買新莊破盤建案也賠錢，難怪北大特區新建案開賣一再拖延

DanielYang

      根據聯合新聞網昨日(2019/4/9)有關「揀便宜踩地雷？買到新莊破盤建案也賠錢」的報導，新莊副都心的某建案2013年預售屋每坪最高賣到63萬以上，平均也在5字頭水準；但隨景氣下滑，2017年成屋重啟銷售，一口氣下殺到最低一坪39萬元的3字頭，創新莊副都心新低，即吸引不少民眾進場揀便宜。結果有人去年6月以每坪41萬買進，持有約半年後即以每坪39萬認賠出脫。依報導採訪的某仲介分析人員評估，目前鄰近的頭前重劃區行情也僅每坪35~40萬左右，短期讓副都心重劃區行情難有起色。
      個人以為，在國內央行資金持續寬鬆下，新莊副都心的房市衰退現象如此迅速的主因，並非景氣不佳或政府的實價登錄使投資客退場所致。主要還是江翠自辦重劃區以4字頭的破盤價出現，不僅打趴附近原站上4字頭的公寓行情，對包括新板特區在內的鄰近房市帶來的衝擊所致。雖然該區存在板橋殯儀館的嫌惡設施，卻擁有水岸與捷運環狀線和台64線的便捷交通，距北市僅一橋之隔，對當時每坪8字頭的新板特區、6字頭的新莊副都心當然具殺傷力。結果逼得一些後來的建商紛紛祭出破盤價來搶客，同時口袋不夠深的投資客也只好紛紛認賠殺出，讓具有剛性自住需求的買家能憑適合的議價謀得較合理價位的好房子。
       是故，無怪乎北大特區內幾個具指標性的新建案，不是開賣後必須面對接待中心冷冷清清的情形，就是得將正式開賣日期一再延後，好迴避現在房市冷清的鋒頭。依信義房屋所公開的近一季北大特區行情來看，連原先熱銷位處精華區的MIT實價登錄每坪都落在每坪32~39萬水準，號稱最強豪宅的中悅夏宮和大北大單價也跌破3字頭，只要前述的蛋黃區行情不見明顯起色，這裡的新建案短期恐怕也不易再見到4字頭的行情了。
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(參考資料來源：聯合新聞網"https://house.udn.com/house/story/5889/3745006?from=udn_ch1009cate5885_pulldownmenu")
8 Q/ C: e( o) N& F" \! @
1 x( N6 |& b9 i7 \

jojoyaro

https://estate.ltn.com.tw/article/7227
個人是覺得隨著交通建設的新設
蛋白蛋黃的概念多變成打散成茶碗蒸了

8 ^+ z7 T) D& _* h# ]價格不要太誇張,對有需求的購屋者是件好事~

唐爸爸

永裕居 應該沒很急著賣巴

waynechao651009

我是覺得台北大學們口的永裕居應該不急著賣才對!因為他的客戶群不是北大的客群才對!

Dora貓

/ M6 a1 Q  c0 a  W3 _  @呵呵，現在房市很差嗎？
6 m  z0 B1 ?& o  W- i% K, }8 _" A* i北大這兩年沒有漲個１０％也有５％吧...
; D3 c; L; ^; u& v8 G: r看看２６藝、融園成交的單價，看得我都會怕！！
1 q! e, H+ D1 ]5 r/ r" w
/ R" l5 O9 h, b; y4 c1 O7 ?6 @還有看看將捷ＭＩＴ轉手的價格，這兩年的走勢..
0 x" i5 k2 r3 o5 v
永裕居這個建案沒意外最大客戶群就是北大在地住戶
% R% T/ ]0 s- N+ |2 y0 V尤其是那些已經買在兩三千萬的客戶，再多買個一兩間的選擇

% Z+ u# ^  \: w% d7 B/ H我三不五時就被北大的住戶巴著問：诶，小陳，永裕居什麼時候要開賣阿？
8 t- M& o7 B* `
& o  v! ]0 |" Y* n" J; G6 ?" ^! W過往將捷賣這麼快絕對不是台北人說台北新房子兩三百萬
5 |7 z2 Y9 m: ~2 R- A$ e* }三峽的房子３６－４０很便宜隨便買...
都是北大在地的客戶買掉大半來居住、置產。
4 e5 r& D; S7 i
8 D& Q( g" Q1 E* J. R4 M( F/ \阿我講的都是有憑有據的數據資料
# j( g! z% Z8 s1 a( L) w大家就參考參考嚕！

DanielYang

房價整體來看有沒有跌可以參考以下某仲介官網提供的最新成交價行情，比對近年均價走勢即可略知一二了。
; v/ O& L  }0 M+ e2 n以下是台北大學附近主要指標建案的近期實價登錄(單價計算已扣除車位)的成交行情資料：
  ~7 [/ `" Y4 \& q7 ^) |1. 將捷MIT：
' ^$ B- n( e( y: z* h"http://tradeinfo.sinyi.com.tw/community/communityDetail.html?c=0022531#line_chart"
2. 遠雄耶魯：
# a. Z3 i; ~' S"http://tradeinfo.sinyi.com.tw/community/communityDetail.html?c=0011745#line_chart"
3. 台北大：
3 h6 v6 a5 {& i4 R3 x# }"http://tradeinfo.sinyi.com.tw/community/communityDetail.html?c=0021638#line_chart"
/ b9 w3 B5 l2 d* Z/ b4. 皇翔玉鼎：
: L- l4 a  c3 v" q4 V/ z"http://tradeinfo.sinyi.com.tw/community/communityDetail.html?c=0013306#line_chart"
: c4 X1 T7 S" v: ~+ ~5. 鼎禮：
"http://tradeinfo.sinyi.com.tw/community/communityDetail.html?c=0013129#line_chart"
（其他族繁不予備載，請意者自行查詢即可）
) q# e  ?, c2 B
通常在相同社區內，房型較多者基於總價較高單價會較房型少者低。

Dora貓

DanielYang 發表於 2019-4-16 13:56
7 N4 I$ U7 K/ u  E. X* T房價整體來看有沒有跌可以參考以下某仲介官網提供的最新成交價行情，比對近年均價走勢即可略知一二了。
# c; c4 Y  y/ c' d3 G以 ...

我會比較推薦樂居拉，實價登錄連車位都幫你拆算好了
: m( X! L4 v8 R. F) R
  V1 k( ^' k2 S+ z# k3 K& O; R只是車位他抓的是區域平均值，有時候要針對某些社區車位再來調整一次
例如心六藝車位會比較貴１８０－２００，國際館Ｂ１、Ｂ２、玉鼎Ｂ２、Ｂ３都會相對高。
8 Q, W$ T6 U& P' C2 E" F& }8 @
2 o; Z; K: S+ Q7 l2 w( f& W不然..除非當初買賣有自行登錄車位價格，不然不少社區車位10-12坪，一坪25萬*12萬
一個車位抓300萬，兩個600萬這樣子也太失真..

https://www.leju.com.tw/

樂居好處就是房子單價歸房子，車位歸車位。
還能針對房子坪數下去搜尋，比各大仲介網站好用太多太多了。
5 l8 ~  D, P. R% W
甚至是地址都可以直接顯示出來，不過不一定會有。
# e% p0 I2 U8 z8 e! V
再來也可以告訴你大略位置
( r$ {1 k' V0 `( B( ?+ I面徒步區、中庭、馬路，有無景觀上的差異
價差到30%都很有機會的..

; d! d- V/ v. b" [1 o6 v9 R
. W+ e7 x' M# O: [; q就算要我現在查一個從來沒去過的中南部的建案
: H( ]( T- K. t; ?) u; ^  a位置好壞分析、幾號幾樓、面向哪裡，成交多少錢，之所以為什麼會賣這個價格
. a- V0 V. S7 \1 o我也可以馬上講的好像我經營社區很久一樣～～
9 k4 m8 t. f& X) F/ }4 ]: C! `
( V2 i4 `' ~4 ~& C1 H好樂居，不用嗎？
4 }0 K+ P- a1 p3 J

( H  c! Z$ Q, C( l  I2 r3 l" ]

jojoyaro

受惠三鶯線動工 土城、三峽房市穩定成長
三鶯線周邊建設加碼　首購熱度不減
由其他區域的新聞分析另一個地區的資訊,怎麼看都怎麼怪啊....
8 Z6 C, W9 V/ S+ J/ t* v1 _: t$ ]- v若說建商要新聞置入,照理也是以量體大的區域去大買廣告才是~
- j+ t5 s# l) {" ~0 X4 s. P9 _

Dora貓

5 k' M4 G# U6 @2 c+ C/ ^

jojoyaro 發表於 2019-4-18 10:00
! H6 f: @8 b5 u/ C2 a受惠三鶯線動工 土城、三峽房市穩定成長
/ C! g  W4 O: L4 q$ z' v% I" @三鶯線周邊建設加碼　首購熱度不減
0 {" g' {9 X$ x由其他區域的新聞分析另一個地 ...

3 C7 T% \$ [9 x5 [* V, R應該是說看跌的人會這樣子講
. q0 u0 Y- K6 K! w
北市崩盤，所以北大跟著崩盤
新莊崩盤，所以北大跟著崩盤
桃園崩盤，所以北大跟著崩盤

& \- n0 i! @! @' ^至於為什麼北大會崩盤的理由，就是別人崩盤

% Y, m3 X3 U( ]/ L1 S如果針對北大特區內的實價登錄，不要說崩了..
就拿我最喜歡舉例的耕讀園套房來講好了
6 z( A4 j* C4 w* p5 B% K+ L- ?; Z$ m
/ T% S8 b1 z( L, N1 L* k因為套房不太會因為樓層面向視野而有比較大的價差
加上大部分都買來置產收租的，屋況也不會差太多
9 E  i9 A# M: Q! X) g7 B1 K, |+ R針對這樣子的產品去看漲跌其實比較不會連續賣個幾間二樓價格往下
* Y/ {  j. k4 ^5 ]) K; z4 |連續賣個幾間景觀戶價格起飛這樣子...

# Q8 ~' p# k4 @/ O針對通例11坪無車位的套房來講
0 j# L1 M2 [: i9 t105年大多成交360-380左右
106年大多成交380起居多
' ^- ]: z8 _/ ~, f. Q" J) Q" \! y  Y( ^107大多在400上下，而且沒有400也幾乎靠近400了

回到大標題
我客觀分析認為北大10年中古屋外圍歐洲系列25-28在跑
& @$ p1 m& [3 `1 t5 ~6 X/ _中心點的遠雄、麗寶系列10年中古屋都是30-35在跑
北大全區域新房子約1-3年的也是落在35-40之間..

如果換去新莊不到40萬上下或是換去江翠40-45之間
5 w! ?9 e: S8 v: y4 n3 f) `4 F甚至土城暫緩重劃區，板南、萬大線捷運，新北最大的土城長庚也不用40
這些區域的建案建材跟北大當初賣10-15萬的一比，強上不知到『幾倍』

* O9 d* e5 d) O! C5 N1 S有要換屋其實可以把握現在拉，十幾年中古屋賣個30上下
' `) v1 u  z2 Z; S7 j& L6 j一坪貼個10萬買靠台北市新北第一、第二環的精華捷運地段，屋齡更新，也更好的建材、制震
絕對不是什麼不好的事情，不然我北大都沒什麼房子可以賣了，歡迎委託~~
- U% r" z4 o3 |' E; e. M
- V" k8 M4 Y3 K9 l6 x: ~謙虛低調的永慶小陳 0977-115-171
  c/ {. X( E' A1 {2 n9 B7 m講話直接中肯，不用跟自己房仲諜對諜
) z5 g+ g! l0 q5 m; P
: p& p4 s* e. N, {2 \! k' \鄉民一致推薦~~
https://goo.gl/Nje72a
4 V, N4 G& G5 |https://goo.gl/fdbpW5
https://goo.gl/im9bwK
https://goo.gl/55YVGc
https://goo.gl/rjfkRv
& {  s# U6 ]5 p. S4 L# X* Uhttps://goo.gl/7sW88f

( m" H& J  R' }6 p


( p, P( A1 h3 I$ _

3 @/ e4 w+ S+ ~/ p5 n

jojoyaro

Dora貓 發表於 2019-4-18 10:18
應該是說看跌的人會這樣子講
. J2 s! B% T3 Y( I4 h
北市崩盤，所以北大跟著崩盤

8 q8 O! u8 l- l~捷運還沒蓋好,我才不賣咧...XD

板橋人跟新莊人我都當過了數十年
三峽樹林北大這裡其實是住得舒服,機能也都有啦~捨不得好環境啦
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