我看屋的經驗

阿慌

tinglequeen 發表於 2012-5-19 16:54
. t: S; P8 M8 x. I/ U我這一兩個星期看了不下20間，現在3房大約都千萬，不管有沒有裝潢，每次網路上看到喜歡一打去就說剛賣掉， ...

7 b* R& y1 e; h+ D: ~# @9 {9 a/ Y
+ V- H* ^4 ]- Z7 v有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同，所參查的淨變現值表亦不同
2.原物料及工資上漲，這是資本主義"機會成本"效應的堆砌作用
) Z( h7 E5 V7 ^% T7 x以上2點只是基本面的溫層效應，為房地產保持作用的消極因子。
0 U& H- {! L# w
  ^9 O2 B" s& M/ W) l8 f- Z- u# i還不包括人為操作、資訊預期效應、社會動態利用以及政府或地區公共新意等作用的積極因子。
! ~! h% \/ R* `- L/ A) X人為操作就是建商的點子或消息面的放話，以及議題炒做等
如此新建案售價一定高過舊建案
9 M% J; A" P6 A  F" Q7 w# n% b舊建案也因"比肩作用"而水漲船高
這就是房地產水平橫向運動的阿基米德原理之"比肩作用"
"比肩"是命學八字的專有名詞，用於此處亦恰如其分。
* T* W$ L& n& F. l7 ]( _( S8 B  g9 Z
以上作用必須置於精准判斷的符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
至於如何是符於未來際之"核心條件"的績優必漲區
9 f; r+ l( ?3 S0 ?就是依於各位看官的慧眼及宿命神通能力了
否則也有套房之所以為套房的必套區，其比比皆是族繁不在此述
不才認為北大特區不是必套區，至於是否績優必漲區，就賣個關子，不再評議了
$ S: B$ `6 Y1 P0 G1 g, F# y) {, V
$ g3 n/ A+ m% s- O. e  y因少子化的關係，許多大學會在近十年內一個個退場
& @* J+ W/ q6 P, Z, f& V再難有新設大學，尤其國立大學的機會
3 y) E) n' W5 |  r) ~8 b5 n國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用"

將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
這些說詞可以在未來十年加以印證
& b9 |) |2 a4 V# E4 p北大特區是特區中的特區

% @3 M+ z- t# W3 D0 o房子自住看準喜歡，只要在行情內不太離譜，建議能買就買吧!!
; Q* _# n0 ?) @給自己及家人一片自然的天際，以及開敞廣闊的神遊空間

chen0269

把台北大學當做是自家的運動場或後花園，我想應該很超值吧!

kwbaseball2002

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
有兩個因素房價未來只高不低
9 B. [( S; d1 \! X1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

1000%同意..除了通膨與物料上漲之外...

' Q* C% h5 f$ _6 y) d2 h您提到的觀點也是我認同的
[國立大學綁社區的整體開發區塊，將來只會有北大特區(後無來者)
北大雖不是第一線的大學，但還不會淪落到退場的境地
北大社區會因未來在北大後花園的加持下，成為全國少有的特殊社區
. T! C) s7 A4 X. `2 q 其無有堪比的特質性，在市場上謂之獨有或寡有，亦言獨佔或寡佔的"無倫作用") I4 N  y& C1 [7 q
+ c* l6 t3 N' a6 u  u. J6 g5 w( X/ i( B , ?0 E, B% ^4 n5 _% W
+ i- i, ~2 W- N0 ?* L  Q; v 將來地區開發一定會有比北大更優的社區或建案(後後勝於前前)
但也難再會有如前述北大特殊性的條件社區
這些說詞可以在未來十年加以印證
北大特區是特區中的特區]
% h6 |% F: }) e+ I7 Z1 k
8 S: ^6 F2 ~* O6 a3 n我個人也是認為..北大特區在台灣絕對是一個唯一的環境..

阿慌

北大特區的特質性，補充說明

北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的
8 w7 Q9 a2 E: j4 |9 v7 v' A: `  a當初三峽及樹林地區地處偏僻，土地利用不彰，地產價值不高
. _1 p1 @  W( k* N6 e4 T/ F3 ]5 U% w所以政府取得成本較低及徵收過程尚屬順利
特區範圍以北二高、台北大學，三樹路，聚切如傘狀的整塊土地
- W$ ~: K" V# O% t: r  P6 ~$ c, y3 f由於早期希冀加速開發，而有容積率以及建蔽率的稅則優惠
* _- O$ K; H3 Q$ b. E7 b  O; v  X於是在優惠期限內建商於短期內大量搶建，以節減成本及創造銷售優勢
因而造成北大房數在短期內供過於求的量感
3 A( ]+ y& P" ?4 d' ^這也是北大以如此優良的環境，但房價在新北市的重劃特區中一直居於低價的主因
不過經過這幾年的消化，以及因建地的逐漸減少，
北大房價逐漸反應出其應有價值的價格水平
/ d1 z, @: u$ m0 w" ?1 f事實上這幾年北大房價是被建商瞬時搶建，造成餘屋過剩而被輕乎低估的
由於北大環境的特質化，以及近年社區功能的興起與居民人口的高速成長
使得餘屋快速減少，而回歸於房產市場的正常供需機制
* M, S: ]" W) c所以現在北大的房價不是陡然起升的，而是還給北大一個遲來的合理的房價正義而已
6 Z. r6 G6 w( d3 b) _6 L% p1 E當然
& A/ x9 Y% z7 x% l- e* i$ E# [餘屋的消化也正意味著房屋供給面的減少
& v$ Y: a/ B+ J8 Y再加之北大顯性傘狀區塊與旁鄰的土地界線逕渭分明，
特區如要擴展，其土地徵收，也因政府實施房屋交易實價登錄與未來實價課稅
而再無可能以公告現值加成而強制取得，
或可能以市價徵收才符對等公平正義原則
3 m8 z7 |2 X3 d(那有可能政府徵收土地以有利於官方的公告現值為基準，課稅反以不利於民的市場實價為基準的兩套標準。所以房產買賣實價課稅如不能免，則土地徵收以市價補償亦將勢在必行)
% r( x- G7 {& j) _$ ~& Q. z/ s據此北大特區數年後如意欲擴大範圍，其土地成本的取得亦將倍數於以往，
+ k2 B) i: c  l) w0 |& U且其徵收執行的困難度將會難以估量，
+ _6 W2 x) A7 ^* @在此前提下，
我們可辜且暫說，北大就將是這麼大了，在近十幾年內幾無擴張的機會
/ X) U; ^- t1 M9 L# E. S3 S- O* w' O這就意味著房屋於有限之供應量的限縮
所以區內可予再利用的土地新建案已非常有限
. h6 O- n2 g/ N# u! b: K2 m致未來新屋供應一方的房數會大幅減少
其與其他社區可無限制的向其四方擴張不同
北大特區可建範圍是很清楚的界定，也一定會隨著時間的社區成熟而量減價高
這就是為何有些地主只蓋2層商場租人養地的原因，他們都看到了這一點
: g, Z8 B/ E. ]8 [% b
許多房地產專家沒有看到北大社區的房屋供應量是有限的
# o( s. v6 `: b及無視於環境媚力與居民素質的潛力
只見到前幾年建商瞬時搶建的剩屋過量現象，與荒郊野外的遺世孤獨
; Z" u- [0 F! w  b- i% ^$ p5 d( J就宣說北大炒過了頭
( C' b+ T$ G1 {' Q. X現在看來他們所以預測失準，就是沒有深究北大區域的特殊性
) v- P) h, ]# l7 @& Z- Q殊不知北大從供過於求，很快的就過度到求過於供的市場
) x5 p7 i0 @$ e0 d* ]未來更會進化到房屋稀少及惜售的境地
住進北大的居民，很容易就被這種還境吸引，不容易再遷出
當專家還沒有注意到的時候才是機會
當專家看到機會的時候，這已經是普通常識了
) O1 j# d6 k0 D. f當機會成為普通常識的時候
就不是機會了
北大房屋未來取決於供需
但專家看不清供應的一方在不久的將來是有限的
- R4 o: k) K; p/ l

Ming

阿慌 發表於 2012-6-29 13:54
北大特區的特質性，補充說明
% ~9 E4 a. e  k1 m' f1 O* l
+ ~' [3 F' X+ T( b3 F- o北大特區土地，是十幾年前以公告現值加成徵收的

' ?! F* h- F% r7 Z3 e     說得中肯,
* M( b# @) P; h9 a1 V
# V# Q- d9 _+ _5 |- y1 N; p- V也非常同意您的看法;

  D8 N4 F0 K4 q) _3 \0 f- K7 ?寫得洋洋灑灑一篇,

' K! M" @( c5 D" z& I! R# l真是辛苦您了!

歐陽

阿慌 發表於 2012-6-28 11:35
有兩個因素房價未來只高不低
1.通貨膨脹(也可說是貨幣貶值效應)，學過財管所通知的，貨幣價格在時間不同 ...

9 x* J1 }, M" v: N: R

mysketch2012

同意, 很值得參考.

hihidavro

看到北大發展的成功，想像到附近隔高速公路，或者隔佳園路的大片農業區會不會就蠢蠢欲動....

limingche

大家有沒有注意到,皇翔玉鼎的接待所上禮拜拆了..他也賣太快了吧,那可是大建案耶..

arrowshin

只能說，大家對房市都很樂觀
可能是這些年來的房市大漲給人一種買房不會錯的感覺
# A  t, O0 \5 h" D6 _" _從基本面上來看
整體房價的高漲只是金錢遊戲的結果
+ Q8 J! Y6 G: F3 n. r' l  B7 m少部分區域確實是供不應求
2 k& M* e+ @; j0 b  z2 J$ U大部分 的地區則只是比價效應
北大這邊是哪種
我想大家自有定見
房市不是沒有崩盤過
房價也不是不會向下修正
只是時間的問題
其實買自住的房子，真的不用想太多
反正是要住很久的
! E9 i" w& o6 `' {3 Z投資的話
就看心有多大顆
能持有多久了…