yjrong413 發表於 2014-12-19 11:14
你怎不一併把青埔影響不大的新聞也貼出來啊, 航空城太長遠了, 做不做, 影響不大啊,
近期影響青埔的, ...

我是局外人，屁話聽聽就好。

土城沒有什麼太多利多

土城長庚醫院

再來就是板南線以及近板橋。

地段、地段、地段，這是很重要的，這也是主打。



青埔

青埔要放長線，加上政局動盪，政黨輪替，不確定性因素很多。

運氣不錯如期發展也是要拉長線至十五至二十五年才看的到這些東西

商場?!

北大玉鼎這麼小一個，人這麼多都招不到商了，更何況青埔可是七八年前的北大..

呵....您應該也不熟青埔.....

A19的商場是冠德自己的環球,
環球是冠德建設的多角化經營中的百貨商城部門,
所以, 他不像許多建商是宣稱會有啥商場百貨進駐, 最後卻不了了之,

它已經進入環評最後審查階段了喔, 預計最快明年一月動工(或許會延期啦, 建商會選最佳時間開工, 以期最大獲利)
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
桃園縣中壢市青芝段159-2、159-3地號住商大樓新建工程環境影響說明書（第三次變更設計）
這案將於下週一12/15開設環評，所以設計上也稍稍微調過為第三次變更設計，這次的變更上不大三棟維持25層但在高度上做些微調樓高小增了1.3米為100.4米，故總高變為109.4米,至於立面上環球商場的部分更加得簡潔~~~

http://eiareport.epa.gov.tw/EIAWEB/Main3.aspx?func=10&hcode=1020391D

Dora貓 發表於 2014-12-19 15:19
我是局外人，屁話聽聽就好。

土城沒有什麼太多利多

還有....
A18國泰的outlet已經蓋到1F, 土建大約明年初就完工, 預計明年5,6月廠商可以開始進住裝潢

青埔不同於北大特區之處在於交通建設先到位,
所以青埔捷運站旁的商場可以吸引青埔以外的人前往消費,
而非北大特區局限於北大特區和三峽就市區的民眾, 不易吸引大型百貨商場進駐....

yjrong413 發表於 2014-12-19 11:14
你怎不一併把青埔影響不大的新聞也貼出來啊, 航空城太長遠了, 做不做, 影響不大啊,
近期影響青埔的, ...

青埔32W(捷運站300公尺, 5年後還有冠德的百貨商城) 漲2成 => 38.5W;
華固60W 漲2成 => 72W (附近還會有新的重大建設嗎?)
國美A1 40W 漲2成 => 48W (就只有捷運通車, 所以捷運通車利多也已先反應)
以上哪一個目標比較容易達成?....
讓看倌自己判斷, 不必你我在這唱衰對方.....

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

不一樣~青埔是想當出頭鳥,供給量過大加上第二波投資客等著脫手.短期根本沒有往上漲的力道.這五年內能夠下車就要偷笑了 ,還想漲20%.
土城臨近新北市政中心地帶位置類似新莊副都心地位.擁有二捷一高一快.價格本來就連動板橋新莊價位,只要新莊板橋價格持續走高土城價格就會被進一步拉高,加上三峽重劃區的價格已墊高至33~35萬/坪更撐住他基本的價值在33萬/坪以上,他只不過是屬於落後補漲態勢罷了.跟你的青埔出頭鳥的態勢是很不一樣的. 青埔是週邊價格遠低於青埔,想要帶頭從除非你有類似新北市政中心,台中市政中心及台北市政中心這種重劃區的格局及氣勢的加持.不然也只是忘了我是誰!當資金退潮時就知道有多少人在裸泳了~跟淡海新市鎮是一樣的道理~

Dora貓 發表於 2014-12-19 15:19
我是局外人，屁話聽聽就好。

土城沒有什麼太多利多

你講那麼多!只有一句話是對的就是"地段地段地段"!
土城沒什麼!環境舊又差!但就是地段對了.所以介於板橋跟三峽之間.整個區域被特一快,北二高跟串連雙北兩大市政中心及百貨中心的捷運藍線貫穿大動脈~漲的原因沒有別的就只不過是板橋新莊中和漲太多了~就輪到她漲了,只要板橋新莊中和價格持續走高,他就沒有理由往下走~別忘了後面還有三峽北大再給他撐盤~台北人買全台灣的態勢依舊不變.

看到大家都是一坪幾十萬幾十萬喊來喊去，真是令人羨慕啊！

我全家搬來三峽住已經快七年，決定搬來這裡的原因就是：便宜、好山好水，從來沒去考慮過去台北市或是新板的交通。這七年一路走來，三峽到北市或新北市中心的交通已經改善很多，但是改善的幅度比不上小孩長大的速度是真的。

大家很熱絡討論買了那裡很棒，未來一定會有增值空間，其實都沒有錯，只要自己喜歡就好，畢竟這是恆久財，不像衣服鞋子，想換就換，想丟就丟，每個人的看法都沒錯。不過我還是喜歡三峽。

以前剛搬來的時候，要去板橋只能騎車、開車(走省道喔！沒有台65)或坐一般道路公車慢慢扣，沒有高速公車喔！不過前三年有遠雄的聯合社區巴士走高速公路到永寧(我們可是分常仰賴它呢)，後來916、908副線相繼通車，就有幸福的小卻幸，慢慢的，921、922到932時，對我們來說已經是不得了的大卻幸了，沒想到939、941也來了，那時候我已經對捷運沒有感覺了，加上台65通車，以往從三峽到蘆洲，坐大眾運輸要2個多小時，現在不用1個半小時，以往開車到士林要至少一個小時，現在不用30分鐘(沒塞車只要20來分)，坐車到板橋車站不用20分，這裡其實已經是幸福的天堂了，尤其是當初買的時候(加上裝潢)不用15萬/坪，我怎麼捨得搬家呢？更何況要泡湯有湯泡、要玩水有水玩、要爬山有各種不同等級與景觀的山給你爬、要遛小孩有北大校園跟三峽老街給你遛、小孩上學可以上到高中都不用離開三峽，如果大學也上北大，那各位看看，這省下多少摳摳跟時間啊！

{:4_127:}我愛三峽

waynechao651009 發表於 2014-12-20 00:47
你講那麼多!只有一句話是對的就是"地段地段地段"!
土城沒什麼!環境舊又差!但就是地段對了.所以介於板橋跟 ...

國美A1在那種地點, 現在能有38W已經是反映捷運通車的利多了, 還靠北大特區撐住補漲?聽你的話趕快去買吧....不套牢才怪....

青埔有三個捷運站, 周遭500公尺大概就可以滿足2萬人口, 2萬人口, 幾千戶, 會形成多殺多??? 你沒注意一點, 交通便利、環境好, 還是很吸引人的, 只要商場再進駐, 就會吸引更多人過去....他比周遭高?....沒比大竹高啊, 沒比中壢SOGO高啊....你可知中壢SOGO旁預售都站上40了嗎, 也沒比南崁高, 南崁預售也都30多了....青埔大部分都還在20多一點, 只有精華區(捷運站周遭500公尺)才有機會賣到28以上

國美A1呢....地段好???.....呵....你去買吧....買房子不是地段離北市中心近一點, 就全部都是菁華區, 看看北市萬華區, 離台北火車站非常近, 但價格卻只是大安區1/3....

就跟你說, 這是在討論MIT, 你耐心等5年看看, 別現在急著講未來的結果.....

唉，在這版面上爭來辯去，無非就是面子之爭，
所擔心的，不過就是怕被人取笑投資眼光有問題而已。
其實啊，真正靠投資房地產致富的人，
根本就沒閒暇在這裡做口舌之爭。
多費唇舌無益，自己的荷包滿滿才是最實在的。

看一看也是覺得青埔應該是不錯…
若大台北已有房子，再往外找尋生活環境好的也是很好
政黨輪不輪替，其實也不用太擔心
除了住的舒服兼具投資
回顧歷史，房價緩跌的時期也是阿輝伯主政的國民黨時代期，我在阿扁主政的民進黨時初期
買的第一間房子，跟本就一路跟著經濟在漲,只是薪資也有所成長,所以房價漲算溫和
大概是921後國民黨失去政權再過SARS那時候

yjrong413 發表於 2014-12-20 11:16
國美A1在那種地點, 現在能有38W已經是反映捷運通車的利多了, 還靠北大特區撐住補漲?聽你的話趕快去買吧.. ...

你還是沒搞清楚,頂埔補漲不是因為靠北大漲才來帶動你懂嗎?~是因為土城市區一直往在上拉抬才造就頂埔近日的價格,但頂埔33萬/坪有支撐是因為他後面的三峽要轉乘公車到頂埔搭捷運到台北都已經要33~35萬/坪,他當然不會跌破33萬以下,是趨勢不在北大啊
另外土城區域的供給量本來就很少在市場上再跑的案子根本不過5~6個~且每個案子戶數大多都在200戶以下價格操作只會上跟本不會跌,
反觀青埔高鐵重劃區面積是新莊副都心的4.5倍.一直想當桃園的出頭鳥,新莊再怎麼飆高都還是低於板橋的價格為什麼~因為一旦飆高消費者自然又回到板橋去了嘛

換句話說青埔價格一旦跟中壢桃園一致時價格自然修正為何?區域個根本不買單....怎麼辦?靠台北客吧,台北客看到奇怪青埔A17~A19怎麼跟A9林口重劃區價格相當生活機能差這麼多,怎麼買得下去?靠新竹客吧,新竹客看到覺得奇怪,怎麼青埔的發展比新竹高鐵站差這麼多,價格還更貴,怎麼買得下去?靠大陸客吧!2016民進黨執政政策變來變去,怎麼買得下去?那兩萬人口要去哪裡生呢?更何況少子化這麼嚴重了.

照這幾年房價的趨勢，政府的無能，土城和青埔的房價都會漲上去啊！土城很好有捷運未來還是三環三線重要的一站，青埔很好有高鐵還有商圈冠德是真的要蓋了，各有各的好，真不知有啥好爭的。

投資客們快進場啊！買買買，反正已經漲到自住客小老百姓都買不起了，2000萬和5000萬有啥差別，買，就靠投資客們撐著台灣的房價了！前進，千萬別讓房價金字塔崩塌了！

waynechao651009 發表於 2014-12-21 21:42
你還是沒搞清楚,頂埔補漲不是因為靠北大漲才來帶動你懂嗎?~是因為土城市區一直往在上拉抬才造就頂埔近日 ...

唉...你也不必跟我在網上吵了, 反正等個5年會那麼難嗎?
還是你本就是投機客, 5年根本太長了?.....

不論任何地方, 都有精華區和蛋殼區,
你喜歡拿土城的蛋殼區來當寶, 那是你的事, 只要網上的不要輕易聽你的就好了

林口....你有去逛過嗎?
每個社區離捷運站至少都一公里以上, 成交價就都要30W~35W,
同樣距離A9站300公尺的, 成交價要45W以上,
以此來看, 青埔A17~A19站300公尺內的, 成交價才30出頭....還差很多ㄌㄟ
青埔啥時候當領頭了呢, 中正藝文特區、中壢海華特區的精華區都站上45W以上,
青埔才30出頭(A18站附近....最精華區也才約35W)....不知你是怎麼比的.....

土城頂埔有33W???不知你哪兒看的消息....
頂埔環境差, 那兒的均價都還是低於北大特區啦,
你上實價登錄看一下, 太陽城兩房約29W(單價一般都較高), 3房也才約27W....
那兒除非離捷運站很近的(300公尺)新成屋才有機會站上35W,
國美A1要站上35W....結果就是一堆掛在網上....

js22020 發表於 2014-12-20 17:37
唉，在這版面上爭來辯去，無非就是面子之爭，
所擔心的，不過就是怕被人取笑投資眼光有問題而已。
其實啊， ...

呵....如果大大有從頭看到尾, 就知道, 一開始是我嗆那位大大土城價格唬很大....說華固天圓有60W, 最近又說國美A1有40W....我很懷疑他與那兒的仲介很有關係....結果他就反過來嗆我青埔的房子沒那個價值, 就這樣開始一連串的往來....

我沒有說土城不好, 我只是說土城的真價值地不在他說的那兩個地方,
青埔, 是我個人覺得以目前的價格, 跟整個大台北地區比起來, 還算OK,
除非高鐵停了, 除非機場捷運不動了....這兩項公共設施繼續運轉, 我就覺得值得,
並沒有期待航空城怎樣發展

yjrong413 發表於 2014-12-22 11:12
呵....如果大大有從頭看到尾, 就知道, 一開始是我嗆那位大大土城價格唬很大....說華固天圓有60W, 最近又 ...

土城有華固天圓?????你要不要再去做一下功課!同樣的錯誤已經兩次了~叫人如何相信呢?

這樣的對話 ... 似乎連續了幾天的樣子 ... {:4_147:}

yjrong413 發表於 2014-12-22 10:40
唉...你也不必跟我在網上吵了, 反正等個5年會那麼難嗎?
還是你本就是投機客, 5年根本太長了?..... ...

你可以用29萬/坪去買太陽城看看 .......你買不買得到.別再誤導別人了!

哈....不好意思, 土城華固的案子我真的完全沒興趣, 所以確實案名沒記得....

不過, 太陽城的成交價, 不論信義房屋或實價登錄都查得到....要追上北大的房價, 看看捷運通車後有沒有機會....

3房27W, 就連2房, 大概估也不超過28W....要不要我再附上信義房屋的啊?

waynechao651009 發表於 2014-12-22 17:42
你可以用29萬/坪去買太陽城看看 .......你買不買得到.別再誤導別人了!

我對太陽城完全沒興趣, 8年多前去看過, 要價15~16W, 結果看到周遭環境真的搖頭....想想要去捷運站還要走個10分鐘以上, 而且還走在幾乎沒有人行道, 與車爭道的路上.....

所以後來12.5W選上了四紀會館....看看現在四季會館的成交價和太陽城的成交價....太陽城能比嗎?....同樣都是皇翔蓋的喔....

你才不要一直誤導大家, 叫大家花更高的價格買蛋黃區的蛋殼, 結果只會因房子越來越老舊而漲不動.....

子子 發表於 2014-12-22 17:39
這樣的對話 ... 似乎連續了幾天的樣子 ...

唉....不好意思, 這個板沉寂了很久, 不知那位仁兄最近怎又突然找我吵.....不回他, 看他老是給大家不實的資訊.....怎會有人覺得頂埔價格應該高過北大特區的....就是不爽....真的很難忍住

哈哈哈，真好玩
看到上面兩位大大的論戰
大呼過癮，小弟來提供淺見吧
先申明，本人不是仲介也不是投資客
只是喜歡看房子，研究房子而已
土城PK青埔
其實根本不能相提並論
土城是一個工業區為主的地方，要大規模整體開發不容易
主要賣點只有捷運，所以看他們的普地規模都不大
SO價格上如果說要跟北大比的話，不同區怎麼比
因為比較的基準要依同質性，同屋齡，同格局，同建商，同路段來看等等
就說北大，同樣在學成路，麗寶國際館跟新六藝房價會一樣嗎?
順帶一提，林口的房價大家也不要以訛傳訛，什麼30W~40W?就我所知已經一大堆人因為套牢
最後就是自己搬進去住，因為賣不掉，搞得天天都要除濕機，辛苦他了
另外就是青埔啦
桃園變天，航空城的發展，遙遙無期
很多雜誌、報紙、銀行都點名青埔跟淡水都很有可能為蛋黃、蛋白及蛋殼以外的區域
叫做"蛋渣"前兩天看報紙說的
所謂無風不起浪，到現場走一走就知道了
至於有大大提到中正藝文特區、中壢海華特區的房價只能說我剛賣掉價格我最知道
實價登錄都查的到，毋須論戰，而這兩區架能撐住也是因為腹地不大，我是只跟青埔特區相比
桃園這三大特區最關鍵的就是腹地大小，地以稀為貴，青埔的面積過於大塊跟淡水新市鎮，開發不易
建設公司一般看到完工遙遙無期，一般都會趕快蓋蓋，走人
SO我看一個月代銷的代銷中心只有兩組客人
還都是代銷的親朋好友去的
依現況房價下修是指日可待
綜上所述
如果大大們
要知道的是房價，就從實價登錄即知
要知道環境如何去現場看一看即知
要知道捷運經過哪，去捷運局查及知
但重點是你自己覺得怎樣
不要因主觀反對而反對
就好像有人說台北市他不喜歡因為好擁擠
好多人，其實內心的真話是他壓根買不起
要客觀點說才公道
土城你要汙辱他可以說他有看守所
三峽你要污辱他可以說他有火葬場
但講這些都沒有意義
因為你都沒住在裡面，對吧
實事求是
才是判斷的基準^^
供勉之

柔冠 發表於 2014-12-23 10:30
哈哈哈，真好玩
看到上面兩位大大的論戰
大呼過癮，小弟來提供淺見吧

每個地區都有每個地區的優缺點，就像是如果我可以選擇生活圈跟工作，也許我會想去台中跟台南

居住還是喜歡，適合，買的起就好。

再貴的地方，不喜歡，不適合，買不起，都沒用^^

yjrong413 發表於 2014-12-23 09:10
哈....不好意思, 土城華固的案子我真的完全沒興趣, 所以確實案名沒記得....

不過, 太陽城的成交價, ...

怎麼你看到的都是成交低價今年6月份26~29萬/坪
而我看到的都是成交高價呢?今年8~10月份30~33萬/坪
如果你是賣方你的四季會館是要賣低價還是高價呢?按實價登錄出價最好是買的到啦~不要再騙自己了~一定是往上加~因為我家不一樣!
下面連結自己看~
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action#list_datatable

yjrong413 發表於 2014-12-23 09:18
我對太陽城完全沒興趣, 8年多前去看過, 要價15~16W, 結果看到周遭環境真的搖頭....想想要去捷運站還要走 ...

好吧既然你這麼堅持要比實價登錄我們以內政部的價格為比較基準好了:
那我們來看看你的皇翔四季會館(學成路241~270號)好了
今年9月成交兩筆三房78.14坪 含兩車位總價1840萬,扣除2車位共22.2坪單價算300萬還原權狀坪數為78.14-22.2=55.94坪
這樣單價換算為27.53萬/坪

今年7月成交了一筆兩房38.61坪,含車位總價975萬,扣除車位共11.1坪單價算150萬還原權狀坪數為38.61-11.1=27.51坪.
這樣單價換算為29.99萬/坪
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action#list_datatable


再來看一下皇翔太陽城(中央路四段279巷)好了
今年10月成交一筆三房36.3坪 不含車位總價1088萬
這樣單價換算為29.97萬/坪

今年8月成交了一筆兩房26.37坪,不含車位總價862萬
這樣單價換算為32.7萬/坪

今年8月成交一筆四房57.79坪,含車位種價1530萬,扣除車位11.1坪單價算150萬/位,還原權狀坪數為46.69坪.
這樣單價換算為29.56萬/坪
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action#list_datatable


不知兩地單價差別在哪啊?
願聞其詳!那皇翔太陽城明年6月後頂埔通車前價格又是如何呢?

呵...那個案子我有看到,
或許那個案子剛好買家喜歡他的百萬裝潢而加價, 或許那個案子有特別的view, 特別的讓買家喜歡, 所以會有特別的價格....你怎不說9月的, 成交價也才約27W

看看網路上的開價, 同樣坪數的, 開價總價款還是都略低於北大特區,
他那兒都有捷運即將通車的利多, 價格卻還很難追上北大特區

你覺得29W很值得, 還有補漲空間, 那你就趕緊買啊....

yjrong413 發表於 2014-12-23 16:31
呵...那個案子我有看到,
或許那個案子剛好買家喜歡他的百萬裝潢而加價, 或許那個案子有特別的view, 特 ...

你覺得賣方看實價登錄是看低價還是高價?就跟你自己的四季會館一樣當你要賣的時候請問你是參考你們社區的高價還是低價啊?難不成您是佛心來的~專門賣低價的~實價29萬/坪,我的只賣26萬/坪.相信你應該不會這麼做吧~

因為我家不一樣~我是用感情的!怎麼可以只賣29萬/坪呢?當然要賣個33~35萬/坪啊~

yjrong413 發表於 2014-12-23 16:31
呵...那個案子我有看到,
或許那個案子剛好買家喜歡他的百萬裝潢而加價, 或許那個案子有特別的view, 特 ...

看開價是沒意義的~要看成交價~而且是要看高價的~因為只有高價的部分才有機會成交~那些低價的部分出來的第一手就被仲介通知投資客把貨給掃掉了根本輪不到自住客出價!

yjrong413 發表於 2014-12-23 09:23
唉....不好意思, 這個板沉寂了很久, 不知那位仁兄最近怎又突然找我吵.....不回他, 看他老是給大家不實的 ...

投資客：你殺我就賣 　青埔還有2大不利變數...


相關關鍵字：
政策 交通 預售 桃園 青埔 投資客 自住客 sway 帥過頭

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

桃園即將升格，但似乎無法為青埔帶來利多，近期不少投資客怕被套牢，頻頻拋售，委售量甚至暴增3成，房價也逐步下修，投資客甚至在各大網站打出聳動性字眼，希望找到人接手。專家認為，明年青埔還會遭遇2大不利變數，投資客爆發倒貨潮，自住客可以趁勢進場，搶便宜的關鍵就是「靠心機」。

投資客在青浦爆發倒貨潮，並在各大網站張貼出急於拋售的訊息。（好房資料中心）

青埔預售屋急售
近期受到政府打房、房地合一稅制不明的影響，擔心資金周轉不靈的投資客，紛紛加速拋售。房仲業者李秋霖在蘋果日報估算，光近一個月青埔地區的委售量就已增加50~100件。連資深投資客帥過頭都在PTT上PO文表示，在這幾年不會投資桃園，青埔會在105~106年大量換手，更建議未來「自住可以買，投資客不要買」。

房產專家Sway在壹週刊分析，除了原本的縣長吳志揚意外落馬，未來青埔還有2大不利變數。1.交通部長葉匡時預言，高鐵恐怕會在明年2月破產，馬上將青埔的利多打入地獄。2.機場捷運有可能在明年提前通車，日後民眾往返台北、桃園機場只要搭捷運，不用搭高鐵到青埔站轉車，屆時青埔只能淪為郊區中的郊區，商機頓失。

而Sway也指出，目前青埔已出現嚴重的轉售潮，幾個指標建案如「太子馥」等，都有許多戶在房仲間轉售，並在各大網站上打出「急售」、「你殺我就賣」等字眼，看得出來投資客都急得想逃離此地。

青埔爆發投資客倒貨潮，接下來的情況只怕會越來越多，但跟投資客打交道，可能搶到便宜，也可能買到更貴，有專家認為，這就是一個心理戰。好房網News名家賴淑惠表示，一開始千萬不要輕易透露心中的底價，以免影響跟投資客議價的空間，尤其現在的房市走低，寧可先狠砍，再慢慢往回加，讓自己有更多的籌碼。

她補充，因為投資客開價通常偏高，可以先從開價直接砍兩成，如果可以用8折成交，通常就代表投資客撐不下去，才寧可小賺，甚至認賠出場，如果能買到這種快要斷頭的物件，對一般自住客說，就一個便宜買屋的好機會。

waynechao651009 發表於 2014-12-23 17:17
你覺得賣方看實價登錄是看低價還是高價?就跟你自己的四季會館一樣當你要賣的時候請問你是參考你們社區的 ...

用感情?....你有在太陽城住過?住多久啊?....
太陽城都已經有捷運即將通車的利多, 房價還是比不上北大特區啊....

明年六月捷運通到頂埔, 所以現在還值得去買?
標準的投機客(比投資客看得要短)....

那種環境, 再便宜我也不會考慮的,
畢竟要買來住或買來賺錢的心態是不同的....

我買房是要買來住的,
然後住久了, 因為選對點而有附加的增值利益....

waynechao651009 發表於 2014-12-23 17:31
投資客：你殺我就賣 　青埔還有2大不利變數...

呵....你說的這些, 就是我前面說的, 明明距離捷運站700公尺以上, 成交價要29W甚至30W(例如太XX、東XX), 當然該跌....
沒趣青埔了解過, Sway的話能信啊, 你實際去問問仲介, 那些大降價的房子大概都距站體多遠?
我在那兒比較過十幾個案子, 有距離1公里的也要賣28W(例如一XX、XX線上), 這些當然都該跌啊,
你去問問距離A18 500公尺內的案子, 看看有哪一間會有低於33~35W的

帥過頭有一句話被你刪了??...."自住客可以買, 投資客就不必了"
青埔要買來自住的, 可以趁機撿便宜, 那環境真的比頂埔好太多了.....

如果你看到青埔距捷運站300公尺內的房子, 有賣30W以下的, 歡迎告知網上大眾....

yjrong413 發表於 2014-12-24 18:40
呵....你說的這些, 就是我前面說的, 明明距離捷運站700公尺以上, 成交價要29W甚至30W(例如太XX、東XX), ...

青埔的問題在於量體太大了,已經不是捷運站的遠近能夠撐住你房子的價格了,青埔490公頃這樣的量體恐怕得要走個15~2 0年才能夠消化完畢.現在的青埔投資客太多了明年底通車才是開始換手到時才是災難的開始~多殺多~
北大185公頃也差不多走了十年,要投ˋ要投資重劃區就要在第一年就要進去,才賺得到50%~100%的報酬,像去年你才進去的已經是青埔第4年,已經準備進到投資客換手階段了~除非你可以撐到10年以上不然大該只能平盤或是小虧出場才有機會.而十年後買房主力會落到8年級生年級生也就是進到少子化的階段需求會少一半.假如沒有對大陸全面開放,要撐住這個量體恐怕不客觀.....所以我的看法是要慢慢回防雙北市的補漲區域才是王道,重點是供給量不能太大否則價格難以支撐~~

yjrong413 發表於 2014-12-24 18:07
用感情?....你有在太陽城住過?住多久啊?....
太陽城都已經有捷運即將通車的利多, 房價還是比不上北 ...

我在2003年頂埔雅築10.5萬/坪兩房 2004年12.3萬/坪買太陽城三房,2005年在北大麗寶第一期買三房11.5萬/坪,2006年回頭再買雅筑三房15萬/坪,至今尚未出脫持有,對這邊的環境也有近十年的認識.從頂埔營區變成頂埔科技園區再到捷運站動工,再到今年7月頂埔公有地公辦督更與皇翔完成簽約儀式.前後不過十年在我的經驗裡,捷運漲價有三階段第一階段是動工;第二階段完工;第三階段通車後連漲三年.
北大現在是在緩步上揚,主因是土地越來越少新案高價帶動中古屋的價格,現階段並無太強而有力的利多吸引自住客進駐,但頂埔則是在起漲點~其中要看的是明年6月頂埔通車前,漲勢會開始往上拉升.這時候自住會開始陸續換進場,加上永寧土城亞東三站今年明顯漲勢凌厲,也連帶拉升頂埔新案的價格,未來還有遠雄永寧16公頃造鎮案,整個頂埔物件不多的情況下價格漲勢會快速拉升~你質疑的北大價格跟頂埔價格你要再過的半年便知分曉.中古價格的帶動要靠題材,新建案的價格來拉升.其中又以新建案的價格拉升最為明顯.跟北大的價差會越來越明顯,(這跟十六年前南勢角捷運站通車跟新店安坑的狀況很像,南勢角通車後價差逐漸拉大),明年農曆年後頂埔附近便有兩組新成屋銷售分別坐落於頂埔捷運站附近即將進場屆時便知分曉~我持有房子會看周圍建案的量體的多寡. 北大特區已經是我持有的量體最大的區域了~當年決策錯誤沒選內湖AIT對面的元利輝煌世紀選擇北大,差點平盤或少虧收場,跟你現況差不多,還好撐過十年才有這波榮景,前十年走的是大多頭, 只要在風口上連豬都可以飛上天,後面十年面臨的是少子化的需求減半及經濟景氣持續不佳,如要長期持有且能立於不敗之地還是要首選雙北才是王道.而且是要越往台北市是靠攏越安全,假如現在還認為500~1000公頃以上的重劃區還能立於不敗之地的話就要三思了,量體真的太大了,就好比兩三杯水(利多)是無法增加一個池塘(500公頃以上重劃區)的水位(房價).即便是帥過頭也不敢挑選100公頃以上的重劃區來炒作~但對於他離開台北越早越好的看法,我個人倒是持不同看法.應該是要挑雙北近郊有補漲效應的區域如深坑安坑及基隆購買才對,畢竟地點還是相對近於台北市開車或是坐車都在15~20分鐘以內可到達北市信義大安中正等核心區.

waynechao651009 發表於 2014-12-24 22:58
青埔的問題在於量體太大了,已經不是捷運站的遠近能夠撐住你房子的價格了,青埔490公頃這樣的量體恐怕得要 ...

呵....我是去年Q3時候買的, 雖非第一、二年就進場, 但當時就開始注意, 不過接近捷運站的也只有一個案子, 且在A17, 非A18或A19, 不覺得有價值長期持有, 直到去年中後,
A18和A19才開始有接近300公尺的案子出現, 所以才進場....我覺得A18和A19附近有商業區, 價值較高

"捷運漲價有三階段第一階段是動工;第二階段完工;第三階段通車後連漲三年"....這是你說的話, 當初喊機場捷運103年底通車, 但在103年初卻又宣布延兩年, 加上一堆政府打房政策, 讓原本很熱的房市(進捷運站300公尺左右的案子幾乎都秒殺....離得遠的早就很難賣)冷卻不少, 我才在去年Q3進場, 而就算現在一片看衰青埔, 近捷運站好的案子, 幾乎還是很少看到要出售的....

青埔的特色是綠地很多, 雖490公頃, 卻只規劃6萬多人口, 而近捷運站300公尺的案量, 估計也才不超過2000戶, 怎會有案量過大的問題呢, 好的點、好的建案, 賣一戶就少一戶, 我才不擔心啥多殺多ㄌㄟ....

你是買得早, 並非買得好....現在太陽城要32W左右買得到....這是你說的....還能漲多少呢?.....
你如果覺得太陽城那兒環境好, 怎不是住在那兒, 而選擇住北大呢?.....
你如果覺得太陽城那兒, 青埔不好....娜以現在兩地同樣都是32W, 看看5年後哪邊價值較高啊....如何?....
我不急, 你卻那麼急?....急著出脫你頂埔的房子吧?見好就收?
喊好, 然後趕緊賣....跟股市的外商手法一樣....

yjrong413 發表於 2014-12-25 10:05
呵....我是去年Q3時候買的, 雖非第一、二年就進場, 但當時就開始注意, 不過接近捷運站的也只有一個案子, ...

青埔三年前可以大膽進場 ,但現在是要謹慎退場.尤其是要避開量大的區域.利多再多風險都是很高.北大也是屬於量多的區域,當時起漲點在於11~13萬之間一直拉到現在的36~40萬,你有沒有發現客戶群早已敲敲的由首購轉換到了換屋族群.只要單坪價高過25萬/坪以上就已超出了首購可以負擔的範圍.可以看看現在的青埔動不動都是30~40萬/坪起跳的建案.而量體又特別大, 就算地點交通再好依然是位於桃園郊區.假如他的條件有像新竹高鐵及在地就業人口及高所得家庭支撐,當然房價往上走. (102年桃園縣家庭戶平均所得1,257146元;新竹縣家庭平均戶所得1,346765元;新竹市家庭戶平均所得1,535411元)但過大的量體也難以支撐阿~十年後的需求會減半.在2016以後年民進黨的執政之下兩岸的交流會趨緩或限制呢?屆時手上的房子將會以越靠近市中心的越保值. 你認為換民進黨執政後航空城的速度會加快嗎?肯定是全盤檢討.明知道是好的事情卻因為不是我執政我就卡死你.所以航空城到底會不會空城城呢?恐怕這20年內應該都很難實現吧~

waynechao651009 發表於 2014-12-25 13:58
青埔三年前可以大膽進場 ,但現在是要謹慎退場.尤其是要避開量大的區域.利多再多風險都是很高.北大也是屬 ...

唉....你老是搞不清楚青埔耶....青埔案子現在8成多都還在20~30之間, 衝破30的量體, 大概只占不到兩成,
最高價大概屬A18距離400多公尺的商業大樓案子了, 成交價區間大概也才你這個價, 哪是普遍都這種價.....

哈...你還幫我說明了....北大特區....36~40....房價普遍還是高於頂埔吧?....你別又找頂埔距離捷運200~300公尺的案子來比.....

yjrong413 發表於 2014-12-26 10:00
唉....你老是搞不清楚青埔耶....青埔案子現在8成多都還在20~30之間, 衝破30的量體, 大概只占不到兩成, ...

哈...你還幫我說明了....北大特區....36~40....房價普遍還是高於頂埔吧?....你別又找頂埔距離捷運200~300公尺的案子來比.....
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36~40是預售屋的價格 .你拿預售屋的價格來比頂埔的中古屋價格?要比也是跟國美Ａ1或是皇鼎建設等的新成屋案~
還差不多~青埔的問題只有一個就是量體太大這五年都是多殺多~~民進黨執政會讓這個狀況更劇烈~~這三年進場的投資客全部都在等明年底要下車~~勢必盤整多年~要有8~10年抗戰的準備!

waynechao651009 發表於 2014-12-26 19:54
哈...你還幫我說明了....北大特區....36~40....房價普遍還是高於頂埔吧?....你別又找頂埔距離捷運200~300 ...

唉.....北大多的是中古屋33W左右的, 現在太陽城都還沒那個價, 其他的中古屋更沒法跟北大的中古屋比....就說等捷運通車, 頂埔中古屋價才會跟北大差不多啦。而預售屋頂埔大概只有捷運站300公尺內的才有機會稍高過北大, 國美A1?....開價超過40W的, 屋主就有得等了, 要有成交超過35W的?....等通車後可能有機會啦....不過, 大概只有你會想去買那ㄦ賺點投機財, 大不部份真的要買來住的, 價格差不多, 還是會選擇住北大的

你兩邊都有房子, 請問大部份時間是住哪邊啊?

至於我青埔的房子, 你完全沒興趣, 我也沒想要你過去當臨居, 後續房價如何, 就不勞你費心了。
我只希望你別鼓吹網友買土城你看好的非重劃區的案子....土城值得長期持有的, 只有金城路旁的重劃區周邊啦

yjrong413 發表於 2014-12-28 12:39
唉.....北大多的是中古屋33W左右的, 現在太陽城都還沒那個價, 其他的中古屋更沒法跟北大的中古屋比....就 ...

你太高估北大了~雅筑,中央第一城,米蘭尊邸及福利國等全部都在待價而沽.所有買盤會再明年
上半年開始逐漸浮現,加上釋出案件少,漲勢會開始急拉,這幾個社區是公設比都在21~23%.屬於高坪效社區,未來會形成高單坪價但維持低總價.就雅筑就已經有三房成交到42萬/坪總價1100萬.這個情況跟新店七張商圈附近的中古屋單坪價高過新成屋的狀況是一致的.新成屋公設動不動30~35%起跳公設,使得消費者已經從買單價逐漸轉變成買總價了.寧願用比新成屋更高的單坪價去購買中古屋相對便宜的總價,明年初有兩個位於頂埔科技園區對面的新成屋的案子準備開賣,將在會把頂埔房價往上推升至45~50萬/坪.請拭目以待吧
至於你所說的土城重劃區現在連土地都還沒徵收重劃要到發還再到標售最快也要十年之後,這種利多跟等三鶯線通車的意思是一樣的~不用太過度期待~
淡水,青埔跟八德的問題是一樣的都是因為量體太大,單價漲過頭,籌碼太亂了.未來2016民進黨執政後不確定性更高.避開大量的地區才是安全之道,光貸款成數就是個問題!

兩位先進、前輩已經偏離主題---> 將捷建設的MIT.訊息？？
而且只有兩位在相互在對答。建議可以兩位可以互留資料私下討論。或是約個地方兩位好好討論你們關心的議題。

waynechao651009 發表於 2014-12-29 01:05
你太高估北大了~雅筑,中央第一城,米蘭尊邸及福利國等全部都在待價而沽.所有買盤會再明年
上半年開 ...

你說的那幾個案子是頂埔捷運站300公尺左右的案子....我說過接近捷運站的會比北大來的高, 但國美A1和太陽城, 買的房價若高過北大特區, 就是"傻"....

青埔....會有持續利多的.....
http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/111797/鄭文燦：中壢、八德、蘆竹「持續推動，公共建設不打折」

樓上有人在抗議了....請針對MIT留言吧....後續不再回應你了....

yjrong413 發表於 2014-12-29 12:04
你說的那幾個案子是頂埔捷運站300公尺左右的案子....我說過接近捷運站的會比北大來的高, 但國美A1和太陽 ...

那就一年後見分曉吧!