收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主
' [( N0 j8 y: O& a8 s2 q. p) {. g
$ {9 Q% I1 Y1 J' U2 }  P( M) S; i我上網查到

$ I4 \& v9 ^( M9 g  l, K5 {. }永慶房仲網提供的資料
6 s1 {6 }& ~9 _% `% G$ N+ n
為何

耶魯

8 M7 n6 C/ j$ m9 w" G# \8 s4 \近三個月成交平均每坪26萬

+ O( d$ T+ d5 }1 J3 A7 ahttps://community.yungching.com.tw/building/246#

0 Z; `/ ~  q6 l0 I  K; G遠雄耶魯 成交行情


' p2 f( V% K6 @- W" b5 }所列出

. j. ^" S! n6 H4 F. I遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
2 R) K, S2 `2 _: [/ p
/ Z/ e# f& B; C就好像我昨天看到某房仲的廣告
% b; G3 e4 o; f, W
$ T/ F  C" _3 s! W, o1XXX萬

) J6 Y8 r5 q; D3 |5 W+ q2 K7x坪三房格局  

$ K. }0 M- p: B8 [, }4 N" e0 b後面ps 車位*2

+ z' X8 k9 ~. i' E1 F單價計算當然可以降低
# E4 O$ F/ N. R) W
  u+ _7 y6 r0 l7 p不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲
' D7 O9 i- t* ^4 J% C

4 s% C, R; f$ \: R但我要說

一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見
- L3 ~, D+ ~9 y/ V' i
房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

1 J8 x/ @0 y. o5 T我並不看好

  A% b2 G# g1 t3 ?9 N& ^

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
, E; j1 W' M- c* n5 W- |; j數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

哈....     
! Y: L2 r* Y/ O" C* a你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
( J# }* t% `" D8 a所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
5 p' g5 j: E2 Y# @
& R5 N  a' b7 @  D* Y統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      
# Y7 z# J( D9 r5 Y# w+ S$ d9 _
統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
1 G! {% M) J3 V3 h/ e+ Z如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
5 V! p% }  y* I8 g則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

3 s4 Y, r  p# l# S4 u9 B- a$ T要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
+ [3 C9 K3 \) _  G# O3 t/ ^& g對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
% p3 _# {% G8 r' `4 n
還有....別亂猜我住哪個社區!   

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價

2 j1 i+ [2 K! p  {( B但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

: j7 P% x& L  [: l: u! n# S車位部分小陳都有額外拆算出來哦

1 g' C. P& ^' j, Y現在單價的部分全都是房子的單價

這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
現在大多都討論每坪單價
( u/ a6 ]" ]# R( d; x' W  q
- Q( h" k& Q( @. _但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
7 O2 v% \: t+ N3 d基本上
+ B0 f( ^# b( l% m4 x你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

1 \% z0 C5 H! W

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
* s" G' m' b* E' t8 f還有請問樓主
# D9 ~& Y* K% z/ K0 F! b
- J7 ?7 r0 Y4 X- E我上網查到

小陳來教育你~~~

0 u4 ~9 x) A! D; M$ @" y為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
- B, k( l& f) w" Z( U# o- Q用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來

8 U, @; X! ^% s* m( t你講的是單坪26萬是連車位下去算
$ N6 i3 i1 d) f, E. G耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
( t2 A' t: N' t! l' ]$ Y. Q房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

# O9 O; B( X, X* v7 v' s

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
車位部分小陳都有額外拆算出來哦
/ U; I$ A) k$ s+ b2 s; r" n
現在單價的部分全都是房子的單價

" f, J2 C" B; k# X) ~
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
" N; h8 K+ f% A% }" X


但小陳兄 我也相信  
# r" @. `/ d7 Y( @. R- E
無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件
* W& O3 G* g$ Y" U- N
1 A! b: H1 P* g) o/ V絕對會是 房仲心中的好成交的案件


( }4 D6 @2 e% j8 x2 u% L

! s# A( i5 W7 U8 }0 `! F' w" @詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
  E. m, x" J' H
3 B" Y. }( p$ N- P% B- y是價格波動的幅度的主因

2 N& D# j1 f+ T8 [2 D! ~在統計上 針對這種資料也應該剔除才對


* O! E; L0 q) d/ z: C
6 j5 L* ?! g; T+ G( S+ P/ T* d

0 {7 L; ]6 C3 @& `! }$ O

duckshiau

! j- {+ v1 i0 Z# E$ i
我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
3 D: I) @+ M3 z7 j+ \1 |# r9 m再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
% v& P& y& p; i! B那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
( m1 w. _5 A3 j; G+ S(A)大學劍橋
; u  x6 f/ E) ^, Z( N
(B)大學耶魯
# E0 w' A4 l( ]4 U4 \
% A% C5 y, \2 h其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
/ E' _+ C5 O+ f% h(C)兩社區合併比較
1 x. ]/ u% ^3 k: F, ^7 K1 {6 ^
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。
1 {, r/ v) L" h4 \* B
0 p- t2 U4 _! d( o  M最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
, B) D& D8 ?1 ]9 Y- N) a我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
小陳來教育你~~~
, d$ ~# k8 Y$ w# Z; X
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄

本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話

% V# `( r% W& Q! g$ O) r  J只抽煙不喝酒→林彪63歲
只喝酒不抽煙→周恩來73歲
. D0 e5 }5 B+ \2 f# s4 D! L又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
3 [* F5 Y* u3 Z又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲