我見我思－士林王家都更啟示錄

nelsonshi

麥克 發表於 2012-3-29 16:35
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沒錯....多數都是老人家, 因為對住了數十年的房屋產生感情, 不願意離開.....這是合 ...

' [/ i/ `9 q- U- }+ A2 v6 t) U這次王家事件,讓人覺得真的有修法的必要.
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1 J8 \9 {  d2 H同時,建設公司利用法律的漏洞將他人的土地強迫參加都更,
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/ ^9 ~6 K2 g6 N0 ?+ L個人覺得極為不妥.

2 D- G  F; S* I; a有必要為了錢強將他人的財產拿來處分的嗎.

麥克

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: z% N/ q- a( {4 U你說的一點都沒錯, 本來就可以排除, 我自己親身經歷的離成功還路遙遙的都更例子, 邊緣不願合建的就是有排除在外, 已申報區域內因為錢還談不攏而不肯簽的還是不肯簽, 並沒有強迫別人這回事, 至於為何王案會變這樣, 我個人覺得那是一件很怪的事, 我不予至評, 因為我們都是局外人, 根本不可能知道真的發生了什麼事 ....
4 k' @, N% \" k% u
說真的, 如果真的可以這樣亂搞, 那我也不用等超過七年還沒進展了...

$ `/ F: M3 A) x6 U& v我親身的例子, 確實是看到自使至終想排除在外的"邊緣獨立棟"就真的排除在外了, 並沒有什麼問題喔..... 我是覺得大家應該要連其他的都更案例一起整體來看, 若只是看到別人發表的新聞, 就說跟著說都更法如何如何, 政府如何如何, 那....有可能是變成偏見喔.

nelsonshi

康康 發表於 2012-3-29 18:02
: L- W1 S) S4 v6 j7 C: G我來說一個我自己遇到的親身經歷好了
# }) v! R0 @  `6 ^
板橋江子翠附近的都更案

康康大說的例子我們公司也正好遇到.

前年有建商開始找我們這地區的居民和公司(住商區)談都更.

絕大多數的住戶都表示同意了;
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" H: v% J) F0 T: U就是有頂樓的住戶說要將他違建的面積都計入.
0 n/ z" ~) z& b4 e) ]1 ]3 U
事情就這樣一拖3年多了,沒有進展.

麥克

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" A& }( z& o* s9 y
所以我一直認為王案怪~~~我看不太懂, 裏面應該是有新聞沒寫出來的東西.....

那個兩造雙方都怪怪的.....
: O! H( \( ?4 P( ?" J- ~
為什麼我覺得怪, 因為我等了七年多還沒進展, 也沒看到我老家的都更案是這樣亂搞的ㄚ..... 就卡死在那邊了....

阿煒

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一位都市計劃學系的大三學生的觀點
0 k* ?( a# C) ]+ {) w$ m, u
網址
# R/ h: F2 X/ Q$ N  D& H- F3 G

關於王家都更案...
張志祺寫於 2012年3月29日 15:10 ·
前言
" u) b; _* U) t

或許不該在這時候貼出這樣的文章，但是身為一個都市計劃學系的大三學生。我很想向大家分享一下我的觀點。我想理性地跟大家分享我對這件事情的看法，也想藉由這件事情喚起大家對都市公共事務的積極面。在這篇文章中，我會分成三個部分：


% e8 ?7 y) _0 ~1 g% G/ D; w  ~0 j一、都市更新到底是什麼？

/ }3 c+ U% o/ A3 z1 G5 e. h0 E我想先簡單解釋都市更新的意義為何，好讓大家在這樣的基礎知識下能夠更清楚王家事件的全貌。
0 w3 N+ }; k3 F% l! x# T
8 c5 }' m+ k! Z9 @* Q二、王家事件到底出了什麼樣的問題？

在這之中，我會透過民眾、建商、政府他們三者各自的立場去看這件事情，然後釐清他們犯的錯誤。　　我得說，這件事情真的沒有絕對性的誰對誰錯，而是由三者的小錯所累積成的悲劇。
: u( E  N; r- @4 q, B! J8 U
三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

! B4 P# V$ L5 G  \/ {4 E9 l0 i這邊或許是我的主觀論調，但我想告訴大家的是我們該如何面對未來，好讓這些事情不再重演。
+ T  H- b1 c3 @  ]3 S
或許這整篇文章會跟大家之前接收到的訊息有些不同，但我希望大家在看這篇文章的時候，都可以保持理性，因為唯有這樣，我們才能找出問題的癥結點。而讓整件事情的討論，對我們所關心的未來更有建設性。

那麼，我要開始了。
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5 K- K+ a; i5 |) }) J' q" v  D
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一、都市更新到底是什麼？

4 M7 d1 V) ]& Y9 O" p) T" e7 {
從法規面的都市更新條例來看的話，都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護的措施。重建，是指整個拆除，全部翻新（也就是這次的王家事件所用的）整建，是指修建或改善，算是小幅度的重建維護，則是俗話說的拉皮（古蹟常用）

那為什麼要都市更新呢？都市更新絕對不是一個為了炒地皮才跑出來的名詞，而是為了全體都市居民的公共利益才產生的。當都市發展到了一定的年期，過去的建物開始老舊破敗，而為了都市能夠保持著緊湊發展的特性，都市計畫提出了＂填入式發展＂的概念。
: V% h/ G" f. v  f# b＂填入式發展＂就是將已經不堪使用的建物重新改善，是個能減少都市蔓延，回應永續生態的觀念。而都市更新，就是這概念中非常重要的一環。很多人會質疑都市更新的公益性到底在哪裡？
公益性本來就是個模糊、難以定義的事情，在這裡我簡單提及幾個：

8 K' S1 T% D3 s0 d. P) L1.市容的改善
/ T- Q0 P7 E9 p) x2 c2.人行空間的改善
# ~& \. q) j, i+ {1 z: I3.停車空間的增加
4.綠地開放空間的增加
5.對於都市防災性的提升
6.減少都市蔓延所需要花費的基盤設施成本

; R' X8 u5 s0 G) e) ^& h( D對於都市計畫來說，都市更新最重要的就是後面兩項。而這也是為什麼建商可以說自己的建案是符合公益性的主要原因或許大家看不到，但對於一個都市來說，這真的是最關鍵的重點之一。
5 i, C; {: A8 [" X) z
& W, @' v! t% }& e4 ?( J由於都市更新的實施非常複雜，在這說明大家可能會完全搞不懂，所以我想把這過程簡化一下：
簡單來說，都市更新的實施就像是一個遊戲一樣。
是民眾、政府、建商三者的遊戲，三者的心理賽局，三者都有自已要從中得利的需求。
( D4 Y0 W9 x6 n, ]+ q政府透過增加的容積，來吸引建商加入，幫忙民眾改建。
' c2 l2 |+ o3 E. l& f如此一來，民眾可以得到新的房子或更多金錢、建商可以賺到錢來養活底下的員工、政府也可以有更好的市容跟更多的開放空間回饋給民眾。理想中的都市更新，是個三贏的美好局面。
+ m2 I5 x- D. m9 H. z. H9 m
但是為什麼會發生今天這樣的局面呢？讓我們繼續看下去：
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二、王家事件到底出了什麼樣的問題？


我相信會點進來讀這篇文章的人，應該都對王家事件有或多或少的了解。
. p4 m1 g9 f; r! P4 T0 _: G整件事情的來龍去脈大概可以簡化成這樣：

. |3 l' {6 U- e6 R6 b建商劃定了都市更新地區，而裏面包含了王家-->王家不想被都市更新，因為他們的房子還很新而且很有感情
-->建商協調了兩年仍然不成，最後決定請政府出面-->政府強制執行，將王家全部打掉，也爆發了這次衝突

我想要表示的是，在這場都更遊戲中，三方都是失敗者，沒有真正的贏家。
5 Y; f/ n/ H+ d  t: T但為什麼會變成這樣，三方到底犯了什麼樣的錯誤才會導致這樣的悲劇，就是我們接下來要去關心的，也是我們真正要檢討的事情。希望大家可以暫時放下自己的價值，從整體的觀點來檢視三方的錯誤。
+ V( V# g& L- f8 m
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4 e4 x4 d  e" l- ~; J王家犯了什麼樣的錯誤？

這邊其實還有很多的模糊空間，畢竟現在整個事情也只看得到王家單方的說詞。
但他們最大的錯誤就是在一開始的消極處理。
  u7 g3 C8 \+ F. Y+ _
http://katinkr.wordpress.com/201 ... %E6%87%82%E5%A3%AB/
* ~3 }& {& b8 C在這篇文章中提到，＂您以為禮貌說個「謝謝，不參加」就沒事了嗎？...2007年5月1日都市更新事業概要核准，2009年6月16日事業計畫核定。這兩年間，王家連一次公聽會、審議都沒參加＂
看起來真的沒錯，建商超級混蛋怎麼可以這樣亂搞！！

但我得說，這樣的冷處理，真的不可能使這件事情變成沒事...或許有點無情，但這卻是事實。
. V7 u( i! _8 A/ T4 o4 R前面提到，都市更新是個遊戲，而他的遊戲規則就是一條一條死板的法條。
口頭上的拒絕不代表法理上的拒絕，要拒絕這樣的一切，你就得參加公聽會、審議。不然就是放棄了自己表達意見的權力。這樣講或許還是有點難以理解，或許，我們可以用這樣的例子來解釋投票時，會分成贊成、反對還有廢票（無效票）。
  M7 f* F0 r( O. T, b$ @, Y現在的狀況就是贊成票在公聽會和審議時達到了100%，而反對票0％。因為王家根本沒有出席，他們放棄了自己表達反對的權力。
9 N- d/ k! s2 }7 _9 x( A如果王家在一開始積極地參與公聽會，強烈表達自己不願劃設的立場，那就會讓贊成票變成95％，反對票5％。你會說這沒有用，還不是過了，一樣是恐怖的多數暴力。
! }9 @. J+ u' ^3 S* d9 u# p但不要小看這小小的5%反對票，根據都市更新條例的第二十二條規定，在正式的公聽會跟審議之中，他就是有著逼迫建商修改方案，跟正式面對王家意見的力量。
9 N3 o- A$ M9 h! p但是很可惜的，王家自己放棄了這個權力。當他發現的時候，早就已經身在都市更新的遊戲中，無法退出。
& n" @) L. e7 F+ g只能依循著遊戲規則繼續玩下去。
8 o0 M0 |9 v& d! H- l& Y: L, k而重點是，接下來的遊戲選項中，沒有退出、也沒有我要我的舊家這兩個選項。只剩下新房子跟金錢這兩個選項...

就是這樣一開始的消極態度使得王家在後來任何的抗議行為，在法律之前都沒有任何的立足點了。我們真的應該積極地參與公共事務，表達我們的意見，不然就會讓這樣的悲劇繼續發生。

--

5 v  I; k- c' X接下來，建商又犯了什麼樣的錯誤？

他們最大的錯誤，也是導致這次他們危機的關鍵點就是　預售 這個行為。
你會說，這就叫做貪財！想賺錢想瘋了才會這樣。
& h, |6 f: H9 x但如果你現在站在建商的角度，你會如何看待這件事情？
在這邊我想先簡單解釋一下幾個法條，讓大家更能進入建商們的思考：
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都市更新條例規定，當你已經取得10%的人的同意時，就可以開始籌備公展所需的設計資料，用以博取更多所有權人的同意。
% q; f* U# t3 K" l9 o: K2 {! f如果已經取得了2/3的私有地權人同意、2/3私有合法建物人同意、3/4私有土地面積所有人同意、3/4建物總樓地板面積所有人同意後你就可以開始進行都市更新，之後進入主管機關審議了

* X( P) J% v3 a7 N: T1 U很繁複，對吧？而且這還是簡化過的這代表著法律對私有權人的保障，一定要達到一大堆條件之後才能繼續，同時回應多數決民主制度的意義。

% D/ \! u8 n9 t# O; i: `9 O所以當建商一開始協商完除了王家以外的所有人的時候，建商其實已經具有了進行都市更新的合法依據。
是可以不管王家，早早就把他們家拆掉的。
因為你們在公聽會不出席，你不表達意見，就代表你要參加這個遊戲，你參加這個遊戲，就代表我們要依據遊戲規則玩下去。
我可以開始設計了，我也可以開始賣，因為我已經具備了我的合法性。剩下的只是跟你協商，看你到底開價多少才願意給我
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站在建商的角度，確定法律依據上沒問題之後，早點設計早點賣當然是最好的選擇。
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, E1 y, f5 M1 M" C* L8 s這邊你會說建商真的很混蛋，怎麼可以只看錢來辦事情。
# @; w1 {2 H3 q: ]而且還忽略了少數人的意見。
沒錯，但現實就是金錢是我們唯一的交易媒介、多數決是我們最主流的價值觀。
. V, D" O' R. b如果沒了金錢、沒了多數決，我們還能怎麼辦？
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9 y: w" L" [/ w: G而建商就是剛好遇上了對金錢沒有任何慾望的少數分子－王家。
# n# N- y4 L) q/ F4 T5 \/ N# P' i$ Y他們，該怎麼辦？

! Z/ }* }$ g0 c6 d" ~; k$ ^# ~/ S建商一定知道王家開價兩億就是要他們知難而退，叫他們不要來煩他們。
＂我只要我家！！！＂這五個大字非常清楚的浮現在他們的協商開價單上
! T  X# f8 B8 u; U8 ]) [
這在一開始公聽會跟審議時或許還有讓建商退一步的理由，但在這時候已經沒有任何意義了。
( I7 P; ^$ k; K  Y- H! {因為這個選項在你進入這個都更遊戲時就已經不復存在。
7 s, A) V1 D6 V: m" x0 h2 a* y7 t所以開始了一點交集都沒有協商過程。
在這兩年中，建商其實是可以直接請台北市政府＂依法＂強制執行的。
! k5 ?* U3 W# o8 G但是他們沒有，從這點中，還是可以看出建商釋出的善意與誠意。
# }. p7 f! G6 K
- s5 {# p' _% o. s* k' Q+ |/ _, F但最後就是預售這件事情把他們逼急了。
: O6 R" p- g4 _8 M& G% I! [- O, W預售讓他們沒有修改設計的可能性（最近一直最轉貼的台南西門路案例）
面對著38戶搬出去的住戶壓力，還有已經預售出去的合約問題，他們不能再等了再等下去，就是100%的破產。如果你是建商你會怎麼樣？
+ M/ \- B# Z; ^9 b( t沒有任何建商願意把自己的名聲搞臭但是當這事情已經不是純粹的利益問題，而是他們是否能繼續生存的問題時，他們只好搬出了都市更新條例第36條的規定，因特殊因素最多只能沿一年半，時間已經到了。接下來，要請政府執法了。
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) M! L5 D( v( C) V& d1 @而政府又犯了什麼樣的錯誤？


( g- W9 v) \- q! `$ ^政府會怎麼解讀這件事情？
我始終相信政府是公平的，絕不是偏袒任何一方的。
在這整個事件中，王家從一開始的消極處理時，就已經喪失了在法理上抗衡的依據而建商除了一開始不顧王家的＂口頭拒絕＂這項情理上的因素外，在法理上幾乎佔著絕對優勢。
# o: ^& s& b+ H2 t3 T; t4 N2 o政府是執法者如果連政府都不尊重自己訂定的法律，這樣的政府又要如何使人信服？惡法亦法在修正前就是得執行，於是，他們只能選擇執行法律。

而政府是這次三者中最慘的一個，他們承受了最多的攻擊他們唯一犯的錯是在表態的層面，沒有把事情的原委好好交代清楚，所以看似偏袒建商（或許也是媒體的問題？）
但站在法律的角度檢視，他們其實也只是依法行政而已...
0 P9 N1 R2 J' K! {( Y& v0 N/ a" \不要說法律是他們訂的，當然是他們的錯。執法，跟立法是完全不一樣的。
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" D, }/ j) l; q$ S. N不知道大家看到這裡，是不是有更了解了事情的全貌了？
$ v/ P2 w% E5 s: F簡單來說，我認為法律上的權利與義務是這次事件的關鍵
, q- P8 X$ c. o; J6 S/ V1 G3 T" r4 ]
  {' G  X+ V  h王家一開始放棄了透過法定程序表達意見的權利，一開始的消極參與，使得後來一切的積極努力都注定付諸流水。
1 h/ _" a8 @1 @1 L; p建商為了確保現金流而開始預售的動作，完全抹煞了變更設計的可能性。
政府的執法更是將自己的名望全部掃地。
8 ~' _6 T1 h6 r, O" K
這場都市更新沒有任何一方獲得真正的利益，三者，皆是這場遊戲的輸家。
2 ]" T: g  S. p0 E
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三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

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) t1 f+ v% s/ W5 K& P9 p# g+ [或許這樣的事情還會一再反覆上演，同樣的事情一定會再次發生。
  L; ?8 N3 S* O( B  y" x" L# c但我認為這絕不會是圓型的無限循環，而是螺旋型的我們會在一再上演的問題中，越鑽越深，然後找到這事件的核心。到那時，我們才能清楚地看見事情的全貌，也能找出改善的方法。
這樣的一個劇烈的刺激，應該要激起我們對公共事務，以及自身權益的關心，我們不該放過任何一個可以表達意見的場合全體積極性地參與才能踏實地解決這些公共社會議題。
* V; P+ X7 ~4 \0 u* {+ X! B: D
以下是我覺得我們從這次中可以學習到的事情：

。如果你家被劃進了都市更新範圍，而新房子跟金錢都不是你要的東西的時候，你一定要積極地參與公聽會表達自身的意見。
6 \  u4 K& Q/ c/ z7 {9 ~* T讓你家在一開始，就可以被排除在都市更新範圍外。
8 t( m0 y% Q7 |絕不是什麼「今日拆王家，明日拆你家」，這是不會發生的。


4 u7 o+ p6 K+ m+ `。我們該透過這件事情，使立法委員們正視問題，結合各項領域的專業，用正面積極的態度去重新修改法條。
法條應更加落實民眾參與，民眾意見的陳述；徵收條款的條件也需更加嚴格謹慎，畢竟是侵害民眾權益的行為。
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。我們都應該更關心與我們生活相關的法律，法律會保護知法者，別讓法律只成了知法者的武器。
. `6 p9 u0 }2 n" d: K
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謝謝大家看完，站在一個都市計劃學系學生的立場，我真的很不希望土地徵收、都市更新，都落得這樣難堪的汙名。
這麼多為了大眾思考的事情，反而成了大眾質疑的問題再多來幾個，真的會澆熄我們對都市計畫的熱情。

----10:10新增
" {! L) a, \4 `我覺得整件事情架在一個資訊不對等的狀態下，建商跟政府都很清楚法律，但是王家人不知道。這到底該如何起手阿？法律的宣導不足，導致大家都不了解都市更新。我們到底該站在被動的立場，還是該用主動的態度去了解法規？其實我真的不懂哪個才是真理。
但這次給我們的教訓的確就是->我們得積極地了解法規，讓我們也能得到法律的保護。
  z; [- f- e! Z* \7 z) D
這些條例＂一定＂有重新檢討的必要性。現況的都市更新的確落入了利益的操弄我們身為專業的規劃者，該怎麼與立法者配合，重新制定法規我想是這次的關鍵議題。

, R1 S8 m3 }6 x! K' x# p5 o' x宣傳不夠，就要加以宣導法律有誤，就要修正。立法者得認清自己的問題，提出自己的改善方法才行阿...

這次的傷痛一定要讓都市更新的制度往前進步才行。如果之後也一而再，再而三地發生，那對於這些立法者，就沒有同情的必要了
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2 h: a( M$ o4 Y/ X; b: ?----------------
5 ?' A. T) I8 r, L" \! ^. }) f" F
' K' p/ K, f4 E: u或許這篇文章也還有很多缺陷，因為我也還在這條漫長的學習之旅不斷努力但我們都應該好好問問自己，你真的了解都市更新了嗎？
2 V5 ^2 V# k5 ~3 ]在網路上看懶人包，再按個讚分享出去，就能改變，找出問題的癥結點嗎？
1 B/ e5 g- m. [我們都有需要改進的空間，都市是你我的，我們需要一起努力，一起關心這個城市，才能讓他變得更好。

1 V# v& w. V  w( W期許我們能更好，加油！附上判決文連結給大家參考：
http://pnn.pts.org.tw/main/wp-co ... %B1%BA%E6%9B%B8.pdf

洪阿民

回復 阿煒 的帖子

分享我同學的話
' n: H+ P, V2 \* _% [" p$ d3 V2 {# z(他是政大哲學博士，現任某校助理教授)
0 @/ R1 k$ {, _1 d, G1 m  A

$ t) A0 e9 }9 z  I- V% Y這篇文章「指出」王家的「錯誤」：王家不能禮貌性地說『謝謝，不參加』，而必須積極參與公聽會、審議，表達反對意見，才算法理上的拒絕。這篇文章指出，由於王家沒有參與公聽審議，因此使得都更的贊成率是100%。我想說，認同這套計算邏輯的人數學應該有問題：100%在這裡所代表的意含並非是「所有在都更範圍內的人都贊成」，而是「所有贊成都更的人都贊成」。因為這些公聽會，反對的王家並未出席過。贊成票100%的分母，並沒有把未出席者算進來。這裡最嚴重的問題在於，贊成票所要表決的內容，是包括那些投票者「無權過問」的他人財產。100%在這裡的暴力應該是這樣說：「贊成都更的人贊同把那些不屬於他們的土地財產也納進來一起搞。」這才是這套邏輯最大的問題所在，因為他們根本無權這樣做。我認為，在王家或反對者並未出席公聽審議的情況下，要計算投票率，要詮釋投票率所代表的意涵，不能忽略那些未出席者，而逕自說是「100%」，因為未出席者有土地權狀，有房屋權狀，那是公認受保障的私人財產。
) k( P! C/ U4 h
接著，這篇文章又說，王家不參與，等同於自己放棄反對的權利。如果這是目前政府／司法的運作邏輯（我想應該是，因為這很方便）：「沒有參與」＝「放棄反對的權利」，那麼這樣的民主／法治素養是很糟糕的：「我不說話就代表我同意嗎？」或者「我不說話就代表我不同意嗎？」在都更這個議題上這個問題更顯複雜：表決的是私人財產，那是身家，甚至是性命。王家未參與公聽審議，事實上應該要被算做是一種「反對」的表態！這是政治決策應有的審慎態度：我們能輕易地把那些默不作聲的人按政策需求的方便都當成空氣操作嗎？事實上，這也就是鳥籠公投可以輕易被政治操作的基本邏輯，而我們的社會竟然有不少人接受這樣的邏輯。

這幾天看了很多類似的法律優位觀點，實在很令人沮喪。法律究竟是保障權利，還是保障權力？「我說不」不算，還得要「法理拒絕」？這個問題更深一層要指出的，是這個社會居然可以不認理到這樣的程度，而把這樣粗暴不認理的行為說成是依法行政，最慘的是，這樣的人居然還不少。王家的確有錯，錯在於不懂「法律」，錯在於太過相信法律是可以保護人民的。

麥克

回復 阿煒 的帖子

5 j: u0 ^6 U# J. p% _) T/ J我覺得這個學生寫的很好, 但是唯一的美中不足之處是他還是個學生, 沒有"真的"經歷過都更事務, 以及他不是王案當事人, 不會知道真的全貌.... 寫的都是"猜測"居多.

我雖然有過都更(失敗中)的經驗, 但我不是王案當事人, 所以我會選擇不要針對王案多說話, 我只說自己的案例, 因為都更真的是每個案都有自己的故事, 不足為外人道ㄚ~~

康康

我相信王家有說過"不願意都更"

6 {' ]# K, {1 {' H6 W. l' K但是王家也參與過"談判"甚至開出超過市價的行情

（針對超過行情的部份誰要負擔，是建商要負擔還是所有已經簽字的地主和建商共同負擔來滿足最後一戶，如果是這樣以後大家有機會參與都更或合建的時候一定要最後一個簽字）

3 C/ Q/ B& o6 y7 n, n8 m王家的代表應該不是剛出社會的學生，他知道如何開價，甚至會計算更新後的獲利
. V3 Q! b2 r0 R0 y+ h" \
" j. N2 c! z2 r( j# c（他不只會算王家自己的獲利，他也把建商的獲利算進去）
0 \0 Q) v5 n7 @1 W) s' x
* r. }6 n$ g/ M& d我不贊成強制拆屋，我也不喜歡作地起價阻礙大家的地主

/ y* \% U& l9 U  n5 D/ t8 o! y