電梯不到R樓的社區有哪個無法自由到達屋頂??

johnshuetw

蘿蔔特 發表於 2011-4-8 01:49
; {! z) a- D) o" a7 ]) D單就您所描述的情形來看...似乎未有異狀～(可能是還沒能看出您問題之所在)

電梯管制最正常(合乎相關法規 ...

, f: y7 R' P  i! R" i, X8 S9 o
3 R% @% _" F5 Q1 I0 B各位大人
蘿蔔特大人所引之規定，據我所知完全正確。
安全逃生用的，通達最低層和最高層，基本上都不能設管制，連防火門(有的社區地上室由內至外的入口也用管制，工務局也是說不合法)也是。
6 F2 u2 f: n0 H  `* ]所以逃生安全規定是一回事，平日生活管制又是一回事(因為逃生作用極少發生)，區權人同意之規約，不見得沒有違反其它反規，而自始無效，更別說授權管委會自己訂的，但是為避免住戶"過份"使用，影響其它住戶之困擾，有時設了一些規定，但其合法性，又視審案法官之自由心證。
R不能用除了逃生問題外,又是限制住戶公共空間之使用(管理費沒繳的人也不能限制使用了)，
) w5 c  Y3 v6 `個人覺得如果您將具體事實檢附行文報到縣府去，管委會可能被會限期改善喔!
* ^4 N9 O8 F3 \/ p
樓層管制，應可以同時設定貴樓及單獨R樓吧!請向管委會查詢看看!

johnshuetw

# |5 ~1 @+ z* E: B9 Q* K

蘿蔔特 發表於 2011-4-9 01:53
% I/ Y* _; i$ [. d7 U0 G小弟闡明....公寓大廈管理條例(行政命令)之效力次於消防相關法規(法律)之效力！

8 T% A% G: T6 \; c5 C. a
- D% h" ?" X! S請問一下
: g' Q, j" P# B! ~# X; l3 o8 T9 J! ~! ?, K雖與我無關，但.....
貴社區R樓若為約定專用，那該部份的坪數是不是有收管理費?
3 Y; W: j: I) h: s據小弟查的資料
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屋頂露台可否作為約定專用部分?
' M0 L, Z) l' `5 r+ `不可以!屋頂露台，屬共用部分，並不歸屬頂層住戶，若頂層住戶私自隔離圍繞屋頂露台，作為私用，即違反公寓大廈管理條例；若屋頂露台作為依法規設置之避難平台，更涉及危害公共安全。
$ e( M% l# g, S& f( z
& q0 W/ w6 o# R  r　　公寓大廈管理條例第7條:公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區    內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用
2 B' s/ d9 E7 [
' G$ F# a. E& `1 Fhttp://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=550
7 B& w/ }* u3 a" O% V
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Q93.我購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書先有約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定？

' `/ a' a7 W: u9 h- S/ |答：
1 Q) E0 n7 ~1 @按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。

資料來源：內政部營建署

! \; z. U1 A. w6 U( O4 }! Q! @( q
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johnshuetw

ning 發表於 2011-4-9 19:20
回覆 johnshuetw 的文章

) O  M0 g3 R- i3 Q/ }4 n9 k8 l( ]您貼文第二段營建署回答當然就是正解，第一仁

# ^! ]+ j, Z( z. T; U敝社區的露台，是有收管理費的，雖然露台的作用很單純，但是還是有住戶自行施工改造(當然是違法的)，
$ N  k% G8 T- n: `由於該區域平時其它住戶接觸不到，所以住戶鮮少去計較的，只是露台約定專用戶於區權會提出施工提案時，一定都被否決。
這也是一種公平吧!使用者付費!
. e; a+ }6 @. a0 D' G6 G* o- \
+ N$ [. @& O7 g% e# @9 U個人對於條例或規約也曾研究一下，令人很困擾的是，
% g" x/ O! ^+ F實際上社區發生問題時，法令卻是人人引用同條文卻解釋不同，而且就算是內政部的Q&A，或台北市的Q&A，
7 U9 |  k, s5 k9 B4 S2 n或永然律師事務所出的書也是。
所以營建署是不是正解，我覺得也很難說耶，規約函送到縣政府時，都只是"備查"，並沒有審查規約的內容。
我曾因違建連絡過負責新北市三峽區的專人請求協助鑑定，他也是要社區把規約資料及事實函寄給他他才能判斷，
  I5 l# t: t( g$ ?所以真的有疑問時，不妨可檢俱規約等資料，函詢市府單位吧。


0 N' _: {+ ?2 t6 _! Y
: m* Q$ O# k5 ?' r
2 u+ J2 t) J7 }& }

johnshuetw

a500281 發表於 2011-4-9 22:05
, |0 i: x. l9 Q回覆 formina 的文章
! Z" @' X- j. s4 O8 v
1.先說電梯管制問題

* L' p) |! p2 B+ S8 K3 X: H4 }
- h4 m) H  R; u+ i! ~8 @有道理...
本社區地下室防火門設管制，向工務局函詢，回文"違法".
4 t, _- ~/ j( l2 g! u
另如蘿大所述，屋頂可以設為約定專用，那應該注意的是"樓頂平台之使用目的"最重要，又查了一下，供大家參考

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問：共用之屋頂平台應合法使用管理，應拆除之違章事實不會受是否有約定使用權所影響。
1 c6 I* ~8 |% }; |6 h4 ]* @答：屋頂平台性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部分， 縱使區分所有人依約定就共有部分有專用權者，仍應本於共有物之性質、構造使用之，且不得違背共有物之使用目的，始為合法。屋頂平台之構造設計一般均供作景觀休閒、逃生避難及管線設施安置等使用，另為免影響整棟房屋之載重設計而危其安全，使用屋頂平台自不容任意加蓋建築物。是縱使區分所有權人有使用屋頂平台之權限，其於平台上加蓋建物，占用平台大部分面積，導致其他共有人喪失景觀休閒等功能，且加重房屋之載重，即有違平台原有構造及功能，並有危房屋與住戶之安全，實非依約定之方法而為管理使用。

辦理單位：住宅管理科
0 y2 C, T5 m" h$ m  y+ A. @3 }發稿日期：2010/02/04
: s* u. l2 Z" Y6 F
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* k1 S6 P5 z/ x$ j/ j
4 I6 c( J: S+ U" F另向蘿大請教了解一下，貴社區R樓是建商合約中即已註明是約定專用嗎?非頂樓住戶購屋合約是否有告知?
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johnshuetw

zean 發表於 2011-4-9 22:16
回覆 蘿蔔特 的文章
' w5 X# A3 ]; w; @4 @2 ?7 }
我還是沒搞懂耶...

我也有此疑問，當時看條文也是百思不解。
. v  m5 K( r/ L3 }但是我知道，單向是要我們離開災區，但如果不得已要回去救人或拿東西呢?
+ ^# ]# K; U( [' L我們社區逃生門是單向往出口方向，也按規定可自動"關閉"，但沒有自動"鎖住"，是否建築技術規則的關閉不等於鎖住?
5 G- l: D" t' k/ z同時類似的疑問，約定專用在避難時須開放使用，但問題是平時若被專用戶擋住出入，除非他能在危難時開放，不然如何"避難"呢?還是說雖是約定專用，但是平時仍須能讓人自由進出?

3 N; `. ^8 I6 n* A) a- F5 W

johnshuetw

ning 發表於 2011-4-11 12:10
) p) ^# Y" k/ b& m( m7 ?9 ~6 m回覆 tpemartin 的文章
9 ^* E  y) \! L* P' O) \
1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定 ...

! M1 D/ B5 I' {# v) J  y, {! m3 J確實
& V) p5 W* \- R. ~又查了一下...............................

, n# ]6 W, Y( H9 O- O9 [; g8 ^4 k( N============================================
<內政部96.11.8內授營建管字第0960807061號函關於建造執照
涉及公寓大廈約定專用及約定共用部分詳細圖說標示之疑義乙案>

5 E  I4 U) k1 a% U一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定
8 e, a! ^4 }: Z( l9 ]5 k0 l: S0 J共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
- I: b( }  e$ r5 M. c第56 條第1 項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢
附文件之一，非主管建築機關審查項目。
. a2 Y. U" f* N9 ?3 `8 f5 V, O二、另按條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事
項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且
依條例第56 條第2 項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，
視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共
用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜
. O8 M# |1 n) C1 L6 v1 \循司法途徑解決。

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＜內政部97.2.4 內授營建管字第0970800780 號函＞
4 Y3 B( Y# \% F' a  g, L關於起造人於申請建造執照時檢附之規約草約，其內容涉及公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定之
行為，於承受人簽署同意後，如違反時可否依同條例第49 條第1 項第2 款規定處罰之疑義乙案
一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏
* {) d, t% Q% o0 X5 U2 _- W& ^色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或
區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分
. i# ^, L8 s' ?6 f8 J$ r所有權人會議決議之限制。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、
2 ~4 @6 i- e; \1 s  z6 }& p1 o約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規約草約
. e/ \! z5 r; |經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」公寓大廈管理條例（以下簡
% A4 z6 d# r: }8 j1 I2 Z2 s稱條例）第8 條第1 項及第56 條第1 項、第2 項分別定有明文，故上開「規約草約」對於條例第
8 條第1 項所稱公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構
造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之限制，起造人於申請建造執照時，如已向直轄市、
縣（市）政府提出，其經承受人簽署同意後，於起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約前，
5 p; {, a  T9 _6 r- t6 B依條例第56 條第2 項規定，視為規約，住戶當遵守之。惟住戶違反時，依條例第8 條規定，該規
約草約尚須由管理負責人或管理委員會向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，並經其制止而不遵
從後，始得以違反條例第8 條第1 項規定，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第49 條第1 項第
( b0 f3 I2 B4 S2 款規定處罰。
1 `! ~: I" I: t3 ?" t二、至於公寓大廈尚未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，依條例
第28 條第3 項規定，起造人為公寓大廈之管理負責人，故起造人得依條例第56 條第2 項規定，將
5 ^: w6 j; L( w/ L# t承受人簽署同意後之規約草約，視為規約，向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。
6 M2 U& D+ j& E2 X=============================================================
; \; o- H( l" |, p4 F