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北大特區的特質性，補充說明
. a7 N2 e R n! U& p$ t* A2 i* F4 Q" P# H* F
北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的
: G `! Q5 I3 A! P2 }當初三峽及樹林地區地處偏僻，土地利用不彰，地產價值不高
0 r9 [% C o* t0 [/ x1 o所以政府取得成本較低及徵收過程尚屬順利2 b* S9 h$ @% }" p# S
特區範圍以北二高、台北大學，三樹路，聚切如傘狀的整塊土地
D' }( j% t# ^7 ]% V$ |由於早期希冀加速開發，而有容積率以及建蔽率的稅則優惠
. {8 z$ V' x3 `' r+ C於是在優惠期限內建商於短期內大量搶建，以節減成本及創造銷售優勢
6 v& _* t" L& T! j0 ^2 S2 W, ~1 W( z, S因而造成北大房數在短期內供過於求的量感5 B9 V1 j* s# I: h8 g( K) @
這也是北大以如此優良的環境，但房價在新北市的重劃特區中一直居於低價的主因/ O) L2 @0 w6 }) b; J' b- O
不過經過這幾年的消化，以及因建地的逐漸減少，5 D: E) w; j" [7 t
北大房價逐漸反應出其應有價值的價格水平
8 L0 Q, g8 F, X; U: E事實上這幾年北大房價是被建商瞬時搶建，造成餘屋過剩而被輕乎低估的% e* _ M6 O- L4 Y1 e* i% L
由於北大環境的特質化，以及近年社區功能的興起與居民人口的高速成長+ @* r2 W: u; _0 ] e: i: x
使得餘屋快速減少，而回歸於房產市場的正常供需機制0 \9 C; Y6 v; T6 ~
所以現在北大的房價不是陡然起升的，而是還給北大一個遲來的合理的房價正義而已
8 w8 [2 B" e) o當然% e; ~' `4 A. l ^7 i, m
餘屋的消化也正意味著房屋供給面的減少
G' F$ e, Z( A' E% @, E$ _3 j再加之北大顯性傘狀區塊與旁鄰的土地界線逕渭分明，
( I5 K0 Z5 a5 e8 C: M特區如要擴展，其土地徵收，也因政府實施房屋交易實價登錄與未來實價課稅
. v( W. t1 i3 d' x' F8 d而再無可能以公告現值加成而強制取得，/ G! u# b( p0 ?: ~! A' b2 E! [
或可能以市價徵收才符對等公平正義原則/ F u/ f1 r! F$ u1 O6 Q
(那有可能政府徵收土地以有利於官方的公告現值為基準，課稅反以不利於民的市場實價為基準的兩套標準。所以房產買賣實價課稅如不能免，則土地徵收以市價補償亦將勢在必行)
7 [* J7 i+ f3 J% L' ]& {據此北大特區數年後如意欲擴大範圍，其土地成本的取得亦將倍數於以往，* Z$ ?. S0 m. S+ o- h- _6 {
且其徵收執行的困難度將會難以估量，
$ C6 [( Q: h) E1 E. f0 ?在此前提下，
6 E2 T9 q! Q3 v( l我們可辜且暫說，北大就將是這麼大了，在近十幾年內幾無擴張的機會( _$ T* a1 W$ c W
這就意味著房屋於有限之供應量的限縮
+ P) Y0 y1 z k4 b4 c& _; U/ h' J. O所以區內可予再利用的土地新建案已非常有限1 ~# [ ]- @, S- _2 f7 y
致未來新屋供應一方的房數會大幅減少* d' @- O& X- C1 M
其與其他社區可無限制的向其四方擴張不同
6 d2 b) S4 Q1 ?7 F, v" ?& R7 x1 p北大特區可建範圍是很清楚的界定，也一定會隨著時間的社區成熟而量減價高% a" e, r4 }7 d6 W% J g3 ^
這就是為何有些地主只蓋2層商場租人養地的原因，他們都看到了這一點
$ \8 R: I& F/ p8 z( L, H6 c/ A7 ]7 t' \/ M% I6 _
許多房地產專家沒有看到北大社區的房屋供應量是有限的
7 r: m- v; r! t$ j3 q0 X及無視於環境媚力與居民素質的潛力
* c X& m, c% h. C只見到前幾年建商瞬時搶建的剩屋過量現象，與荒郊野外的遺世孤獨& z6 I5 C2 F, ~* @1 X- J4 t# j6 D
就宣說北大炒過了頭
7 k- `' m% [+ Q- W現在看來他們所以預測失準，就是沒有深究北大區域的特殊性
0 ~8 p2 }/ K: L: ?% s6 b殊不知北大從供過於求，很快的就過度到求過於供的市場: G+ a2 Q% [: b
未來更會進化到房屋稀少及惜售的境地' e% r" _# R! I6 E2 w5 T
住進北大的居民，很容易就被這種還境吸引，不容易再遷出
- E4 V: h* f/ @7 q; u" X) k當專家還沒有注意到的時候才是機會7 N+ p/ y0 ?1 `9 H9 _1 ]
當專家看到機會的時候，這已經是普通常識了
7 z+ N5 K* s9 L q+ m$ i2 D當機會成為普通常識的時候
2 D* G& | Z0 B/ M0 ~, z就不是機會了4 `( H! H( N6 H0 _: P0 b1 k
北大房屋未來取決於供需 U k) a) f$ u2 o$ f: I
但專家看不清供應的一方在不久的將來是有限的
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發表於 2012-6-28 11:35:51
發表於 2012-6-28 20:15:27
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發表於 2012-6-30 10:25:24
發表於 2012-6-30 14:45:23