🔧 本文章最後由 waitai 於 2011-1-17 13:14 編輯
麗寶世紀館(B區)社區公寓大廈規約
本麗寶世紀館社區公寓大廈訂定規約條款如下，本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務：
第一條
本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。
本公寓大廈之範圍如（附件一）中所載之基地、建築物及附屬設施。依據「分管協議圖說」之界定範圍（以下簡稱標的物件）。
第二條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分
一、 本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如（附件一）標的物件之圖說。
（一) 專有部分：係指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。
（二）共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
（三）約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。
（四）約定共用部分：公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
二、 本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。
三、 本公寓大廈周圍上下、樓頂平臺、外牆面及不屬專有部分之防空避難設備為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。經核准懸掛或設置廣告物者，應符合本社區之廣告物設置辦法相關規定。
四、 停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。
五、 下列各目所列之特定對象基於業務上之必要，得無償使用該共用部分或約定共用部分：
（一） 受託管理業務或承包工作者。
（二） 台灣電力公司。
（三） 欣泰瓦斯公司。
（四） 中華電信機構。
（五） 台灣自來水機構。
六、 區分所有權人及住戶對於陽台不得違建；非有明顯公共安全上之顧慮外，不得裝置鐵窗及其他設施妨礙消防逃生及救災機能且應先經管理委員會同意後，方得裝設。
七、 共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範授權管理委員會訂定之。
八、 有關汽、機停車空間之使用、管理規範及違反之責任均授權管理委員會訂定之。
九、 本社區之基地範圍為樹林市大學段二小段87號土地(即B區，J棟至Q棟)，為便於區別及管理，本社區之全體區分所有權人、無權佔有人及住戶同意依「公寓大廈管理條例」第二十六條之規定，與同一建造執照之另一區(A區(A棟至I棟)，同地段91號土地)各自成立社區管理委員會，並各自獨立管理;倘法令有所修正或釋義，則依修正公佈或釋義後新規定向主管機關報備成立。
十、 前目A、B二區基地間之退縮綠化廣場(範圍如附件三標示黃色區域)，由二區各自維護管理。為能顯A、B二區綠化廣場之和諧，有關本區域共同約定夜間道路燈光，自18:00至22:00間開啟，供行人通行時之照明。另有關A、B二區房地分別獨立管理方式，如合約書之附件(十)同意書辦理。
十一、 社區公共空間休閒設施規劃及分管協議如合約書之附件(九)協議書辦理。
第三條 區分所有權人會議
一、 區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第二十五條之規定，召集人由區分所有權人身份之管理委員會主任委員擔任。召集人無法互推產生時，由具區分所有權人身份之管理委員互推1人擔任，或申請地方主管機關指定臨時召集人。臨時召集人違反召集義務時，區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人身份之管理委員任之。
二、 區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於2日。管理委員之選任事項，應在前目開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出
三、 下列各款事項，應經區分所有權人會議決議：
（一） 規約之訂定或變更。
（二） 管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
（三） 公寓大廈之重大修繕或改良。
（四） 公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
（五） 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
（六） 約定專用或約定共用事項。
（七）其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
四、 會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。
五、 約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
六、 會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
七、 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由1人行使。
八、 區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。但受託人於受託之區分所有權佔全部所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一以上者，其超過部分不算入。
九、 開會通知之發送，以開會前10日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。
十、 區分所有權人會議討論事項，除本條例第三十二條規定外，應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上之出席，以出席人數三分之二以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計三分之二以上之同意行之。
十一、 前目區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分之一以上者或任一區分所有權人所有之專有部份之個數超過全部專有部份個數之五分之一上者，其超過部分不予計算。
十一、 區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。
十二、 會議紀錄應包括下列內容：
（一） 開會時間、地點。
（二） 出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。
（三） 討論事項之經過概要及決議事項內容。
第四條 公寓大廈有關文件之保管責任
規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑証、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議記錄及區分所有權人會議會議記錄時，管理委員會不得拒絕。
第五條 管理委員會委員人數
一、 為處理區分所有關係所生事務，本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：
（一） 主任委員1名。
（二） 副主任委員1名。
（三） 財務委員1名。
(四) 監察委員1名。
（五） 其他管理委員14名。
二、 前項委員名額，合計最多為18名，並得設置候補委員9名。委員名額之分配，由J、K、L、M、N、O、P、Q等8棟，J、K、L、M、N、P棟各2名;O棟1名;Q棟4名，商店街1名，共18名，各棟設置候補委員1名，商店街1名，合計9名。並於選舉前10日由召集人公告選舉通知並分送各選舉人。
三、 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由區分所有權人任之。
四、 主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。
五、 委員出缺及改選：
主任委員出缺時，由副主任委員接替，主任委員與副主任委員同時出缺時，由各委員就在職委員中推舉1人代行主任委員職務，代理時間以30天為限，代理人應於限期內召開委員會議，推舉新主任委員。委員出缺時由該棟候補委員依序遞補，遞補後仍有缺額達三分之一時，得召開臨時住戶大會，補選缺額委員。
六、 管理委員會應於任期屆滿前1個月，選出下屆管理委員會管理委員;若無法於前揭時程內完成，則由原管理委員會代管，代理時間以3個月為限。若代管期滿仍無法選出下屆管理委員會管理委員，則授權原管理委員會指定管理負責人代行職務，直至選出管理委員會之管理委員為止。
第六條 管理委員會會議之召開
一、 主任委員應每個月召開管理委員會會議乙次為原則,如有管理事務上之必要，可視情形每二星期或每二個月召開乙次為限，最長不可超過三個月。
二、 發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。
三、 管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席，或書面請假。但每位管理委員以代理1名委員為限，且不得委託非具管理委員身份之人出席(例如:家屬、朋友等)。委託書及請假書格式如附件6。
四、 有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
（一） 開會時間、地點。
（二） 出席人員及列席人員名單。
（三） 討論事項之經過概要及決議事項內容。
第七條 主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員及管理委員之資格及選任
一、 主任委員由管理委員互選之。
二、 副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。
三、 委員採無記名單記法分棟選舉，並以獲該分棟區分所有權人較多者為當選。
四、 委員之任期，自○年○月○日起至○年○月○日止，為期乙年，連選得連任。唯主委、副主委、監委及財委得連任原職乙次為限。
五、 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。
（一） 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
（二）管理委員喪失住戶資格者。
(三) 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員無故未出席次數達3次;或該年度請假次數累計達6次者。
(四) 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員(含管理負責人)任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
(五) 如有任何委員，違反社區內相關規定且經管委會勸阻不聽者，如經管委會開會決定解任，則自公告日起解除該名委員職務，其遺缺由該棟候補委員遞補之;被解任之委員不得參與爾後社區管委會委員之提名。
六、 管理委員出缺時，由該分棟候補委員依序遞補。若該分棟無候補委員可遞補，由主任委員從其他分棟候補委員名單中抽選之;其任期以補足原管理委員所遺留之任期為限，並視為一任。
第八條 主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。
一、 曾犯組織犯罪防制條例規定之罪，經有罪之判決確定，服刑期滿未逾五年者。
二、 曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
三、 曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
四、 受破產之宣告，尚未復權者。
五、 有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
六、 無行為能力或限制行為能力者。
第九條 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
一、 主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行本條例第三十六條規定事項。
二、 主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。
三、 主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
四、 主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。
五、 副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。
六、 監察委員負責監督一切會務的運作，並考核一切社區公共事務業務運作結果。若發現管理委員會內任何成員有違反規約之運作時，得先行停止其職權及該項公共事務之執行，待管委會表決通過後，直接生效。
七、 財務委員及出納委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡稱為管理費）、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。
八、 管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。
九、 管理委員得為無給薪榮譽職。
十、 管理委員會除主任委員、副主任委員外，其他委員分為5個組，共15名，其組織架構如（附表1），委員職掌如（附表2），管理費用核支權責如（附表3）。
第十條 公共基金、管理費之繳納
一、 為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
（一） 公共基金。
（二） 管理費。
二、 管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第1次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
三、 各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
四、 管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費20％收繳，其金額達2年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。
五、 區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。
六、 機電、消防設施依建築法相關規定，須由專業廠商負責維護保養及定期申請安檢。授權由管理委員會統一委託專業廠商定期維護保養，並議定維護保養費用及投保意外險。
第十一條 管理費、公共基金之管理及運用
一、 管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。
二、 管理費用途如下：
（一） 委任或僱傭管理服務人之報酬。
（二） 共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
（三） 有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
（四） 管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
（五） 稅捐及其他徵收之稅賦。
（六） 因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
（七） 其他基地及共用部分等之經常管理費用。
三、 公共基金用途如下：
（一） 每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
（二） 因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
（三） 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良(係指工程金額逾公共基金之百分之五稱之)。
（四） 供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
第十二條 共用部分修繕費用之負擔比例
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
第十三條 共用部分及約定共用部分之使用
住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
第十四條 約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付
一、 共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。
（一） 與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。
（二） 登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。
二、前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第1次區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之。區分所有權人會議討論第一款使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。
第十五條 專有部分及約定專用之使用限制
一、 區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。
二、 區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
第十六條 財務運作之監督規定
一、 管理委員會之會計年度自○年○月○日起至○年○月○日止。
二、 管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。
第十七條 糾紛之協調程序
一、 公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。
二、 有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本公寓大廈所在地之板橋地方法院為第一審法院。
第十八條 違反義務之處置規定
一、 區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：
（一） 住戶違反本條例第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線必須進入其專有部分時，有拒絕情事；經協調仍有妨害或仍予拒絕時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
（二） 住戶違反本條例第八條第一項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的，設置廣告物等行為時，應予制止，並報請主管機關依本條例第四十九條第一項第二款處以罰鍰，該住戶應於1個月內回復原狀，未回復原狀者，報請由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。
（三） 住戶違反本條例第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
（四） 住戶違反本條例第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理，要求其回復原狀。
（五） 住戶違反本條例第十六條第一項至第三項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，必要時得報請地方主管機關處理。
二、 住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於3個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
（一） 積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
（二） 違反本條例相關規定經依本條例第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
（三） 其他違反法令或規約，情節重大者。
三、 前款強制出讓所有權於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。
第十九條 其他事項
一、 除本規約已約定外，有關維護本設區設備與景觀、確保公共安全促進生活環境品質與敦親睦鄰等事項，另以社區生活規範規範之並授權管理委員會訂(修)定之。5 \3 ~3 U/ J' U8 K4 E6 j
二、 共用部分及約定共用部分之使用管理辦法，本規約未規定者，授權管理委員會另訂(修)使用管理辦法並執行之。
三、 區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料。
四、 區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。
五、 區分所有權人應在租賃（或使用）契約書中載明承租人（或使用人）不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書。
六、 本公寓大廈設置公告欄，非經管理委員會所核准，不得張貼。
七、 本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。
第二十條 管理負責人準用規定之事項
本公寓大廈未組成管理委員會時，應推選管理負責人處理事務，並準用有關管理委員會應作為之規定。
第二十一條 本規約訂立於民國○年○月○日經第1次區分所有權人會議決定通過並公告10日後施行。
附件１
