萱 發表於 2010-11-7 22:54
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以後歡迎來作客

傑森是說A1的林董啦!!

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我也要去

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公電費有二個問題:

1.未進住戶要不要分攤?公電費是包括電梯用電及梯廳照明用電.照明用電會因有一戶未進住而少亮一個燈用電嗎?顯然不會.所以

未進住戶亦應共同分攤較合理.否則像有些住戶假日才進住.又如何計算?

2.分攤基準是什麼?戶數或坪數?如果請台電分攤.我猜想台電應會採戶數分攤.因為台電沒有住戶坪數資料.既然管理費採坪數計算.

則公電費亦採坪數分攤較合理.

我今天問物管中心主任他說這一年公電費均由遠雄負擔.同時我也計算本社區各棟別坪數結果為:A-238,B-260,C-253,D-264

E-260,F-238,六棟坪數差異不大.所以公電費另外由各棟去分攤計算.意義不大.不如直接由管理費中負擔校為簡便.

tangcpa 發表於 2010-11-8 22:11
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公電費有二個問題:

問題不在電費是來自電梯還是照明，而是電費本身的性質必須先釐清。

「京都的小公照明會因為耶魯的住戶沒來住，就少開一個燈嗎？顯然不會，所以耶魯的住戶也該來分擔京都的公電費」

上面這句話，顯然不合理，不是嗎？

先把小弟前面說明「電費」跟「保養費」的差異釐清，這個問題其實就很清楚了。

簡單來說，跟「所有權」連結的費用，不管有沒有住進來，都應該分擔（比例是另一個問題），但跟「所有權」完全無關而只跟「使用」有關的費用，就必須找到要求未使用者分擔的合理性基礎。

否則，電費計價就不必區分大公小公，因為依照「沒使用也要分擔電費」的邏輯，B棟的住戶不也應該負擔A、C、D、E、F棟的小公電嗎？那每一棟都如此，又何必區分大公跟小公？

所以單以「大公」跟「小公」的區別，就可以證立「完全沒產生電費的住戶也要分擔公電費」是一項不適宜的邏輯。



至於電費依照坪數大小來分擔，就更不適宜了。

很簡單的問題：「單身住62坪，跟一家四口住50坪，哪一家會造成比較多的公電費？」

「既然管理費是依照坪數大小，電費也就依照坪數大小」這句話錯就錯在「管理費」跟「電費」的性質有根本性的差異。



以跟「管理費」比較接近或時常被包含在管理費內的「清潔費」來看，坪數大的住戶，公設持份就高，所以清潔人員每打掃一塊公設的磁磚，坪數大的住戶就享受到比較高的效益，因此「清潔費」或「管理費」依照坪數大小來分擔，是合理的。


但一樣的情形，會發生在「小公電費」嗎？顯然不會，因為電費的效益分配是看「使用頻率」而非「持份大小」，這也就是為何小弟上面以「所有權」來當作分擔標準的原因。


結論是，用坪數大小來分擔公電費，是比較脫離現實也比較容易產生不公平的標準。

我新家買在C棟 9/18第一批交屋
最近收到的電費單 (8/27 ~ 10/27的用電)
自用 ~ $403 < 小公 ~ $560
問題 : 其中有半個月是非交屋期間 !? 該我們付嗎 ?

(單據裡)小公的分攤戶數 : 92戶 ~ 大約是C棟的總戶數 沒錯 (交屋的算個人付 未交屋者由遠雄 "屠先生" 付)
線索： 將來如果分攤戶數有變化 那就是有人 "申請斷電了" ！ 大家覺得如何呢 ?

King_House 發表於 2010-11-8 23:27
我新家買在C棟 9/18第一批交屋
最近收到的電費單 (8/27 ~ 10/27的用電)
自用 ~ $403 < 小公 ~ $560 ...

可能必須跟台電瞭解"斷電"程序

如果必須遏止投資戶以"斷電"方式逃避分擔小公電

那麼第一屆管委會必須考慮如何收取"投資戶=斷電戶" 的費用

也許當大的提議 明定凡拆電表之投資客或所有權人,凡有訪客登記前往該樓層戶必須計次收費(跟仲介或所有權人收取) ... 即應列入考慮

達芙妮 發表於 2010-11-8 23:33
可能必須跟台電瞭解"斷電"程序
如果必須遏止投資戶以"斷電"方式逃避分擔小公電
那麼第一屆管委會必須考慮如何收取"投資戶=斷電戶" 的費用
也許當大的提議 明定凡拆電表之投資客或所有權人,凡有訪客登記前往該樓層戶必須計次收費(跟仲介或所有權人收取) ...
即應列入考慮

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不過執行面上 建議:
物管中心協助明查暗訪 找出斷電的所有權人
並將其 "照片" 貼於京都各入口 以利警衛識別 (可及時攔下自行刷卡闖關的人)
凡是該斷電所有權人 或 陪同進出的親友+仲介 都一律要 Charge $$
這樣才能達到嚇阻之效
當然為防止喬裝易容之可能性 最好起用遠雄自豪的 "指靜脈辨識系統" 才能真正達到滴水不漏

以上拙見 大家笑笑就好 {:5_236:}

King_House 發表於 2010-11-8 23:47
贊成 +1
不過執行面上 建議:
物管中心協助明查暗訪 找出斷電的所有權人

K H 大~

您當真要當福爾摩斯嗎? {:7_344:} 還是想當江戶川柯南啊? {:7_447:}

您對執行面考慮的不錯啊........這應該可行吧?

小弟建議，對於斷電又來使用公用電的投資客及房仲，不但要按次收費，而且收費要高，才能遏止這種貪小便宜投機取巧的行為。

老實說，小弟個人對這種斷電又回來使用公電的行為還滿圈圈的，因為要斷電就要有不回來使用公用電的覺悟，如果想要用，那就乖乖跟大家一樣分擔電費，何必貪這種小便宜？



好吧，小弟承認一大早火氣上來是因為出門前噗噗不順...

我真不明白,為何真的有人會採取斷電這種方式!?
再則應該去台電了解斷電後,對於小公店的分攤是否真的就無法計算? 電錶應該不是自己的電錶,有另外的電錶,也該合併分攤計算才是!---我不清楚此事!
另外對於要斷電的屋主,進入社區,要收取費用,這樣的方法是否合法,也應了解! 至於收多少也應有合法程序! 否則屋主不願意繳,又何來規範?合法的追討程序何在?
曾有一則新聞,就是社區住戶沒有繳管理費,經催繳多次後無效,管委會逕行消磁卡,不給使用電梯....公設,被告上法院.法院判管委會輸,也就是說這樣的方式,管委會是不當的,理由:我忘了! 可以查一下!
住社區這麼久......我還真的第一次聽到有此狀況! 或許我們社區的居住率很高,或者社區從有沒人注意到這類的問題!
倒是社區有一住戶將房屋租給短期旅行團,搞得同樓及同棟的出入份子吵雜,電梯使用頻率增高,同一個時段常居住高達10~20個人,令同棟住戶頭疼不已,多次規勸,2年後就沒聽過了! 原本也想祭出啥規定,但查遍法令似乎也沒有合法的規範,只好進行道德勸說! 才擺平此事! 隔壁的屋主也因此房屋順利賣出!

因為斷電而不用繳公電費的話,畢竟他的房子還在該棟,所以應該還是要讓他可以進出大樓,但是電梯應該不需要給他用,給他走樓梯,這樣應該合理吧!
另外,不繳管理費,應該就不需要給他點數使用相關的公設.
這2種費用所牽涉範圍不一樣,應該要分開來研究喔

大光 發表於 2010-11-9 14:30
因為斷電而不用繳公電費的話,畢竟他的房子還在該棟,所以應該還是要讓他可以進出大樓,但是電梯應該不需要給 ...
另外,不繳管理費,應該就不需要給他點數使用相關的公設.

不繳管理費就有請 "訟棍" 寫存證信函啦!!

小當當 發表於 2010-11-9 19:50
不繳管理費就有請 "訟棍" 寫存證信函啦!!

沒問題，樂意至極



「住社區不繳管理費」跟「吃霸王餐」好像差不了多少....

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1.未進住就可不必分攤公電費及管理費.這是早期的觀念.因此早期北海岸許多別墅社區都因有大比例住戶未進住而

不繳管理費及公電費.最後整個社區都荒廢了.但自公寓大廈管理法實施以後就採強制規定.不因未進住就可不繳管理費.

2.管理費收取標準本來就有許多種.如你舉的例子我也同意管理費(管理費不只清潔費一項)也應該用每戶人數來分攤.但這種例子必竟

是特例.也有社區採每戶(不分坪數)分攤.但目前採坪數的還是較多.既然管理費採坪數收取.大公電費也一樣.為何小公電費又要訂另一

個標準呢?

tangcpa 發表於 2010-11-9 23:35
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1.未進住就可不必分攤公電費及管理費.這是早期的觀念.因此早期北海岸許多別墅社區都因有 ...

小弟還是只看到「因為管理費如此如此，公電費也要如此如此」的「結論」，而沒有看到「為什麼公電費必須比照辦理」的「推論」，所以也沒有什麼新增的回覆，敬請參照小弟前面的嘮叨。


「既然A都xxx，那B也xxx」這種邏輯，如果欠缺「A與B對xxx而言，具可類比性」的前提，在邏輯上是一種謬誤，所以一再重複「既然管理費都XXX，公電費也XXX」，對於釐清這個問題其實沒有任何幫助。


不然小弟會很害怕一樣的邏輯，跑出來「既然陳進興都被抓去槍斃，那傑森也抓去槍斃」這種結論.....


「陳進興犯法，傑森沒有（至少目前還沒有）」就如同「管理費是按坪數大小分享效益，小公電費不是」。

我不是很看得懂大家所討論的!
原則社區的大公電及小公電都是管理費去支出!
至於住戶要自行分攤的小公電費是自己棟別(A,B,C....棟)的B4~19樓梯間電費及電梯電費用,依照台電是由幾戶去平均分攤,不是嗎?
管委會可以要求台電如何依照坪數和人數去分攤嗎?-----我收到電費都是這樣! 但我也聽說,有的社區依照樓層去分攤,如高樓層就要付多一點,低樓層用電梯少一點就付少一點!?---我是覺得蠻奇怪的!也覺不合理! 但就聽說有的社區是這樣規定!造成很多不滿及爭吵,導致社區管理也很差!
ANYWAY ---如果社區一開始就為這爭論,不是很好! 也很難擺得平! 因為我的社區都沒這問題,當然可能我們整棟坪數大小都一致,沒有此問題!
至於管委會可否規定如何分攤每棟的小公電費,我也不是很清楚,何不讓現在京都如何訂,大家就先按這去走,不然光這一點,我看會蠻多爭議的!
或者還有更好的建議與方法!?

爭議本身不是問題，管委會的本質就是要解決住戶的爭議，不管這個爭議是住戶對建商，還是住戶之間，只是能不能提出合理且公平解決爭議的方法，才是關鍵。

社區爭議比較好解決的原因之一是不會有絕對的少數，所以當有爭議的時候，不會只單純靠「哪個方案對我個人比較有利」來決定，因為通常票數會差不多，所以最後靠的是哪一方能提出比較有說服力的說法。


簡單來說，解決社區爭議最好的方法，是靠「道理」而不是靠「人頭」。至於誰來認定有沒有道理，其實以京都的住戶水準，是很可以放心的。

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根據經驗法則! 公說公有理,婆說婆有理! 沒意見的也不想加入戰局! 大家都不想搞得不愉快!
且就算一方得利,另一方也不見得會服氣---特別又關係到每個人的利益,不是站在合不合法的規則上時!!
屆時不服氣的人有的會破口大罵,有的會氣吁吁的,有的就等他做委員來一番大修理~~~ 然後就不小心就互相得罪了! 哪一方都不討好!
因為照這件事來看,有的認為坪數大小為標準,有的認為住多少人為標準,有的會認為高低樓層為標準,有的認為住多久時間為標準(有的當度假).............那誰來表決!?表決多數就有道理? 就合理? 就算採取任何一方,我都認為沒有一方會服氣!
這是住家,千萬難得買到好鄰居! 真的有些就不要計較這樣多(個人想法)
何不就採大家如何省下小公電或社區電費的方向去思考,這樣是比較積極的方法!

小弟覺得問題沒這麼嚴重吧。以京都住戶的水平，當自己的意見已經充分表達之後，不論最終能不能說服多數鄰居，應該都會理性的接受及遵守大家的決定。

民主的可貴之處不在「投票」本身，而是投票之前的「充分表達意見」及投票之後的「遵守多數決定」。

至少在小弟眼裡，願意為社區公眾事務思考然後花時間發表意見提供大家參考的，都是好鄰居（咱們板上的不都是這樣嗎？）

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有的認為坪數大小為標準,有的認為住多少人為標準,有的會認為高低樓層為標準,有的認為住多久時間為標準(有的當度假)..........那誰來表決!?表決多數就有道理? 就合理? 就算採取任何一方,我都認為沒有一方會服氣!這是住家,千萬難得買到好鄰居! 真的有些就不要計較這樣多(個人想法) 何不就採大家如何省下小公電或社區電費的方向去思考,這樣是比較積極的方法!

{:4_113:} brilliant & practical thoughts ! {:4_153:}

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:handshake

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1.請問有誰會將你推論為陳進興?請不要引申過當.

2.其實大家都知道每一種費用的性質都不會完全相同.只是為求簡便必須求取一個大家可以接受的統一標準.如此而已.

tangcpa 發表於 2010-11-10 23:02
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1.請問有誰會將你推論為陳進興?請不要引申過當.

1.小弟舉自己跟陳進興當例子，很明顯只是為了凸顯「不應該為了一致而一致」所假設，認為小弟如此舉例就是過度引申，不也是一種過度引申嗎？應該沒有朋友看到小弟舉的例子，會以為小弟覺得自己被影射成陳進興吧？

2.既然對於「管理費跟電費性質不同」這點是有共識的，那對於「分擔標準不同，但收費方式相同」這樣的邏輯，說實話小弟確實無法理解，希望能為小弟解惑，也就是「既然還在討論怎麼收費比較不會有爭議的階段，為什麼就要先決定把性質不同的費用，用一樣的標準收費？」

3.在公共政策上，欠缺實質理由的「一致」或「不一致」，都是一種「恣意」。有些時候，這種為了追求簡便的恣意，可以帶來變動成本的降低，當然是好的。但問題是，目前管委會都還沒有決定收費標準，也離實際開始收費還很早，所以現在這個大家還在討論的階段，「管理費與電費採取一致的收費標準」並不能降低任何變動成本，就算真的開始收費，二種費用適用不同的計費標準，也不過是用excel軟體按幾個鍵改一下公式就能準確完成的事，實在看不出「對於不同性質的費用，採取不同收費標準」會增加多少差異成本，在這樣的前提下，「簡便」或「一致」是不是真的能取代「合理」及「公平」，或許也是另一個值得斟酌的問題。

3.這裡應該是理性但也很溫馨的空間，小弟不想再因為一來一往的意見而趨向對立的氣氛，加上小弟覺得對於這個問題，也已經把小弟的想法充分表達，所以在沒有進一步實質討論的空間之前（例如能提出「管理費與電費應一致收費」的實質理由），請恕小弟先退場了。


再次感謝<(_._)>

我一向深信"人不為己,天誅地滅"的人惡說
所以在每一件事情上面
多數人都是為著自己的利益著想
若是多數人的利益都相同或差不多
那所達成的協議
對多數人都有利
那也是一個滿意的結果
當然
若是這個多數人能夠考慮到更長久的未來的自身利益
因而所達成的協議
相信會更加圓滿

討論問題
通常我們都會問
過往是否有案例或經驗
這些案例或經驗是否適合現況
我們是否可以直接套用,或只需要稍作修改,或者要從新打造
然而,從新打造通常都是很費工很費精神的
若是稍加修改就可以堪用
往往大家都會選擇這個模式
因為費時費工的從新打造,為的目的是甚麼?值不值得?.....這是大家都會評估的

管理費跟大小公電費就分開討論,即使有相同的結果,也分開列出,原因就寫"參照XXX社區案例"
最好是請樓主在第1頁整理出這些資料,以利大家可以繼續討論不重複

謝謝啦

戀家 發表於 2010-11-10 12:54
我不是很看得懂大家所討論的!
原則社區的大公電及小公電都是管理費去支出!
至於住戶要自行分攤的小公電費是 ...

我想要問一個很白目的問題～～～Ｂ棟的電梯應該是只供Ｂ棟的住戶使用～Ｂ棟的住戶不可以使用其它棟的電梯吧！？

那如果車位好死不死買在Ｅ棟樓下（不知道有沒有這個狀況啦），那是不是就得逛一下停車場去到Ｂ棟電梯的入口上樓呢？

至於公電分攤的議題（或者是任何其它議題）～如果把自己的角度換到對方的角度來衡量的話～現在所持的己見是否會有所動搖呢？還是以整個社區的未來發展為基本考量嘍～

現在的公電（不管大的還是小的）是不是都是遠雄負擔啊？還是小公電已開始要由住戶自己搞定了呢？

回覆 u2194739 的文章

基本上應該是這樣,就是哪一棟的電梯就由哪一棟的住戶自己使用,有的社區出入口會設磁卡,有的電梯內還會再設磁卡,所以應該是這樣!所以A棟的人是無法進到B棟的!
所以很多人的車位應該都會買在自己棟別電梯附近---一般都是這樣!
社區公共區域也是有分大公水電與小公水電---我不知京都是否有分? 我住的社區就有分大廳,公設屬大公水電,游泳池三溫暖屬小公水電!
另外住戶住的棟別內梯間的燈與電梯費用也稱小公電---這是由住戶自行分攤的電費,將會從收到的電費單看出! 台電都是用戶數去分攤的! 所以A棟不會去分攤到B棟的電費..........
如果沒有積極節省電費,會發生有些住戶自己的電費比小公電的電費低,因為小公電是電梯與梯間電燈,梯間電燈很多時候都24小時開燈,導致電費極高----不過據了解京都已裝感應燈! 不知是否全部?
社區的電費基礎通常因為建設公司賣房,所以基本度數設定很高,將來社區正常運作半年後可以視平常的基礎去降低基本度數,這樣也就可以省下不少錢!
原則遠雄現在負的都是公設公共區域的大小公電,至於棟別的梯間與電梯費用還是由每戶去分攤才是!! ---這樣的認知應該沒有錯吧!

戀家 發表於 2010-11-11 20:45
回覆 u2194739 的文章

基本上應該是這樣,就是哪一棟的電梯就由哪一棟的住戶自己使用,有的社區出入口會設磁 ...

那我就真的要去看看我的車位到底在哪一棟下面～～～總是要繞一下～～～說遠不遠～說近還真的不太近～～～

回覆 u2194739 的文章

一般sales賣車位時,都會幫客戶留意靠近的棟別!
且自己也會去注意!
不過據了解京都是用配的,連選都沒得選!
不過我們家的車位算還蠻讚的,小車位的價錢擁有大車位的格局,好入又好出! 真的是給他100分! {:4_163:}

戀家 發表於 2010-11-12 14:13
回覆 u2194739 的文章

一般sales賣車位時,都會幫客戶留意靠近的棟別!

我們停車位是交屋之後才加購的(10月份),
硬是比開賣時期貴了兩萬.....
(還不包括代書費等哩哩扣扣的費用...)
{:4_95:}
不過也是看在『小車位價格、大車位格局 + 柱子在車尾、超好停 + 拐兩步就是E棟電梯』的份上...就認啦!!!

B3的279號...今天才接到銀行通知已經核貸, 正等待遠雄的「交車位」通知囉!

(最近一年還不會買車, 有意願要租的鄰居可以...............嘿嘿.....:lol )

戀家 發表於 2010-11-12 14:13
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一般sales賣車位時,都會幫客戶留意靠近的棟別!

我的業務只允許我購買住處下方的停車位
害我只能在幾個爛車位裡面挑!
{:4_95:}
有時候真想把這個位子賣掉多貼點錢去買別的

北大貓 發表於 2010-11-12 17:41
我的業務只允許我購買住處下方的停車位
害我只能在幾個爛車位裡面挑!

我的車位當初業代有給我選
所以我選跟我手機後三碼相同的
位置也不錯

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你車位還挺不賴的呢! {:5_285:}

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羨慕你的車位

我還沒入住 27坪 上月小公電 600 !!!!!!!!!! 喔是可以拔電表喔 那我也要拔嗎

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拔了之後再申請復裝會花更多錢吧!

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依我看房子的經驗
有一些社區管委會規定仲介若要帶看
每帶看ㄧ次需繳交一次清潔費
200-500不等
在警衛室登記進入時現場付錢
有的社區還會開收據給仲介
收到的款項當成社區公基金
有的社區還會規定帶看時間 帶看人數
例: 每日早上9:00-12:00 下午1:00-5:00
每次帶看最多不得超過4人....之類的
我是覺得這也是一種方式啦~~也挺好的

walkinfish 發表於 2011-3-23 03:33
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依我看房子的經驗

麗寶世紀館好像就有限制晚上不可以帶看...還是我們來個夜間加成(帶看費) :lol

小當當 發表於 2011-3-27 22:22
麗寶世紀館好像就有限制晚上不可以帶看...還是我們來個夜間加成(帶看費) ...

中悅維也納也有規定仲介帶看僅能到下午5點
除非屋主自己帶人進去看
多些管制是好事