收帶看費之後的房價差異《內政部資料》

發哥

還有請問樓主

9 y( u8 O# m4 a4 o3 M我上網查到

永慶房仲網提供的資料
% A1 h" m5 g0 S
為何
" U) e! N1 U# J% P) n! i
4 M5 _  j( n5 L  g4 D& M$ q' ^3 K耶魯
  @3 s! \4 c. b0 Q0 O# \
近三個月成交平均每坪26萬
: y' |; L; D. F( o; ?+ G1 p! V. E
https://community.yungching.com.tw/building/246#
, ~* n, p  p* A9 u5 }0 ^2 ]
遠雄耶魯 成交行情


所列出

遠雄耶魯，最近2年內共有54筆成交行情
4 c+ H" t! e! K- u0 o) h8 V

REYCOVSKY

現在大多都討論每坪單價
" Z6 R1 ^: n: s% {2 i
% R+ n* c* N  U6 G. n2 [但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
( k0 `- u; t6 O2 g
就好像我昨天看到某房仲的廣告

' J4 U- C' p$ z1XXX萬

( L; X( x1 R- U  T7x坪三房格局  

後面ps 車位*2
% \% m9 L1 R! m2 o' s" U6 ]+ a( K
* t) k  T# }" ~單價計算當然可以降低
* W- h$ f# R6 t4 s( p' ^: G
7 s6 p- v. Y$ z. e7 D  H8 k不過這應該不是小陳的意思 小陳是房仲 也不會故意搞這把戲

! S, [7 m0 O, c$ Z3 i* [& y. C; Z# P
但我要說
1 i- A2 q" r+ F1 q- c
一個社區管委會規章 畢竟是以住戶為多數意見

5 B/ n2 B, y- z# `房價是否下滑跟帶看費的連結是否能說服多數住戶 ?

我並不看好


' G# o: I6 e6 r5 n0 u

yjrong413

Dora貓 發表於 2016-7-11 10:29
! g; c9 P, Y6 H% k數據都在眼前了，不看105你也要看104吧
$ N1 V% R' q/ j# V沒理由大家都在景氣不好，就你社區跌得最快最兇
這些數據都是整年 ...

( Z1 E& Z# p$ w哈....     
你自己做房仲, 應該也很清楚小坪數的單價會比較高,   
$ t$ P' Y( O* |7 p所以, 105年的哈佛數據不具有統計上的可參考性, 不是嗎?     
0 Y4 B1 }2 d" o. P
統計學真的不是你這樣做的啦, 聽不聽隨你, 或是....你這套只能拿給不懂的人看啦....      

2 o2 Y, O6 E0 J( p/ A# S# X) g* p統計學上還有一個最起碼的....要剃除偏差大的物件     
如果你將劍橋104年的最後一筆剃除 (因為劍橋兩房會有那麼低價, 絕對是特例),     
則, 103和104年哈佛和劍橋的跌幅差異就不大了     

要展現你的專業性, 就要再做更多的功課,      
# {) p1 V& ?3 ?7 X+ O% p6 B& {對於我的說明, 你不想聽進去也隨你....      
2 H: Z" F% b- f6 q! v' G: ?
' J; c$ i, u4 h還有....別亂猜我住哪個社區!   
- l# G- F/ X  a$ ^9 e3 o
) N: D1 d% c5 ~5 w! L) O' s( r3 n

Dora貓

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
. [$ c9 {, j, ~( J4 p: \現在大多都討論每坪單價

( o  ~  X  u$ ^+ w0 _: j/ A但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因

5 v: G7 Z6 B4 W) |) z8 m車位部分小陳都有額外拆算出來哦
5 J+ I4 n6 }/ Q" e3 L) `6 A
( ?7 n5 a' \- k/ v0 O' N6 ]現在單價的部分全都是房子的單價

這是內政部沒有的，所以小陳有特別花時間整理拆算

發哥

REYCOVSKY 發表於 2016-7-11 15:51
! A: V" `$ i5 ~9 K! a現在大多都討論每坪單價

但各社區的公設比略有差距 而坪數計算是否涵蓋車位 也是價差的主因
7 l2 p/ j" U7 c) m

8 k5 J' j  U  z% O/ ]% k你太護小陳了，會不會基於政治立場？
我說笑的！
* e( ~1 p$ m( V- C# v基本上
你說的這幾句話
我大部分同意！

Dora貓

" q! |! x3 u5 T9 W* q( w6 V

發哥 發表於 2016-7-11 15:24
  Z5 K1 K. e% Z1 H! N還有請問樓主
# l9 E. B2 |! E5 U6 ~. K
; i% Q, _- \& v9 i* I我上網查到

  ?  Y% I7 j" {% {+ ^小陳來教育你~~~
. d/ k. F2 J, {& W2 C7 ]
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄
用EXCEL把資料整理出來就是為了把車位拆算起來
: P/ n) L% @1 d0 c
你講的是單坪26萬是連車位下去算
0 d$ h' G4 i( H1 p耶魯車位11.81坪*26萬，一個車位有到307萬嗎?
; w1 T( A9 j, @2 k1 a沒有麻，所以這種單價計算方式絕對會失真

! D6 o/ |# f- N6 _所以車位我用平均價格，把車位拆算出來~~
2 \; `) N3 h# w+ ?# `房子歸房子，車位歸車位，這樣算起來才不會失真哦！

REYCOVSKY

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:31
4 Q4 g5 O3 _( Y1 [! h  E3 Q# u7 P車位部分小陳都有額外拆算出來哦

現在單價的部分全都是房子的單價

, O! t! C  V( Q4 }9 N0 p, ^7 ]( B& Z  Y
我相信 有帶看費的社區 的確對房仲來說比較討厭
/ x' {: A4 j) y- Y  M- j

7 u& {7 N% X, g4 e# \. q
9 {8 ^6 R  o6 G" e- Z6 T& G# a但小陳兄 我也相信  

' I0 x/ v! d& U9 P! `4 c無明顯嫌惡設施但僅因帶看費導致成交價格較隔壁低廉的委賣案件

3 |, `/ e) G3 t" v5 p絕對會是 房仲心中的好成交的案件

! C1 n5 i" y# d  r% Y7 A% q


1 n5 H" W2 O& d詳看資料會發現 最後一筆22.X萬的成交案
+ d& z7 i: f, e9 [: h
是價格波動的幅度的主因
, Z% Y% x  B$ ~  ]
5 J& I0 [  ~4 @: \% u+ d* j$ I在統計上 針對這種資料也應該剔除才對



$ @6 ~% U6 m0 k' {5 G- U4 J0 u
- w6 C: S4 m) v8 ]/ N. s" A

duckshiau

3 j8 N9 t1 @* z& y, \4 a! d我覺得可能是台灣的政治環境影響之下，搞得好像讓數字說話就能讓自己的論點站於不敗之地一樣；但數字是死的，人是活的，操弄數字何其容易！光是懂得利用槓桿與分割就可以將數字美化進而達到想要的目的。
再來想跟大家分享一個統計的觀念；如果資料非普查而又要去比較兩者時，在尚未做過統計檢定前，我們僅可以說A看起來比B大，而不能說A跟B之間有顯著的(significant)差異；要判斷A與B間的顯著性一定還要去探討其樣本數、信心水準與誤差項；假如我說一個新藥有11個人吃有效，9個人吃沒效，我想你應該也不會因為11比9大就會覺得該藥有效吧！數字間的差異，重點並非其絕對距離，而是其相對距離！
) H( L: z$ {/ c$ M那我們回到小陳的論述上，基本上有幾個問題，1. 是否有統計的顯著差異？ 2. 並沒有明顯的去切割收管理費與否的時點，3. 劍橋與耶魯的房型數量比率不同，那產生的槓桿效果就會不同，4. 基期是否有意義並具代表性？
. V+ z$ j, E* T9 L( \: {接下來，我一樣是拿內政部實價登錄的資料，再跟小陳一樣把車位以每個130萬去扣掉計算兩個社區的坪單價做比較，請看下圖
(A)大學劍橋

. g' B+ V: U, }( b(B)大學耶魯

其實從上面兩個社區的季度比較，我並沒辦法看出這兩個社區的房價是否受到帶看費的影響，除了102年那幾季比較震盪外，我覺得這兩個社區的房價都是日趨穩定；反而是我想請問各位，劍橋何時開始收帶看費的？是102年？還是之後？因為我們可以看到劍橋在102年Q2時有個從低點的爬升，而那個幅度是比耶魯來的明顯，假如當時候並沒有帶看費，我們是否可以說劍橋在收帶看費之後反而帶動了漲幅？
% A1 i# [, q2 g/ h# f* s+ P' t( i最後，因為我怕房型會影響槓桿，所以我把每季所有成交的價格加總去除以坪數的加總，做出了下圖
(C)兩社區合併比較
! ?/ s& v5 z) O1 C' S1 U% P9 v8 A
結果看起來跟原本的差不多，所看到的也只能說耶魯的均價幾乎都在劍橋之上，而耶魯價格的波動較大，劍橋偶而能拉近至耶魯，至於說是否受到帶看費的影響，我個人是認為不顯著，況且就如網友所說，每間成交的物件期條件皆不相同，雖然平均的方式可以消彌誤差，但當樣本數越來越少時，槓桿的效果也會增強，所以我並不覺得這有那麼容易去做二分法。

, {: C6 c# E; X& T" k/ V! M+ _/ T最後跟大家分享一下我們家的生活小事；最近我們家要上小一的哥哥老是愛糾正妹妹，例如說在討論要不要上小學前的先修班的時候，當妹妹說："哥哥你要不要去上先修課？" ，哥哥馬上會很不客氣的跟妹妹說："你說錯了啦，是先修班(拉高音量)！不是先修課！"
又或者常愛跟妹妹說："阿你那樣做不對啦，要這樣做才對！"
我都會把他們叫來，然後跟哥哥說：每個人都有獨立思考的能力，也很容易會有不一樣的想法，尤其是語言只是工具，在人經過思考，再由嘴巴說出口的時候，也都有可能會有誤差；而當我們發現別人跟我們的想法或說法有不同時，我們應該先想想，為什麼他會這麼說？他想法的邏輯是甚麼？會不會是我們自己是錯的？想想兩個人之間的說法為何會有落差，在經過思考之後才把話說出口。
: s4 M  X) l4 [我想人為了強調自我，否定別人是一種天性，所以文人相輕，自古皆然。但那快感只是一時的，對自己或對社會並無幫助，最後感謝各位看完落落長的發言，謝謝。
0 `5 Q2 `' w+ b0 t2 _

發哥

Dora貓 發表於 2016-7-11 16:34
1 H( }. O8 _8 ~& V$ s8 R% P/ r小陳來教育你~~~
: }$ {9 X( d* Y0 H' Q( Z8 `
為什麼小陳會花這麼多時間心力把內政部的實價登錄

$ X# \" p9 @1 n本來是想讓您自稱專業很行的人來回

大頭蕭

想起中國的一個關於樣本數的笑話
' ~( B2 |% ]: z7 h- J
只抽煙不喝酒→林彪63歲
3 ~, w9 ^* L1 X5 B0 m, h只喝酒不抽煙→周恩來73歲
8 D# O! {' s6 n, Z% {又喝酒又抽煙→毛澤束83歲
又喝酒又抽煙又打牌→鄧小平93歲
又喝酒又抽煙又打牌又有小老婆→張學良103歲