千代田

Dailybread

% S0 I2 r0 C( U, B# `/ C二個問題請教,您還沒有答覆:
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1 F& B1 Z- x& `1 g6 c) \5 H+ I+ e1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
& s  T, ^3 }, m$ H: b" g7 D    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")

! j, J0 N8 G+ l2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
1 y! Y; R3 y1 R' B- U  |8 q   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?

懇請賜教!感謝.
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Dailybread

這"實務眉角"說:

是您個人一貫奉行的理念?
# O) C2 y7 T9 Y1 x: u3 y-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.

& p9 _7 q2 B+ F' l# F( Y' z3 Y或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
   .
3 ~6 y  w( f# ^6 `) `( ?還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
/ |0 u1 p, G" D) W3 M 我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!

8 Q: ~% Z! d* C我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
( P. V3 @  j# s+ N5 ?' g早就跳脫千代田這個個案了.
7 J8 i4 o: j6 N4 c" M9 y這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
, ]8 k( \. N" T( `由失敗的經驗中,記取教訓,
1 @" _! J/ ^& Z5 Y; T由慘痛的損失中,習得團結.
7 o( M" D' K- S二次管委會在區分所有權人會議提案,
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.
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您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
, m6 R. L/ x% N+ P8 j0 G% x# i0 Y# G只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.

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Dailybread

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- ~( n3 A3 B' n9 T市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
7 S6 O: H* w) v

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

3 @& m% r8 Q( }
值得有關人士深思.

Dailybread

您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.
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7 u) Y2 R' H7 q; B7 _% d我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
沒有惡意批評,純粹就事論事,
# `7 X4 p; v* ?( a- B* `  ?1 f各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
意見不同,也無須惡言相向吧!
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Dailybread

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0 i/ \7 W6 r- L季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」
& t; n1 V& ]) s! b& F
季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」
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9 M0 K7 ^8 `* dhttp://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm
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市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

2 m8 y2 q+ ]. s, h0 M8 [

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

Dailybread

* h/ z5 t+ @5 u5 o2 n: l2 b' M. O6 f被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?

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我已經不想回你了。(有回嗎?)

2 X3 z9 N$ l. ^$ d* \% v7 I你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
/ T% I- c+ r3 j$ j( u1 Q(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

! G, Q. w/ U) ?2 R4 X! K1 u: g你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
(主觀且惡意的臆測)

1 i  _# }$ e6 w3 P' B不想再看到你問的問題。
$ e2 k2 ^; G/ s/ d7 _, D(追求真理和知識應備的精神)

1 X9 I( h$ a( V9 T. c, E你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
5 z: q2 X& o, k2 S  k! I: O(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)
5 P: i7 u* d& I5 e8 ~; r
& {% B+ \( P% \6 J妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
(不重要,對自己和家人負責.)

話不投機，不再回應。
(可惜)

PS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
(十方"們"高興就好)

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。

5 `1 o5 _  l) ?, G9 u( m管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
1 F8 [) W3 F$ ?" X/ t所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
' f" {" Y) u* l! c，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
) F) E8 B  D4 l$ w6 \* U加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
3 I) G5 ^# g# o4 e, ?8 R會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。
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9 R: P3 R& n& L" d  h% A 高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"

  q1 U  H( v: m: j! I+ `4 [http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf


' Y( }4 f/ f+ w, o/ Z6 ]& i4 I) J己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:
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                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
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                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
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- X# W4 a& |( ?+ s: F* s                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,

                                 怠忽職守嗎?

                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,
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                               奉公守法,誠實執行職務.
                                 
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Dailybread

0 Y0 h  {' g) r$ F4 {謝謝!

9 v  s5 m8 }% R* k: K8 g內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。

9 q0 \! H: ?; J3 \" U, ^社區規約:
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
. ]# D3 L  p6 |, z: d7 e                            例第三十六條規定事項。
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& b9 n/ p& ^; z+ }. w第十二條：重大修繕或改良之標準
% P' O# k2 i, M; \                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
5 B# k9 r/ ?* g! _, v+ y                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上
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, p3 m4 I$ [# m; f- `2 o公寓大廈管理條例:

第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
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* j' C* |; Q4 d8 I. Q+ U7 u' k; G順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工
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監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
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說明:
1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
5 u, o0 {8 U) g" ?  |. C' Q3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
6 J% {/ x- w; }& H+ ~2 M9 z4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
8 g, \% u, G2 D* ?$ j8 i- x8 e5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.

3 Y, ^! Z+ g) C% z個人淺見,請參考.

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Q44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
4 b  l" |* B  {/ {) @- D          請問：
          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
8 y% P9 Y, [% `2 ^4 V              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
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A  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
4 W2 a( _7 H' a3 s" B' ?    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
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# [5 P, m- i' q$ `* Z) {0 D第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
# o( C  m: ]$ ^! T         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
* X, L8 ~# O- D* }4 \6 _         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪
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5 R& h4 D9 P# J' ]9 ^第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
2 J! j( A* n& K% Q+ Z          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

http://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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' ]3 U! C; L3 M  M
; S5 p; ]4 _# j4 P5 C) M! @1 M6 K案例研討:
+ d/ V7 q# }0 t  g

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)
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5 b0 n5 m( _' x* m; ]6 u發表於 2015-6-13 17:44:19

0 k$ ]6 w0 I# i: Y案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)

報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章
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估價方式: 請親臨現場勘檢。
) p  t' T' l. x: |) {
截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

/ ~, o% F4 ~# L" t. ?0 J/ l
3 H+ Q) R2 [% H六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:

1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).

6 a. G1 i2 ~/ w5 n; L' C7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.


問題:
1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
5 l2 E' {  R; |    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
) L- a$ h! B0 O/ U  _3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
- m) O6 ?$ g& j3 i7 ?1 p* ]5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?
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