梯在屋頂的門應該是單向向外推開OR單向向內推開or兩方均可開??
頂樓以上大公在購屋時簽分管協議書為約專,難道不是建商設計吃人够够??

tpemartin 發表於 2011-4-11 08:55
請教一下，這是不是說如果頂樓約專不是全體區權所有人同意，將來在住戶大會有異議時，頂樓的約專使用權 ...

印象中約定專用在我們和建商的合約中有簽定的，買房後不能更改其性質，並不會因為區分權大會而改變其性質，如果是公用設施才可能經區分權大會改為用途。目前大部分的停車位都是法定車位，合約上基本上也是約定專用使用權（就算法定車位你花了100萬買的也是一樣），但是卻絕不可能你花了100萬元卻因為區分權會議而使你的停車位變成別人的，但是在緊急災難時，如果需要用到你的停車位讓所有住戶逃生時，作為停車位的戶主卻不得拒絕，必須以逃生為優先，這就是約定專有的意思。露臺也是一樣。

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1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定規約決定。合約沒有載明 。
2.但若建商給全體住戶簽的合約內容若載明 約專範圍 用途 (露臺 頂樓等等)由誰專用，那在區分所有權會議定規約前，此部份可等同規約(又假設內容即建商送的規約草約)。
3.若最後區分大會訂定規約沒經約專戶同意，變更原約專約定(除非本來約專約定就違法,例如樓梯間不能約專)，則該權益人可舉證向法院申請撤銷規約。

公寓大廈管理條例 摘錄

第三十三條　區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：
三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。

另
民法物權篇修正98/7/23已施行. 頂樓平台屬公設用地, 不論有無管委會設立與否, 皆由全體住戶自行約定使用/管理/修繕(如漏水), 約定使用須符合建築等等相關法規(平台之避難區不得蓋違章建物/遮雨棚, 平台非避難區之使用須符合建築法規如搭建遮雨棚須依規定辦理).
有設立管委會者, 從其規約, 可約定平台為公共用地, 全體住戶共享使用管理修繕；也可約定為約定專用部分(規約內須載明)予頂樓住戶使用管理及修繕,其他住戶須得到頂樓住戶同意使用之.
有約定者, 從其約定, 不論房子經過幾手買賣, 都必須遵守其約定. 無約定者, 必須重新協定使用/管理/修繕.
若不同意管委會規定, 認為有失公平, 可於規約成立後三個月內請求法院撤銷.

頂樓景觀平台屬公設,並非在緊急災難時才使用,但約專後要使用卻非常不方便,日後維議還是由管理費支出,這樣合理嗎???

頂樓景觀平台屬公設,並非在緊急災難時才使用,但約專後要使用卻非常不方便,日後維護還是由管理費支出,這樣合理嗎???

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從前面的討論串看來，如果沒有理解錯應該是，若頂樓有約定專用則管委會便無修繕之責任，一切由頂樓戶自行負擔。

不過看了下來，覺得頂樓的約定專用只是讓建商賺更多。

ning 發表於 2011-4-11 12:10
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1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定 ...

確實
又查了一下...............................

============================================
<內政部96.11.8內授營建管字第0960807061號函關於建造執照
涉及公寓大廈約定專用及約定共用部分詳細圖說標示之疑義乙案>

一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定
共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
第56 條第1 項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢
附文件之一，非主管建築機關審查項目。
二、另按條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事
項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且
依條例第56 條第2 項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，
視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共
用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜
循司法途徑解決。

=============================================================
＜內政部97.2.4 內授營建管字第0970800780 號函＞
關於起造人於申請建造執照時檢附之規約草約，其內容涉及公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定之
行為，於承受人簽署同意後，如違反時可否依同條例第49 條第1 項第2 款規定處罰之疑義乙案
一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏
色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或
區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分
所有權人會議決議之限制。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、
約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規約草約
經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」公寓大廈管理條例（以下簡
稱條例）第8 條第1 項及第56 條第1 項、第2 項分別定有明文，故上開「規約草約」對於條例第
8 條第1 項所稱公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之限制，起造人於申請建造執照時，如已向直轄市、
縣（市）政府提出，其經承受人簽署同意後，於起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約前，
依條例第56 條第2 項規定，視為規約，住戶當遵守之。惟住戶違反時，依條例第8 條規定，該規
約草約尚須由管理負責人或管理委員會向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，並經其制止而不遵
從後，始得以違反條例第8 條第1 項規定，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第49 條第1 項第
2 款規定處罰。
二、至於公寓大廈尚未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，依條例
第28 條第3 項規定，起造人為公寓大廈之管理負責人，故起造人得依條例第56 條第2 項規定，將
承受人簽署同意後之規約草約，視為規約，向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。
=============================================================

tpemartin 發表於 2011-4-11 16:59
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不過看了下來，覺得頂樓的約定專用只是讓建商賺更多。

認同+1

tpemartin 發表於 2011-4-11 08:55
請教一下，這是不是說如果頂樓約專不是全體區權所有人同意，將來在住戶大會有異議時，頂樓的約專使用權 ...

我本來真的不想論法...別說我們小老百姓會越論越花，就連律師、檢察官對法條的認知都常會因人而異、有所出入才稱之為"見解"而已...即便是法官的裁判，也是"自由心證"的產物～司法的制度是理性的科學，但其本質與內涵卻是感性的藝術！

頂樓約定專用的部分....建商的手法

公寓大廈管理條例中的約定專用...1.須經共有人(頂樓平台的共有人是全體區權人)同意、2.約專範圍及主體要明載於規約
1. 100%區權人同意(建商的買賣合約)
2.規約的制定(增、修、廢)...開議門檻全體區權人之2/3、決議門檻為出席3/4....建商通常會擬"草約"<---約專部分等同正式規約

工務局核發使用執造...合乎公寓大廈管理條例規範即可<---形式審查..."共有人同意"的爭議(內容、合理、適法...)屬私權非由公部門論處

消防法規...不管條例規範的約定專有"使用權"，只管緊急避難時有無妨礙逃生之虞...

民法物權...約專人無所有權，不得改、增建<---即使無妨礙逃生之虞；約專的修訂須經約專人同意

刑法無故侵入住宅、無權占有...非屬緊急避難時，住戶經約專人同意使能自由通行

回覆 蘿蔔特 的文章

"我本來真的不想論法..."
上述討論的這幾個case沒那麼複雜啦，蘿大應是當了多年的管委有感而發！買房子前還是可以先從法令面的基本論點來檢視自己的"權利" 及 " 義務"，(記得有義務!) 才不會覺得讓建商佔便宜了。
倒是想請教蘿大或有誰知道?
規約草約簽定頂樓平台由15樓約專，其他頂樓住戶而後在區分權大會並無同意變更，某戶15樓自己可否"單獨聲明"放棄此約專權益 ? 有效嗎?

回覆 chow1 的文章

"頂樓以上大公在購屋時簽分管協議書為約專,難道不是建商設計吃人够够??"

住戶應釐清楚的是,頂樓平台並非全部納入住戶分攤所有權坪數 花錢買的大公,合約上關於屋頂,列入坪數的是:屋頂樓梯間、機械房、水箱面積等。最好還是逐項釐清。

的確有些不肖建商會非法虛灌坪數銷售，但也不能一竿子打翻一船人。

如果公設只有閱覽室及健身房,卻佔28%,有沒有灌水??計算的資料如何能看到or copy ??

回覆 chow1 的文章

建商合約裡有寫明,公設之權屬分單項目及面積計算,就是俗稱的大公小公,要驗證的話可以去地政事務所調"建築測量成果圖"依合約所載明項目計算看看，再仔細一點就自己丈量看看。我自己沒這樣做過，所以還是選擇找一個個人認為比較可靠的建商。

關於這個建案的公設的確不像其他建案感覺很大碗彭派，而新建案常標榜豐富休閒設施，容易讓民眾誤以為社區有大中庭，公設比高就是理所當然，其實只要是無頂蓋的區塊，如露天游泳池、中庭花園、頂樓露台，都無法登記建物產權，也不能算入坪數。
公設比達28%,部分原因是此案分攤住戶不像大型建案數百戶那麼多(但相對不那麼複雜)，還有兩戶兩電梯 (很多建案是四戶兩梯)，其他我也覺得很陽春囉。
如果有大大願意實地丈量一下請上來分享，建商合約說有誤差可退差價，還算公平 (實務上沒碰過，無法評論)。

回覆 tpemartin 的文章

更精確的說

保固期內 ， 都由建商負責(除非可規責之外力或不可抗力因素等)。
-->例如漏水，因為頂樓裂縫-->屬於合約結構保固15年(看個案)，因為防水層損壞，屬於合約固定部份保固1年(看個案)。
保固期外，共用部分請管委會負責，約專部分由該約專戶負責，但可規責時 由責任歸屬人負責(例如看是誰去亂釘曬衣架)，而頂樓水塔管線問題還是由管委會處理。