社區總幹事的重要性

Dailybread

社區最怕遇到的事

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文摘:
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9 {% f. ^4 k* u1 Y" @/ M" y從前述就知道，因為多數社區的管理中心就總幹事一個人，管委會成員都要上班、所屬公司更天高皇帝遠，誰也管不了他，曾有一位能力極強（本狼生平所見最強）的總幹事，當面對本狼說：「委員一年一任來來去去，只有總幹事是不會更換的！」可見沒人管又油條的總幹事本位主義有多強，連管委會都沒放在眼中，手裡又隨時都握有大筆社區現金，若想挪用或盜取誰管得了。

# j, ?1 k) z1 E4 P而所有廠商都要經過總幹事才能承包社區生意，他們甚至連給總幹事的回扣都有公定價總金額的十到十五趴，狠一點的總幹事可以拿更多），或指定自己親人的公司來承包，本狼見過一些很資深及能力很強的總幹事很湊巧地都有親朋好友在經營和社區維護相關的生意；初掌社區時，來的廠商都只找總幹事談，打個招呼就把本狼晾在一邊就算知道是委員也一樣，可見這種風氣有多普遍，廠商給了回扣自然就算在合約的總金額裡，結果等於是由社區支付這筆回扣。
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; I/ M+ Q! Q- n0 a8 l本狼接管社區後曾和廠商議定一個合約，對方在言談間暗示，只要能以這個金額敲定委員和總幹事的好處是少不了；本狼明白告訴對方這筆生意不用給任何人回扣把實際金額報上來，廠商開始還聽不懂是什麼意思，在確認不是開玩笑後，當場總價就減掉三成，看看這裡頭有多少油水！

住戶或仲价買賣房子總幹事索取回扣或紅包也幾乎是行規，自售的話若有人要看房子屋主不可能自己天天帶人看，當然就是把鑰匙交給總幹事由他（她）代勞帶人看屋，事成之後仲价費或紅包自然不會少；而仲价競爭激烈拉攏總幹事搶生意是很理所當然，委託總幹事出租房子甚至找房客更是常見，事成後酬庸紅包一樣不少。

7 F6 p. d' o  }: R& }5 v別以為這不會傷害社區，這種事情很容易發生糾紛，像一房兩賣、一屋兩租，人家打到管委會來興師問罪；或把房子租出去租金下腰包、卻告訴屋主沒人租，本狼見過屋主以為五年沒人租，實際上是總幹事把房子偷偷租出去沒告訴屋主，直到屋主有天想清理房子來社區發現自己的空屋竟有人住才穿梆。

* Z3 @9 k) \. h1 K9 z, H% H這就是為什麼有些社區管委會很乾淨，卻仍然會搞得一團亂的原因；若是管委會和總幹事聯手一齊吃社區會闖多大禍、吃多少錢？自己想想！

管委會就是一個小型社會，容易分派系；最常見是總幹事和吃錢派委員聯合對抗改革派委員，因為總幹事是最了解社區的人，也往往是住戶最熟悉最信任的人，一旦介入管委會政爭對重整社區是很大的阻力，因為他（她）能挑撥住戶對抗管委會，事實上，他（她）一定會這麼做。

只要總幹事介入管委會政爭，既得利益的保守派幾乎都會獲勝，在同時面對管委會反改革成員和社區住戶雙重反抗（有時還要加上廠商）之下，改革幾乎都是失敗收場！
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除非，改革的主事者有大量時間，和強大的抗壓性，否則，社區改革成敗的關鍵完全控制在總幹事手上，而他（她）基於本身利益不太可能站在改革派這邊！
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總幹事這行因為職業的特殊性大多有很強的獨立作業能力、應付諸多廠商的協調能力、處理社區住戶雜事的溝通能力，理想的總幹事應該有牧羊犬的忠誠、導盲犬的能力、和老虎狗的兇猛！
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但，現實裡不是每個總幹事都有牧羊犬的特質，所以，要小心看管免得咬傷自己！

Dailybread

蕊貝佳 發表於 2017-2-28 16:53
　　平衡報導一下，在公寓大樓管理這個生物鏈裡面，所有角色最弱勢，我們必須聲援的是守衛與保全員，一定要 ...

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管委會最重要的責任之一,就是"管理服務人之委任、僱傭及監督".

又管委會的成員,不乏高級知識分子,專業人才,公司大老闆或高階幹部,軍公教.....,

千萬別將委員們視為"誤闖叢林的小白兔".
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4 C  g# h. t, p" i" t. z/ X如果總幹事別有居心,貪婪枉法,凡事總是要經過委員會審核的,

只要主委,監委和財委是善良正直之人, 任何不法或不合規約情事,都不會發生.

  _' w, y. [( }* \4 u4 C一個巴掌拍不響, 社區管理的好壞,關鍵還是在管委會(尤其是重要委員).
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5 K& F' j# v6 c, \9 y& e"風俗之厚薄，繫乎一、二人心之所嚮".

" }, d8 }7 _! Q" d上焉者崇尚禮義,下焉者必知廉恥;上焉者不知羞恥,下焉者也必然不識禮義.

Dailybread

tkc82 發表於 2017-3-9 23:42
D大所言極是，但是有些話無法出口，深恐得罪人，這才是重點。

2 N8 X! f' l0 p  T  ?. T這個論述很有趣.

2 r; K$ F2 [6 {! V大家坐視社區的資產被濫用,被盜用,甚至被掏空,
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我ˋ們選擇沉默,只因為怕得罪人嗎?

7 o7 f1 M# D" O0 U$ k那些人違反法律,違背良知,肆無忌憚, 為何卻不怕得罪我們呢?

: D$ A5 ~1 u+ `5 U民主制度不就是數人頭嗎? 少數人為何可以掌控和欺凌多數人呢?

這已經超越"人緣或地緣關係"的考量了.

Dailybread

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Dora貓 發表於 2017-7-1 17:30
5 p+ l- B3 Y  D9 ~% r+ A' ]  j. }, d4 p8 A之前有客戶跟前屋主因為漏水互告，客戶有跟我提到..

( [' S, ~$ C$ ~$ Z土木技師公會來鑑定漏水拿到那本鑑定書好像前後花了 ...

【社區管理】住戶如何控告管委會

摘錄:
Ａ錢的管委會百分之九十九點九都是所謂的合議制管委會，原因之一是這些東西都認為〝法不及眾〞，只要人多法律就拿牠們沒輒，而一般住戶在缺乏法律常識下也通常都沒輒，才會讓合議制這個胡說八道成為Ａ錢派的護身符；但，只要你一告侵佔成立，牠們就會互推責任，到時就讓牠們去對法官解釋，看資料誰保管的就誰倒楣！

7 X. c/ X- I' E/ @3 f+ T2 [+ n4 \若給了呢？最好，開始分析資料！

) ~7 p/ |% R0 ]. f要Ａ錢就得在支出上搞鬼，先看社區每個月的支出單據、收據、請款單、發票等加起來是不是等於支出總額，若對不上來也不用問或聽牠們解釋，就告侵佔，叫牠們去跟法官解釋！
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- h0 U; q9 b+ g/ k! Z8 Y' y+ G若是對得上呢？單據逐項查核，特別是大小工程的單據！

& h4 P0 O% C& g; k( I( e最常見的手法就是空頭公司的收據或借發票，本狼接掌社區時就查到一張十一萬的收據，按收據上的電話和公司名稱去查，完全不對；打電話去經濟部查公司登記，結果根本沒有這家公司，不是已經倒閉或搬家改電話喔，而是這家公司從來沒存在過，所以，別以為有收據就沒問題！
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* u' q8 O+ f" S/ D/ b這招幾乎是所有合議制管委會Ａ錢的第一招，要Ａ社區大錢就只有這招，所以合議制管委會非常喜歡做工程，愛做工程的管委會幾乎都有問題，清查牠們使用的料件，特別是消防機電料件；因為根據消防法，什麼地方要用什麼零件是白紙黑字，但這些合格的零件都很貴，隨最常見就是沒修報有修然後錢照拿，或用不合格的料件充數，這裡面會有好幾倍的價差！
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' a: ]4 }! O8 m" t, g0 A  P3 W3 m7 [把大小單據逐張清查，每項料件都去清點，空頭公司、料件不對等等，這幾乎都是偽造文書，合議制管委會Ａ錢習慣以後通常不會也懶得擦屁股，這種東西隨便查都有！

' S+ c- z  }% x  {( N7 e還有就是社區收納的公款沒有直接入社區公用帳戶，而是先進特定委員的私人戶頭，只要有這種情形就是侵佔，就算事後一毛不差地轉入社區公用帳戶，一樣違法（背信或詐欺）。

http://sirius1701b.blogspot.com.au/2012/11/blog-post_18.html