我看屋的經驗

阿慌

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tinglequeen 發表於 2012-5-19 16:54
我這一兩個星期看了不下20間，現在3房大約都千萬，不管有沒有裝潢，每次網路上看到喜歡一打去就說剛賣掉， ...

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有兩個因素房價未來只高不低
; H7 J# _. B, H1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同，所參查的淨變現值表亦不同
1 x9 s, }6 V  A5 F* F5 Q2.原物料及工資上漲，這是資本主義"機會成本"效應的堆砌作用
+ x  b+ _5 q' N% Z3 c4 Z以上2點只是基本面的溫層效應，為房地產保持作用的消極因子。
2 k4 a4 E; `' J4 A5 ?! e
$ a2 X: k  M% r還不包括人為操作、資訊預期效應、社會動態利用以及政府或地區公共新意等作用的積極因子。
; _: K: L( R7 x* R, I% j人為操作就是建商的點子或消息面的放話，以及議題炒做等
2 i$ A& ]: o& V9 M, d6 W如此新建案售價一定高過舊建案
1 p; y8 v, h8 R舊建案也因"比肩作用"而水漲船高
: F/ r# M5 ^7 c這就是房地產水平橫向運動的阿基米德原理之"比肩作用"
"比肩"是命學八字的專有名詞，用於此處亦恰如其分。
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以上作用必須置於精准判斷的符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
至於如何是符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
就是依於各位看官的慧眼及宿命神通能力了
否則也有套房之所以為套房的必套區，其比比皆是族繁不在此述
不才認為北大特區不是必套區，至於是否績優必漲區，就賣個關子，不再評議了
. [9 f( ^. t1 N3 Y0 _
因少子化的關係，許多大學會在近十年內一個個退場
, a2 D% S6 P" w3 Z# k, |* A- F* t再難有新設大學，尤其國立大學的機會
國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用"
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將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
這些說詞可以在未來十年加以印證
北大特區是特區中的特區

' O/ {! d( o1 r( U; W0 I  F房子自住看準喜歡，只要在行情內不太離譜，建議能買就買吧!!
4 K4 }2 A* I4 {給自己及家人一片自然的天際，以及開敞廣闊的神遊空間

chen0269

把台北大學當做是自家的運動場或後花園，我想應該很超值吧!

kwbaseball2002

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

% p5 Z* _4 w, d: I% O1000%同意..除了通膨與物料上漲之外...

( ?; Z( ~9 W( R5 O" D0 N您提到的觀點也是我認同的
  R& ]) X! H) }$ m+ \& p" f[國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
: Y7 R- w: c/ [$ U' m6 w0 q 北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用") I4 N  y& C1 [7 q
, ?0 E, B% ^4 n5 _% W
將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
* q( T7 T8 N1 e$ _: U# {) Y% D 但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
0 q1 N- p; j2 A0 ?, ^% s# q+ V8 c 這些說詞可以在未來十年加以印證
. v. Y1 S, v; n9 ?5 f; \: Z9 v9 n4 W 北大特區是特區中的特區]
% N0 P: H" U; W, @) |1 o5 O" U+ L
我個人也是認為..北大特區在台灣絕對是一個唯一的環境..

阿慌

北大特區的特質性，補充說明
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北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的
6 I$ C* W8 B3 G' E9 ]' m當初三峽及樹林地區地處偏僻，土地利用不彰，地產價值不高
所以政府取得成本較低及徵收過程尚屬順利
3 P2 \# W" [. q% {+ s4 G0 `特區範圍以北二高、台北大學，三樹路，聚切如傘狀的整塊土地
由於早期希冀加速開發，而有容積率以及建蔽率的稅則優惠
於是在優惠期限內建商於短期內大量搶建，以節減成本及創造銷售優勢
因而造成北大房數在短期內供過於求的量感
這也是北大以如此優良的環境，但房價在新北市的重劃特區中一直居於低價的主因
- T: N' E6 A: k不過經過這幾年的消化，以及因建地的逐漸減少，
5 }! O4 T9 F' x( |  q( i, ~2 I4 @北大房價逐漸反應出其應有價值的價格水平
* k8 `% M1 v- T2 _事實上這幾年北大房價是被建商瞬時搶建，造成餘屋過剩而被輕乎低估的
由於北大環境的特質化，以及近年社區功能的興起與居民人口的高速成長
' x* h. m- @$ `# g9 w+ h; @使得餘屋快速減少，而回歸於房產市場的正常供需機制
+ n- P  r4 j( G6 h  X- b3 m所以現在北大的房價不是陡然起升的，而是還給北大一個遲來的合理的房價正義而已
當然
餘屋的消化也正意味著房屋供給面的減少
再加之北大顯性傘狀區塊與旁鄰的土地界線逕渭分明，
特區如要擴展，其土地徵收，也因政府實施房屋交易實價登錄與未來實價課稅
. z" c7 @' w% G4 S* ~% t而再無可能以公告現值加成而強制取得，
或可能以市價徵收才符對等公平正義原則
(那有可能政府徵收土地以有利於官方的公告現值為基準，課稅反以不利於民的市場實價為基準的兩套標準。所以房產買賣實價課稅如不能免，則土地徵收以市價補償亦將勢在必行)
據此北大特區數年後如意欲擴大範圍，其土地成本的取得亦將倍數於以往，
$ L8 Z9 \4 e. }且其徵收執行的困難度將會難以估量，
在此前提下，
7 L  w8 F/ m" r4 K- [' ]7 U8 O# K我們可辜且暫說，北大就將是這麼大了，在近十幾年內幾無擴張的機會
這就意味著房屋於有限之供應量的限縮
所以區內可予再利用的土地新建案已非常有限
6 n4 T  I+ f) W5 N( y& a致未來新屋供應一方的房數會大幅減少
其與其他社區可無限制的向其四方擴張不同
1 ], U; b9 e% r5 `% a0 v北大特區可建範圍是很清楚的界定，也一定會隨著時間的社區成熟而量減價高
這就是為何有些地主只蓋2層商場租人養地的原因，他們都看到了這一點
& J8 m- v2 X2 y) u1 z/ L. e$ T" {
許多房地產專家沒有看到北大社區的房屋供應量是有限的
0 j6 _7 Z  S7 x7 g及無視於環境媚力與居民素質的潛力
* g+ E# d3 z% Z2 I+ S2 c# W只見到前幾年建商瞬時搶建的剩屋過量現象，與荒郊野外的遺世孤獨
就宣說北大炒過了頭
. h* ^+ `* l4 I6 B: z) v- A6 H現在看來他們所以預測失準，就是沒有深究北大區域的特殊性
殊不知北大從供過於求，很快的就過度到求過於供的市場
. z7 f# }% X. y; c0 Q7 r/ m未來更會進化到房屋稀少及惜售的境地
住進北大的居民，很容易就被這種還境吸引，不容易再遷出
當專家還沒有注意到的時候才是機會
當專家看到機會的時候，這已經是普通常識了
# p# m/ k2 Y% x- x當機會成為普通常識的時候
& o' k6 |% Q2 F7 w就不是機會了
4 e1 b, |1 F) a7 h4 I: H北大房屋未來取決於供需
但專家看不清供應的一方在不久的將來是有限的

Ming

阿慌 發表於 2012-6-29 13:54
北大特區的特質性，補充說明
. x! I* w5 G1 n: x" |" U
6 Q- h& x$ w: d北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的

* p  l7 N7 r' L! q" F% {3 O     說得中肯,
: m+ \6 P! a* g: e
6 P. d; f# a0 a6 V9 N( ?也非常同意您的看法;

5 W4 G+ j+ q2 K' C寫得洋洋灑灑一篇,
. Z3 C, X( a  T& i$ s- G  h( ~
" U0 B3 M; a4 F3 Y* Z真是辛苦您了!

歐陽

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
" `+ d% h. d3 T* R# M# |' w1 X9 X有兩個因素房價未來只高不低
/ Z2 ~- @( j: I  F. j. n1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

mysketch2012

同意, 很值得參考.

hihidavro

看到北大發展的成功，想像到附近隔高速公路，或者隔佳園路的大片農業區會不會就蠢蠢欲動....

limingche

大家有沒有注意到,皇翔玉鼎的接待所上禮拜拆了..他也賣太快了吧,那可是大建案耶..