上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
, U' X: X0 d" g& ]! t, G房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!

3 S( h# C3 n5 V+ D  @否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

7 V3 K5 A/ a. q8 Q  E" L* |8 u這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
! ]2 }. Y9 _! {, n雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
: J/ F- @8 D. o0 M" A5 r1 f9 d

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
. b/ h! u$ }$ T( K這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

- e. G* a' h1 H9 M  k1 \" X
" z  x! R" ?8 d, k! G當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!


政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
6 `# q% N0 O: y' c5 [" }, q
! w3 w2 l  D4 D- x$ F7 _因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
3 K- r% a& U+ ^

至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
8 R! _/ y" G: Y2 w- d! [
" t" u# R$ F" c# ?" J7 w7 x* @現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低

. t$ h5 r4 f. l9 G; t1 l要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
9 e  G, s4 C7 D% g; ]$ J* Y
然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

. `+ p" U9 X2 f- L% j當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
2 a3 _! q2 C& T" `" L
. @- J4 M/ |* y2 q3 X大樓門廳的建材之類的也會調整

大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算


- R3 k5 q% b2 n3 {" q7 V  T
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
& c7 N% {# }9 L8 s, S  V7 ~
5 r2 @0 l# V$ H0 j8 ]1 w, N* K只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
5 `" o4 t1 M4 B3 K$ f/ k



3 N4 l! r) d+ [9 O- ?4 j" \有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
, [# `, H5 D, q& r; R
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
% f6 b; y6 A) t& r: c: i
3 h1 H/ S9 M. U- a" c% K而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

( l5 B% u1 v5 F+ E剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
3 ~( |% J6 Z* d' ]& s/ A
, Y% A$ C' H% d# b; i9 C,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

不過北大遠雄很多都是給開放廚房

大頭蕭

* v8 _; p5 {* m% [$ t$ ~: v

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
3 z! G  A4 U- s* s9 p# ~當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

9 [/ u( n; I6 R$ {
其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。

REYCOVSKY

/ ^) u1 x/ S! @

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

3 Z: [6 G' g4 r9 K5 A: X你知道我知道大家都知道
如果大家都推估房價三年跌3-5成
6 [  W1 M" |. b$ F6 p6 a0 e
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
7 B+ S0 T5 e7 B& `, P. ?' W
& F  Z$ d( c, }! w今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

) x# E) R# l" d/ S6 d0 a- M8 O就會有人用7.2折砍
3 {" C) E( U% z- w) G. M. o
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!

( U. B; Z4 _5 P

' Y& w- f! j8 D' |+ L9 n; `( D至於資本適足率以10%來看，
/ M1 ^7 M3 G8 _% z6 j, U
& W$ d" f" N4 I9 ]1 f& O2 c你說的三成到五成！　絕對死一票
; E5 z& s1 Z0 c" K
) S: e( |& J0 W3 o+ H* x順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫

搞得風聲鶴唳

+ C' g3 u( u3 V" X" Y  k本土銀行體系應該會又來一次大整併
" T7 ]4 U1 c* b* z3 Z2 [# a
7 K( C4 X2 t$ W' Z3 i2 ]+ R1 R

, ~; n7 P  A' C& `6 _. f
* V$ K/ M' C& p
1 s$ z% n9 i: g2 j% |

REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，

' E! ]6 O) c& ?& R9 G2 Z. E如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
- {- J% v* @5 l; W7 I  m
) ^; L6 T" z  Y5 l$ ?- V+ F那的確還是有快速下跌的機會

但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
7 @- P& l2 a1 z; m! n8 \( k+ L' f
! o; T# J: G/ {' v! m, W房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑

要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長

$ z( Q2 O1 F" X$ ^6 _2 y如日本！　

你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！
- x8 \" ^9 v: [
5 I+ @. E. F2 k4 e/ w

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
1 c! V/ z# g2 K2 G你知道我知道大家都知道
6 C1 X2 w: {; D- `2 a如果大家都推估房價三年跌3-5成

3 e7 O) H! B; N* c' f
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定

大頭蕭

REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
但是你說的不是不會發生，
7 q0 ^, m2 h! \
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

8 V! B9 B/ P+ `對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
5 ]) L6 x( h9 X) i7 f' J1 C銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

8 p# M. m+ M* v5 I; p1 [中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。
3 ^* X$ J. x2 R# w
2014年
& J* P; r* ^3 P3 I5 T) X
5 y, n) y$ ]: R* {/ w) |

jojoyaro

樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

三峽電腦維修

你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了