千代田

Dailybread

2 V1 {8 ?) R( X9 V& m
" O  E: }3 t2 a8 M2 d  @二個問題請教,您還沒有答覆:
4 N* l' _: q% y( c8 i
# A8 K% d5 K6 }5 L0 \1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
0 R6 `* ^  z3 S/ \5 n    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")
, Q1 \7 _2 G0 H7 e: `+ {
2. 這"實務眉角"說:
( t2 I9 G7 B8 q4 E. u/ U! ?1 e" h   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
* N4 q% M' P4 Q& J0 ]* u   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
. `& l: a* W* @) U, {+ f7 H# ?
懇請賜教!感謝.

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Dailybread

& `& @- x' _  i9 K+ X這"實務眉角"說:
+ e5 u. X! V7 O4 t
是您個人一貫奉行的理念?
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.

; S4 s7 H. z, @  O' V或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
! H  f' `* A, L. P-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
$ f# f9 V, j  W# d: s   .
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
% i, z" u3 }. h. S+ H 我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!
* V. }+ t5 l- f
7 Y# Z& S- V2 T3 \& h. V* K% ^) g0 B我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
早就跳脫千代田這個個案了.
% r5 L4 D4 g8 P這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
8 I5 c' H, ?' P8 j' I2 T! N) D3 _由失敗的經驗中,記取教訓,
& p4 r5 r* \! |+ r& z+ M由慘痛的損失中,習得團結.
/ {& s4 [0 f- C  ^( ^9 _二次管委會在區分所有權人會議提案,
, n  O9 C9 h2 o: r, ]* K, }力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
9 o; D- U/ ?  u5 ~5 r5 O( _; O這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.

( g* \, Y  K# ]* A您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
- M- G( `$ u/ M: R! G" |7 m) _2 [( R大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
# `' i* Z+ k: D+ K


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市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

$ V- O; M. }% b. y9 M值得有關人士深思.

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.

我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
7 V5 H( W: J+ t" |/ v4 ^8 }4 S沒有惡意批評,純粹就事論事,
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
, ^9 Y8 m* v/ K4 B意見不同,也無須惡言相向吧!


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! _6 F% `) c1 r. F1 z8 z

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" B8 L# g8 h$ L  U' {! d  D季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」

9 o( e" O; w- R+ I: V% a* j季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」

http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm
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8 w2 y# i$ H# ?& E  r( R7 q市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
8 A$ S! N  m$ _" c( i" Y9 L

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

Dailybread

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" ~1 f3 U5 E/ y. E& s7 U4 u2 L! s被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
, t6 }1 t6 |$ U) }

我已經不想回你了。(有回嗎?)

你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)
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! {8 @$ y* d/ w: I8 O5 I你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
3 D9 m- d& t- G* `, c. t7 U, i(主觀且惡意的臆測)
0 }* d0 @( ?1 `& [
" v% `- t, ^/ l5 e7 _0 M不想再看到你問的問題。
4 p! Z  j9 \. o6 F; A4 n(追求真理和知識應備的精神)

你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
! M; c1 F7 @7 K7 H/ y* N(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)
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妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
2 P/ Q, k" |. c. b7 \(不重要,對自己和家人負責.)

" C( f) Q# x2 A話不投機，不再回應。
(可惜)
* G& g5 i) D! K/ X/ T2 I) g
PS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
(十方"們"高興就好)

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Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。

& I! @% \4 Z0 g+ e& A/ @( {" ^管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
3 W7 v) N! u5 v% a; K, O所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
9 }! y9 [- [4 n並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。

" j4 M# B: f$ o+ l* ?' n9 L" ] 高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"

http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf


己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:
4 L5 w2 E5 H4 Z3 y: j" E/ \
                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?

- x+ q  v( I; Y                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
& D" U- \. C: g5 Z. [( }8 v
" h- s( ]5 v: R* V+ I* b                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
/ U- U, o* G  y& K2 q6 ]8 v
* x. d0 V7 z  g3 I! z" T" ?& I! g                                 怠忽職守嗎?

% h  C* c# B) |' _5 d                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,

% |: C* ~7 L* Z, W0 x$ m                               奉公守法,誠實執行職務.
                                 
                              

Dailybread

  s* e4 @2 v$ v! s* I' I' W
謝謝!

內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
; ]- J. n. M, h" f* |9 Z「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。

社區規約:
第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
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7 x# ~6 j7 T3 U$ O             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
9 a( a; v6 Q5 ~9 A3 e: j                            例第三十六條規定事項。


第十二條：重大修繕或改良之標準
                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
: s- ?/ U; w- ~  i. Y* ]# U  n                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上

公寓大廈管理條例:
% V9 }! M* I3 `# w0 s% _" m
第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
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* q! t- D2 L( g
順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工

  a& z4 ?5 }' J2 u8 y% U; T監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.

說明:
. S8 F6 P* W  Z' Z1 s" M5 y+ V" c9 f1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
* V0 K* h% S3 o    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
* y' T8 A% W  [1 @3 \7 n$ N4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
0 {+ T# w" I8 D; v' V( @; G; x% W6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
! Z2 M, e+ k! A  @8 F4 ~1 r8 Z
個人淺見,請參考.
# |6 x2 o: x% A- c( R$ ?7 h

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7 }1 q9 Y, r, L3 R* |* VQ44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
          請問：
0 s" _* Q! }$ m          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
4 |1 [# R( J2 q& T          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
) [6 Q* v4 u6 q) I) T
A  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
/ k! W# n/ q: H3 i. \. Y  ?
: j- q6 j0 E2 r2 g# l3 n0 Z. ^第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
( p; `+ N3 k2 R6 D         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
/ r" z% w( g% T5 o         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪

7 R* L" W- M* b, y9 B* z第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

: a4 X$ d0 _4 s8 z# Ohttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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4 A4 D' s- H# B& E, s
案例研討:

0 q; V+ j" ~  z( K# j% j0 K' O: I2 ~$ Z

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)

發表於 2015-6-13 17:44:19

案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)

5 z& z6 F& j+ T5 k" o  _報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章
# H) y: m; i" W0 M( [
估價方式: 請親臨現場勘檢。

截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:

' \! Z9 T. B/ @% E8 |8 A! I1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
( b, V" \: V* w$ }8 ~: y3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).

1 R5 f9 ?* @" S- b& G- M/ ^1 c7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.

4 k2 N- r7 @* z
問題:
1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
6 y9 h; E( \0 o" w, ]3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?

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