將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

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REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
& o" M- _# \/ x8 M- Z今天心情好,花點時間我舉實際案例
9 A8 i0 w  M, [9 {
, c0 i2 G; D0 v' ^: K, k. @( D就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
: J2 f3 ?- u0 Z; `7 v% B0 i# w: B
低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     
( W1 {6 j+ a7 Y
/ q& `$ K6 u) Y# T你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      

$ j& ~9 [& U& a青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
" N: K: H6 C* F+ i這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   

我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
# {) R+ A" Y3 V  ~雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
4 b3 r- k* H& W$ E連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
& m( R  J  X/ b% n; E' H  N/ U$ O

4 c4 j4 q3 F2 Y3 l還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
8 f3 [4 u3 O* n7 O% j8 R! N唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
2 |; }1 o5 |  Z( u0 }
低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

9 h& }/ u4 D1 \+ S' W9 d5 U建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

: k' X( T5 F& o/ }我也說明 很多建商很有冒險精神
. A2 X9 \- X* |7 D
7 X. w. t; N* n; S& i) w. d土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法


投資客要考慮的是站在投資立場

- J7 i& I0 N; W. M假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動
% \4 W- O  |; {. y( b- A
跌到16萬

那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？


反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加

那是否代表投資客要考慮逢低進場？
& ^+ ]" A2 V  K5 E& y$ b

& P# F8 }7 N3 b" u8 ~* t7 ]6 Y這才是投資客要考慮的因素
+ \: u; Y/ w0 |( U( P, W- J
建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法

; ]3 t" X  g, e* H- ^0 k' G  E投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 07:17
建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

我也說明 很多建商很有冒險精神

! B; b" c, k9 z. g
! x# I. ^0 ]) b  ]8 k1 D不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
6 z* Z8 g3 S  _+ u4 K然後再搶進?....      
# g7 Z9 W1 F9 o; X6 Y
呵....降價只會吸引投資者搶進, 並不會吸引自住客搶進....     
  E: w* S" {; N: F, ~1 `' h因為自住客永遠在等更低價, 永遠在等市場成熟了(居住方便),     
3 p! G0 @) x  k* l, m降價後吸引一堆投資客進場, 對青埔發展也沒啥幫助啊     
; L% P) m) Q' i$ C. [
重點只要交通建設到位, 漸漸地就會有自住客認同進駐,   
然後賣場進駐, 然後才突然的跟從者大量移入....     
$ h8 K7 T. d4 G9 j$ X
: Z& s- x" e$ L( q北大特區的發展也是如此....早期自住客移入的速度非常緩慢(但仍是有持續增加),     
1 @; f! D# V2 k  H1 W, z9 q而那時候房價都還在15~16W, 便宜卻人口增長緩慢,     
當家樂福進駐開店後, 突然的房價上漲至2字頭,     
此時才開始有大量的自住客買進(問看看網上購屋者是不是多買在20~25W之間)....     

% y0 E' S" j4 |8 L& R# v: h我住進北大將近10年, 前6年房價大約從11W漲至21W左右, 而後面4年也才從21W漲至約27~28W      

! g1 u$ x+ K+ ]. Q. M3 @投資....要買在一堆人搶的時候?....一堆人搶買, 可以買到低價房?     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 09:05
) z+ i- R- K5 n! A4 Z不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
然後再搶進?....      ...

7 x% g7 X0 D& t7 {* x) J" N. X那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

# j5 f' E8 [" t# u- v* j然後上看翻倍之類
2 u' ?6 m: t7 F$ d

yjrong413

9 Z/ y( P' G- D; }( \: V

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 16:58
/ m4 ^9 U* f% l; C那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

然後上看翻倍之類

4 y$ T1 z& D* p. ]0 a) P* X
呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)      

3 [' A2 [# V+ B不過, 相對於北大....北大是個趨近開發成熟的市場, 而青埔卻是個剛開發的前期階段,   
同樣目前價位32W的房子, 你覺得哪裡的成長空間會比較高?      
+ D' Y( J/ q- h# i
; E4 c# \. Q' o& }; i- w0 W% _看看有交通到位的重劃區,     
- m& i9 Y8 Y+ Z6 u- s: g* t0 a2 u"南港" ....10年前去看預售屋只有30多, 現在呢?      
- n2 D, ?# m/ c或許有人又會說, 青埔不可能有那樣的發展啦....      
交通建設已先到位, 政府又有一大片空地可利用,   
/ a" B& S( Z3 r7 Z0 h% `, l政府不會想增加些建設好讓自己的那一大塊土地增值些嗎....     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 19:15
8 Z; q, ?9 c  Z7 Y9 q9 M" q+ I0 M/ f呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)   ...

- p  W. B+ K3 E" O/ N% b* z那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期
& v' T5 U* K$ i4 \4 {3 y0 k, Q
價格從3字頭會往上到多高？
. i4 Q; ^5 g0 l% m2 ~6 K
我的想法是非精華地區的 20幾萬或是精華地段的30幾萬
' X% E* L5 k0 S, D6 W

+ d1 O: R$ `3 }& }2 U都很難想像能有一段自住客大幅增加而噴漲到 40幾萬甚至60萬這種翻倍的價格
! O4 }+ \1 ~  D4 D7 I% `4 s9 [- P) Z
反而是會因為已經預期心理影響而在初期就漲到2-30萬 而有種不太會續強的感覺

青埔如果規劃不好當然不會有預期心理影響而漲價


, ?; v, H8 }& X但似乎價格上已經先反應了規劃完成的青埔

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 21:39
7 ^1 |& t. I/ Q7 f那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期

0 K* ~& B  A: N4 `) Z: v8 N價格從3字頭會往上到多高？

* C/ e% `. V+ x8 m8 z9 ]/ \! P請問桃園市中心的房子價格多少?     
. d3 c- _4 t9 A+ x  X- m) Z" b請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
青埔的精華區比上面這兩區更有優勢在於位處交通要塞,     
應該不會到60啦, 不過至少40多是有機會的,     
因為青埔有許多政府用地可以引進公共建設,     
  ?" s7 H2 L4 S- [/ B. q7 ^+ NA18站前也規劃了很大的地來為將來商業化做準備(而非藝文那般商業地都給蓋豪宅),     
很簡單的看....目前A18就有影城的規劃,      
$ d6 k7 Q& a8 N8 h6 a  ]這些在北大特區是看不到的(連個大創最後都不進來了)...   
! L: t8 R/ {7 c2 R6 P. J( E當然啦, 有人不希望北大太商業化,     
所以, 以現階段同樣的存一間房子, 我會選擇青埔而非北大再購入一間房....   
4 ~3 z; p# I. B% w3 C7 s
' ?. }  s" j8 `1 X& ~其他地方, 我前面有說過, 我不喜歡林口的潮濕,   
5 x* N  d. P* f! a0 I我不看好淡水新市鎮(那兒更誇張, 到台北車站要花上一小時, 還要20W左右),   
我更不看好八德擴大重劃區(那也超誇張的, 現在生活機能都還很差, 房價也可以到20W了),   
- W# u5 O8 @7 I! w除了青埔, 北台灣裡, 我最看好土城重劃那一區塊, 因為那塊地, 有很大比例是政府的, 可以做很好的規劃...   
而非如一般重劃區, 土地都是私人或建商的, 根本不會做啥公共建設, 只會長一堆房子   
0 s9 z, r+ y! e# v. |9 ]

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-10 08:58
請問桃園市中心的房子價格多少?     
請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
青埔的精華區比上面這兩 ...

如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

% m  [4 d6 [; t6 S9 @土城基本上是有其限制
  J* s  ^2 m9 u7 B
看發展 當然公有土地越多越有前景
6 }0 f7 Y: o" N. \8 `
但公共建設是追隨人潮而開始
* O& u' _3 m8 S; F( f3 b$ j
高房價讓人潮緩慢增長
4 U6 y. O( o- A  o+ h9 j8 E
7 U  @  U& a4 D  ?6 k7 I% M$ Y1 h4 N那公共建設也會遲緩發展

" f' k9 Y+ a. A  {; D0 w8 i這個初升段期間 將會十分漫長
& E- C2 l. o$ r2 t5 N

我估計要20年 才有機會邁入人口大量移入的時候

yjrong413

6 D# C) t; B& K) K7 ~

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
& k7 W; d7 M" t* B
! h6 C/ o& g- A5 l% b土城基本上是有其限制

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* @- |/ q: r, ?, _, Y桃園高鐵特區的第一家全連生鮮超市終於在11/19日正式進入都審期
嚕,照都審預審的結果來看應該只需要補件後就可以通過都審階段,照
以往的經驗來看,應該有機會在這月底或下月初就正式通過都審,接著
  F9 Q! E+ l5 N. U  j2 h8 S6 D就會正式送件建管單位申請建照嚕,這申請建照的流程再抓個2個月保
險好了,這樣扣掉農曆年應該有機會在2016年的3月底或4月初拿到建
0 o" a$ N8 M* L9 Z, s) C照,這樣的商場實際興建工程頂多抓3~4個月左右,再加上裝潢也抓2個
月好了,快的話明年夏天,慢的話明年秋天就會跟各位鄉民見面嚕,屆時
/ Y# H# W' X. ]" F大家記得要用行動來支持這青埔的第一家佔地約678坪的全聯生鮮超市
哦,恭喜大家在地生活機能又即將被再提升嚕.
2 o- [/ a1 J8 I0 ]5 t& u~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   
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- Z* y% _# T3 v8 `" }) G  H  s「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發」（下稱A19站聯合開發案）為機場捷運路線沿線及車站周邊土地之開發案，基地位於高鐵桃園車站特定區內、緊鄰機場捷運A19車站，係由交通部高鐵局於民國101年底透過公開招商，評選出冠德建設（股）公司為得標投資人，於104年6月取得建造執照，104年11月完成開工申報作業，並訂於104年11月23日（星期一）下午1時30分舉辦開工動土典禮。
A19站聯合開發案之基地面積約為1.7公頃，總開發樓地板面積約為3.1萬坪，係以機場捷運為核心，結合綠色、生態、環保之開發理念，銀級綠建築之設計興建，將引進1.3萬坪精緻品味的購物商場、1,600人居住人口，最快預計於107年中完工，完工營運後將成為高鐵桃園特定區之新亮點。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   
. |; ^( Q# w2 [' S! Q
  ]! A, j; Z- w3 w冠德A19在我家右前方約350公尺, 全聯預定地在我家左前方約200公尺,     
A19站週邊會發展20年才發展得起來?     
% M: A, I7 f* O) I+ E/ P7 R若要20年人口才爆發起來, 冠德、華泰(國泰的子集團)outlet、全聯...會傻傻的都先去卡位投資?     
# x. `* H$ @% Y7 l5 _* R
& g# c) t* u3 ]; A7 f後進者常常都在"早知道~"中懊悔不已...我聽很多周邊人都懊悔"早知道當初就來買北大房子...."      

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
5 U: g, [0 N6 Y! }& h* a4 F. J
: p4 b- r! |# e/ ^! N* I土城基本上是有其限制

2 `  N: y6 n: U你的觀點....我不認同....     

私人建設才是看人潮或前景評估才漸漸開始,     
) u& Z; }$ ?. s但公共建設大多會先行規劃, 逐步實現, 並不一定會看人的多寡發展,     
例如北大校園、三鶯新生地、客家文物館及陶瓷博物館等, 並非這裡人入住多了才開始規劃的,     
反而是私人的, 如家樂福、全聯、全家福、特力屋及銀行等, 這些才會看人潮評估是否進駐     

政府規劃各高鐵站, 有先確定人潮聚會在桃園、台中、苗栗站附近才決定蓋了嗎?....   
( q. b8 z& y* `$ O" {  ~青埔的青塘園、橫山書法公園、青埔國中、大園國際高中等公共建設也都是先建設於人潮聚會前   

所以, 要投資房地產要跟著政府的重劃區跑(如北大特區、青埔特區、土城重劃區), 而不要去投資淡水或五股     

7 P. x4 M# c) J% D( B1 M$ l: ~