千代田

Dailybread

9 c( N. Y; o! A# t
二個問題請教,您還沒有答覆:

* k7 J) s$ v: R, v1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")
3 F* w8 B( ^. ]; D" |1 F6 k. k
& H7 d1 q3 O! Y# \) E2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
# R0 F+ T5 B$ w0 X   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
! w  j9 W6 N0 A1 ?& i7 {8 \8 T   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?

懇請賜教!感謝.


6 H2 S8 F; ], S0 H  {

Dailybread

這"實務眉角"說:
( J7 T9 e; g% H
7 t2 J* T$ r+ g7 L是您個人一貫奉行的理念?
# }, b' P* q  M, m-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.

或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
   .
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
/ e) \# _. x9 |& J3 a: @-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!
4 U+ Y% S* H; h" d1 A% t
5 z% x" o: O1 \( N我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
* `6 p( `' ]0 ^# m/ d早就跳脫千代田這個個案了.
  {3 K- B! U2 O$ }這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
由失敗的經驗中,記取教訓,
由慘痛的損失中,習得團結.
- X; N8 \- |6 A二次管委會在區分所有權人會議提案,
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.
4 {$ c+ X" v7 y5 g2 C& L+ S, w1 j
您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
! r8 q: U/ I7 {  s" j! F只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.

9 @9 v. v7 v$ @0 m% l/ p2 b' ]+ q
6 Z+ y. B7 w5 ~' V; y

  ~9 I- f# O2 I% |2 O. ~

5 x5 w2 y3 x8 F" R6 U# t

Dailybread

市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

& u0 |# b8 W% E$ {1 b" X

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

, s, O* A6 @' F9 @3 V! V! j
值得有關人士深思.

Dailybread

您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.

我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
) O/ s) r( B$ x沒有惡意批評,純粹就事論事,
6 \3 ~! l, }! E  k3 q各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
4 H+ C& w# _1 y6 c意見不同,也無須惡言相向吧!


0 L6 B% T2 q1 _/ _- Y& C) P+ v7 N

" m3 I1 ]9 c2 C2 ]

Dailybread

. [3 Q; r4 I7 O+ `  {" d季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」
7 l5 f% f& j* m/ G5 u, D
8 A& F! `' y1 P: W季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」

http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm

市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

Dailybread

- p9 p8 Q7 ^* ]5 m8 e+ x
* P! X8 _9 Q1 Z0 q! J. r: Y6 a( L  J被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
$ i: t, u2 B" b

我已經不想回你了。(有回嗎?)

# |& F7 `( \0 W2 u9 {$ N5 L7 Y6 ?你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
' m9 `( j1 C1 P. q. j- U(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

* o& J! t; E. W6 j你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
(主觀且惡意的臆測)
! |" e6 I: _" p$ Y+ W% j
3 _6 Q$ L$ ^- |" Q% Q2 o: a7 i不想再看到你問的問題。
3 o7 P$ k2 O3 W. ~/ f3 l(追求真理和知識應備的精神)
7 u0 m, ~5 D; t! ?) J* X6 q
你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
' d/ K# ~$ P2 _7 K1 N(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)

- I) R' L7 ]* w+ [) r( I妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
(不重要,對自己和家人負責.)

話不投機，不再回應。
  f4 X& r8 _- k+ b(可惜)
! y3 Q/ d3 f# |) s2 t' u( Z& [
PS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
(十方"們"高興就好)

6 X# |) U$ h% ~; H- \
, H, s* V5 A- y, w

Dailybread

8 o; L4 O, B- D

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。

管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
& v! s1 \' U$ |3 h9 n5 n/ ?所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
" C. k9 d: W3 A5 }，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
( l9 c" o+ r+ B4 E- z; `加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
% o7 q, p' q- _3 ?- }5 ]5 J會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。
& _7 M( w7 ]# o# ]9 P! O; R3 C
- J$ c. K) {& P4 E( n- L 高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
, o" o' C9 Y) }' j1 d3 ?5 s: i
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf


, Q& t( X! B) W+ h6 j己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:

                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?

7 I8 w6 V( s; y: ], ^                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?

                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
4 n5 O6 F4 |: b( W) W* |6 C  S% y  Q
                                 怠忽職守嗎?
% X1 ], b- D% z+ K
                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,

) |, M9 Q6 ?7 F                               奉公守法,誠實執行職務.
3 C8 F9 x4 x% Y. Z# l1 ~                                 
                              

Dailybread

謝謝!
/ @3 e: T- v' Y  ^' i
內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
3 _! P, J- X" Y2 B3 h「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。
, B; i8 R. A  C" j
% x5 p: s; d1 M1 l- f; @社區規約:
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
8 V, p$ a5 M& |
7 C) B1 Y$ ~# E1 q/ e' F             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
                            例第三十六條規定事項。
5 M7 ~4 d7 ^; N) C

0 o$ |6 j. \4 |' w* d# L; x6 B/ |0 D第十二條：重大修繕或改良之標準
                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上
  ?0 Z) H+ G% G. Z! }8 B& J
公寓大廈管理條例:

3 s4 R- u7 s8 Z! }2 V, y2 v! l第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。


順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工
* ]* e7 s. j* s0 Q* r
監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
5 K) o2 W% P% |* X# n) Y
說明:
! m, {- D9 a+ N* X1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
0 g  C% P9 J- l4 p& ~% `+ w    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
8 l5 A5 p, l9 y0 P& ]: D6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.

個人淺見,請參考.
9 i9 I/ g. x8 o' W! r

Dailybread

* v/ \5 s; s8 o5 X& d9 c
* z" |  [: u$ S8 FQ44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
2 u5 \" d& f/ [3 N+ u3 C; W8 ?+ h: ~7 Z          請問：
          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）

% S) t, {, {: ?; v8 OA  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
8 V) M: M2 m6 {- K' H( i, S    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
# y" @; `+ j5 a2 z8 O# @+ g5 E
/ o6 `( U: M6 G6 M; j+ P- x5 O6 y第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪

; h; J- \0 m# D/ M& p3 O  d. H. ~第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
, x2 b5 C" B) l% J9 ?4 b, v4 [
/ k, J# i0 A1 D& u2 Q" ~8 Ehttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

Dailybread

' i" ^! m4 j4 K' S% {5 D
. ^2 w; z) x* x+ m" _: b- Q案例研討:
) @5 E5 d& _# d8 W6 ^. ?4 D
3 C4 f' U' y( y8 j

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)

發表於 2015-6-13 17:44:19

9 I4 r5 w6 M5 o3 ?* r& Z$ _案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)

報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章

估價方式: 請親臨現場勘檢。
# |; ?' R8 R8 s
截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

* Q. l9 U0 d; v, V( Y
六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:

1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
) o9 }! N3 ~$ i$ z' `2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
4 h2 h6 Z" i9 t# ^' q3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).

7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.
: N  j7 j! v* ]6 {' m: E+ S

- @7 f" `8 B: t- W0 Q8 I問題:
( J- P+ @( E8 ?* R& e1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
# k5 @1 v1 c2 G  Z" `    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
" h% J+ [4 F0 P5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
! J/ C+ @0 n+ ]5 _; C% P6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?