enjoyiiing 發表於 2010-12-6 16:44
謝謝樓主的分析
我兩年多前18.9萬/P 還買不到紫京城高樓層 憤而看衰這裡轉而租屋@@
而現在呢? 發現這裡的 ...

非常認同+1

回復 juniormark 的帖子

這一、二星期假日及晚上都有到北大看看..
說真的，北大光這幾個社區及店面，要超越土城幾個主要商圈，那還真不容易。
當然，我也希望北大能發展起來....只是每去一次，就覺得，好像還要很久很久.

aweihsu 發表於 2012-3-21 23:57
回復 juniormark 的帖子

這一、二星期假日及晚上都有到北大看看..

沒錯沒錯~
土城以我比較熟悉的農會商圈，就銀行及證卷商而言就有12家(在四個站牌內)，若單一農會站牌就有6~8家。
便當店、燒臘、傳統市場、黃昏市場、麥當勞、書店、麵包店、捷運、公車、便利商店等其實都在2~3站公車站牌間
(選擇性非常大)，我也認為土城站比海山站更方便(也比清水延和路多元方便)
北大要到達這樣的便利性有困難~但些消費都是庶民消費，他是建立在夠多人口的必要需求

土城農會商圈的金融機構就我所知除工業內的公司行號會利用外甚至包括樹林、三峽地區的很多自營商都會在這裡開戶
其服務範圍不僅土城本地而已
而民生必需品方面甚至是服務到頂埔永寧等南土城一帶。

北大三峽段及樹林段分開其實有點不利北大的發展，若是金融機構沒有把北大這邊當一個市場
(沒有正視3.3w人的金融需求)認為三峽街上的金融機構有辦法滿足這邊高消費的理財規劃
到時客戶被原本只經營地方自營商的農會信用部搶得先機，也是他們判對錯誤。

而北大比較貴的租金，也是一些民生必需品無法展店的原因之一。

又過了8個月~
看著篇2年前的文章，很怕被{:4_148:}
還好沒小看北大~
人口現在有3.6萬人，兩年成長9千多人，成長速度若放緩，可能在2015年大概在4.5萬人左右，離5萬人大概差一點
與預估的很接近

機能方面
大概就金融機構比較沒有看到設點，希望未來2~3年能設到五個左右(含樹林、三峽農會)
其他連鎖店可以說是超出預期200%{:14_836:}
王品、台糖、頂好、全聯、家樂福、M、21、康是美、鞋家福、摩斯X2、星巴克X2
燦坤、金石堂、各大便利商店、特力屋、hola等

目前我覺得機會非常大的大概是KFC、全國電子?、屈臣氏、大創之類
至於誠品、大潤發算是比較大市場(或是地點也不好找)
而costco我認為不可能(新北市也才一家)
國民衣服(如H. G.U.)可能比較像是市區逛街，不太可能....

反正發展超出預期了~~~

juniormark 發表於 2012-11-22 14:50
又過了8個月~
看著篇2年前的文章，很怕被
還好沒小看北大~

全國電子? 已經有 BEST與上新聯晴了.....

麥克 發表於 2012-11-22 15:39
全國電子? 已經有 BEST與上新聯晴了.....

人家如果愛來，我們也攔不住啊 {:1_756:} :P ;P

洪阿民 發表於 2012-11-22 15:49
人家如果愛來，我們也攔不住啊

現有這兩家互相搶客, 單間來客數已經夠少了....再來一家的話, 恐怕會有一家撐不下去...呵呵呵!

juniormark 發表於 2012-11-22 14:50
又過了8個月~
看著篇2年前的文章，很怕被
還好沒小看北大~

不錯喔....請持續追蹤!

我覺得有愛北大的族人
有願意默默替北大鄰居服務的人
有願意替大家發聲的民意代表
有互助合作的里民
這就是北大的軟實力

北大是一個大學特區 基本上不是應該設定為住宅區 或大學城嗎?
為什麼要那麼多商店進駐? 要那麼多生活機能?
那跟雙北市任何一個區有什麼不同?
又怎麼叫"北大特區"呢?{:7_476:}

目前來設點的BEST與上新聯晴都是簡易的規模
看來比較像階段性任務型的據點
主要的目的應該是要服務大量的新成屋

新屋計畫性採購的方式, 和因為逛街看到商品或促銷而觸發的購買行為不太相同
這些店面或許沒有很多客人
但客人的出現往往是因為被逼近的入厝日期逼著來的
甚至是已經在網路上做過研究, 來店面看實體, 或者對著型錄議價, 就可以做決定的客人
成交率高, 大型耐久家電比率也高
這是在成熟市區不容易有的狀況

等到有一天, 電器專賣店不再把電視冰箱洗衣機擺在第一線
取而代之的是手機相機遊戲機...

這時候, 我們就知道這社區人口發展已經穩定下來了

Arch 發表於 2012-11-23 10:48
北大是一個大學特區 基本上不是應該設定為住宅區 或大學城嗎?
為什麼要那麼多商店進駐? 要那麼多生活機能 ...

請參考 三峽鎮誌 - 第九章 建設
http://szt3d.ntpu.edu.tw/taipei/d/c/c_1/c_1_009.html
節錄一段

本計畫之商業用地採核心式構想發展，呈長方形，並規訂其建物之使用性質，位於計畫區東西向及南北向之交通主動線上，其西側為大學用地，南側有經濟部工業區相接，引進消費、就業人口至此，可產生聚集經濟之效果，並提供計畫區居民便利的消費活動。本計畫之商業用地之開發應依整體開發方式辦理，避免不理想之零星商業發展。

又怎麼叫"北大特區"呢?

都市計劃全名:台北大學社區特定區計畫 後來建商便簡稱為 北大特區

Arch 發表於 2012-11-23 10:48
北大是一個大學特區 基本上不是應該設定為住宅區 或大學城嗎?
為什麼要那麼多商店進駐? 要那麼多生活機能 ...

同意你的看法,太繁榮就失去特區的意義.

阿煒 發表於 2012-11-23 12:43
請參考 三峽鎮誌 - 第九章 建設
http://szt3d.ntpu.edu.tw/taipei/d/c/c_1/c_1_009.html
節錄一段

嗯, 沒錯, 就是這樣 ...... 所謂[特區]~~就是都市計畫特定範圍區域的意思, 其實也沒什麼特別的意思 .... 本來就與新北市任何一個新興社區沒啥不同, 就像新莊副都心區, 新板特區, 林口新市鎮, 淡水新市鎮一樣.....

若是把[特區]當成~特別不同的區~或是~特權區~, 真的就是想太多了.


其實這邊的商業範圍分佈已經算是很少了, 基本上, 學府,學勤,學成路的大型社區, 面向大馬路端的店面已經少到不能再少, 大部份的店面都集中在縱向的 大? 路系列道路上, 提供居民基本的生活需求之用, 店家招牌的設置更是限制很多, 沒有亂七八糟的樣子, 現況看起來很不錯呢...呵呵!

Arch 發表於 2012-11-23 10:48
北大是一個大學特區 基本上不是應該設定為住宅區 或大學城嗎?
為什麼要那麼多商店進駐? 要那麼多生活機能 ...

很難像歐洲大學城鎮

因建商在一樓規劃了投資店面

enjoyiiing 發表於 2010-12-6 16:44
謝謝樓主的分析
我兩年多前18.9萬/P 還買不到紫京城高樓層 憤而看衰這裡轉而租屋@@
而現在呢? 發現這裡的 ...

我猜大部分已經具有不喜隨波逐流 看不慣或不願買或買不起中心市區的高房價產品
但卻對高品質的飲食旅遊及交通工具 有獨特的癖好與選擇{:4_113:}

hilljeck 發表於 2010-12-6 16:55
以特區工作人口屬性來說，北大特區大多在北市或邊緣工作，而消費的重心與習慣也都是以台北市為中心。工作人 ...

北大特區的定位到底應成為一個購物城或悠閒的臥房城市，可能必須好好論辯。成為購物城當然要付出代價，交通、吵雜、人潮、垃圾等。作為臥房城市也必須忍受除了基本的餐飲資源外，其他類型消費品的缺乏。不過以目前來看，腹地、人口同質化等因素還是比較傾向於成為依附大學的臥房城市。

{:4_113:}

mattlin 發表於 2010-12-6 20:38
本文章最後由 mattlin 於 2010-12-6 21:40 編輯

回覆 hilljeck 的文章

3.北大特區充其量只是在樹林與鶯歌在台鐵線南方，以及復興路以東、三峽河以北的一個經濟消費與文化中心，還看不出來會成為任何的政治中心
{:4_113:}

Arch 發表於 2012-11-23 10:48
北大是一個大學特區 基本上不是應該設定為住宅區 或大學城嗎?
為什麼要那麼多商店進駐? 要那麼多生活機能 ...

新板特區...百貨怎麼說.三鐵共構~

道明寺司 發表於 2010-12-6 20:49
我認為日後三峽區包含北大特區的發展 , 實力應該在樹林市或土城市之上 , 板橋市之下 . 而這個前提是 , 三鶯 ...

三峽新區？北大現在的房價已造成發展的強力阻礙。

juniormark 發表於 2010-12-6 19:04
本文章最後由 juniormark 於 2010-12-6 19:05 編輯

如果明年中凱旋門招商能招到屈臣氏、康是美、金石堂 ...

以消費指數分析。商家會更積極要抓三峽鶯歌原老社區的消費力。而棘手的是原老社區會至北大新區來消費的人實際上並不多。目前在北大區內經營商店的並不輕鬆。高租金且客層雖不低但消費力卻不高那顯然受普遍有房貸影響。台北文山區也不錯。天母在沒有三越sogo 前也很好。所以居住環境好就行

鹿霞客 發表於 2013-4-10 08:01
以消費指數分析。商家會更積極要抓三峽鶯歌原老社區的消費力。而棘手的是原老社區會至北大新區來消費的人實際上並不多。目前在北大區內經營商店的並不輕鬆。高租金且客層雖不低但消費力卻不高那顯然受普遍有房貸影響。台北文山區也不錯。天母在沒有三越sogo 前也很好。所以居住環境好就行

1. 如果店家CP值不夠高，要市區民眾特地再騎車/開車去消費(算是額外成本)，本就是緣木求魚....

2. 北大店家最大的問題，應該是平日白天都在養蚊子。所以，若尖峰時生意不夠好，就完了....
以老街店家為例，他們平日也類似，且店租也是很高。但假日人潮夠多，就活了....

juniormark 發表於 2012-3-22 06:23
沒錯沒錯~
土城以我比較熟悉的農會商圈，就銀行及證卷商而言就有12家(在四個站牌內)，若單一農會站牌就有 ...

如果北大變成那樣...
我就要搬家了...

因為那樣不是我來這裡的原意..........{:4_111:}

發展與希望,總是相衝突{:1_756:}

個人認為商業區要發展
除了當地的住戶外
還要有方便的大眾運輸系統
以及便利的停車空間(廣建停車場,例如竹北的重劃區有很多公有停車場)
以吸引本地及外地的消費人口

現在的環境已經越來越糟了，或者是越來越好，喜歡方便的人認為是好，喜好純住宅的人應該認為環境變差了。我個人認為這樣就應該適可而止了

以一個新興衛星區域來看，過多的商業行為，相對會影響居住品質。

以台北市為例，大多數地區都屬於住商混和區域。
雖然，在生活便利性上加分，但回歸到居住品質而言，卻是減分喔!
因此，在要求居住品質的同時，何妨相對降低對於其他項性的需求。

其實，青菜蘿蔔各有喜好，如果要生活便利，選擇北大以外的三鶯地區，其商業行為應可滿足大多數人的需求，

北大的發展，該有自己的特色，而不是再以一般都會發展的模式來進行。
北大的朋友們，您說是嗎?