管理委員會應具備那些功能？

在北大您認為那一個社區的管理委員會管理功能做得最好？

沒得比較（不在其位，不謀其政）

心六藝的不錯

有很多管委會都做的不錯

做得好，別人未必會知道。

做得不好，很容易就會看得出來。

另一亇問法，從入住以來，那一亇物業管理你認為最不錯

好不好! 到底誰說了算?

唯有粗淺去看, 是否有膽去參加市府每年社區評比! 並且持續得獎回來!

在客觀上就可以認定, 這樣的管理委員會就是做得最好的囉!

其實大家可以用一個角度說說您们的社區的管委會，那一個地方做的最好，開始著手，可供大家參考之處。

davidtso 發表於 2014-5-17 21:24
另一亇問法，從入住以來，那一亇物業管理你認為最不錯

本來我也想用這個主題，但是很多物管公司通常均受限於管委會的要求，尤其是主委風格的個人要求。

管委會是社區自治的發動機，健全與否？往往會影響到社區住戶的居住品質。目前最主要之法源為大樓管理辦法，這個法源在制訂時，集合式住宅尚未成熟，以致於有些條款會變成社區之亂源。我個人以為社區要管理得當，必須要有更多人關心，光靠幾個管委會的委員，實在是力有所逮。以我個人之觀察，目前許多社區都會碰到許多棘手的難題，嚴重者形成對立，如同當今台灣政局之小縮版，這一點對社區之和諧傷害最大。再具體而言，我覺得幾個叫有活力之社區示劍橋、哈佛，以及國際太子等社區，很希望他們這些社區能夠分享運作成功之秘訣。可是社區因為有一筆龐大之管理基金，難免會吸引少數覬覦之不肖分子，讓社區的運作變質。聽說有某個社區，自管委會成立以來，就被少數人操控管委會，更讓人覺得不可思議的是，該社區之主委居然是該社區保全的負責人，所以，該社區成立迄今，從未招標，整個社區被少數人把持，當然這家保全公司就有永續經營的特權。請教諸君，碰到這種情況，有何妙招解套？感激不盡！

劍橋管理得就很不錯

如果要以新北市得獎的客觀條件來評比

劍橋得過一次新北第一 ，一次新北第二(那年第一從缺，所以第二其實算半個第一了)

主觀條件來評比

住起來舒適，有問題反應也都會處理

所以個人推薦劍橋的管理啦！

不需要暱稱 發表於 2014-5-18 10:28
劍橋管理得就很不錯

如果要以新北市得獎的客觀條件來評比

劍橋居於什麼因素得到新北第一？

lcf7347 發表於 2014-5-18 10:16
管委會是社區自治的發動機，健全與否？往往會影響到社區住戶的居住品質。目前最主要之法源為大樓管理辦法， ...

說得很對耶

lcf7347 發表於 2014-5-18 10:16
管委會是社區自治的發動機，健全與否？往往會影響到社區住戶的居住品質。目前最主要之法源為大樓管理辦法， ...

聽說有某個社區，自管委會成立以來，就被少數人操控管委會，更讓人覺得不可思議的是，該社區之主委居然是該社區保全的負責人，所以，該社區成立迄今，從未招標，整個社區被少數人把持，當然這家保全公司就有永續經營的特權。請教諸君，碰到這種情況，有何妙招解套？
好問題，如何解套？

Julian 發表於 2014-5-17 23:25
好不好! 到底誰說了算?

唯有粗淺去看, 是否有膽去參加市府每年社區評比! 並且持續得獎回來!

我不認為物業做的好就會得獎,一般來說,社區經費足,委員會注重評比,由那家物業做並不重要,

今年得獎,明年換別家,照樣得獎....:)

發哥 發表於 2014-5-19 22:37
聽說有某個社區，自管委會成立以來，就被少數人操控管委會，更讓人覺得不可思議的是，該社區之主委居然是 ...

如果真的覺得有很多問題, 就在下次選管委的時候, 號招大家一起出來選,
基本上過半數的席次就能夠在下一屆管委會改選主委的吧?

要用哪個物管, 應該是管委會可以決定的,
但不會是主委一個人就可以決定的,除非有過半的席次也支持主委.

北大特區很多社區是用公開招標的方式,
新物管會不會比較好, 這就不一定了,
而且也要看管委會運作的怎麼樣, 再好的物管也是需要管委會監督的.

lcf7347 發表於 2014-5-18 10:16
管委會是社區自治的發動機，健全與否？往往會影響到社區住戶的居住品質。目前最主要之法源為大樓管理辦法， ...

公寓大廈管理條例提供了很多住戶自保的方法，以及地方政府自治法規強制規範，以及簡易庭之民事訴訟。但是住戶本身要有所作為。

公寓大廈是否必須召集區分所有權人會議，訂定規約？其目的何在？

答：規約之定義，依照公寓大廈管理條例第三條第十二款之規定是：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」揆其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成之合同行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質。為落實公寓大廈自律管理精神，第二十三條規定，「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」茲以本條例其他條文所訂得以規約之規定訂定之事項，整理如下：
1.第十五條，住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
2.第十六條，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
3.第二十五條，區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。
4.第二十九條，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
5.第三十一條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

關於公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議，其規約自訂決議人數有無限制？


答：一、公寓大廈管理條例第31條，其立法意旨係區分所有權人會議決議除條例規定之決議條件外，基於「社區自治」之精神，得於規約另為不同之規定，該條文尚無最低門檻之限制。況且公寓大廈自得依其需要，透過區分所有權人會議決議，於規約中制定較條例嚴格或寬鬆之決議條件。
二、另按條例第3條第12款規定，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法令等法令規定，牴觸者無效。

lcf7347 發表於 2014-5-18 10:16
管委會是社區自治的發動機，健全與否？往往會影響到社區住戶的居住品質。目前最主要之法源為大樓管理辦法， ...

公寓大廈主任委員未經管理委員會同意，即代表管理委員會與業者簽約，是否違反公寓大廈管理條例？


答：主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。至關本案規約如未明定主任委員之權限，其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決。

不需要暱稱 發表於 2014-5-18 10:28
劍橋管理得就很不錯

如果要以新北市得獎的客觀條件來評比

劍橋社區蠻好的，不過建議可以洗一下外牆
感覺今年可能沒清?看起來屋齡反而比風呂大…

jojoyaro 發表於 2014-5-24 22:52
劍橋社區蠻好的，不過建議可以洗一下外牆
感覺今年可能沒清?看起來屋齡反而比風呂大… ...

我們不只今年沒洗 基本上是完工到現在都沒洗過外牆

沒有人外牆每年洗的 不然外牆會腐蝕得更快 因為那化學藥劑其實常洗不見得好

你們風呂應該也是去年第一次洗吧 洗完確實乾淨很多

洗完大概花多少錢呢？

其實上次我本來有提議說要洗 因為實在是髒到看不下去 但是又有人說等龍埔國中完工後再洗會比較好

免得剛洗完又被風沙吹髒了 所以明年會清洗外牆

不需要暱稱 發表於 2014-5-25 10:03
我們不只今年沒洗 基本上是完工到現在都沒洗過外牆

沒有人外牆每年洗的 不然外牆會腐蝕得更快 因為那化 ...

風呂才剛幫家人購入,洗多少錢倒是不清楚
自己是住愛悅,還新新的
年初找屋時,看見幾個社區正在清洗
洗完感覺蠻新的,挺好

區分所有權人會議之議案經主席裁示鼓掌通過，所提建議案是否生效？


答：未規定區分所有權人會議之決議表決方式，惟參照會議規範第55條規定，表決方式分為舉手表決（或以機械表決）、起立表決、正反兩方分立表決、唱名表決、投票表決五種，並未包括「鼓掌通過」此方式。另會議規範第60條第1項所稱之無異議認可，係指就例行性事件或無爭論問題（參該項第1款至第4款規定），得由主席徵詢全體出席人之意見，如無異議，即為認可，如有異議，仍應提付討論及表決；至於同條第2項雖規定「第58條所定以獲參加表決之多數為可決之議案，得比照前項規定以徵詢無異議方式行之，......」，惟同項但書亦規定主動議（如本案住戶規約之訂定動議）及修正動議仍不得以無異議認可之方式行之。是有關區分所有權人會議針對規約之修訂，仍應有區分所有權人明確意思之表示行為，僅以鼓掌方式通過議案，因無從知悉何人贊同、何人反對之意思，似為不妥。

是以，管委會均應保留議案通過之紀錄，供區分所有權人查閱。

那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權？


答：管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十六條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下：
1.第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
2.住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規約或區分所有權人會議決議之限制而有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵窗或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。
3.住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
4.第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
5.第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
6.第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
7.第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。
8.第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。
9.第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。
10.第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
第三十六條所定管理委員會之職務如下：
1.區分所有權人會議決議事項之執行。
2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
3.公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。
4.住戶共同事務應興革事項之建議。
5.住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
6.住戶違反第六條第一項規定之協調。
7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
8.規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
9.管理服務人之委任、僱傭及監督。
10.會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
11.共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
12.依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
13.其他依本條例或規約所定事項。

風呂在北大附中施工前就已洗好，現在學校完工了，風呂還是一樣乾淨漂亮。

一個社區的外觀維護真的需要定出規範，至少2~3年應清洗外牆一次，老實說，劍橋外觀真的很糟糕。

千代田社區就作的很成功，每1~2年都有清潔外牆。因為台灣地區有酸雨的問題，久不清洗以後就要花大錢。

我覺ㄉ爵仕悅 不錯喔

一般而言，清洗外牆的水，必須加入酸性的清潔溶劑，故清潔前，所有住戶應將陽台植栽收入他處，以免枯死。至於清洗費用，以諸如哈佛、劍橋之類的大型社區而言，市場價格約在80多萬至120萬之間，視清潔公司使用的溶劑優劣及服務品質而定，對社區是不少開銷。是故，若要年年都能清洗，社區財務狀況必須相當充裕。像個人所在的哈佛社區，原於去年的區權會決議要清洗外牆，無奈管委會多數委員認為開銷過大，乃訴諸於全社區民意投票決定，因而否決了區權會的先前決議，以致迄今五年多來，從未花費清洗一次。{:4_115:}

不需要暱稱 發表於 2014-5-18 10:28
劍橋管理得就很不錯

如果要以新北市得獎的客觀條件來評比

社區評比如果得第一是無法連莊的 , 並不是因為第一名從缺的關係

管理的好 , 物管服務很重要 , 服務是無形的東西 , 主要取決於現場人員的態度及積極性

有些物業公司承接社區案場的價格很差 , 請來的保全或行政人員態度就很消極 ,

想當然爾管理怎麼可能會好呢 ?

支持皇翔玉鼎第二屆的管委會XD

不論做得好不好，

光是願意付出時間為社區服務這點，

就令人感恩了！

感謝所有願意無私付出的委員！

＊＊當然，對一小撮別有用心的職業委員，是要譴責的！

倒不如大家說說自己住的社區管委會
有哪些管理做法你覺得很好很值得推薦給大家
讓整個北大都是優質管理的社區
至於社區硬體方面就各自有自己特色
讓喜歡北大特區的人
選擇自己喜好的社區住

DanielYang 發表於 2014-8-1 15:38
一般而言，清洗外牆的水，必須加入酸性的清潔溶劑，故清潔前，所有住戶應將陽台植栽收入他處，以免枯死。至 ...

如果是玻璃帷幕的大樓，我想清洗大樓是有必要的。
至於一般之大樓外牆是磁磚，洗不洗並不重要。尤其是每一次之清洗是要花費龐大之費用。
小型社區的經費有限，實際一點要看花這筆錢是否值得？
如果大家都能自己設法清洗門窗部分，應該就無必要花錢洗大樓的必要。
我住的社區已經有六年了，看起來外觀還不錯。所以大家都覺得沒有必要花費這筆錢。

nelsonshi 發表於 2014-8-6 07:06
不論做得好不好，

光是願意付出時間為社區服務這點，

管委會的成員都是義務職，基本上住戶應給予多一些鼓勵。如果發現社區有不妥之處，可以跟管委會反應，這樣管委會的運作會較為順暢。但是，若不幸管委會被少數人操控，那問題就大條了！我們惡區今年社區首次公開招標，在交接期間，發現一堆爛帳，許多資料多位建立，許多住戶未繳管理費，已經成為呆帳。前一家的保全公司一直壟斷我們社區之業務，而該公司之董事長就是我們社區的萬年主委。（從本社區管委會成立以來，總共擔任四年主委，一年財委，一年委員）你說，這樣的管委會怎可能有效的經營呢？

發哥 發表於 2014-5-19 22:37
聽說有某個社區，自管委會成立以來，就被少數人操控管委會，更讓人覺得不可思議的是，該社區之主委居然是 ...

有些是因為大多數的住戶都不願意出來擔任委員所以才會是少數的幾個人一直在當.

我們社區好像要走入大多數住戶不願意出來的死胡同了 有某幾棟都要補選好幾次 {:4_111:}

lcf7347 發表於 2014-8-6 11:15
管委會的成員都是義務職，基本上住戶應給予多一些鼓勵。如果發現社區有不妥之處，可以跟管委會反應，這樣 ...

據我所知，主委最多只能連任一次。

難道是 貴社區的那位萬年主委是做二年主委之後，

再做一年的一般委員？

如果真是有熱忱為社區服務，這是社區的幸福；

但是，如果別有用心的話，社區的住戶就會很痛苦了！

nelsonshi 發表於 2014-8-6 11:40
據我所知，主委最多只能連任一次。

難道是 貴社區的那位萬年主委是做二年主委之後，

你說的沒錯，就是這樣。
會形成這種狀況，住戶是要負起一部份之責任。
大家都不願意擔任委員，當然就形成有機可乘之機會。我覺得如果採取住戶輪流擔任委員，權利義務相等，或許會好一點。大家都能區盡一份心力，誤會也許會降低一些，關心可能增多一些。
但是社區的業務也真多，果真能找一位好的主委，加上一個好的總幹事（經理），那就是社區之福也！

哈哈哈
我先大笑三聲
社區評比得不得獎
主要關鍵取決於物業人員
就算管委會再好再有能力
如果總幹事沒經驗沒能力
還是得不到評比
社區評比要準備多少資料花費多少心力
就算物業費盡心力幫社區得獎
功勞還都是在管委會身上
有幾個人會感謝物業的付出
至於洗外牆
你們知道洗一次要花多少錢嗎
請自行估狗大神一下就知道了
我家的社區我是不同意洗的
所以我實在很佩服那些要每年洗的社區
而哪個社區管委會管理最好??
我的看法是評比得獎並不代表就是管理好
問問基層工作的人員就知道了！

不需要暱稱 發表於 2014-5-25 10:03
我們不只今年沒洗 基本上是完工到現在都沒洗過外牆

沒有人外牆每年洗的 不然外牆會腐蝕得更快 因為那化 ...

一般建商要取得使照時都會先洗一次(這樣乾淨才好賣)
然後委員會成立點交時再洗一次(回饋社區方便點交)
你可以參考看看喔