房市大戶養套殺 炒作房價快狠準

阿彬

文/張緁玲
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高行情背後的真相與假相
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你知道為什麼台北縣市老舊公寓，一坪成交價格竟要高達新台幣40~50萬元？你知道為什麼我們購屋總是想盡辦法殺價撿便宜，但有不少投資客卻是故意買貴甘願當肥羊？房價一直高漲不休，財團、投機客哄抬房價的秘招又有哪些？若能進一步了解這些炒房秘辛，就不難理解為何房價會被步步推高了！


9 F2 V6 d  f  n7 e6 k6 t( r" f手法1 囤地插旗 先搶先贏

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/ i9 y( j# R7 {/ r8 j8 \近幾年，台北都會區經常有「新地王」出現，像今年1月底國產局標售仁愛路面積116坪土地，卻以每坪672萬元的天價標脫；位於羅斯福路87坪的商用土地，也以一坪719萬元驚人價格得標；另外，位在大安區建國南路上，面積僅121坪的土地，也被人以每坪602萬元的天價標走，這接連幾起的國有土地標售案，價格屢創新高，不禁令人納悶，大財團積極獵地不手軟，骨子裡到底懷著什麼目的？

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, G7 m* s* M/ [( e% x! x  k財經專家賴憲政表示，國有土地其標售資訊是採公開透明，因此，一旦出現了新天價，其周邊土地就會產生所謂「比價效應」，而以近期標售的國有土地來看，大多屬於小面積的畸零地和臨路地，相信投標者早已在周遭積極「插旗」，取得鄰近較低廉的土地，而國有地成交的天價，進而帶動周圍行情上漲，此時，建商再透過土地整併，獲取驚人利益。
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例如，2006年初，宏祺建設以每坪174萬元，搶下位在朱崙街的一塊國有地（247坪），目前也已推出豪宅案「至真」，而兩年前預售屋每坪成交價約62～65萬左右，現在傳出連每坪80萬元的價格都買不到，利益可觀。
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另外，2007年國有財產局標售位在龍江路的軍方老舊眷村地，其中有一筆坪數大、方正的土地，被某家建設公司以底價三倍以上的價格，約台幣10億3千多萬元的高價標走，算一算每坪土地的平均單價將近252萬元。
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' v5 g5 E/ c$ f9 g' h, T據說，這家建設公司大手筆投標搶地，為的就是要在這個精華地段推出一坪近百萬的頂級豪宅。消息一出，不僅帶動該區的房地產市場價格齊揚，建商未來推案時也可開出更高的價格。

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中信房屋復興加盟店經理劉匡?表示，近幾年許多建商看準了台北都會區土地具增值潛力，插旗式的包區購地，但這種「地價推升房價」的漣漪效應，區域房價是一波比一波還高，對於受薪階級來說，也只能「望屋」興嘆。
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另外，囤地套利的案例，也是建商或財團慣用的手法！最近常被媒體或學者點名「圈地獲利」的就是新光人壽，2006年新光人壽以64億天價標下信義聯勤土地，但土地卻一直閒置，並未開發，二年後賣給了元利建設董事長林敏雄以及國泰金控名譽副董事長蔡鎮宇，一轉手賺進32.35億元。據了解，現在這片土地一樣還是囤而不建，根據業界人士推估，這塊土地至少已獲利50億元。
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: h( R, @! K' M+ j: l1 N) p8 V% i! \. H或許有些人會認為，有錢人買地，要放任土地不管是他們的決定，但不可不知道，台北縣市的土地本來就稀有，所謂「物以稀為貴」，若是有心人士藉以故意囤地炒作，刻意哄抬土地價格，最後受害者還是想買房自住的老百姓！

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1 G, s0 x  t5 U8 v! n- F5 C尤其近年來，地價節節攀升，對於持有土地者，不論開發與否，都能獲得巨額的利潤，有人認為，這些「坐地生財」的地主，根本是「暴發戶」；現在每當提到房價上漲問題，很多人都會歸咎於「供不應求！」但探究其中原因，有學者認為，土地供給有限，成了推升房價最大主因。
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  I$ N! Z: C7 F* r- |9 H5 h; d地主不願釋出土地，而是在等待時機，以販賣土地牟取暴利，甚至在自有資金充裕的情況下，反覆炒地套利，而造成土地難求、或土地取得成本過高，進而轉嫁於消費者身上，在無房可買的情況下，讓想買房自住的老百姓被迫購買高價房子，這種炒作從中套利之舉，令人髮指。

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手法2 法拍抬價 製造假相
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近年來，有個怪異現象，不知道你有沒有發現？就是同地段的老舊公寓反而比新大樓單價還要高，而以往產權複雜、屋況不明等乏人問津的法拍屋，標售價格也是屢創新高。

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/ L2 z7 l; ]% U8 m9 k' \一般而言，法拍屋的價錢比市價便宜二成以上，也因如此，法拍屋成了許多受薪階級購屋搶便宜的選擇之一。換句話說，在同一地段，有一間房子預售價格一坪要價20萬元，實際成交價為16萬元，而另一間則是法拍屋要價只要每坪10萬元，誰會想以一坪20萬元、或一坪成交價16萬元，買下在同路段的房屋。

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但有趣的是，以最近法拍屋市場投標的價格來看，連番的創新高，實在令人傻眼。資深媒體人蔡玉真就指出，許多投資客運用法拍屋的成交金額，拉抬同地段附近的房價，以創造獲利空間。

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了解法拍市場運作的資深媒體人蔡玉真表示，有些資金雄厚的房地產大戶在新店安坑地區炒作房產，他們第一步就是在同一區段布局買房，再運用法拍屋成交價格來拉抬其他周遭房價。舉例來說，炒房者先積極在該區購入一些低價房子（假設每坪約13萬元），此時，該地區若出現一間法拍物件，假設底價每坪只要10萬元，對於一般人來說，可能認為每坪加價三、五千塊就可以得標，但炒房者卻以高於行情的價格進場，一次就把底價拉抬到每坪15～16萬成交，成為所謂標竿價格，而藉用這種炒作手法拉抬他手上其他房子的行情，突破區域的行情價，創造「比價效應」。

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' l2 D+ _! ?5 m# r蔡玉真說，這是炒房者最常用的方式。像是日前媒體報導，位在萬華區屋齡35年的法拍屋，最後卻以每坪29.3萬元成交，創下該地區住宅法拍行情新高紀錄。有不少人質疑，投標者是有意拉抬附近行情。


蔡玉真表示，萬華一帶行情還沒被拉上來以前，20、30年的老舊公寓行情一坪只要17～21萬元，如今有不少炒房者看到了未來房市潛力，積極在同一路段收購二手舊屋，之後再以高價購買該地段的法拍屋，成為區域指標個案，其手上的房子就順理成章的上漲，「舊屋變金屋」的利潤可是翻倍在成長。對此，賴憲政也表示，在房屋的拍賣市場上，諸如此類的操作手法的確不勝枚舉！
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手法3 名人作嫁 有人認帳
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2 t; P" c& L6 A( l* z& d- d其實，提到甲山林原本是間代銷公司，近幾年更跨足到建設業，成為宏泰建設董事長林堉璘的事業合作夥伴，並與宏泰建設合作在新店推出「湯泉」，當時據說買氣相當冷清，歷史低潮時期也只有16～17萬元，就在此時，甲山林祭出「名人牌」，不但成功打響知名度外，銷售成績更是亮眼。

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( \0 Y( E4 u) w& `當時如前國防部長湯曜明、前國家安全局長蔡朝明等高級將領都一起集體進住，媒體更曾大幅報導，這裡總共聚集了50顆星，打造湯泉，而湯曜明在新店買的新屋，果然產生「價值效應」，房價立即水漲船高。


一名不願具名的房仲業者表示：當時「國防部」有不少將官聞風後也在那裡購屋置產，有了這些名人加持，據說規劃總計將近2千多戶的房子幾乎全數售出一空。由此可見，名人成了建商對外招攬、建立品牌形象的最佳「代言人」。
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5 }. m3 [( b) ]6 y8 L) l, u$ I& W名人抬轎的案例不止一樁；蔡玉真表示，甲山林還很懂得運用名人效應，創造房地產行情；像近期推出的淡水「水立方」豪宅，因鴻海集團董事長郭台銘而聲名大譟，事實上，郭董並沒有買「水立方」的房子，但水立方的行情卻成了淡水的新指標（每坪約60～80萬元）。有專家甚至跳出來表示：「這個價格簡直是高得離譜！」


5 y$ u7 Z8 g/ t此外，像元大「一品苑」，也盛傳周杰倫購買17、18層樓房，每坪單價約109萬，有人更因此笑說：「一品苑的價格是由周杰倫來定價」。據了解，博愛路周遭行情每坪約50～60萬元，而周杰倫的入住，的確造成了市場的話題性，成功拉抬了房市行情。另外，元大推出的「元大花園廣場」也因副總統蕭萬長的入住，房價也是從每坪要價約50萬元，一路漲到每坪70幾萬元。房仲業者指出，與政商名人為鄰，房價增值空間大，價碼往往會超出行情。

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不只如此，像這類因名人而貴、因名人而紅的名宅案例比比皆是，房價絕對比行情高許多，如具代表性的「信義富邦」，因廣達董事長林百里買了一戶以後，緊接著帶動買氣，一堆富豪紛紛搶下單。事實上，建商或代銷公司也是食髓知味，知道運用名人炒作，可將行情拉高，成了最佳的銷售利器。

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; F2 d' A: J2 c7 G) g# W手法4 潛銷測溫 伺機而動


* Q. p7 ~. A1 W6 g5 M+ @$ L此外，建商或代銷公司也會運用「潛銷」策略拉高行情。相信很多人都曾去過接待中心，樣品屋蓋得如夢似幻，當你上前表示有意購買時，對方卻說：「對不起，我們尚未公開！不過你可以先留下資料，等到公開前會再與你聯絡，到時候必定給予優惠的成交價錢……」，這就是所謂的「潛銷」。然而，這裡頭又含有什麼箇中玄機？
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) Y, Z. a7 ~7 k1 D7 b- n4 D根據遠雄集團公共事務處副總經理蔡宗易表示，「潛銷」策略主要是建商作為測試市場行情的方式；當建商擁有廣大的粉絲群時，運用潛銷模式，除了能夠瞭解將推出的建案受歡迎的程度，一方面也能將省下的廣告預算及人事成本，以低於10～15％的價格回饋給購屋者，這種銷售模式在市場上非常受歡迎。
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不過，有業內人士透露，這種操作模式是為了製造出「一公開就賣得好」的假象。舉例來說，一般預售案會以案量規模先累積一定的成交組數再公開，也就是先封盤不賣，直到接近完銷，再對外公開，此時，建商對外宣稱他們的預售案客戶反應相當熱烈，銷售速度出乎意料的快…等一番話語，這時，你會發現建商已經悄悄在價格上做了變化，也就表示「漲價了」！
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+ v( q9 s) f* F' ?' s& @「市場反應好，價格自然高」這是建商一貫採用的手法。業內人士說，如果該建商預計將推出五批建案，藉由第一批的炒作，就能順理成章鋪陳後面幾期的建案，當然這種「潛銷」手法成了現今推案的熱門趨勢。
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$ ^2 _$ i. h: A& b+ G手法5 同業拉抬 墊高行情

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( l0 n  |/ `7 P在商場間，有一種就叫做「相互拉抬、漲幅更大」的說法！根據業內人士透露，建商彼此看準情勢互相拉抬價格，將價位訂在一定標準即可獲取可觀利潤。舉例來說：像長虹前陣子推長虹虹觀，當時預計賣70～80萬，後來對面的鄉林建設正要推出每坪300萬元豪宅案（炒作手法是強調士林官邸的區域……）。
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% k) l+ C$ h* s0 @; l% T: }9 J就因如此，肥到了旁邊的建案，也就是長虹虹觀，開賣第一天，由於相對「平價」，長虹所有頂樓極好景觀的，都以每坪單價120萬元成交，反而賺到「增值財」，而當地區域行情就是如此被帶上來。也超乎建商預期，從原本70～80萬，賣到120萬，如同帝寶一樣，仁愛路三段附近的房價，也跟著上漲，比較效應帶動房價居高不下。


不過，也有很可惡的方式，就是建商彼此間串通拉抬該周圍的行情價格。舉例來說，A建商原本打算推出每坪45萬的建案，而B建商在該區也打算推出新的建案，但希望行情能訂在每坪60萬元左右，因此B建商就向A建商提議，一起將價格拉到50～60萬元，如此一來，該地區價格也就被炒了起來，可憐的受薪一族也只能「望屋莫及」。
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7 K1 ^  J8 A1 `- g1 d  ~, B$ w+ T另外，這幾年，台灣也出現不少大型造鎮案，由於大型土地取得不易，因此許多建商轉往市郊區（距離市中心車程約20～30分鐘），以低價取得大面積土地造鎮，並大力塑造優質環境，積極建設休閒設施，以及拉高建材配備等級，以藉此吸引購屋族的眼光。根據了解，造鎮計畫所帶來的收益也頗為驚人。


不過，有人倒認為，所謂「造鎮計畫」，簡單講只是建商賣房子的廣告文宣而已，沒有什麼很特別的意義，一般提到「造鎮」，就表示那個案子的基地比較大、戶數比較多。
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過去，只要建商提到要「造鎮」，通常至少有上萬坪的基地，除了蓋房子以外，也會蓋游泳池、籃球場、網球場、道路、公園等公共設施，因為基地大、戶數多，所引進的人口數也會相對居多，形同打造出一個小鎮般，而推案房價通常能夠創下區域新高，而且也帶動周遭房價同步上揚。
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! W+ W7 m2 I( h4 b: N但現在有些建商，只要他自己認為基地夠大、戶數夠多，就會使用「造鎮」這樣的文宣字眼，讓消費者乍看之下，直覺以為是個大規模、公設完善的大型開發案，但事實上，並非如此，而「造鎮」這二個字的加值，其房價當然是居高不下！因此，消費者一定要先了解建商葫蘆裡賣的是什麼藥，才不會花了大筆冤枉錢。
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$ U9 Z' b: v& i( O【更多精采內容請看《 Taiwan News國際財經&文化月刊》5月號-第397期】