我看屋的經驗

阿慌

tinglequeen 發表於 2012-5-19 16:54
我這一兩個星期看了不下20間，現在3房大約都千萬，不管有沒有裝潢，每次網路上看到喜歡一打去就說剛賣掉， ...

有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同，所參查的淨變現值表亦不同
/ I# t2 L" ?( b  T- P8 Z% Q* \/ \2.原物料及工資上漲，這是資本主義"機會成本"效應的堆砌作用
以上2點只是基本面的溫層效應，為房地產保持作用的消極因子。

還不包括人為操作、資訊預期效應、社會動態利用以及政府或地區公共新意等作用的積極因子。
) |) F' x1 h, @& {+ i$ o2 r4 S" L人為操作就是建商的點子或消息面的放話，以及議題炒做等
" b  k* q, }9 m0 n) w+ d3 Z( T如此新建案售價一定高過舊建案
5 ?. P4 O# e+ i( M' [6 [舊建案也因"比肩作用"而水漲船高
這就是房地產水平橫向運動的阿基米德原理之"比肩作用"
"比肩"是命學八字的專有名詞，用於此處亦恰如其分。

以上作用必須置於精准判斷的符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
) K. m& {9 d* Z至於如何是符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
就是依於各位看官的慧眼及宿命神通能力了
否則也有套房之所以為套房的必套區，其比比皆是族繁不在此述
% O+ Q4 u( K; ^, F+ ^不才認為北大特區不是必套區，至於是否績優必漲區，就賣個關子，不再評議了
; |6 }( O% _" [  F8 a
因少子化的關係，許多大學會在近十年內一個個退場
% t# s" w* ?+ ~3 k' r4 u" S" ]% l再難有新設大學，尤其國立大學的機會
% ]$ |, o9 C7 ^% p; i國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
1 e2 S0 X0 N: h* A% n) c6 f, Z北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
7 }$ [$ l0 d# M% w, S其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用"

將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
2 {; l2 C! B# g$ R5 r; b' Y' F這些說詞可以在未來十年加以印證
北大特區是特區中的特區
: K6 E9 h  l# f: _5 S' ^
房子自住看準喜歡，只要在行情內不太離譜，建議能買就買吧!!
給自己及家人一片自然的天際，以及開敞廣闊的神遊空間

chen0269

把台北大學當做是自家的運動場或後花園，我想應該很超值吧!

kwbaseball2002

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
0 K' c4 V9 _2 S! S0 F. J- I有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

1000%同意..除了通膨與物料上漲之外...
/ N9 }+ x" _4 J
您提到的觀點也是我認同的
[國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
2 d9 ]. ]! {4 } 北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
' |' i' P; D. S  S+ [1 y 北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
6 S$ c/ \1 M9 x% f: M* i' w; {6 \ 其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用") I4 N  y& C1 [7 q
, ?0 E, B% ^4 n5 _% W
. i$ `( \; f) P 將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
1 r; J* I; W) [* X 但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
' g: J3 K: L/ Q$ A( ]7 P 這些說詞可以在未來十年加以印證
北大特區是特區中的特區]
, A6 S! Z9 C2 @# f0 \7 b
. w) r, C2 x& N0 J9 F& m: }0 r9 V  n8 u我個人也是認為..北大特區在台灣絕對是一個唯一的環境..

阿慌

北大特區的特質性，補充說明
6 ]$ C% X" K! u4 X* ]8 W" H' z
8 I; }( E  f) j( O, X北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的
當初三峽及樹林地區地處偏僻，土地利用不彰，地產價值不高
# Y: k$ e9 _$ @9 X9 ^. V3 ~0 _所以政府取得成本較低及徵收過程尚屬順利
* D6 f- ~& o2 L- I- n; d7 v特區範圍以北二高、台北大學，三樹路，聚切如傘狀的整塊土地
- O! ~1 t0 B; n由於早期希冀加速開發，而有容積率以及建蔽率的稅則優惠
於是在優惠期限內建商於短期內大量搶建，以節減成本及創造銷售優勢
1 U  F! n" h& f& U0 ~* v因而造成北大房數在短期內供過於求的量感
; x9 {0 P$ C' e% R; s/ C這也是北大以如此優良的環境，但房價在新北市的重劃特區中一直居於低價的主因
8 Q1 s" a) ?. i不過經過這幾年的消化，以及因建地的逐漸減少，
北大房價逐漸反應出其應有價值的價格水平
事實上這幾年北大房價是被建商瞬時搶建，造成餘屋過剩而被輕乎低估的
4 i" {& r0 V& ^: _4 l" X0 e& E由於北大環境的特質化，以及近年社區功能的興起與居民人口的高速成長
使得餘屋快速減少，而回歸於房產市場的正常供需機制
; @1 w# x9 I5 x! R8 J6 _所以現在北大的房價不是陡然起升的，而是還給北大一個遲來的合理的房價正義而已
. z" f8 g; f6 y當然
餘屋的消化也正意味著房屋供給面的減少
) c2 I; v# j  _再加之北大顯性傘狀區塊與旁鄰的土地界線逕渭分明，
/ J8 c: S& o# f/ z( Q3 g特區如要擴展，其土地徵收，也因政府實施房屋交易實價登錄與未來實價課稅
- _* j( U7 b- k而再無可能以公告現值加成而強制取得，
3 Y6 c1 `9 J/ o6 G. N9 [' @或可能以市價徵收才符對等公平正義原則
(那有可能政府徵收土地以有利於官方的公告現值為基準，課稅反以不利於民的市場實價為基準的兩套標準。所以房產買賣實價課稅如不能免，則土地徵收以市價補償亦將勢在必行)
據此北大特區數年後如意欲擴大範圍，其土地成本的取得亦將倍數於以往，
且其徵收執行的困難度將會難以估量，
  O0 U* I1 z) X7 J" C在此前提下，
3 \$ c! _+ T& U4 c6 L1 g5 W, v我們可辜且暫說，北大就將是這麼大了，在近十幾年內幾無擴張的機會
( H& c# s( k; J& B7 B這就意味著房屋於有限之供應量的限縮
/ S1 o% k, V7 Z1 Z) S, V+ {  Q所以區內可予再利用的土地新建案已非常有限
! O6 D$ H% o( |+ X+ Q致未來新屋供應一方的房數會大幅減少
" Y7 Q; l/ C& R  R, X其與其他社區可無限制的向其四方擴張不同
北大特區可建範圍是很清楚的界定，也一定會隨著時間的社區成熟而量減價高
這就是為何有些地主只蓋2層商場租人養地的原因，他們都看到了這一點
. f( h& R* `, r
: r  Q- h( a$ D7 ]許多房地產專家沒有看到北大社區的房屋供應量是有限的
1 T( c+ J: Z0 i9 |$ a' l, l) t0 U及無視於環境媚力與居民素質的潛力
: w4 k5 D6 A$ i! [+ {/ R% P( Q只見到前幾年建商瞬時搶建的剩屋過量現象，與荒郊野外的遺世孤獨
! I, F8 y  x! g$ v! Y就宣說北大炒過了頭
* y1 R" Y6 @$ h8 _# W現在看來他們所以預測失準，就是沒有深究北大區域的特殊性
" A+ e# R4 t1 z3 ?2 `殊不知北大從供過於求，很快的就過度到求過於供的市場
$ z* c9 l) I: A1 @7 u" p未來更會進化到房屋稀少及惜售的境地
+ e5 k* G! f$ u" q! K5 L' K住進北大的居民，很容易就被這種還境吸引，不容易再遷出
& |/ R) ?  I& D" W/ r, G5 o4 {& M# p當專家還沒有注意到的時候才是機會
當專家看到機會的時候，這已經是普通常識了
5 t7 @& |! h' F8 v6 u, o, D" }$ \當機會成為普通常識的時候
就不是機會了
北大房屋未來取決於供需
但專家看不清供應的一方在不久的將來是有限的

Ming

阿慌 發表於 2012-6-29 13:54
北大特區的特質性，補充說明

* Q+ h9 Z* o6 S$ P' T) r北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的

0 v0 ]$ a7 o/ l$ }# k! \9 h3 r     說得中肯,

也非常同意您的看法;
0 i# s4 ~9 Y. D, ~! u5 }( Y
1 x6 r* b/ X( C寫得洋洋灑灑一篇,
7 s# f6 h# [4 M1 r- w7 e
1 Y4 h. i. k( g" ^% e* f& D真是辛苦您了!

歐陽

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

mysketch2012

同意, 很值得參考.

hihidavro

看到北大發展的成功，想像到附近隔高速公路，或者隔佳園路的大片農業區會不會就蠢蠢欲動....

limingche

大家有沒有注意到,皇翔玉鼎的接待所上禮拜拆了..他也賣太快了吧,那可是大建案耶..