千代田

Dailybread

2 F- a* [1 r: V) M二個問題請教,您還沒有答覆:

1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")

8 S4 Z' a2 @5 O2. 這"實務眉角"說:
, D& N. W; m, D# b   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
6 @: s  p+ J; n1 g+ e
0 f8 z8 ~' K& k懇請賜教!感謝.

; `2 v/ y' G/ A
5 z/ z2 m  L% E$ O% n

Dailybread

7 A1 |- x1 g( V/ T0 S" ?5 X這"實務眉角"說:

是您個人一貫奉行的理念?
0 e+ h. m0 u' w  ^& g2 a: _-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.
5 }! t' p: ~/ b1 y7 R& l
或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
   .
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
6 Z- w7 O7 Z1 u* L$ T-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!

我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
早就跳脫千代田這個個案了.
# \% V  g* V% t5 B: w這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
% n- c1 \1 O& ?$ z5 X- i由失敗的經驗中,記取教訓,
由慘痛的損失中,習得團結.
二次管委會在區分所有權人會議提案,
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
: Q6 x% u; Y" x' ~6 _' V1 _4 n6 J4 R這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.
0 a5 R/ @/ f  i4 R/ n
您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
4 F2 p! f% \2 O! d1 V大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
+ p; V' F. O3 V只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.

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Dailybread

( s& l+ d% m! r8 t
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
9 H) _1 l0 G. n6 Y1 S
% |0 H3 A* ~. V

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

5 I$ f8 L& A7 d; ?  `值得有關人士深思.
: u& S2 z/ H  K

Dailybread

您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.
' G7 F+ S. O( {0 v( f
! k; \2 o+ u( N: i4 f% i8 |- x# r我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
  [- [  g; r: @3 a: s) N7 z沒有惡意批評,純粹就事論事,
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
# o' e% e, {$ J+ R意見不同,也無須惡言相向吧!

2 }2 ^( \: Z0 q  {3 U
; u8 A+ S$ ]* u  u. s

Dailybread

' L3 a: @7 ^3 x6 ~8 X
季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」
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季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」

" @# S2 x5 O& {$ x% R0 ~http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm
5 {- R8 H7 r0 k7 ~( x% D. K
( L8 z  Y0 l& f$ L# K, [. u2 }; H市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

: R9 W( z( u" f8 m" J, L. U

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

Dailybread

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被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
3 ~2 k0 W7 _! M4 M

我已經不想回你了。(有回嗎?)

4 E" q8 b+ O' T3 A: T你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

9 k! \$ {" k  y0 S" w你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
(主觀且惡意的臆測)

7 x6 H% P6 p) q# ^. A不想再看到你問的問題。
(追求真理和知識應備的精神)
+ v4 V  p# j! W; Y1 \3 h! E5 b
你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)

/ {( b! a3 p* T: c. g9 m妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
(不重要,對自己和家人負責.)

+ w0 o# s/ d/ s/ }話不投機，不再回應。
(可惜)
2 W$ t8 m4 K; C8 u
, V- Q- a9 l9 F. D1 K! b, u$ GPS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
& N4 q) J. H7 u$ j(十方"們"高興就好)

/ ?9 }( i4 H! }" ^

Dailybread

! J* H% A! X, U: k5 i# ~4 o) a# I

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
$ c2 c# |& q2 t! o* c! X- r' }

管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
! P' n6 A) _3 ]5 |並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。

高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
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8 W7 s0 P6 s+ I/ @* B: q2 whttp://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf
  q1 N" {: B  D, f
2 M/ Y( x4 d: ^. E- U1 `
6 q) _; g0 P/ W$ j7 ?; u7 s4 B己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:

                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
0 \7 x! Q7 \# p  Y2 W, t1 p
3 R+ E8 g4 k! a" F: o                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
0 W% M4 F. _: r* k8 a
: I; }7 E$ M* b& C                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
/ Y% G# I$ _2 _( s' _, d
                                 怠忽職守嗎?

                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,

7 U$ t% L) O5 w" b( T                               奉公守法,誠實執行職務.
                                 
                              

Dailybread

謝謝!

內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。
2 |8 c  z9 A5 P
社區規約:
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
                            例第三十六條規定事項。
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) I, L: m1 w! O0 u第十二條：重大修繕或改良之標準
                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
2 e* g$ P6 D- G                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上
7 [) d8 _+ }% c/ u
公寓大廈管理條例:
0 l9 ]) k* U- n
7 U8 W8 Q1 K( _) E5 s% h第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
3 T  e3 T) u" ^# e3 }8 ]

9 Y5 E( f3 f; F7 s7 a% P5 m順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工
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/ B* s( P$ U4 Y1 K* M# G! O監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
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0 k% t. H4 T$ q: F, x; Y, q# f說明:
- A4 E5 R/ V* n' D9 _4 N1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
/ p! b4 T' X' V/ y7 h, O5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
( n& Y$ r: [5 x6 o' E1 A6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.

個人淺見,請參考.
6 L/ T  q( ^# L- H6 ]5 N
; A: L" u& }  d, ?

Dailybread

  f, O9 f& o& |! U% {* f3 b
" C% _) L- p! ^$ Y. }! L5 G* W' KQ44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
          請問：
- Z& R: Y1 h: _( Q, [          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
2 b2 e" J- g! H! {* ?; ]! I' b' k          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
+ Z7 Z0 P: \( E3 L              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）

0 L. N! _# K) IA  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
' d9 z1 Z# ]5 R  X) m  E    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
1 N$ X* x5 x  ?  Q, z# {, ]    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
! b; }3 J$ b3 Y
6 _% g+ _+ q" h1 ]第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
+ [9 j9 _! R5 C         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪

/ W* q) a3 u4 ]$ Q第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
; b9 N4 H% M! A. P1 e. z
8 u% l* y* S+ T) i: P: Ahttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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# ?: ~6 W! A# f8 G- {: n! o
案例研討:

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)
# @: Q1 K. W( Y# e8 Y
: v" [/ k9 N, x5 q. n8 \! f3 ]發表於 2015-6-13 17:44:19

案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)
( r* b3 \0 \; N/ c
報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
' d9 T" W2 I* \. V( G                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章

7 `) J# t3 j; r" U) x# l* }估價方式: 請親臨現場勘檢。

4 q) z) b2 {+ f0 v截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

5 H& y+ c% b6 R% r+ c
) F1 Z3 h) J' \5 V六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:

. _- l  |$ K+ J# P. p* M1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
8 i/ z/ G+ E4 e0 ]# ~. T1 }3 k                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
6 X' }+ d# y2 B% t
! R: `  b% x2 e7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.


問題:
! K* I0 S: s6 Q( y: g. w6 d1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
; z3 c. ~; I7 P8 Z, ]1 I2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
$ z! M, b$ i2 }* L: `# ~/ d5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?


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