電梯不到R樓的社區有哪個無法自由到達屋頂??

chow1

頂樓景觀平台屬公設,並非在緊急災難時才使用,但約專後要使用卻非常不方便,日後維議還是由管理費支出,這樣合理嗎???

chow1

頂樓景觀平台屬公設,並非在緊急災難時才使用,但約專後要使用卻非常不方便,日後維護還是由管理費支出,這樣合理嗎???

tpemartin

+ f% ]  x4 x1 Y, A5 ^3 ?
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" J, {4 v' H+ o% L
從前面的討論串看來，如果沒有理解錯應該是，若頂樓有約定專用則管委會便無修繕之責任，一切由頂樓戶自行負擔。

不過看了下來，覺得頂樓的約定專用只是讓建商賺更多。

johnshuetw

ning 發表於 2011-4-11 12:10
: Y7 {: }- {& i* e5 H( f0 P& U回覆 tpemartin 的文章

! N6 D, b8 y# ^6 B1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定 ...

確實
7 g; Z% m$ G8 _. b9 Y8 O) q又查了一下...............................

9 n" J! T9 A* l1 c8 W============================================
<內政部96.11.8內授營建管字第0960807061號函關於建造執照
涉及公寓大廈約定專用及約定共用部分詳細圖說標示之疑義乙案>
. m, o- K3 q, v; _6 T# `
: S* w  ~' `1 R一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定
共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）
第56 條第1 項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢
附文件之一，非主管建築機關審查項目。
5 [4 J; J4 _0 `二、另按條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事
項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且
( p5 l( t+ d! ?依條例第56 條第2 項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，
視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共
用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜
8 p0 M5 I, D# {- Y4 U循司法途徑解決。
5 @% h+ w* c# ^/ u( c7 p
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& \* z* ~  z# F1 a, V＜內政部97.2.4 內授營建管字第0970800780 號函＞
+ I, p: T2 X% L9 J9 J% v- x' E! x2 L$ r關於起造人於申請建造執照時檢附之規約草約，其內容涉及公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定之
  J% b! ~9 H: J5 L2 B; v行為，於承受人簽署同意後，如違反時可否依同條例第49 條第1 項第2 款規定處罰之疑義乙案
一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏
色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或
區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分
) U6 I% B. N: g所有權人會議決議之限制。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、
約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規約草約
- d5 j5 `- g! _; b* C, V經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」公寓大廈管理條例（以下簡
稱條例）第8 條第1 項及第56 條第1 項、第2 項分別定有明文，故上開「規約草約」對於條例第
8 條第1 項所稱公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構
8 V! Z$ A8 P6 s6 w9 o' F造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之限制，起造人於申請建造執照時，如已向直轄市、
縣（市）政府提出，其經承受人簽署同意後，於起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約前，
依條例第56 條第2 項規定，視為規約，住戶當遵守之。惟住戶違反時，依條例第8 條規定，該規
' M/ @! N# ?  j4 C2 o  o約草約尚須由管理負責人或管理委員會向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，並經其制止而不遵
- O& y* e  G; P3 _0 K從後，始得以違反條例第8 條第1 項規定，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第49 條第1 項第
9 `* A( Y0 h- [8 O- B) i$ d, X  O2 款規定處罰。
二、至於公寓大廈尚未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，依條例
0 @; z% {6 {$ o% t7 _: p$ h  F, T+ x第28 條第3 項規定，起造人為公寓大廈之管理負責人，故起造人得依條例第56 條第2 項規定，將
承受人簽署同意後之規約草約，視為規約，向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。
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" S# F% q3 ^" @8 z' q

蘿蔔特

- S  [" @3 r" s- L  \+ k0 f

tpemartin 發表於 2011-4-11 16:59
' U- X7 v6 }# I6 a# e$ z1 w回覆 chow1 的文章
不過看了下來，覺得頂樓的約定專用只是讓建商賺更多。

- U' y2 T' Y5 r+ @% W* f認同+1
% x: i0 D9 C1 s: z+ F# m
7 _$ B# [% h2 n0 [6 j! W

tpemartin 發表於 2011-4-11 08:55
: d. P7 w# X% a  I請教一下，這是不是說如果頂樓約專不是全體區權所有人同意，將來在住戶大會有異議時，頂樓的約專使用權 ...

! t( ]4 {0 Z! J1 B5 H4 R! j5 }
我本來真的不想論法...別說我們小老百姓會越論越花，就連律師、檢察官對法條的認知都常會因人而異、有所出入才稱之為"見解"而已...即便是法官的裁判，也是"自由心證"的產物～司法的制度是理性的科學，但其本質與內涵卻是感性的藝術！
* _4 P- T9 k* {5 S) V" N
6 D: N: p( D" ?- [* m( C% `頂樓約定專用的部分....建商的手法
; ~3 K5 Y2 \: ~% l
公寓大廈管理條例中的約定專用...1.須經共有人(頂樓平台的共有人是全體區權人)同意、2.約專範圍及主體要明載於規約
. D9 P) p# e# ~3 H) g% p6 C- P1. 100%區權人同意(建商的買賣合約)
( c( j- W* E( g% k( i+ ^# K2 R/ ]  U2.規約的制定(增、修、廢)...開議門檻全體區權人之2/3、決議門檻為出席3/4....建商通常會擬"草約"<---約專部分等同正式規約
% D/ N; g4 p( \% K/ x$ q
工務局核發使用執造...合乎公寓大廈管理條例規範即可<---形式審查..."共有人同意"的爭議(內容、合理、適法...)屬私權非由公部門論處
% t- M) R. {% L' [+ h9 M. h$ j! Z
8 V% Z, E# V7 l消防法規...不管條例規範的約定專有"使用權"，只管緊急避難時有無妨礙逃生之虞...
" a. J7 E. }9 @) i6 I$ G+ U4 P
民法物權...約專人無所有權，不得改、增建<---即使無妨礙逃生之虞；約專的修訂須經約專人同意

刑法無故侵入住宅、無權占有...非屬緊急避難時，住戶經約專人同意使能自由通行

ning

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/ F9 H2 Z. @' \0 }; \$ U"我本來真的不想論法..."
上述討論的這幾個case沒那麼複雜啦，蘿大應是當了多年的管委有感而發！買房子前還是可以先從法令面的基本論點來檢視自己的"權利"  及 " 義務"，(記得有義務!) 才不會覺得讓建商佔便宜了。
倒是想請教蘿大或有誰知道?
規約草約簽定頂樓平台由15樓約專，其他頂樓住戶而後在區分權大會並無同意變更，某戶15樓自己可否"單獨聲明"放棄此約專權益 ? 有效嗎?
. i, P6 V8 K4 {+ T) k% n( y  J

ning

' p: O& w, n7 @( L4 W- M- l
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: D6 C# Z: g) ?; ~' f
1 c$ b1 I. M5 u/ I. e; H9 t# c"頂樓以上大公在購屋時簽分管協議書為約專,難道不是建商設計吃人够够??"

5 @4 B& w( l) `/ [  q0 i% Z住戶應釐清楚的是,頂樓平台並非全部納入住戶分攤所有權坪數 花錢買的大公,合約上關於屋頂,列入坪數的是:屋頂樓梯間、機械房、水箱面積等。最好還是逐項釐清。

的確有些不肖建商會非法虛灌坪數銷售，但也不能一竿子打翻一船人。
  

chow1

如果公設只有閱覽室及健身房,卻佔28%,有沒有灌水??計算的資料如何能看到or copy ??

ning

- @; p2 v4 f3 D' \. _( a
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& l9 ]# Y7 B! k/ B( k% h7 T2 s; i4 b2 r# m
; X# h! Y7 j6 d2 }5 g建商合約裡有寫明,公設之權屬分單項目及面積計算,就是俗稱的大公小公,要驗證的話可以去地政事務所調"建築測量成果圖"依合約所載明項目計算看看，再仔細一點就自己丈量看看。我自己沒這樣做過，所以還是選擇找一個個人認為比較可靠的建商。

關於這個建案的公設的確不像其他建案感覺很大碗彭派，而新建案常標榜豐富休閒設施，容易讓民眾誤以為社區有大中庭，公設比高就是理所當然，其實只要是無頂蓋的區塊，如露天游泳池、中庭花園、頂樓露台，都無法登記建物產權，也不能算入坪數。
4 [* ^+ a: e  ~" t" I公設比達28%,部分原因是此案分攤住戶不像大型建案數百戶那麼多(但相對不那麼複雜)，還有兩戶兩電梯 (很多建案是四戶兩梯)，其他我也覺得很陽春囉。
$ X, C3 B/ z/ D/ f5 \0 P/ B如果有大大願意實地丈量一下請上來分享，建商合約說有誤差可退差價，還算公平 (實務上沒碰過，無法評論)。

ning

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2 K$ E; F, D6 F
3 w+ T0 _0 c$ X+ \9 ~更精確的說

保固期內 ， 都由建商負責(除非可規責之外力或不可抗力因素等)。
- J0 ?  i$ M  }. b6 U-->例如漏水，因為頂樓裂縫-->屬於合約結構保固15年(看個案)，因為防水層損壞，屬於合約固定部份保固1年(看個案)。
保固期外，共用部分請管委會負責，約專部分由該約專戶負責，但可規責時 由責任歸屬人負責(例如看是誰去亂釘曬衣架)，而頂樓水塔管線問題還是由管委會處理。