社區-皇翔玉鼎

75 主題	37 好友	1987 積分

大學生

Rank: 6 Rank: 6

文章: 815
在線時間: 281 小時

發短訊息

發表於 2010-11-30 21:36:16 |顯示全部樓層

在景氣向上的趨勢下，預售屋一般都會比新成屋貴得多，差價主要有兩部分：
一、施工過程預期不斷墊高的建材成本
   由於以美、日等先進國家持續執行貨幣寬鬆政策（大量印鈔票），全球正面臨未來的通膨壓力，建材成本勢必愈來愈貴，建商自然會預先轉稼給消費者。
二、新成屋現價加上預期完工時平均房價也將同步上漲的反映結果（一種選擇權），這也是建商預期的轉稼效應。但實務上，建商為激勵買方願意下訂，總會以少量（即限量優惠價）較低價格打廣告，再先保留賣相佳的案件待後期再賣，以備未來市價上漲水準超乎建商預期時，還有庫存可大撈一筆。

   例如：某建案現在合理價格為20萬/坪，建材成本15萬/坪，一年後完工，若建材成本一年後漲20%，預期一年後當地市場房價平均上漲10%，則一年後該建案的合理價格應為25萬/坪（20+20*0.1+15*0.2），其中建材成本為18萬/坪；因此建商可能依不同面向或樓層平均開價在26~30之間（保留一點讓買方議價空間）。How About? 驚訝嗎？若只單純將預售屋和新成屋同時間作比較，當然會感覺差很大啦！

   我相信有許多朋友認為哪能看那麼準。當然！也因此建商錯估景氣時也會面臨認賠殺出的時候，正如2008.10~2009.3間。我個人也是在三年多前買預售屋（一坪約15萬），也經歷金融風暴後想以成本賣都無法成交的困境，有點兒被迫而搬來的。現在我愛上這裡了，現今行情早已超過成本許多了，也不會賣。這不就是預售屋的風險嗎？

回覆

檢舉

terry88

18 主題	52 好友	2656 積分

大學生

Rank: 6 Rank: 6

文章: 583
在線時間: 389 小時

發短訊息

發表於 2010-12-1 00:41:53 |顯示全部樓層

本文章最後由 terry88 於 2010-12-1 00:43 編輯

jggy97814 發表於 2010-11-30 19:57
今天玉鼎有上水果報，選後來看的客人組數和成交組數都暴增，而且看到報紙上寫到開價有點嚇到...28-32
雖然 ...

確實北大的房價有越墊越高的現象，但個人認為，目前皇翔玉鼎想要一口氣把實際成交價大幅拉高到25萬/P以上難度相當高，國際館的地理位置不比玉鼎差，且看的到摸的到，目前實際成交價也不過再23萬左右(中低樓層)，就我所知，很多本來想買玉鼎的都被迫跑去買國際館，希望皇翔不要把原本的潛在客戶都嚇跑了，老實講皇翔這種定價策略，我認為最大的受益者是麗寶國際館，心六藝北大愛樂北美館這些建案!!!實際上去看玉鼎的客戶並沒有想像中的多，每次開車經過接待中心停的車都不多從這個情況來看玉鼎的實際銷售狀況有可能不如想像中來的好畢竟願意花27萬/P買中低樓層的人應該不多吧!!

回覆

檢舉

evalee

78 主題	121 好友	9527 積分

博士班

Rank: 8 Rank: 8

文章: 7343
在線時間: 1240 小時

發短訊息

發表於 2010-12-1 01:38:50 |顯示全部樓層

本文章最後由 evalee 於 2010-12-1 01:39 編輯

最近坐916，遇到一批台商太太到三峽看房子，我排隊在前，她們緊鄰在後，聽到她們聊天，其中一位買在三峽，呼朋引伴找朋友一起買房，或許，對口袋深的人而言，皇翔的價錢不算什麼吧。沿路聽她們說，這裏的街道好整齊，看了心情真好，比起台北市...等等，北大特區的環境規劃很完善，除了建案本身的價格以外，應該還有人把外圍環境也加總入房價，考慮在內，認為這樣的價格是可接受的