我看屋的經驗

阿慌

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tinglequeen 發表於 2012-5-19 16:54
$ Z' O3 W/ |5 I! p% C8 c我這一兩個星期看了不下20間，現在3房大約都千萬，不管有沒有裝潢，每次網路上看到喜歡一打去就說剛賣掉， ...

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有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同，所參查的淨變現值表亦不同
2.原物料及工資上漲，這是資本主義"機會成本"效應的堆砌作用
以上2點只是基本面的溫層效應，為房地產保持作用的消極因子。
3 J, u3 O) @$ K9 S  _+ l# s
還不包括人為操作、資訊預期效應、社會動態利用以及政府或地區公共新意等作用的積極因子。
  R8 ~" S/ r2 _; h# p人為操作就是建商的點子或消息面的放話，以及議題炒做等
1 o  {: h* X% b! N7 J& L如此新建案售價一定高過舊建案
9 L# c8 w0 |' g5 [2 W9 R舊建案也因"比肩作用"而水漲船高
! ]) C2 f5 m) A/ w$ g( [這就是房地產水平橫向運動的阿基米德原理之"比肩作用"
"比肩"是命學八字的專有名詞，用於此處亦恰如其分。

( ^- `2 @6 x$ @+ G# [以上作用必須置於精准判斷的符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
  |2 ~- v6 _+ }3 `: d. r5 t6 p至於如何是符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
就是依於各位看官的慧眼及宿命神通能力了
$ f" j' B5 A  Z& T7 O6 L( v* K0 P否則也有套房之所以為套房的必套區，其比比皆是族繁不在此述
3 u8 L9 i% t/ C( g  {8 R不才認為北大特區不是必套區，至於是否績優必漲區，就賣個關子，不再評議了

因少子化的關係，許多大學會在近十年內一個個退場
: T1 R8 Z  g6 g& N再難有新設大學，尤其國立大學的機會
1 e- @, L! K4 m, i7 q% [4 n5 D$ t0 o# d國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
4 X" O/ [% _5 Q. f9 y北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用"
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# r/ f, C8 u! B! q- T" ?將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
5 T2 ?% ~, I& t& S5 K* }但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
6 v: w5 D( U/ w1 a8 ^這些說詞可以在未來十年加以印證
北大特區是特區中的特區
  |. K# _& |* l
房子自住看準喜歡，只要在行情內不太離譜，建議能買就買吧!!
3 Y8 o- V7 s6 p% @0 R7 f給自己及家人一片自然的天際，以及開敞廣闊的神遊空間

chen0269

把台北大學當做是自家的運動場或後花園，我想應該很超值吧!

kwbaseball2002

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
9 G& B: I6 @' Y0 `" L7 @  O有兩個因素房價未來只高不低
% S* p0 Y+ M- @) r+ H1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

$ \) @" N4 c( t3 _4 e$ x  y8 p# \1000%同意..除了通膨與物料上漲之外...

6 n4 `) u: J, @8 Q0 I4 \您提到的觀點也是我認同的
# K6 ^! `( ]; q* n; O" u9 Q[國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用") I4 N  y& C1 [7 q
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4 x1 |! e* Y0 K* V 將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
+ X! L  ]8 t" }7 @# q2 n( [ 但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
這些說詞可以在未來十年加以印證
% a& c0 c  M' \) f/ } 北大特區是特區中的特區]
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6 P* I& ^$ x( ]" i我個人也是認為..北大特區在台灣絕對是一個唯一的環境..

阿慌

北大特區的特質性，補充說明
: `, q8 w' b8 j2 k" l% ^3 _
; f: Z% ~$ A- l北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的
9 u' H  f) z/ y) O5 H, A當初三峽及樹林地區地處偏僻，土地利用不彰，地產價值不高
5 R# m& @* q" V9 q- ]; N7 E所以政府取得成本較低及徵收過程尚屬順利
" {7 W/ L$ V0 G3 X3 `' H$ g特區範圍以北二高、台北大學，三樹路，聚切如傘狀的整塊土地
4 X% T- e9 R- a$ e- q& n由於早期希冀加速開發，而有容積率以及建蔽率的稅則優惠
3 a! M5 ~/ p9 C2 z% i9 t6 E於是在優惠期限內建商於短期內大量搶建，以節減成本及創造銷售優勢
/ E. F( w4 `6 y, ^2 e4 i# g/ o因而造成北大房數在短期內供過於求的量感
+ v$ D2 s) W; Y. r9 C這也是北大以如此優良的環境，但房價在新北市的重劃特區中一直居於低價的主因
不過經過這幾年的消化，以及因建地的逐漸減少，
北大房價逐漸反應出其應有價值的價格水平
事實上這幾年北大房價是被建商瞬時搶建，造成餘屋過剩而被輕乎低估的
由於北大環境的特質化，以及近年社區功能的興起與居民人口的高速成長
使得餘屋快速減少，而回歸於房產市場的正常供需機制
所以現在北大的房價不是陡然起升的，而是還給北大一個遲來的合理的房價正義而已
當然
% ^* s9 \2 ^! [, l6 D餘屋的消化也正意味著房屋供給面的減少
+ V, k- S% \- ]; B  C  r再加之北大顯性傘狀區塊與旁鄰的土地界線逕渭分明，
特區如要擴展，其土地徵收，也因政府實施房屋交易實價登錄與未來實價課稅
而再無可能以公告現值加成而強制取得，
+ H9 P# E3 F2 W5 s5 C5 z3 E或可能以市價徵收才符對等公平正義原則
" D3 D- p: k8 \; W9 W(那有可能政府徵收土地以有利於官方的公告現值為基準，課稅反以不利於民的市場實價為基準的兩套標準。所以房產買賣實價課稅如不能免，則土地徵收以市價補償亦將勢在必行)
! i4 h! L' P+ N據此北大特區數年後如意欲擴大範圍，其土地成本的取得亦將倍數於以往，
& ^4 n  h5 a" G- Y0 i1 D且其徵收執行的困難度將會難以估量，
$ C( I' B" X9 A  w' H! `. K9 m在此前提下，
我們可辜且暫說，北大就將是這麼大了，在近十幾年內幾無擴張的機會
/ ]" C! v- ?4 |$ m, w這就意味著房屋於有限之供應量的限縮
  R; J! o+ E. Z, k, ~6 c: B所以區內可予再利用的土地新建案已非常有限
6 X8 t3 t' \+ |6 F  W! l致未來新屋供應一方的房數會大幅減少
其與其他社區可無限制的向其四方擴張不同
  Y" Z" A9 _7 w! @/ k: t北大特區可建範圍是很清楚的界定，也一定會隨著時間的社區成熟而量減價高
. C0 S$ q/ p8 O  T5 R  G這就是為何有些地主只蓋2層商場租人養地的原因，他們都看到了這一點
: C% r& Z" B4 Y; ~! e( Y
許多房地產專家沒有看到北大社區的房屋供應量是有限的
及無視於環境媚力與居民素質的潛力
! S9 T! [5 e2 J3 i只見到前幾年建商瞬時搶建的剩屋過量現象，與荒郊野外的遺世孤獨
4 V. z, ]. a8 C& r( |3 w7 {/ i就宣說北大炒過了頭
7 w( I8 |7 e) z. `$ B! W+ W& E現在看來他們所以預測失準，就是沒有深究北大區域的特殊性
8 E' P3 Y2 n1 E+ T; H0 e# ?" j殊不知北大從供過於求，很快的就過度到求過於供的市場
& K5 d3 m9 r0 g未來更會進化到房屋稀少及惜售的境地
住進北大的居民，很容易就被這種還境吸引，不容易再遷出
當專家還沒有注意到的時候才是機會
0 ~& t/ ~- y% n+ g, K當專家看到機會的時候，這已經是普通常識了
當機會成為普通常識的時候
  i7 z0 Q. _& d+ ~- U就不是機會了
5 p8 z$ |5 ~- v7 k北大房屋未來取決於供需
但專家看不清供應的一方在不久的將來是有限的
: e; F2 _+ [8 d

Ming

阿慌 發表於 2012-6-29 13:54
北大特區的特質性，補充說明

北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的

, a$ V3 F8 r" E, f     說得中肯,
8 o9 B" p' G% J, ]# q, T8 n$ [4 V4 E
. r* j% O- f) j也非常同意您的看法;
# `: ~$ x; l4 j5 E
9 l- d0 x/ e  ~- Y7 v0 {寫得洋洋灑灑一篇,
; x# x( K% J( d3 L, s8 s- h( [
, D) N0 I6 l! K6 j: n真是辛苦您了!

歐陽

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
6 X9 f. X+ F: F4 H3 m% q有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

& d" f3 T) l4 `1 o3 Q

mysketch2012

同意, 很值得參考.

hihidavro

看到北大發展的成功，想像到附近隔高速公路，或者隔佳園路的大片農業區會不會就蠢蠢欲動....

limingche

大家有沒有注意到,皇翔玉鼎的接待所上禮拜拆了..他也賣太快了吧,那可是大建案耶..