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建議:增修紅字部分

原京都規約 第三十一條

管理費用途如下：
（一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
（二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
（三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
（四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
（五）稅捐及其他徵收之稅賦。
（六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
（七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。

公共基金用途如下：
（一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
（二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
（三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良(係指工程金額逾公共基金之百分之五稱之)。 公共基金如有不足時，由區分所有權人按其共有部份(大公部份)之應有比例分攤之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，應由該區分所有權人負擔
[color=Red]
（四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。

大光 發表於 2011-1-19 08:26
曾在北大於仲介處聽其介紹房子
那時候發現他們上樓的樓梯好窄
後來在討論區有人在討論大樓安全問題時

通常公寓大廈專有部分的樓地板，係屬上、下層區分所有權人所共有，但若上下層之區分所有權人為同一人時，自免經其他區分所有權人之同意，得逕依法申請變更(內政部85.10.1台內營字第8584954號函)。在上下樓層均為同一人所有時，拆除中間所夾樓板之現象。
樓地板係屬建築法明定的「主要構造」之一，如果要局部拆除(如挑空樓板或增設室內梯)，已逾越室內裝修管理範疇，必須委託開業建築師辦理變更使用執照，同時檢討結構安全，並作適當的構造補強

資料來源:

[PPT] 電子檔- 室內裝潢應行注意事項
主講人：王福民律師.
law.tpc.gov.tw/公寓大廈條例簡介1版.ppt

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銀行管帳就會比我們自己管帳好.為什麼呢?要知道銀行替你辦事是要收取費用的.
銀行管帳可以透明.自己管帳就不會透明.這又是什麼?我們也可以讓它透明啊.好像將來委員會做什麼事都不能相信似的.
事實上.將來組成委員會是在監督物管中心的.因為委員均為無給職.真正做事的是物管中心.像財務委員
僅是在審核物管中心的開支及帳務.根本不在管錢.動不動就說主委或財委會捲款逃跑(17及27樓之留言).如果多數人這樣想.
我想不會有人願意擔任主委或財委的.
建立制度是應該的.但最好不要先入為主認為將來有誰會怎樣.這樣不太好.

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沒錯,制度是最重要的
我們也不需要有啥先入為主的想法
財務自己管是一個制度,信託也是一個制度
讓管委會不需要有捲款逃跑的念頭又哪裡不好
主要是說 信託是否會阻礙管委會用錢的時效性或是其他缺點
讓大家覺得信託不好
每一種想法都可以提出來討論
人性總是有弱點的
適度的防弊是需要的
大家熱心的討論
就是希望京都有一個好的制度
可以讓未來的管委會可以無後顧之憂的為京都的你我做服務
不是嗎?

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規約第21條已規定主委財委監委任期只能連任一次.

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{:6_314:} 感受傑森大的用心，今天下班後一定回家找出來查看

各位: 信託不是不好,但一定要清楚自己為何要信託,而信託是否可以解決一般無法解決的問題!
很多人要信託,但談一談後,發現並未像自己想像的這麼好,可以解決自己想要的問題,這是信託讓人誤解最大原因!
銀行當然要推信託,因為有信託部,需要fee的收入,但信託的人太少了,所以所有銀行的基金及投資方案給大眾都是用信託來做的! 大家不妨去看看基金內容的說明書,其中的fee是非常高的!
投資一定有風險的,並非是完全沒有風險,也沒有人可以跟你保證收益! 就算是定存也會有資產縮水的風險,但如何是比較好,這必須是大家需要思考的問題,而非交給管委會全權處理!
我以前幫一個國宅處理他們的社區基金1800萬,當然銀行是要賺錢,講的絕對是風險極小,報酬極好,............而這筆基金是用美金計價的,想想現在的匯率,如果這社區基金還在這筆投資,那你就可想而知,當然也有住戶提出質疑,................結果當然不會干銀行及我的事啦! ------150年的投資銀行都會倒,國家都會破產,世界上就不會有啥投資沒有風險這件事,端看自己可以承擔的風險!
所以光這些問題就得又讓大家唇槍舌戰一番囉!~~~
基本上我沒有任何意見,只要我付管理費,一切管理很好,社區清潔又美麗,不要像我的社區為了省電搞得像鬼屋,然後還說要漲管理費,就真的是讓人無法忍下去!------------省錢很好,但省一堆錢讓社區這也不能做那也不能做,就失去大家繳管理費讓社區更美好的意義!
過於憂心許多人會亂花社區的錢也是挺惱人的,所以把制度訂好,給予管委會全權的權利,委員制度也可以互相輪替,不流於被把持,我想問題就會減少很多很多!
的確管理需要一些智慧,當然也就要大家集思廣益! 好好溝通!

tangcpa 發表於 2011-1-21 22:12
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銀行管帳就會比我們自己管帳好.為什麼呢?要知道銀行替你辦事是要收取費用的.

的確是有總幹事或委員把錢捲走的事件,但如果社區事先做好預備,這問題就不會發生!
1.減少現金的提領---也就是社區的人員只能提領少許的現金(零用金) ,所有要給廠商的錢都是從銀行直接轉帳
2.減少現金的收取---社區人員不可以幫住戶收取管理費或所有費用,一律匯到社區的戶頭
3.就算需要收取少許的費用,必須要有收據 ----要宣導住戶,任何社區收取的現金都要有收據
4.社區開的收據必須要有連號的單據-以供財務人員查閱
5.每一筆轉帳及零用金的開支有必須有主,監,財的印章才可通行
6.社區的帳戶最好不要有通儲,僅限某間銀行才可領取(若發生問題,才可以很快終止)
7.社區的金額到一定數,可以設定主動定存(若不可以,必須填提領單,再填轉存單,這時很危險,必須有主,監,財,總幹事,任兩人協同辦理)

通常社區會有捲款的問題,就是把錢提領出來的問題,或者收取現金未繳回社區..............如果可以事先防範,那就也可以減少問題的產生!

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原京都規約第二十六條第三款:
本社區建物周圍上下及外牆、屋突（外牆及上方）部分，區分所有權人及住戶不得有任何破壞、標設廣告及影響視覺之行為，但全體區分所有權人及住戶同意投資興建人（起造人）於銷售期間可無償於社區建物之外牆週邊設置相關標示及廣告物。全體區分所有權人及住戶同意本社區永久命名為『遠雄京都』，並同意投資興建人（起造人）無償在本社區建物之外牆、屋突（外牆及上方）、地面設置任何表彰『遠雄京都』、『遠雄大學京都』及其所屬企業團、公司之名稱、標誌。該標誌由投資興建人（起造人）負責管理維護工作，如有任何損害，由投資興建人（起造人）負責維修；管委會同意投資興建人（起造人）於需要時，得進入本社區為修理維護之工作。

建議修改為:
本社區建物周圍上下及外牆、屋突（外牆及上方）部分，區分所有權人及住戶不得有任何破壞、標設廣告及影響視覺之行為，但全體區分所有權人及住戶同意本社區永久命名為『遠雄京都』，並同意投資興建人（起造人）無償在本社區建物之外牆、屋突（外牆及上方）、地面設置任何表彰『遠雄京都』、『遠雄大學京都』及其所屬企業團、公司之名稱、標誌。該標誌由投資興建人（起造人）負責管理維護工作，如有任何損害，社區管理委員會可要求投資興建人（起造人）無償負責維修；並同意投資興建人（起造人）於需要時，得進入本社區為修理維護之工作。

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傑森~請幫忙檢視我們的規約是否含蓋以紅色標示得要點 煩請幫忙加註於適合的章節

轉貼一篇麗寶國際舘版主的文章
如何避免管委會被有心人士把持
https://forum.ibeta.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=11245&fromuid=5075


本文章最後由 Christine.Liao 於 2010-11-28 16:56 編輯

我想寫這樣的主題很久了，我是一個受害者，有遇過不好的主委，所以我有想過要在區權會提案，希望以下提案對你們社區有幫助，不過我是一個人想，如有不周延的地方敬請提出討論:

1、主委、當選委員有所謂的消極資格，就是有前科者或欠繳管理費者，即當然解任，但有誰去查證前科?
所以當選人的資格一定要有請管理中心去警察局查證是否有前科，才可以公告，我的社區第一屆有做，後來換物管公司就越來越偷懶，現在都沒有，難怪會出問題。(這是在預防有黑道背景的委員)

2、各個當選的委員之間不能有三等親的關係，這是在預防某個大家族把持管委會。

3、每一個人可以持有的委託書不得超過5張，且管理中心不得幫人收集委託書，這是怕某個財大勢大的人收集大量委託書，強行通過議題，然後管委會的基金就大失血了。

4、曾有嚴重違規的住戶不得參選委員，如裝設鐵窗、鞋櫃擺梯廳、私人物品擺在頂樓、逃生梯等，如已經開罰還置之不理者，不得參選委員。我們的社區就有這樣的人當選委員，真是一場災難阿，所以現在很

5、我發現常有一些委員之間有嫌隙，就黑函滿天飛，或是做決策流程出問題，就推卸責任，或習慣開會時大聲恐嚇其他委員，讓溫和的委員心生畏懼，就辭職不做，或有住戶不明就裡來鬧場等等事情發生。
所以我覺得請管委會作會議記綠還不夠，應該每一場開會都要錄影錄聲存證，這樣就會減少麻煩，住戶要來查證也很清楚，沒有黑箱作業。

6、需有確實居住之事實，除了戶籍需設於此外，如果名下房子已出租，不得擔任委員(整棟都是套房就不在此限)，這在預防橡 皮圖章型的委員。

目前我只有想到這樣，募集中!(其他人點子趕快來)

怕大家爬文爬太久，以下是我把其他網友寫的，貼文在下面，請大家參考:

1、委員有出席管委會例會之義務. 如有事無法參加例會,應於例會前三天向主任委員請假. 若連續三次無故不出席例會者,則自動解任，由後補委員後補。

2、管委會委員之補選應在二週內完成，(否則為主委與管理中心之缺失)。

3、曾擔任管理委員,而遭罷免者,不得再競選擔任管理委員。

4、物管公司之選擇權交由全體住戶.(年度大會全體住戶投票選擇物管公司)!管委會在招商投票表決時.如遇有跟委員有利益關係者(例物管公司是委員親屬.股東或某工程公司為親屬....)應迴避不得參與表決

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原京都規約 第五條

第六項 本社區管理公司、電力、自來水、電信或其他提供本社共同使用設施之機構，得使用本社區共用部分或約定共用部分及公共設備。

建議修改為
六、本社區除手機基地台需經區分有權人會議決議通過始得設置外，管理公司、電力、自來水、電信、瓦斯公司、有線電業者或其他提供本社區共同使用設施之機構，基於業務之必要，得於經管理委員會同意後使用本社區共用部分或約定共用部分之或及公共設備。

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建議增列
原京都規約 第五條第十六項 (或是在第三章第二十七條)
本社區為住宅及一般事務所(A&F 棟)社區，除A&F 棟及一樓店面外，其餘各棟僅供住宅居住使用，一律不得經營公司; A&F 棟及一樓店面之公司營業登記使用用途，不得為工廠或舞廳、酒家、指壓、按摩、賓館旅社、觀光理髮廳、MTV視聽中心，或其他影響鄰居生活安寧與善良風俗之特種營業。違者，管委會得逕予制止或報請有關主管機關處理。

建議 原京都規約 第三章第二十七條 增列

九、為維護住戶健康，本社區公共場所一律禁止吸煙。

十、本社區嚴禁燃放煙火及炮竹。

十一、本社區地下停車場應由購買停車位者或其承租人按分配位置停放車輛，停車位遭占用時，管理委員會應先予鎖車並命違法占用人繳交罰款後放行，相關處罰辦法授權管理委員會定之。

十二 不得在防火間、電梯間、安全梯、共同走廊、通道門、防空避難設備或其他共用部份，約定共用部份等處，堆置雜物、設置柵欄、門扇、營業使用或晾晒衣物、停放汽機車。

十三 不得在非指定之共用部份或約定共用部份燃燒冥紙、燃放爆竹、射擊BB彈等危險行為。

十四 不得擅自於社區張貼文件、廣告宣傳品或在住戶信箱中投遞函件、宣傳品及其他任何物件。需張貼廣告宣傳品，可向管理中心申請，張貼於廣告專用公告欄，其管理規範授權管理委員會制定管理辦法執行之。對社區反應與改革意見，請向管理中心反應，或填寫具名之意見書投入意見箱內。

十五 不得攜帶易燃爆物品進入本社區。

十六 請保持社區內寧靜，不大聲喧囂、爭吵、戲耍，電視音響等之音量需適度控制，清晨及深夜不宜彈琴或演奏各種樂器及使用卡拉OK唱歌，若有擾鄰現象發生，經物管人員或管委會勸阻不聽者，依管委會公告之罰則處罰之。

十七 約束年幼孩童，不在電梯間、川堂、花圃等處騎車、溜滑板、追逐嬉戲以免發生意外危險，亦不得任意於公共空間塗鴉、攀折花木。

十八 住戶專有範圍內之消防與灑水系統之管線以及火警警報系統緊急廣播系統等，不得任意更改、拆卸、阻塞，否則因之危及本社區之安全而產生損害時除由該住戶負擔賠償外，須負一切法律責任。

謝謝今天在媽媽教室為我們住戶規章細節討論的參與芳鄰, 2:00~6:00pm, 好長的時間, 辛苦了.{:6_314:}

辛苦各位了！{:5_260:}

達芙妮 發表於 2011-1-23 00:50
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傑森~請幫忙檢視我們的規約是否含蓋以紅色標示得要點 煩請幫忙加註於適合的章節

有幾點我蠻認同但有幾個疑點需要建立!
1.主,監,財委員職務不得有犯罪紀錄,是要選完才去了解,還是選前就先行提供資料? 若選完,結果有紀錄,但如何告訴住戶此人資格不符,這樣是否違反隱私權?? 社區是否有此權限? 還是由住戶自己要選的人自發行為自清比較好? 如何做? ---當然這無法像一些銀行,進入都必須去申請良民證,做信用徵信調查! 是否有些困難?

2. 每次管委會除錄影錄音外,是否都應因記名表決且公告,以視每個委員對議題的負責態度! 否則流為強勢的人說了算,反正志在當委員,一切議題好或不好與我無關,或者隨便表決,不當一回事,多一事不如少一事!............這種情形很多!

3. 通常會掌控管委會不一定是都有親屬關係,有時變成分黨結派,我蠻建議除了每棟一位委員選任之外,其餘的委員應分開棟別,就是說不可以集中某棟委員,譬如假使要13位委員,共有六棟各選任一名委員外,剩下的算不分棟委員有6位,應該設限每棟委員不得超過3位! 否則就會有形成都集中在某一棟的住戶當委員,這樣會有不平衡的狀況出現! -----------亦或大家是每棟至少選兩位委員??

以上提供參考!!

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昨天開會討論得知
1.選完的委員當選資料要報到新北市,政府會幫我們查委員是否有犯罪紀錄,若有,會告知不得當選委員
3.聽說一般遠雄的社區都是各棟選各棟的委員,所以每一棟都會有代表

京都規約第五條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定部分
十六、A棟、F棟為一般事務所，不為住宅使用，依使照註記約定項目使用之。


這意味本社區會有『事務所』的員工/客戶等非住戶的人員進出，因此規約第二十七條『公共秩序及安全之維護』應有所規範。