我看屋的經驗

阿慌

tinglequeen 發表於 2012-5-19 16:54
我這一兩個星期看了不下20間，現在3房大約都千萬，不管有沒有裝潢，每次網路上看到喜歡一打去就說剛賣掉， ...

* s# H7 b3 U- @4 D) Y有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同，所參查的淨變現值表亦不同
* P1 {) b+ @, w! Y) S2.原物料及工資上漲，這是資本主義"機會成本"效應的堆砌作用
  u' R* P+ [! K9 p6 s6 Y以上2點只是基本面的溫層效應，為房地產保持作用的消極因子。

還不包括人為操作、資訊預期效應、社會動態利用以及政府或地區公共新意等作用的積極因子。
人為操作就是建商的點子或消息面的放話，以及議題炒做等
如此新建案售價一定高過舊建案
$ M1 l5 f) K$ J4 t舊建案也因"比肩作用"而水漲船高
這就是房地產水平橫向運動的阿基米德原理之"比肩作用"
, y0 q! w. h' w- j; w. F"比肩"是命學八字的專有名詞，用於此處亦恰如其分。

以上作用必須置於精准判斷的符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
! o+ A( V/ F3 @至於如何是符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
就是依於各位看官的慧眼及宿命神通能力了
1 n! G9 S5 v/ R否則也有套房之所以為套房的必套區，其比比皆是族繁不在此述
不才認為北大特區不是必套區，至於是否績優必漲區，就賣個關子，不再評議了
. |  W, f: ]/ X0 ~
因少子化的關係，許多大學會在近十年內一個個退場
再難有新設大學，尤其國立大學的機會
+ j( x$ ?0 V: ~, a4 j國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
, e* l+ G/ i3 E/ }( o北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用"

將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
這些說詞可以在未來十年加以印證
3 }8 j) |8 L) @2 t北大特區是特區中的特區

房子自住看準喜歡，只要在行情內不太離譜，建議能買就買吧!!
+ m. [7 ]) N- J. ~5 j# j: U給自己及家人一片自然的天際，以及開敞廣闊的神遊空間

chen0269

把台北大學當做是自家的運動場或後花園，我想應該很超值吧!

kwbaseball2002

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
9 }- @2 z% k: t1 d& L- i# ~有兩個因素房價未來只高不低
8 b" N4 }+ u; u  X! y1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

1 [+ J# B  U! r1000%同意..除了通膨與物料上漲之外...
! G% H  T6 A+ |3 A
( _! B. O$ E2 _- M  U, t您提到的觀點也是我認同的
[國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
+ ~# a/ X1 m  H+ K# B; z 北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
! t  I- h# {6 J 北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
3 z" s8 |% t4 c& V- }6 N% f; X 其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用") I4 N  y& C1 [7 q
, ?0 E, B% ^4 n5 _% W
; m" S5 A8 J3 T5 M 將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
這些說詞可以在未來十年加以印證
  {4 N% K' I- \: l- \1 O* S 北大特區是特區中的特區]
# ~6 h7 E2 }. x& W7 }
8 M3 @$ j5 [' F" m! g+ S) K9 ^9 [' f我個人也是認為..北大特區在台灣絕對是一個唯一的環境..

阿慌

北大特區的特質性，補充說明
. q" f$ l2 E2 W% x' O
& c# k9 p  [6 u2 a4 z2 E/ \+ V% U北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的
, Q. l2 M/ h& a- ^. E% q: ]- `當初三峽及樹林地區地處偏僻，土地利用不彰，地產價值不高
7 v/ J" B5 v. @  w所以政府取得成本較低及徵收過程尚屬順利
特區範圍以北二高、台北大學，三樹路，聚切如傘狀的整塊土地
由於早期希冀加速開發，而有容積率以及建蔽率的稅則優惠
6 q$ E3 y  O& p) @3 ]: k於是在優惠期限內建商於短期內大量搶建，以節減成本及創造銷售優勢
因而造成北大房數在短期內供過於求的量感
$ W8 k; e/ v6 r* C% G, o# K3 y這也是北大以如此優良的環境，但房價在新北市的重劃特區中一直居於低價的主因
不過經過這幾年的消化，以及因建地的逐漸減少，
2 W) K4 ]+ f4 }: ]0 Q北大房價逐漸反應出其應有價值的價格水平
事實上這幾年北大房價是被建商瞬時搶建，造成餘屋過剩而被輕乎低估的
$ u) i# N+ X1 z% z. b3 h7 u由於北大環境的特質化，以及近年社區功能的興起與居民人口的高速成長
1 E4 y6 W- b/ U; j6 z使得餘屋快速減少，而回歸於房產市場的正常供需機制
所以現在北大的房價不是陡然起升的，而是還給北大一個遲來的合理的房價正義而已
當然
餘屋的消化也正意味著房屋供給面的減少
7 b! G0 ~/ u9 }8 \再加之北大顯性傘狀區塊與旁鄰的土地界線逕渭分明，
特區如要擴展，其土地徵收，也因政府實施房屋交易實價登錄與未來實價課稅
5 d# ]3 C. Y1 [8 N4 R9 b' U而再無可能以公告現值加成而強制取得，
或可能以市價徵收才符對等公平正義原則
(那有可能政府徵收土地以有利於官方的公告現值為基準，課稅反以不利於民的市場實價為基準的兩套標準。所以房產買賣實價課稅如不能免，則土地徵收以市價補償亦將勢在必行)
/ V6 P+ |( [# o5 I據此北大特區數年後如意欲擴大範圍，其土地成本的取得亦將倍數於以往，
7 `2 ?- i! V! v8 u* S! z且其徵收執行的困難度將會難以估量，
* ^4 U/ H1 J1 W6 p0 ~在此前提下，
我們可辜且暫說，北大就將是這麼大了，在近十幾年內幾無擴張的機會
這就意味著房屋於有限之供應量的限縮
0 h: o' f2 a+ D6 a/ @3 s( K* `) [所以區內可予再利用的土地新建案已非常有限
2 ?' U! h4 p" h) q* w/ r! ~致未來新屋供應一方的房數會大幅減少
其與其他社區可無限制的向其四方擴張不同
& e& A& A. W& \% a北大特區可建範圍是很清楚的界定，也一定會隨著時間的社區成熟而量減價高
, w: p1 w- t' \+ d這就是為何有些地主只蓋2層商場租人養地的原因，他們都看到了這一點
- Z1 g8 m4 s* m$ v/ n/ y
許多房地產專家沒有看到北大社區的房屋供應量是有限的
及無視於環境媚力與居民素質的潛力
6 G2 y) }8 ^' c6 m) Z; {7 z9 t5 A只見到前幾年建商瞬時搶建的剩屋過量現象，與荒郊野外的遺世孤獨
' i+ `' X4 u" |# z1 @就宣說北大炒過了頭
現在看來他們所以預測失準，就是沒有深究北大區域的特殊性
- x) S5 U6 y9 p( y殊不知北大從供過於求，很快的就過度到求過於供的市場
' f1 C: H$ X4 {未來更會進化到房屋稀少及惜售的境地
# N' n8 y6 v7 R住進北大的居民，很容易就被這種還境吸引，不容易再遷出
當專家還沒有注意到的時候才是機會
7 w4 T4 l7 q+ U' I' i7 x當專家看到機會的時候，這已經是普通常識了
當機會成為普通常識的時候
就不是機會了
% S. k# T  g# i. @6 ^% U北大房屋未來取決於供需
但專家看不清供應的一方在不久的將來是有限的

Ming

阿慌 發表於 2012-6-29 13:54
北大特區的特質性，補充說明

北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的

2 X) U2 O: _) e* e( D% i& W     說得中肯,

/ H4 Y# N5 r' w2 |7 T也非常同意您的看法;
2 i, y! r: Z' i; f  G! W' {! B
寫得洋洋灑灑一篇,
" z- Y0 c& |9 |7 Y5 O
真是辛苦您了!

歐陽

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

mysketch2012

同意, 很值得參考.

hihidavro

看到北大發展的成功，想像到附近隔高速公路，或者隔佳園路的大片農業區會不會就蠢蠢欲動....

limingche

大家有沒有注意到,皇翔玉鼎的接待所上禮拜拆了..他也賣太快了吧,那可是大建案耶..