將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
! z! @" r, K+ e  u* e, O今天心情好,花點時間我舉實際案例
  H* v1 J1 T* G" J7 C1 j. [
就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

7 H8 @/ R6 R7 r! V: k1 t# l
! M* L9 D8 k  f8 E: B唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

8 M7 O3 A- s+ C: s8 y低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      

青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
8 I6 g9 C/ |9 r3 c( O這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   
7 b7 w9 R: H- K3 r
0 G" m$ C. c+ Z5 a) [! [我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
6 Z0 Z6 U- o, I- Y/ P雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
/ [0 o+ G' D. K. Z$ A9 m$ g連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
1 h6 }9 i1 E; y& b(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
$ N5 L3 O. X, W! ]
7 S1 L) K. @9 j- X& l& Z* f& x, ^
# i& r7 o" B: E/ `0 n' D- p3 R9 d還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     
0 Q- Q$ I6 S$ G" @1 q1 o" n& x

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
1 X4 Q7 u! N& g唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

0 ~4 |/ @) n6 A6 P' P建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

' B7 F) _: c+ ^! F7 K& ?! v我也說明 很多建商很有冒險精神
$ J6 z& M4 k! E% E
土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法

0 J( A+ {  U! t1 A
投資客要考慮的是站在投資立場

假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動
$ l+ |) F8 v( O* a1 C# m
# i0 I1 S" K8 b) t8 B3 X8 `2 A跌到16萬
; f+ n6 d3 i7 A3 V
那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？

+ @4 A5 y: X9 j# X
5 D4 t( `# v) g5 I9 H反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加

那是否代表投資客要考慮逢低進場？
" f  L- J5 H5 W  P

這才是投資客要考慮的因素

建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法
8 s7 e: U# s& d9 u' d7 f7 C
( Q/ B$ P; R8 R$ p( _: n投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚

6 X1 I& S- d/ G
0 |. ], X* n1 ]0 I8 Y5 ^
, x0 j" ?. U8 |8 Y, G$ ]( T. c" |. Q; k

yjrong413

( u$ o+ K( @1 [8 C1 J

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 07:17
建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

9 y2 m& O# Z4 [5 @5 p4 g* q我也說明 很多建商很有冒險精神

9 b7 M; T. D# W/ S不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
然後再搶進?....      

呵....降價只會吸引投資者搶進, 並不會吸引自住客搶進....     
! G. k( Z( `  x/ z/ X* I* S+ k9 W因為自住客永遠在等更低價, 永遠在等市場成熟了(居住方便),     
降價後吸引一堆投資客進場, 對青埔發展也沒啥幫助啊     
& u) ]0 K1 @0 }6 e0 [* c. y5 P
重點只要交通建設到位, 漸漸地就會有自住客認同進駐,   
/ l" C6 b& A2 t4 l0 S% y然後賣場進駐, 然後才突然的跟從者大量移入....     
; m. |$ }! k% W" S! ^, |7 c5 i, m
$ L/ E8 A3 ]9 i# P北大特區的發展也是如此....早期自住客移入的速度非常緩慢(但仍是有持續增加),     
5 @7 Z3 |- u3 D* s而那時候房價都還在15~16W, 便宜卻人口增長緩慢,     
2 m+ v4 o& [; D4 Q/ h當家樂福進駐開店後, 突然的房價上漲至2字頭,     
此時才開始有大量的自住客買進(問看看網上購屋者是不是多買在20~25W之間)....     
( Y  s: w: q( W: n
- I2 L* H4 ?+ n' w4 B- `我住進北大將近10年, 前6年房價大約從11W漲至21W左右, 而後面4年也才從21W漲至約27~28W      
# `' }  q& @& F  g4 O) r9 u
, l% R9 Y( V0 g  y6 f/ k& T, Y投資....要買在一堆人搶的時候?....一堆人搶買, 可以買到低價房?     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 09:05
不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
" r) t" b. B0 s! j% g然後再搶進?....      ...

+ D6 j% N5 \" S5 K那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

$ m# B: \% G3 J/ m然後上看翻倍之類

6 |% t4 j1 I2 b

yjrong413

% `; f% U' u0 ]2 V

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 16:58
那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？
! W' M/ z  x4 i* C! v' u3 ?3 N
" M; @/ Y( ?, ~( q5 J" `+ V$ q3 M然後上看翻倍之類

呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)      

7 I# _& Y* |. U9 I9 J7 K' h( @% Q不過, 相對於北大....北大是個趨近開發成熟的市場, 而青埔卻是個剛開發的前期階段,   
' l% ?8 t, M, Z) b* b+ O$ D7 c同樣目前價位32W的房子, 你覺得哪裡的成長空間會比較高?      
) {# u$ k0 g6 T, U. ?$ R! T0 P
看看有交通到位的重劃區,     
"南港" ....10年前去看預售屋只有30多, 現在呢?      
5 ~, q% ~$ Q; o- P7 }3 T6 t或許有人又會說, 青埔不可能有那樣的發展啦....      
; c/ b8 y1 U8 e: ?0 ?  ~交通建設已先到位, 政府又有一大片空地可利用,   
6 U8 v1 o& Z$ y0 `: k1 h; E政府不會想增加些建設好讓自己的那一大塊土地增值些嗎....     

) t$ F# w/ A9 T# c4 D: K3 S$ F

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 19:15
0 N$ `7 z2 o! s) M0 X% u呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)   ...

, A( r9 Z8 c# C2 p1 M+ r! \7 `那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期

價格從3字頭會往上到多高？

我的想法是非精華地區的 20幾萬或是精華地段的30幾萬

. ?0 ~+ z& a; n+ k0 ^$ y
+ ^  O% b8 ]$ I9 [/ N都很難想像能有一段自住客大幅增加而噴漲到 40幾萬甚至60萬這種翻倍的價格
* r+ h& Q+ o$ ^4 [5 W0 `
& A3 `' l/ ]/ s4 S反而是會因為已經預期心理影響而在初期就漲到2-30萬 而有種不太會續強的感覺
3 `+ p; A# m. |* P- ]$ J6 w3 X
) C2 H- ?# d2 f* |1 ^5 ]0 M青埔如果規劃不好當然不會有預期心理影響而漲價

  @& \- ]: [/ h6 E( m$ {
2 }) Q6 r) e3 _; U) e0 @但似乎價格上已經先反應了規劃完成的青埔

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 21:39
! r6 s& U# k* D* x7 `那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期

! l+ y3 {+ ^% M5 u" S3 `" V5 c' B2 E價格從3字頭會往上到多高？

請問桃園市中心的房子價格多少?     
% b) m) M6 h( l0 m  V請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
4 Q/ L2 u" U1 n7 a: D( X8 q. ?青埔的精華區比上面這兩區更有優勢在於位處交通要塞,     
8 u" C1 J3 h6 e1 r" v8 Y4 s應該不會到60啦, 不過至少40多是有機會的,     
1 F; f3 n% @" g4 u; Y/ R因為青埔有許多政府用地可以引進公共建設,     
5 X  C$ |- P+ r% ?' [; {A18站前也規劃了很大的地來為將來商業化做準備(而非藝文那般商業地都給蓋豪宅),     
! L. A* q0 w- H* k5 a很簡單的看....目前A18就有影城的規劃,      
" n6 e! `. Z( t1 e3 z1 L這些在北大特區是看不到的(連個大創最後都不進來了)...   
; r$ n8 o2 ~/ h( B* \5 b6 U當然啦, 有人不希望北大太商業化,     
" D+ i* e3 K: V' Q/ S5 p所以, 以現階段同樣的存一間房子, 我會選擇青埔而非北大再購入一間房....   

其他地方, 我前面有說過, 我不喜歡林口的潮濕,   
我不看好淡水新市鎮(那兒更誇張, 到台北車站要花上一小時, 還要20W左右),   
我更不看好八德擴大重劃區(那也超誇張的, 現在生活機能都還很差, 房價也可以到20W了),   
3 m% D6 H2 D$ L5 o0 l4 a# S. U除了青埔, 北台灣裡, 我最看好土城重劃那一區塊, 因為那塊地, 有很大比例是政府的, 可以做很好的規劃...   
) u6 T: Y) R/ X2 z" c! U3 S+ |" K6 u而非如一般重劃區, 土地都是私人或建商的, 根本不會做啥公共建設, 只會長一堆房子   
& U$ ?/ n$ R7 W( S
& N! V( V; L0 B: G5 e  }& ?

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-10 08:58
8 m/ }2 \: \! _5 p+ F8 a' i請問桃園市中心的房子價格多少?     
1 u4 n4 c$ D, u3 T8 g4 {4 q2 q請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
青埔的精華區比上面這兩 ...

, U; u, i: r* ~6 p  z
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

土城基本上是有其限制
% O+ ?7 z( t% I1 M6 _! U. e
看發展 當然公有土地越多越有前景

' Z3 T) a; B7 k* p  h但公共建設是追隨人潮而開始

高房價讓人潮緩慢增長

; ^0 ]% a: i( Z- W2 `  C8 p( {那公共建設也會遲緩發展
" w7 L% T# n2 \9 j  u
$ p4 ?$ }$ J$ R  E  z這個初升段期間 將會十分漫長
( n' z& Z( ^+ i% i% W
5 X& U9 C0 s" j7 C, P$ j  p
我估計要20年 才有機會邁入人口大量移入的時候

yjrong413

, Q2 X( g2 W9 E

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
1 L$ p" q) Z( |) M( ]1 m4 Z如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
9 S  o3 m( @; D+ I
8 l: P1 s. l: g" p土城基本上是有其限制

2 K* p5 L, b# o! r9 j* W

' I" |% I! Z* m; V, ?~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   
桃園高鐵特區的第一家全連生鮮超市終於在11/19日正式進入都審期
嚕,照都審預審的結果來看應該只需要補件後就可以通過都審階段,照
) f+ O; q; I3 v/ t5 {3 u以往的經驗來看,應該有機會在這月底或下月初就正式通過都審,接著
6 b- ]6 d: j# d8 W- ?就會正式送件建管單位申請建照嚕,這申請建照的流程再抓個2個月保
! \' V; Z4 {. |9 \4 j4 k8 g險好了,這樣扣掉農曆年應該有機會在2016年的3月底或4月初拿到建
& [: O6 }8 q1 G照,這樣的商場實際興建工程頂多抓3~4個月左右,再加上裝潢也抓2個
' M# f  \6 g; [9 d$ x: E4 g月好了,快的話明年夏天,慢的話明年秋天就會跟各位鄉民見面嚕,屆時
大家記得要用行動來支持這青埔的第一家佔地約678坪的全聯生鮮超市
哦,恭喜大家在地生活機能又即將被再提升嚕.
+ X0 A  y) `) @4 b+ j" U& h% h~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   
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「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發」（下稱A19站聯合開發案）為機場捷運路線沿線及車站周邊土地之開發案，基地位於高鐵桃園車站特定區內、緊鄰機場捷運A19車站，係由交通部高鐵局於民國101年底透過公開招商，評選出冠德建設（股）公司為得標投資人，於104年6月取得建造執照，104年11月完成開工申報作業，並訂於104年11月23日（星期一）下午1時30分舉辦開工動土典禮。
6 X7 a- o0 G8 {+ Z% m3 l% |) B+ E4 ~A19站聯合開發案之基地面積約為1.7公頃，總開發樓地板面積約為3.1萬坪，係以機場捷運為核心，結合綠色、生態、環保之開發理念，銀級綠建築之設計興建，將引進1.3萬坪精緻品味的購物商場、1,600人居住人口，最快預計於107年中完工，完工營運後將成為高鐵桃園特定區之新亮點。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   
% U2 @$ V3 O# M2 S5 G7 `% r7 `
4 A% h8 J5 [. a# ~8 m* X冠德A19在我家右前方約350公尺, 全聯預定地在我家左前方約200公尺,     
A19站週邊會發展20年才發展得起來?     
若要20年人口才爆發起來, 冠德、華泰(國泰的子集團)outlet、全聯...會傻傻的都先去卡位投資?     

後進者常常都在"早知道~"中懊悔不已...我聽很多周邊人都懊悔"早知道當初就來買北大房子...."      

. m/ ^9 V) V/ \6 n# L, P. w" R

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

6 n( B' Z; m% P" `% P土城基本上是有其限制

你的觀點....我不認同....     

私人建設才是看人潮或前景評估才漸漸開始,     
% w* U# {- L5 ]: k, h$ y3 O% Y但公共建設大多會先行規劃, 逐步實現, 並不一定會看人的多寡發展,     
5 `1 L9 Q; Y0 t例如北大校園、三鶯新生地、客家文物館及陶瓷博物館等, 並非這裡人入住多了才開始規劃的,     
反而是私人的, 如家樂福、全聯、全家福、特力屋及銀行等, 這些才會看人潮評估是否進駐     

3 C8 T8 @' p& R4 O& Q3 e政府規劃各高鐵站, 有先確定人潮聚會在桃園、台中、苗栗站附近才決定蓋了嗎?....   
青埔的青塘園、橫山書法公園、青埔國中、大園國際高中等公共建設也都是先建設於人潮聚會前   
0 H0 B  x( x7 T8 X, W
所以, 要投資房地產要跟著政府的重劃區跑(如北大特區、青埔特區、土城重劃區), 而不要去投資淡水或五股