小弟跟大家報告幾件事：

一、附件是1月23日規約小組開完會後的規約版本，煩請大家有空時下載來看。

二、小弟知道格式很醜（因為小弟的Word很爛=_=），這部分是不是可以麻煩桃莉幫忙，把規約調整成跟買賣合約後面附件一樣的版面，也就是不用任何表格，直接第一條第二條這樣排下去。

三、目前預計工作時程：

（一）2月1日前，請大家把看完這個版本以後，認為還需要新增或修改的地方告訴小弟。

（二）小弟會利用過年期間「從頭逐字修正」，基本上，除了內容不同外，格式會跟大家合約後面的規約範本長的一樣。

（三）2月7日開始，盡可能把我們的版本發送或寄送給「所有住戶」，並說明這份規約修正的重要性，以及2月19日開會當天表決規約的流程及注意事項。

總之，規約真的很重要，也是決定整個社區未來品質的基石，所以如果有任何問題，都歡迎大家提出來，小弟會盡力修正。

謝謝大家！

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感謝傑森的辛勞.是否比照修正公司章程以修正條文對照表列出原條文與修正條文.這樣比較清楚兩版本有何不同並瞭解修正之理由.

要說服住戶比較容易.

tangcpa 發表於 2011-1-29 16:46
回覆 傑森 的文章

感謝傑森的辛勞.是否比照修正公司章程以修正條文對照表列出原條文與修正條文.這樣比較清 ...

不客氣，大家都很辛苦，小弟只是負責彙整而已。

有一份乾淨的新版本再配上一份對照表，當然會增加說服力，只是小弟比較擔心時間是否足夠，以及桃莉姐在製作格式上的辛勞（對小弟而言，弄格式比看條文內容難一卡車=_=）

傑森 發表於 2011-1-29 17:28
不客氣，大家都很辛苦，小弟只是負責彙整而已。

有一份乾淨的新版本再配上一份對照表，當然會增加說服 ...

謝謝傑森
要把修改後的規約放進原版本裡真是件大工程..
辛苦了~~

基本上，研擬出的新版京都規約是將遠雄的版本做了強化作業。遠雄的版本有許許多多的灰色地帶，很可能會為未來的住戶帶來權益的損失。

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原來討論同意的條文並未全部列入唷 煩請列入

原京都規約 第三節 管理委員會 第十八條 應增列 管理委員之解任[/b][/color]
有下列情事之一者，管理委員當然解任：
一、任期中死亡、受破產或禁治產宣告。
二、喪失住戶資格。(主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
管理委員喪失住戶資格者。
三、經各該棟區分所有權人二分之一以上決議罷免。
四、任期中積欠管理費累積達三個月。
五、連續三次未出席且未書面委託出席，管理委員會例會或累計五次未出席，且未委託出席管理委員會例會。
六、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員(含管理負責人)任期屆滿未再選任或有本條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
七、如有任何委員，違反社區內相關規定且經管委會勸阻不聽者，如經管委會開會決定解任，則自公告日起解除該名委員職務，其遺缺由該棟候補委員遞補之;被解任之委員不得參與爾後社區管委會委員之提名。
八、 管理委員出缺時，由該分棟候補委員依序遞補。若該分棟無候補委員可遞補，由主任委員從其他分棟候補委員名單中抽選之;其任期以補足原管理委員所遺留之任期為限，並視為一任。

增列 管理委員全體之消極資格
有下列情事之一者，不得充任本公寓大廈管理委員會委員，其已充任者，即當然解任。
一、 曾犯組織犯罪防制條例規定之罪，經有罪之判決確定，服刑期滿未逾五年者。
二、 曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
三、 曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
四、 受破產之宣告，尚未復權者。
五、 有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
六、 無行為能力或限制行為能力者。

目前我正請教如何查證的標準程序來徵信或查證管理委員的消極資格
目前看過有社區規約明定由當選委員填具同意書由管委會具名向警察機關或聯合徵信中心來徵信及查證其當選資格

1.對於管理費授權給管委會調整,大家認為都可以?? 若修訂調整多少%以內給予管委會決定,超過多少須由區權會議同意,這樣會不會比較好?
2.我的社區曾發生主委即可能捲走管理費幾百萬的事件(後來做了很多處理), 那時是主委預計將搬離社區,已沒有住在社區但房子仍在,因任期又將滿,要開住戶大會,避免麻煩大家就想讓他做到任期再說! 沒想到他卻把一筆要轉到定存的提款單說要帶回去蓋章..........結果就失蹤好幾天! (我們有去銀行查款項,也試圖止付,報警...........後來才知道他到處欠債) 那時想過後果: 如果是物管公司的人把錢捲走,那物管公司會負責到底,但如果是委員,除非他有財產可以請求賠償........否則那筆錢真的丟入大海! 因為京都的規約是主,監,財委可以由區權人的直系親屬擔任.我現住的社區是僅可以房屋所有權人擔任...........不知這樣是否大家都覺得可以??
以上是簡單的看法! 如果大家都覺得無所謂,那我也沒意見! 僅是簡單的提醒!

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原京都規約第十八條管理委員會選任限制應明定

管理委員應由具區分所有權人身份或其配偶、已成年之直系親屬之住戶任之。
唯主委, 財委及監委必須為具區分所有權人身份擔任

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"1.對於管理費授權給管委會調整,大家認為都可以?? 若修訂調整多少%以內給予管委會決定,超過多少須由區權會議同意,這樣會不會比較好?"-----贊同

"2.我的社區曾發生主委即可能捲走管理費幾百萬的事件(後來做了很多處理), 那時是主委預計將搬離社區,已沒有住在社區但房子仍在,因任期又將滿,要開住戶大會,避免麻煩大家就想讓他做到任期再說! 沒想到他卻把一筆要轉到定存的提款單說要帶回去蓋章..........結果就失蹤好幾天! (我們有去銀行查款項,也試圖止付,報警...........後來才知道他到處欠債) 那時想過後果: 如果是物管公司的人把錢捲走,那物管公司會負責到底,但如果是委員,除非他有財產可以請求賠償........否則那筆錢真的丟入大海! 因為京都的規約是主,監,財委可以由區權人的直系親屬擔任.我現住的社區是僅可以房屋所有權人擔任 "--------

我現住的社區主委,,財委也是房屋所有權人方能擔任，管理費會被捲走，大多是蓋章的委員沒有風險意識便宜行事，未到銀行會同蓋章，取款條又未限定用途，導致有心人有機可乘，我曾任社區財委其間，凡定存到期轉單續存或活定轉定存，絕對不敢蓋章後就交給秘書或主委，寧願親自去一趟銀行，避免管理費會被捲走負過失連帶賠償責任，一切支出除小額由零用金支付外，皆使用禁止背書轉讓之支票支付，而活存轉支存之取款條一定蓋上"限轉入支存*****帳號"之字樣，又定存最好分為不同到期日，每張金額也不要太高，相信這樣可以減少很多風險，願將來京都之委員皆能謹慎為上。

回覆 達芙妮 的文章

管理委員應由具區分所有權人身份或其配偶、已成年之直系親屬之住戶任之

請教..所謂 ‘住戶’ 之定義是否要限定戶籍設立於京都者？

因為..若是萬一有牽扯到法律問題 戶籍在哪就會有點關係了～

回覆 c3253366 的文章

管理費會被捲走，大多是蓋章的委員沒有風險意識便宜行事，未到銀行會同蓋章，取款條又未限定用途，導致有心人有機可乘

這才是重點～


那些蓋章的委員也真天才到不知自己也要吃連帶官司

阿..話又說回來...
會有選那種天兵當委員的社區居民 大概日後社區被有心人把持 搞得又爛又臭..也只好甘之如飴吧

mssltsai 發表於 2011-1-30 17:14
回覆 達芙妮 的文章

就目前查到的內政部營建署解釋函來 看 並沒有明確規定住戶是否須將戶籍遷入該區分所有權標的中
換言之必須詳加規範 這點還請傑森幫忙詳加考慮或者加註在京都規約裡

關於公寓大廈區分所有權人之子女，其戶籍未設於該大廈是否為公寓大廈管理條例第35條所稱「利害關係人」之疑義乙案
內政部97.3.19內授營建管字第0970802110號函
按「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第35條所明定，其立法意旨係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄等權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕。又按「所謂利害關係人係指有法律上利害關係之人（參閱民事訴訟法第二章第三節訴訟參加及行政程序法第174條），條例雖未對利害關係人予以定義，然區分所有權人及住戶均屬之。」為本部93年8月11日台內營字第0930085722號函所明釋（如附件）。另按條例第3條第8款規定，「住戶」指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，上開條文並無規定住戶是否須將戶籍遷入該區分所有權標的中，故有關區分所有權人之子女，其戶籍未設於該大廈是否為公寓大廈管理條例第35條所稱「利害關係人」乙節，應視其與條例第35條規定之規約等文件是否有法律上之利害關係，就個案事實認定。

資料來源: http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=7094&Itemid=114

mssltsai 發表於 2011-1-30 17:14
回覆 達芙妮 的文章

住社區但未將戶籍遷入者，是否為住戶，又能否有資格被推選為社區委員。

作者： 施盈志
住社區但未將戶籍遷入者，是否為住戶，又能否有資格被推選為社區委員。
Ａ：依公寓大廈管理條例第三條之定義，住戶是指「公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」，與是否將戶籍遷入並沒有關係，戶籍登記只是政府的行政管理行為，並不會因為有沒有戶籍遷入，而影響「住戶」的身分。又依公寓大廈管理條例第二十九條第五項的規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」，住戶原則上是可以擔任管理委員、主任委員或管理負責人。

資料來源:
http://taipei.law119.com.tw/personview.asp?kname=%ACI%AC%D5%A7%D3&ktop=%A6%ED%AA%C0%B0%CF%A6%FD%A5%BC%B1N%A4%E1%C4y%BEE%A4J&idno=4275&keywords=

各位住戶若對於規約的部份有任何需要補充請務必將其內容放置於這一帖裡。群主不太期望在京都家族裡有好幾個不同的京都規約修正版本～時間也已剩無幾～若到最後還要再把零零散散的規約版本合併為一的話～那工程又更浩大了～每位住戶都絕對有其發言權～只是期望能夠盡量統一～大家共同在同一個版本上做修正～有不便之處還請多包函～畢竟要最後的規約編輯的人員可是很辛苦的～～～謝謝配合～

c3253366 發表於 2011-1-29 23:02
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"1.對於管理費授權給管委會調整,大家認為都可以?? 若修訂調整多少%以內給予管委會決定, ...

Ｃ大，您果然身經百戰～～～京都的管委會少了您怎麼可以～就一併把你列入競選名單之一了～不需要言謝！：）

c3253366 發表於 2011-1-29 23:02
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"1.對於管理費授權給管委會調整,大家認為都可以?? 若修訂調整多少%以內給予管委會決定, ...

C大
您說的是..
既然您曾有擔任財委的經驗..那麼您應該出來參選管委..提供您的專業及經驗..不是嗎??

桃莉 發表於 2011-1-30 22:47
C大
您說的是..
既然您曾有擔任財委的經驗..那麼您應該出來參選管委..提供您的專業及經驗..不是嗎?? ...

完全認同～～～～{:4_113:}

不出來就是「不愛京都」啦～～～～

u2194739 發表於 2011-1-30 22:48
完全認同～～～～

不出來就是「不愛京都」啦～～～～

相信C大聽到我們的呼喚 一定是當仁不讓阿 !!!

tangcpa 發表於 2011-1-29 16:46
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感謝傑森的辛勞.是否比照修正公司章程以修正條文對照表列出原條文與修正條文.這樣比較清 ...

唐大，

已著手在進行看是否可以將開研討會的那一個版本再將資料更新後上傳供住戶審閱。

初步會將原版跟修改版併在一起，但是若還要再加上原因，可能就會拖更久。為了不要耽誤太久，我方會盡快處理之～

回覆 u2194739 的文章

各位大大你們好，我已完成遠雄京都社區規約原版及修訂條文對照版，請自行下載參考，並提前向京都的朋友們拜個早年，祝大家新年快樂、身體健康、萬事如意。

回覆 u2194739 的文章

暫時還不會常住京都，我們B棟的委員應留給常住及年輕者如您來擔任，我倒建議管委會成立後，可以聘請有專業背景的住戶擔任無給職的顧問，我願意當此義工-若社區有需要，這樣不是有更多人服務嗎？故千萬不要將我列入參考名單中，謝謝您。

賀哥 發表於 2011-1-31 22:32
回覆 u2194739 的文章

各位大大你們好，我已完成遠雄京都社區規約原版及修訂條文對照版，請自行下載參考， ...

一目瞭然, 感謝賀哥幫忙整理 {:7_361:} {:7_361:}
新春愉快!!

賀哥 發表於 2011-1-31 22:32
回覆 u2194739 的文章

各位大大你們好，我已完成遠雄京都社區規約原版及修訂條文對照版，請自行下載參考， ...

非常感謝賀哥代為整理。此一做法方不會使得整個家族有那麼多個不同的版本～～～較能夠控管，同時所有的住戶也能夠確認大家所研讀的都是同一個版本。

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Dear Jason,

祥龍有將您的意見 用Original Vs. Revision 對照表格式整理出來, 並於昨晚(1/31/2011) e-mail you via gmail box, 可否PO在網上給大家參閱, 因Wendy不知如何PO. 謝謝!

祥龍/Wendy (C5F4)

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Dear 祥龍，小弟收到了，內容很豐富，只是有二個問題：

1.因為是pdf檔，所以無法直接將內容貼上來，只能將pdf檔當附件放上來。
2.愛北大對於上傳檔案的大小限制是300K，而您的檔案有5683K，超過系統容量。

是不是可以麻煩協助處理上面檔案問題？謝謝！

賀哥 發表於 2011-1-31 22:32
回覆 u2194739 的文章

各位大大你們好，我已完成遠雄京都社區規約原版及修訂條文對照版，請自行下載參考， ...

真感謝!!真是京都人之福!!:)

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管理委員應具備何資格？主委、財委、監委之資格應否特別限制？
資料來源 http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=647

　按公寓大廈管理條例第三條第九款「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第二十九條第五項規定「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」，但對於管理委員之資格並無明文限制，而是委由區分所有權人會議於規約制訂之。
　依內政部營建署所公布之「公寓大廈規約範本」第五條規定「主任委員、副主任委員及財務委員，由區分所有權人任之。」、第七條規定「主任委員由管理委員互選之。副主任委員及財務委員由主任委員於管理委員中選任之。」、第八條「主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員及財務委員，其已充任者，即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。」，可為參考。
至於新當選委員是否具有上述消極資格，可以委員會名義函請管區分局代為查詢。

新北市工務局電話答詢也提及"行文給新北市警察局或工務局代轉警察局，給委員的相關資料(主要是身份證字號)，請他們查是否有相關紀錄即可。"
為求當事人同意並顧及隱私權 建請在該項條文裡加註"當事人應附上親簽同意書由管委會行文查詢委員消極資格

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除了管理委員需調查之外
是否也需注意物管人員是否有前科記錄?
就我所知,
有些物管公司會嚴格審核物管人員的資格
但有些物管公司卻無設限,
物管人員是每天住戶會直接面對及接觸的人
所以這方面可能也需多思量...

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三、 投資興建人（起造人）於進行銷售期間中，可帶看使用本社區之一樓大廳或公共設施等空間，及設置洽談桌、建築模型、銷售工具等，但使用區域以不妨礙住戶安全逃生動線為原則，並應善盡維護之責及銷售結束後回復原狀。

第五條第三款已不合時宜了,建議應該可刪除?!

很抱歉! 昨天我看了大家的修訂版! 內容有些意見!
1.管理會授權由管委會調整訂定仍沒有規範,這樣很擔憂!
2.管理委員會費用核支表,內容的費用支出標準,有太多模糊空間
a.每次逾x萬以上.............每月不得超過x萬=> 如果給廠商一個月付3次 2萬,合約訂定給付5年 以合約來看也無違反規約訂定,是嗎?
b. 雖然主委代表社區執行對外事項,那財委和監委的責任呢? 也就是說:社區的每一筆開支也都應該讓其他兩個人知曉
就算是主委同意即可,財委完全不知,到要核財務報表時才知,怎有這筆又有那開支...........這不會很奇怪嗎?
以上這兩點,住戶大會仍會提出!!

（5）副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時 財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。 代理其職務。（6）財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用（以下簡 稱為管理費）、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。

.....以上為第十八條之一.. （6）是用來界定財委的工作內容.. 但不知道為什麼（5）裡面有跟（6）重複的部份..？

有最新版的京都規約（3月26日）的電子檔？