開店一向都不是件容易達成的事，而喜歡不斷調漲價格的房東也不計其數，光台北市幾處精華地段，都不難發現一旦收店，有新店再開的機率大概只有20%左右，而房東還是要漲，幾個比較幸運的房東租給大型連鎖店，幾乎可以確定有著穩穩的房租，耳聞獅子大開口的房東也是不勝枚舉，他們就是吃定你是"大店"，沒有意外，幾乎是會硬著頭皮續租!

sanlahot 發表於 2011-3-7 17:46
可以賣掉啊...要用這麼高的價錢買店面..
本來就要承受這個風險..無所謂苦哈哈的房東..
這麼苦不然賣掉就 ...

...............
賣掉以後, 還是不能解決這邊店租貴的問題吧{:4_186:}

andy826 發表於 2011-3-7 17:53
...............
賣掉以後, 還是不能解決這邊店租貴的問題吧

不會啊...便宜賣.租金一樣..
對後面接手的房東覺得投報率高就可以了啊...

sanlahot 發表於 2011-3-7 17:54
不會啊...便宜賣.租金一樣..
對後面接手的房東覺得投報率高就可以了啊...
...

那除非大洗牌吧, 可能嗎?
就算斷頭, 承接較低價買的會降租金嗎?? 隔壁租人家3w, 一樣的地段才隔一間, 我為何要租人2w??
Impossible.

既然房價會漲..會跌也是必然..只是何時跌跌多少而已..
正如你說的大洗牌...無所謂可不可能...
如果沒有洗牌的話..現在的總統府應該是在台南府城吧...

個人覺得北大特區這邊的店面算起來並不算多,而且大多有幾個共同點

1.一般來看單一間都不大, 要大一點的話,要兩間打通
2.大多是一樓+夾層
3.店價高,店租貴
4.屋主惜售或惜租
5.除了近北大附近外, 很少能 "結市"

以飲食店來說,我發現有些店雖不錯,但容量有限,用餐時間一下子就客滿,
想捧場的人可能因此到外地就食, 但店家因店價店租高,不太可能擴充店面,
而很多人可能因此習慣在外地消費
這會造成惡性循環,但店價店租不降, 看起來好像沒有辦法,
因為現在看起來特區的消費力也還不夠

不過早期的蓋的店面租金較合理..賣的價格也比較平民化..
像是大觀路往高速公路那邊的店賣得比較便宜...
至於國際一二街也是早期蓋的..理論上店租應該比較便宜..
不過如果有換手就難講了...
還是老街那邊的東西好吃又便宜...
北大特區就是上述那幾個點還ok..其他就是看它開開關關...
慘.....

這邊其實就是惡性循環{:5_234:}
房租高，餐飲業只好貴，一貴下去就啥也吃不起了{:5_251:}
我實在好懷念以前念書的學校，早午晚加起來可以拉到將近100到150內解決~我還沒賺錢錢的能力阿{:5_234:}

安爸 發表於 2011-3-7 16:12
所以是都是被炒高的房價所致
北大特區的店面報酬率大致都只有1-2%
承租方因房租太高做不下，很明顯的就是 ...

終歸就是出在房價啦~
只是,房東若眼光放遠些,犧牲一些利益支持這些開店的店家
總比房子放著養蚊子要好的多吧!
看看北大有多少的店面是在養蚊子的...

既然都叫投資客了 , 怎麼可能便宜賣出去 ? 投資客的目的是什麼 ? 不論是租是賣就是要賺 !

道明寺司 發表於 2011-3-7 19:30
既然都叫投資客了 , 怎麼可能便宜賣出去 ? 投資客的目的是什麼 ? 不論是租是賣就是要賺 ! ...

不過投資客也是有可能變成斷頭客...

投資客或過度調漲房租的人，真的在殺雞取卵，這裡剛剛發展，也是三樹地區，如果用台北市信義區或大安區的方式來操作店面，誰租得起?就算租得起，租金轉嫁給消費者，誰有辦法天天高消費? 政府真正要課資本利得稅的，根本是這些人。

sanlahot 發表於 2011-3-7 19:38
不過投資客也是有可能變成斷頭客...

現在比較像是 消費者輸 , 投資客持平或小賺 , 建商或房仲大賺 .

老熊 發表於 2011-3-7 15:54
回覆 呷很大 的文章

您算蠻能撐的,

我可是出外打拼來貼補呷冰站的損失!
我每天辛辛苦苦的往返內湖
跟奧斯汀的桂大一樣
上班然後領薪水貼補店的虧損{:4_158:}

不過兩家店房子都是自己的
所以奧斯汀跟呷冰站與北大同在!

回覆 道明寺司 的文章

原來源頭是這些啊.....{:4_101:}

以前樓下的超商老闆，說扣掉房租和其他成本以後，常常倒貼....很扯

另外還有一點 , 除非投資客是那種手頭比較緊的 . 不然假如人家台北市都不知道有幾間房子在租了 , 在北大投資的店面有租沒租又有何妨 ? 很多人都說看長線 , 我不是幫投資客講話 . 站在投資客的立場 , 哪一個不是求短期能大賺 ? 我還沒有聽過哪個投資客說我願意等個三年五年後再慢慢漲租金的 . 這可是很現實的 ! 就是這麼殘酷 ~

對這種投資客來說 , 耗下去也沒差多少 . 北大會那麼多房仲 , 除了店面沒租出去給其他行業太多外 , 再來就是房仲付租金的能力遠大於一般店家 . 而且收入又穩 , 一簽約就能跟你簽個五年十年 . 如果你是投資客 , 不租給房仲才怪 . 但對一般店家來說 , 就不能支撐了 .

當然 , 北大要讓店家的流動率大幅下降不是沒有機會 . 但沒有個五年 , 起碼也要兩三年以上等人口再多個一兩萬人以上才有機會了 . 現在就是一個死胡同 , 大家都想要對自己最好的結果 , 可是有能力操縱這個結果的絕對不是絕大多數的一般人 , 而是投資客和地主的意願 .

所以說阿 ! 有錢真好 ~ 光一樣耗個幾年 , 一般人哪受得了 . 有錢人可是小痛下而已 , 說不定對她的傷害還更小 .

現在這個時間點......我也很認同54樓所說的..........{:4_153:}
真是小市民難為.........{:4_205:}

evalee 發表於 2011-3-7 19:57
回覆 道明寺司 的文章

原來源頭是這些啊.....

目前有能力負擔北大高額店租的 , 我想除了房仲外 , 大概就是7-11 全家 這樣的便利商店了 , 資金雄厚許多 . 小本經營的店家不好做阿 , 如果是加盟的 , 光權利金每年就要付出多少了 ? 再加上高額的租金以及人事成本開銷 . 樣樣都是重金 !

回覆 呷很大 的文章

又是一個好野人~

回覆 道明寺司 的文章

是阿，樣樣都重金。在地人關心在地事，我認為更值得關心的是，如何利用這裏的優勢，為居民和店家創造最大的收益，這種收益內涵除金錢以外，還有精神上 行銷上 認同感 有形和無形都包含在內，走出困境。開一家店，一睜眼就要成本 水 電 人事 物料成本，日子也辛苦；住在這裡的居民忍受空污 和 交通的匱乏 就學困難 被層層轉嫁的消費，也很委屈....。如果有里長們的奔走之外，另外有跨域的社區總體營造，甚至店家能整合行銷，共製廣告短片 或結合當地人或學生的創意，發揮集市效果，讓住這裡的人 開店的人都能快樂溫飽，就在好不過了。{:4_82:}

這裡的店主要是靠住戶 學生力量沒那麼大
大家都光顧自己社區的店吧

leelo168 發表於 2011-3-7 18:12
個人覺得北大特區這邊的店面算起來並不算多,而且大多有幾個共同點

1.一般來看單一間都不大, 要大一點的話, ...

以飲食店來說,我發現有些店雖不錯,但容量有限,用餐時間一下子就客滿,
想捧場的人可能因此到外地就食, 但店家因店價店租高,不太可能擴充店面,

+1
像我們家後面的巧義大利麵，平日生意清淡 (尤其是冷天、雨天)，假日人爆多，但空間實在有限，不願久候的客人就只有悻悻然離開，店家也錯失了大筆生意， 這實在是無解啊 ~~~

做生意本來就很不容易,要競競業業的!
有一次我帶了2個朋友,共四人要去吃一家日本料理!
進門看見有張桌子四個人,就要坐下去,店家馬上就說:那有人訂位了! ...........然後呢??
其他是沒有位了,但吧檯坐的散散的,也沒坐滿,店家也沒表示意見,所以我們就走了~~
怎說呢?? 客人好不容易上門了,就這樣走了............. 要客人怎說呢? 難不成還要幫店家找位子給自己坐??
其實我自己做生意做業務多年,說真的,很多店家做生意真的還是要更積極一點!! 東西除了要好吃以外,更多熱忱還是要的!
有些店家讓客人等很久,也不注重誰先來後到.............
有些店家怕客人吃,剛開店也不大方一點,該多祭一點優惠來招攬客人.................做吃的生意,若怕人家吃,那是會蠻辛苦的!
有些客人要吃便宜又大碗的
有些客人要吃好吃又便宜的
有些客人要吃好吃好料不看價錢的
有些客人要吃值得的
..................................................端看店家要走怎樣的路線!贏得哪一類的客戶群! 總不能又貴又不好吃----鐵定不會有這種客人的!!

房東真可惡
詛咒他房子一輩子租不出去
賠死最好

回覆 A君的爸爸 的文章

他說..房租1萬八,做了1年上下,房東來通知要漲價到3萬6
他考慮了幾天,房租成本,食材成本,耗材成本.....決定收店..

可能要看這家店的條件, 大小與區位才能研判.
會從1.8w--3.6w的原因可能很多, 也有可能是事先談好第一年有特別優惠的補貼....
也可能房東根本收不到錢, 不想租了.....:Q

其實每一家店會關門, 主要不是房租過高. 人力, 水電, 租金, 物料成本, 這些都是開店的人開店前就已知或可概略估算的條件因素.
終究其主因, 是開店的人事前對營收高估了.....:Q
比較遺憾的還有, 對自己的實力高估了.....{:4_102:}

呷很大 發表於 2011-3-7 19:57
我可是出外打拼來貼補呷冰站的損失!
我每天辛辛苦苦的往返內湖
跟奧斯汀的桂大一樣

唉.....為了圓一個夢, 為了跟喜愛的北大特區結一個緣.....

荷包漸消~~終不悔.......{:4_192:}
一起共勉, 一起加油, 期待北大特區的黎明與奇蹟, 春天的燕子不遠了. {:4_87:}

這裡每個擁有熱忱的店家, 真的都需要大家的支持.:victory:

回覆 桂格 的文章

加油加油，大家一起為北大特區撥雲見日{:5_249:}

房東，真的要有眼見~~

看小利~~ 有能力，應該多造福人們~~

自個有錢了~ 社會沒有進步了，那有什屁用~~~

有錢大家賺，才是真正的進步

我希望大家要開店要開出自己的獨特風味的店跟自己專業相關不要看人家開甚麼自己就跟人家開甚麼.就以我自己為例.同樣是洗衣專業.我的名稱就叫498洗衣坊是數字諧音就是洗就發.處在大德路95號1樓唯獨1人看店業績自己背客戶樂意配合來電86721363或0981762537通知收送我也秉持將衣物親手交到客戶的手中

總是覺得一下漲幅太大~~~~~這樣社會觀感不好{:5_230:}

之前有一個來我家修水電的，他說想在學林路開一家店，但租金2萬8，他說根本不划算，扣掉租金根本賺不了錢…，所以放棄了.

桂格 發表於 2011-3-7 23:45
唉.....為了圓一個夢, 為了跟喜愛的北大特區結一個緣.....

荷包漸消~~終不毀.......

目前這裡的消費型態還沒健全!
有很多店都很有特色
但是缺乏消費人潮
房租其實在一家生意還OK的店
佔的比例不高
在這裡會感受到房租壓力
就是消費人潮不足
這有很多問題的!
這裡不是辦公區
卻開了一大堆適合上班性質的店
也是問題之一
一般我們在家都吃習慣了路邊小吃
在北大大家也有這樣的習慣
只是去三峽老街附近消費了
很多家拜北大人潮之賜
例如羊肉羹、肉圓、麵線、米粉湯、甜不辣
老闆都跟我說
北大蓋好他們生意成長了至少五倍
一開店就是人潮
問他們為什麼不來北大開
他們都說我是瘋子
不然就說那裏房租太貴
其實呢?
他們在那裏的房租都是十萬以上的!
生意那麼好何必進北大開呢?
就是我們的消費習慣還沒改變!
在北大很多裝潢數百萬的店
營業額卻沒有老街一家羊肉羹的3/1
這就是問題
不是只有呼籲大家多留在北大消費
而是商家要團結不能單大獨鬥
不只要留住北大人在北大消費
更要吸引附近的人進北大消費
把北大學生吸引出來校外消費
這才能改善
才有未來!

比較雙邊的人口差距 , 舊市區至少是北大特區的兩倍以上 , 然而實際上的差距又更大了 . 北大的人多半需要到外地上班 , 而三峽有不少的人卻不需要到外地去上班 . 說個白點的 , 舊市區的人一天可能三餐都在舊市區 , 能留住消費 . 而北大特區的人一天可能有兩餐甚至三餐都在台北市或其他地方用餐 . 這樣一比較下來 , 雙邊的差距也就更大了 .

的確 , 如果單論房租金的比較 , 舊市區的很多地段還略勝北大一籌 , 但是投資報酬率卻高過北大 . 只要不要太晚過去街上 , 幾乎哪個時段不是車子停得滿滿滿 , 人潮多到會塞爆 , 生意自然也不用說了 .

如果再更細比較 , 那其實北大特區也不用太過覺得為什麼沒辦法發展起來了 . 因為人家舊市區主要生活機能就靠三條街路 , 而北大特區那麼多條路 , 總不可能每條都發展起來 . 以一樣的人口來看 , 北大特區還是會看起來稀疏許多 , 要結市也就更不容易 .

最後 , 如果北大特區要吸引舊市區的消費人口 , 除了要多過去宣傳外 , 能不能打造出自己特色也是重點 . 你賣麵 , 舊市區也賣麵 , 選擇又更多家 , 如何讓別人專程騎到北大特區來跟你買 ? 這可不是一件容易的事情 ~

從漢堡王 三商巧福進駐舊市區後 , 可以看到舊市區對商家的吸引力還是很不錯的 .

回覆 道明寺司 的文章

頗有同感.
人家老街是花了多少年的時間才建構出來的, 我們是新社區, 難免要經過一番洗禮...

房租貴
景氣差
重點不在這
個人覺得是
店家好與壞在網路上批判 抵制
大家不去記店家99次的好
而記得1次的壞
批評要大家來抵制這家店
未曾去過的人看到這樣的批評想必也放棄這家店
為了北大能熱鬧繁榮
請大家多講好的
因為我也想在北大特區開店
看到大家在愛北大社群對店家的批判
讓我心寒
懷疑北大的水準

A君的爸爸 發表於 2011-3-7 14:36
國學街那區域的店,
最近一陣子,總是到了店家門口才發現已收攤~已經好幾家了,
三樹路佳園路也收了不少~

以前曾經聽說大胖豬想開店
我曾經粗略分析成本

直到最近我有了某家商店的具體資料,更覺得開店不是簡單的事情
該店的情形如下

1.店租:1050元/坪,每月 40000元)
2.人事成本:主廚(老闆擔任),機會成本 8萬/月(未當老闆被雇用的薪資)
大廚5萬/月,跑堂與會計共三人 3萬*3=9萬/月
3.燃料費:2萬/月
4.電費:2-4 萬/月 (季節不同而異),平均=(2*8+4*4)/12=2.67萬/月
5.水費:1500/月
6.小額營業人固定的營業稅:1000/月
7.裝璜折舊費(百萬分5年攤提):18000/月

總計固定成本:327500元/月
房租佔固定成本的比率=40000/327500=12.21%
而薪資所佔的成本為 67.17%

所以房租確定不是成本中的最大項

若以餐飲業的毛利約 40%計算
該店每月營業額最少要 818750元才能打平,
每週固定休假一天,每日營業額需要 31490 跨過損益平衡點

接下來是房東的成本分析
租金收入:480000萬/年
房屋稅:11000元/年
地價稅:4000元/年
房屋折舊(40年攤提):8500元/年 (房屋現值/40)
社區管理費:12000/年
所得稅費用=480000*0.57*0.12=32832
每年淨收益 411668元

店面目前市價約 50w/坪
房東的投報率=2.16%
目前貸款的利率也約在 2% 左右
剛好拿來利息,所以也要靠其他收入來填補本金攤還

小海豚 發表於 2011-3-8 09:48
以前曾經聽說大胖豬想開店
我曾經粗略分析成本

海豚爸這份資料差不多喔....蠻精準的.
老闆的薪水(8萬)算的有點奢求, 雖說他在外面的機會能拿到8萬, 但.....
另外, 如果營業服務的時間長(早餐中餐下午茶晚餐晚點), 需要兩班制(8hr*2)人員則會更多人事費用. (PS.收掉早餐{:4_157:} 則能大幅改進)
另一個隱藏成本是上網"護盤"的時間成本.
老闆行銷, 經營, 護盤是隨時要的, 有一些朋友, 很夠義氣, 會用短消息或打招呼的方式告知建議, 令人銘感五內.
但批評或發砲的人成本很低(really cheap), 一點點不順心, 打幾個字, 不用一分鐘按發送就公告天下了....

另外, 這裡大部分店家應該都還不敢奢望攤提裝潢與器具成本啦, 攤下來的話很可怕, 且目前更不敢奢求回收了. {:4_137:}

還是那一句話, 先與大家結緣吧, 並創造在地工作機會, 求的是狀況能持續進步, 也的確看的出曙光了. {:4_138:}
就像呷老大的堅持一樣, 如果純粹從財務面考量, 早就停損關門或大砍成本與時段了.....



荷包漸消終不悔, 因為這裡看的到希望. :loveliness:

桂格 發表於 2011-3-8 10:34
海豚爸這份資料差不多喔....蠻精準的.
老闆的薪水(8萬)算的有點奢求, 雖說他在外面的機會能拿到8萬, 但.. ...

這位老闆是我所熟識
他未開店前是復興路上某日本料理店的主廚
月薪真的達到八萬的水準
其實八萬的月薪每日需要工作長達 12 小時以上
比起周休二日月領六萬的上班族,實質薪資低了很多

若以一般公司或工廠加班四小時,薪資double 來算
嚴格來說他的月薪約只能算是上班族 4萬的水準

開店很辛苦..除非自己買來貸款 不然承租 若租金太高 真的很難做下去
沒有平價的 大家也無法天天去吃 北大現在的一樓 還真的都空空居多
真不知建商/投資客怎麼想

寧靜海 發表於 2011-3-7 15:16
唉... 要這些投資客或大地主理解「放長線釣大魚」的觀念，看來真的很困難。

為了租金，把店家租給仲介，結 ...

{:4_113:} +1
棒~棒~棒 ..... 真想選您當里長喔!:loveliness: