將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
5 l" F0 b. }; E今天心情好,花點時間我舉實際案例
) `5 x3 P- R+ s4 k3 Y
就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

  w% ?) [7 M7 e- s+ s; j
唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
6 i4 `9 x/ ?6 U8 \* F
低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     
! v* C4 k; ^. c
' [* c1 m# k! L2 W; D+ W你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
* C$ {9 d2 ?0 J28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      
" ]. t$ K7 n& w8 ]. G
青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   
6 {3 `: W. r/ b  V/ k
我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
4 ^1 _8 w5 j8 K9 O9 i: b) [$ P* W雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
) p2 n+ A6 i  ?' x. C9 ]' @" [(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
: `% W/ i' k$ G. S$ P3 r1 v4 z! F
6 i9 T6 I, T+ b8 r+ D) P
! T! q8 I3 y: o% m7 i還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
  t5 ?% }& [& F% ?唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

& V. A+ s9 f3 g; X3 M5 v低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

$ T, |2 O# p. N3 z6 O) g  ]我也說明 很多建商很有冒險精神
) L1 F$ Y  X7 ~& [. ?: v, g
& T  ]8 k4 k0 p5 Z7 U; [土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法
' t# X9 D/ u1 f/ [$ b1 v, N- ~

/ q: Y( \, `' N+ s; B7 o投資客要考慮的是站在投資立場

1 W) y: |- T- ?) A; M4 f假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動

跌到16萬
9 O6 D4 t: u* _$ i$ X+ I+ J1 Q
那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？
3 a7 ^# [8 T% h/ k

反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加

6 D( v. j$ Q6 b那是否代表投資客要考慮逢低進場？


這才是投資客要考慮的因素
/ z8 l0 }. m! G0 b( y
建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法

$ I) ~* p. L( G0 O1 U2 t投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚


5 y+ k" S. L. F4 N

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 07:17
建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

我也說明 很多建商很有冒險精神

6 o6 N- f- J& K% ~$ ~3 l/ }
不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
然後再搶進?....      

呵....降價只會吸引投資者搶進, 並不會吸引自住客搶進....     
因為自住客永遠在等更低價, 永遠在等市場成熟了(居住方便),     
降價後吸引一堆投資客進場, 對青埔發展也沒啥幫助啊     

重點只要交通建設到位, 漸漸地就會有自住客認同進駐,   
然後賣場進駐, 然後才突然的跟從者大量移入....     

6 ~) D7 m" t" {5 k3 k1 t& b- u( N5 p北大特區的發展也是如此....早期自住客移入的速度非常緩慢(但仍是有持續增加),     
而那時候房價都還在15~16W, 便宜卻人口增長緩慢,     
+ D! ?1 ~( ?9 u當家樂福進駐開店後, 突然的房價上漲至2字頭,     
$ n7 Y, I' s1 t. }- z& z8 k1 U此時才開始有大量的自住客買進(問看看網上購屋者是不是多買在20~25W之間)....     

8 _" Z  N. g4 D  T我住進北大將近10年, 前6年房價大約從11W漲至21W左右, 而後面4年也才從21W漲至約27~28W      
6 x3 G+ V4 ?/ D2 A2 S; K3 Z
投資....要買在一堆人搶的時候?....一堆人搶買, 可以買到低價房?     
. v9 w- L7 [+ w) ?1 U

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 09:05
不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
然後再搶進?....      ...

那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

4 j2 E0 r, {# t& M( t9 l然後上看翻倍之類
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* u, }0 P! O/ c+ r

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 16:58
7 z  o5 X  v6 m" q那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

& ^) H8 j  r+ C然後上看翻倍之類

% g/ L% X( a# P呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)      

不過, 相對於北大....北大是個趨近開發成熟的市場, 而青埔卻是個剛開發的前期階段,   
7 B- Z4 h) u3 A& y同樣目前價位32W的房子, 你覺得哪裡的成長空間會比較高?      
1 [$ U8 \: s; m, n
4 ?' ?# p/ l: L看看有交通到位的重劃區,     
& d9 P1 g$ h6 f4 c+ Q  A"南港" ....10年前去看預售屋只有30多, 現在呢?      
或許有人又會說, 青埔不可能有那樣的發展啦....      
交通建設已先到位, 政府又有一大片空地可利用,   
* v9 V! a, l  M2 P5 f" Y政府不會想增加些建設好讓自己的那一大塊土地增值些嗎....     

+ V& V& Z* N1 K% ^# E

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 19:15
呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)   ...

) Y0 d% e2 s. N/ |. |8 F那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期

5 z( T2 ~+ j3 s5 O價格從3字頭會往上到多高？
3 }- E6 B- T' V+ J: s
$ S# n  T1 S' l+ \  n* K我的想法是非精華地區的 20幾萬或是精華地段的30幾萬


( Z' |6 \, N9 M1 S都很難想像能有一段自住客大幅增加而噴漲到 40幾萬甚至60萬這種翻倍的價格

反而是會因為已經預期心理影響而在初期就漲到2-30萬 而有種不太會續強的感覺

青埔如果規劃不好當然不會有預期心理影響而漲價


7 t1 g* @! W) ?4 M但似乎價格上已經先反應了規劃完成的青埔

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 21:39
+ c4 q0 {5 @! z, h) d' n7 {$ I那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期

價格從3字頭會往上到多高？

請問桃園市中心的房子價格多少?     
3 |' |( I# x6 Z1 I! e' J: l# r9 C9 {請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
' P) v* h0 _' K* P8 P+ W7 J4 R青埔的精華區比上面這兩區更有優勢在於位處交通要塞,     
( g. o9 e& W" \% T# g應該不會到60啦, 不過至少40多是有機會的,     
% C8 h% X" S6 W  {  F  d因為青埔有許多政府用地可以引進公共建設,     
8 X  P5 k# w) g9 b9 b0 Y2 RA18站前也規劃了很大的地來為將來商業化做準備(而非藝文那般商業地都給蓋豪宅),     
很簡單的看....目前A18就有影城的規劃,      
9 g! T3 Y' M5 X0 W& g: A; ~% I4 G這些在北大特區是看不到的(連個大創最後都不進來了)...   
當然啦, 有人不希望北大太商業化,     
! S4 @$ I" d( Y* m" @5 i/ K所以, 以現階段同樣的存一間房子, 我會選擇青埔而非北大再購入一間房....   
+ f& [* [& H4 q1 D
2 \9 D' t, W4 E其他地方, 我前面有說過, 我不喜歡林口的潮濕,   
我不看好淡水新市鎮(那兒更誇張, 到台北車站要花上一小時, 還要20W左右),   
4 R( ~5 b3 m& t; y我更不看好八德擴大重劃區(那也超誇張的, 現在生活機能都還很差, 房價也可以到20W了),   
. D$ d. k5 x8 N3 X1 ], ^除了青埔, 北台灣裡, 我最看好土城重劃那一區塊, 因為那塊地, 有很大比例是政府的, 可以做很好的規劃...   
而非如一般重劃區, 土地都是私人或建商的, 根本不會做啥公共建設, 只會長一堆房子   
# l. U6 S& O) d, i: b9 `& r9 `3 i
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REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-10 08:58
請問桃園市中心的房子價格多少?     
請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
' \. [  n6 K; ~1 |! U青埔的精華區比上面這兩 ...

5 P9 d6 p7 D. F如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

土城基本上是有其限制
1 }4 [% ?7 e; L" u9 N8 `9 b
  w8 B% _8 g: @; [7 q$ n$ r/ q看發展 當然公有土地越多越有前景
0 Y1 o% I$ F4 N! A
* G. ?+ C8 p7 e5 v( ]6 R% U/ A; @; t$ o但公共建設是追隨人潮而開始

* T6 _5 f$ }3 k3 f高房價讓人潮緩慢增長
; o; j8 W4 e+ R0 {! }
# ]  a+ ~9 \4 H6 q那公共建設也會遲緩發展

這個初升段期間 將會十分漫長


2 \( C9 e) Q) {7 C8 K& P我估計要20年 才有機會邁入人口大量移入的時候

yjrong413

0 r) ~: t) p0 k

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

土城基本上是有其限制

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: `9 ^9 D5 D  h桃園高鐵特區的第一家全連生鮮超市終於在11/19日正式進入都審期
嚕,照都審預審的結果來看應該只需要補件後就可以通過都審階段,照
' E+ x2 k' k: w5 x$ B9 _# V以往的經驗來看,應該有機會在這月底或下月初就正式通過都審,接著
就會正式送件建管單位申請建照嚕,這申請建照的流程再抓個2個月保
" [" P4 ]' {9 \' j) |- H$ y) a險好了,這樣扣掉農曆年應該有機會在2016年的3月底或4月初拿到建
: f2 p! q/ ]5 R' n0 i* t/ V# `照,這樣的商場實際興建工程頂多抓3~4個月左右,再加上裝潢也抓2個
3 S& U0 ~( z, s9 O4 `" t5 ?* G2 Y月好了,快的話明年夏天,慢的話明年秋天就會跟各位鄉民見面嚕,屆時
大家記得要用行動來支持這青埔的第一家佔地約678坪的全聯生鮮超市
哦,恭喜大家在地生活機能又即將被再提升嚕.
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「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發」（下稱A19站聯合開發案）為機場捷運路線沿線及車站周邊土地之開發案，基地位於高鐵桃園車站特定區內、緊鄰機場捷運A19車站，係由交通部高鐵局於民國101年底透過公開招商，評選出冠德建設（股）公司為得標投資人，於104年6月取得建造執照，104年11月完成開工申報作業，並訂於104年11月23日（星期一）下午1時30分舉辦開工動土典禮。
& u4 l" y0 f$ n; Z# n8 t6 OA19站聯合開發案之基地面積約為1.7公頃，總開發樓地板面積約為3.1萬坪，係以機場捷運為核心，結合綠色、生態、環保之開發理念，銀級綠建築之設計興建，將引進1.3萬坪精緻品味的購物商場、1,600人居住人口，最快預計於107年中完工，完工營運後將成為高鐵桃園特定區之新亮點。
6 @! A6 ]+ ?# h( \6 y+ c~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   

7 E8 r" z- v0 y+ L冠德A19在我家右前方約350公尺, 全聯預定地在我家左前方約200公尺,     
A19站週邊會發展20年才發展得起來?     
- \/ a) T0 E) j. _* Z若要20年人口才爆發起來, 冠德、華泰(國泰的子集團)outlet、全聯...會傻傻的都先去卡位投資?     

, B/ ^0 X5 f% ^; m' e, o後進者常常都在"早知道~"中懊悔不已...我聽很多周邊人都懊悔"早知道當初就來買北大房子...."      
* J! I! H) {! S: o9 d0 k2 t$ ~

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

; U; G' Y/ M  [$ Y- s5 \# v( E土城基本上是有其限制

你的觀點....我不認同....     

* I# d+ b2 ~. [( u私人建設才是看人潮或前景評估才漸漸開始,     
1 Z# S9 i2 D; x' O. Z但公共建設大多會先行規劃, 逐步實現, 並不一定會看人的多寡發展,     
, S: x& Y0 B/ S$ E  E1 W4 C2 U* A9 W例如北大校園、三鶯新生地、客家文物館及陶瓷博物館等, 並非這裡人入住多了才開始規劃的,     
反而是私人的, 如家樂福、全聯、全家福、特力屋及銀行等, 這些才會看人潮評估是否進駐     

! [, G5 r' p( C, A7 f' Q政府規劃各高鐵站, 有先確定人潮聚會在桃園、台中、苗栗站附近才決定蓋了嗎?....   
6 c0 F+ L9 z8 {+ r青埔的青塘園、橫山書法公園、青埔國中、大園國際高中等公共建設也都是先建設於人潮聚會前   

所以, 要投資房地產要跟著政府的重劃區跑(如北大特區、青埔特區、土城重劃區), 而不要去投資淡水或五股