千代田

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二個問題請教,您還沒有答覆:
: K, p0 p/ t. E) L0 H3 _
& I3 N' E4 }( U& |$ Z1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")
. V2 h9 E; R" d; b7 Q
2. 這"實務眉角"說:
7 l5 t) ^$ Z' r  N5 F   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
' o' c- r. m  B, Q$ {
& Y( o7 Z7 S0 @1 O) G懇請賜教!感謝.
2 Y" J1 \1 {& `) K- @
8 F, ~; j1 Q0 Z. j

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, ^" W$ A& F1 C! N- Y* U6 o這"實務眉角"說:
( t% d6 ]2 s, t, k) y, ~$ r
是您個人一貫奉行的理念?
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.

或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
: l/ X4 ]# ], V4 }2 j-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
; o: {7 v2 a, Q0 m0 d7 X   .
$ q3 |" W) ^$ @, {還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
; C' F- z" e: O( c4 \8 \! |- `4 ]-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
# I2 B3 S' j9 H% F" W 我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!
9 J- h$ @3 ~) ^
我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
5 T& D$ H/ n6 S5 @1 l早就跳脫千代田這個個案了.
9 L9 C8 O8 L) I; r1 e) L; \7 M6 R這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
由失敗的經驗中,記取教訓,
由慘痛的損失中,習得團結.
$ Y0 _6 }8 [9 a2 I1 v+ E5 T二次管委會在區分所有權人會議提案,
  j: }: P2 `- Y7 P2 D: m力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
" R8 m6 t( T9 x% `這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.
- G+ d4 V8 ]# i! S% W" @7 J: C% P7 `
8 T: H+ o+ z1 ~$ S您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
! o3 l; k6 R2 J6 V* Q大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
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7 n! K, F  H+ i6 T7 |市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

值得有關人士深思.

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.

我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
( D* y) q2 y+ L, l) `沒有惡意批評,純粹就事論事,
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
( d# U9 _+ O! b. C6 l( u/ _0 E意見不同,也無須惡言相向吧!
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季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」

季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」
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http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm

市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
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行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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1 L, B- \5 Q: o* o" J: [
+ ]$ Q& D$ D5 U& }被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?

* q5 x" s* r# q0 ?

我已經不想回你了。(有回嗎?)

; T- {7 P( ^; c, }4 r. B/ E9 o你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
/ `: Y' @$ z. G- I) a(主觀且惡意的臆測)

+ W3 l$ {' ], \# _% f不想再看到你問的問題。
& j+ T  q1 s( j! {- W: b9 R(追求真理和知識應備的精神)

你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)
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6 t$ V, t( i0 a% q9 [9 f; C0 v妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
6 S( P: P. I  `" w! Z0 }+ O, o(不重要,對自己和家人負責.)
4 P9 `# \2 `+ T8 ]0 q+ F' d
6 g( Y; w) p4 J' w話不投機，不再回應。
; C/ z. h- g+ f! h(可惜)

. e& f$ h1 e  }# qPS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
6 _( z4 d  I% _$ T4 Q4 `, g: `(十方"們"高興就好)

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不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。

管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
  _+ k% b- Z  D7 K& a所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
& e( o2 `: P: h# H) ]7 g% `4 l; u6 x並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。

) b# k! ~: i* q# E 高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
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2 s4 i% E8 k$ \2 s- @http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf


己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:
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                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
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: O9 F: l5 o' P" A                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?

4 N& r/ g) |' g7 ^& f" l                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,

                                 怠忽職守嗎?

8 U3 U5 Y5 S& y' M                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,

                               奉公守法,誠實執行職務.
                                 
5 D- a* _" d2 p4 v                              

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  i  f8 Z2 e6 ~+ [( \
: [2 J  `; I5 \5 |! y8 c& j$ |謝謝!
0 P2 e! U) t2 b6 R% f
內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
# j4 y- \0 j( H7 X* X, g0 l; I「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。
2 k  t( A" q1 W* ~3 S8 i, j
' i- k. |& |( Z3 U0 m' p2 b/ ~社區規約:
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

: ^1 p' V. g9 @9 U' t             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
                            例第三十六條規定事項。
+ s/ F/ e9 O2 @
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! {' W. a0 m& E+ B' p4 |2 o第十二條：重大修繕或改良之標準
                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
% _/ C+ R, g1 d( q& X) k                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上

- ?$ T/ G: e. |- h: G! L1 {: z. H公寓大廈管理條例:

第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
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順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工

監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
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; J4 c* j! m9 x/ n說明:
* `' V. |0 s! `3 F" W9 t. _8 g1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
% _+ S, B* M9 O: f  e7 a; [2 V0 I    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
! `$ w+ E! u; s8 g4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
5 v, Q# l) l6 r0 W- j4 J# a5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
3 ]0 k8 z: A/ Q8 P
. u# x' F8 S5 U; q個人淺見,請參考.

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4 _% O1 a$ r- k1 s3 o! A9 @- ?( |) Q. J  _Q44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
8 E' F+ m. l1 H4 |          請問：
          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
+ c. m# ^) r; C9 ?          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
6 W; l; \8 W- k+ i7 T3 b              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
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A  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
9 }& N- _6 @' G/ I/ a% J& t    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
9 Q( v8 G5 ]' Y3 L    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
, l2 C  o7 O- o9 l2 X    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。

' U% n3 j# \* o- s; y第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
4 ~. G( J3 t; K  W2 A# N, b         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
0 z- Y- M* B7 B! n% \         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪
) i; _5 u( f9 O6 L; ?
第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
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6 T0 H% C( q6 J$ Qhttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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' x: N; K' e6 C/ u1 H# ]: I案例研討:

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)

& X+ L% F3 x+ h0 W( o發表於 2015-6-13 17:44:19

: d& M+ l$ X0 Z5 G8 p2 k" i案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)

報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
3 u$ g- |/ c/ ~9 ^8 O                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章

估價方式: 請親臨現場勘檢。

+ k, x( F; V7 ^9 C截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

0 B) O- V9 T- G) P' {$ T' @
六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:
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1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
7 R4 }2 f# h$ p4 e. g. c2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
# _( u9 \/ x2 @3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
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7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.
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; ~- a& A: T8 E1 \; D
( M8 N  {% i7 c問題:
+ e/ V" o5 |7 J. ?% p1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
% f& v/ v7 K" b" C  Y8 \2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
5 ?8 D) C" j& }/ |: o( E. [    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
+ e( `3 W. w" K9 y7 S' |1 {4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
4 s% D- A4 n' I" t; z6 S$ E, n5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?