將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

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REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
今天心情好,花點時間我舉實際案例

就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     
& l  f1 R( n+ b
5 a4 [6 g& h0 r8 a, R7 \你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      
: }2 f9 M' P9 d$ h. d4 t3 m7 _
青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   
1 b% n! C2 f1 R4 R
, h" w( e7 e* a. u: O4 e4 T我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
0 ]; o8 o* ~) r, \9 l( r* _( z(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
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2 c0 s! z$ f. |8 _; k* G, O( s& a
% Q  X, Q$ t5 k還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     
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9 F; G3 Z1 ~  \7 E

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

  ]' F8 o# D5 P4 C- G+ B- F我也說明 很多建商很有冒險精神
; V8 V5 I" R5 u0 d
土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法


投資客要考慮的是站在投資立場
3 L6 j% E# Q* g) a& H* q9 y
* x+ g& `2 q" d' Y% v' C9 t假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動
: i* d1 u. B; G! k$ J# _
. L7 n$ O3 I/ b# h  h* G跌到16萬
& k, W, p* c; \1 b4 K' L
那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？


反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加

2 T( o) Q4 O6 D6 p那是否代表投資客要考慮逢低進場？
. y% F# o4 h3 b1 x1 @  j, T

7 C! }( g' o* d- `$ a: z: }這才是投資客要考慮的因素

建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法
9 }( i) g* l. U/ i4 d7 ~7 [: z
8 x$ |* t+ O0 L' Z投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚


1 Z& ]7 d/ e& [4 L! M4 L
( e8 j, Y2 e; R" G# m2 F% O

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 07:17
& ~8 u5 H  S9 C# a1 ?) y, H% {0 P建商走怎樣的策略目標 是建商的策略
1 g; v' n( H7 u  V
我也說明 很多建商很有冒險精神

7 Q/ Y6 w5 w% j! c0 T不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
然後再搶進?....      

7 d$ `+ u3 Z# D5 q  L) T呵....降價只會吸引投資者搶進, 並不會吸引自住客搶進....     
+ z) P% ^8 t- H因為自住客永遠在等更低價, 永遠在等市場成熟了(居住方便),     
降價後吸引一堆投資客進場, 對青埔發展也沒啥幫助啊     
% N2 ]9 }( O) P, h4 ^
% J4 r% ^. {* ]5 T% v重點只要交通建設到位, 漸漸地就會有自住客認同進駐,   
- n& _8 K9 A! K7 n2 W然後賣場進駐, 然後才突然的跟從者大量移入....     
1 ~; Q; B( v. W1 `1 a$ C) `
3 J$ y8 M) U! I; S! _" u北大特區的發展也是如此....早期自住客移入的速度非常緩慢(但仍是有持續增加),     
而那時候房價都還在15~16W, 便宜卻人口增長緩慢,     
. f  ~6 @: X+ T. S/ J當家樂福進駐開店後, 突然的房價上漲至2字頭,     
此時才開始有大量的自住客買進(問看看網上購屋者是不是多買在20~25W之間)....     
7 M4 U& q$ L3 i: Z" @
我住進北大將近10年, 前6年房價大約從11W漲至21W左右, 而後面4年也才從21W漲至約27~28W      
8 l: b) Z* [  Z; U
% Y5 u+ A( g- H" M! y: n投資....要買在一堆人搶的時候?....一堆人搶買, 可以買到低價房?     

# _0 Q. F1 s% n

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 09:05
不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
4 K: t  D7 E5 S" r: R8 I5 E, _然後再搶進?....      ...

- R2 W3 f9 N3 s* G  m& G- {那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

然後上看翻倍之類

- t. @$ x% m. a  o, W: Z

yjrong413

/ l4 G, ^3 {6 I2 s; J

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 16:58
那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？
& p! ~# R0 t+ R/ n! j* n4 n
然後上看翻倍之類

- M8 ?4 S, _  ^3 Q7 k: E* o( c- t
呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)      
: g( A- A' |. y9 K' w# L9 @- P
不過, 相對於北大....北大是個趨近開發成熟的市場, 而青埔卻是個剛開發的前期階段,   
同樣目前價位32W的房子, 你覺得哪裡的成長空間會比較高?      

9 `0 l: y7 B/ T看看有交通到位的重劃區,     
% e" l: T: B) \% a# H"南港" ....10年前去看預售屋只有30多, 現在呢?      
1 Z  _# i$ H) F或許有人又會說, 青埔不可能有那樣的發展啦....      
交通建設已先到位, 政府又有一大片空地可利用,   
政府不會想增加些建設好讓自己的那一大塊土地增值些嗎....     
* I4 h6 ?, m. ?$ R) h$ o" K
& a( L6 N' k6 Y# r8 m% G" I. ~

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 19:15
! Z3 U8 t# `9 o  ^' ~% z- b呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)   ...

9 R0 p# _* P( A  ~1 M, J0 g9 Z那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期
, N1 h2 r( N2 Y5 O4 X
價格從3字頭會往上到多高？
3 f. s# U2 S8 q2 a2 H3 t
我的想法是非精華地區的 20幾萬或是精華地段的30幾萬
2 _; D! q0 {  {7 y

/ F* X9 U  `9 g8 B9 C都很難想像能有一段自住客大幅增加而噴漲到 40幾萬甚至60萬這種翻倍的價格

反而是會因為已經預期心理影響而在初期就漲到2-30萬 而有種不太會續強的感覺
2 D4 i2 N8 ?4 z; ?2 n0 i
青埔如果規劃不好當然不會有預期心理影響而漲價

" c% m* V- v3 x. x, c
; U1 X) [+ e( x7 f) L但似乎價格上已經先反應了規劃完成的青埔

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 21:39
那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期
% z% o- J! }7 [$ x
( V* D& l! K4 f! K5 z9 V2 w& X- s價格從3字頭會往上到多高？

; d: W8 |. N* p5 I& B- V3 y/ h請問桃園市中心的房子價格多少?     
請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
青埔的精華區比上面這兩區更有優勢在於位處交通要塞,     
應該不會到60啦, 不過至少40多是有機會的,     
因為青埔有許多政府用地可以引進公共建設,     
A18站前也規劃了很大的地來為將來商業化做準備(而非藝文那般商業地都給蓋豪宅),     
& j; D+ z9 _% s! p0 x0 F很簡單的看....目前A18就有影城的規劃,      
6 d8 U( n! A3 e/ ]; \這些在北大特區是看不到的(連個大創最後都不進來了)...   
2 k( U) O# |! N6 D當然啦, 有人不希望北大太商業化,     
6 B+ i8 ?/ q6 @2 ~, ?% t+ w所以, 以現階段同樣的存一間房子, 我會選擇青埔而非北大再購入一間房....   
/ e1 k; R- U# P1 `
+ T0 `+ A( v, _  a其他地方, 我前面有說過, 我不喜歡林口的潮濕,   
我不看好淡水新市鎮(那兒更誇張, 到台北車站要花上一小時, 還要20W左右),   
$ i" |4 U1 _, h' s" g8 q我更不看好八德擴大重劃區(那也超誇張的, 現在生活機能都還很差, 房價也可以到20W了),   
除了青埔, 北台灣裡, 我最看好土城重劃那一區塊, 因為那塊地, 有很大比例是政府的, 可以做很好的規劃...   
/ u2 D1 _- A2 Q8 @: X而非如一般重劃區, 土地都是私人或建商的, 根本不會做啥公共建設, 只會長一堆房子   
. R: @: }  V, @9 d' [8 |+ H

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-10 08:58
請問桃園市中心的房子價格多少?     
請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
$ G4 h4 z7 I# K青埔的精華區比上面這兩 ...

% v0 T; u1 j. g
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
9 ^" w. X* P. ?: x$ R& f
7 \5 q! M' V5 l  W0 e# b( k. h土城基本上是有其限制

看發展 當然公有土地越多越有前景

但公共建設是追隨人潮而開始
: X8 m2 I. P  r5 Z2 X# ^: v/ d
8 g# M$ I( z) d- Z- ~% m5 a高房價讓人潮緩慢增長

7 G0 b, l/ ~6 V6 l& V5 B! k那公共建設也會遲緩發展
% e, }8 ]" b, M1 Z2 [
這個初升段期間 將會十分漫長

  x: k3 N9 J1 n1 B- P7 \: J3 T( f
. M7 y  n- n& e4 d% c# o6 g我估計要20年 才有機會邁入人口大量移入的時候

yjrong413

* x6 r% D  z' U+ C& F

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

' B  S- ?% a) w/ N. Q# S! s土城基本上是有其限制

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桃園高鐵特區的第一家全連生鮮超市終於在11/19日正式進入都審期
: |1 p' L: M: G) z8 r1 `嚕,照都審預審的結果來看應該只需要補件後就可以通過都審階段,照
以往的經驗來看,應該有機會在這月底或下月初就正式通過都審,接著
就會正式送件建管單位申請建照嚕,這申請建照的流程再抓個2個月保
/ P# k8 S; w) c+ {8 {險好了,這樣扣掉農曆年應該有機會在2016年的3月底或4月初拿到建
* N0 ?: ~3 P, S7 F- q+ G2 b照,這樣的商場實際興建工程頂多抓3~4個月左右,再加上裝潢也抓2個
6 _* c  Q0 E' S* [% L. K4 p; ]2 |月好了,快的話明年夏天,慢的話明年秋天就會跟各位鄉民見面嚕,屆時
大家記得要用行動來支持這青埔的第一家佔地約678坪的全聯生鮮超市
: f4 r1 u! O8 \6 P' |* k哦,恭喜大家在地生活機能又即將被再提升嚕.
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「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發」（下稱A19站聯合開發案）為機場捷運路線沿線及車站周邊土地之開發案，基地位於高鐵桃園車站特定區內、緊鄰機場捷運A19車站，係由交通部高鐵局於民國101年底透過公開招商，評選出冠德建設（股）公司為得標投資人，於104年6月取得建造執照，104年11月完成開工申報作業，並訂於104年11月23日（星期一）下午1時30分舉辦開工動土典禮。
4 }* _+ O% I0 u$ A& F  q. qA19站聯合開發案之基地面積約為1.7公頃，總開發樓地板面積約為3.1萬坪，係以機場捷運為核心，結合綠色、生態、環保之開發理念，銀級綠建築之設計興建，將引進1.3萬坪精緻品味的購物商場、1,600人居住人口，最快預計於107年中完工，完工營運後將成為高鐵桃園特定區之新亮點。
2 C4 S/ J  \; V6 S! G- q7 J& U~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   

- \4 c7 ?8 |. c6 }冠德A19在我家右前方約350公尺, 全聯預定地在我家左前方約200公尺,     
! J9 ^7 b4 j3 W. A8 eA19站週邊會發展20年才發展得起來?     
若要20年人口才爆發起來, 冠德、華泰(國泰的子集團)outlet、全聯...會傻傻的都先去卡位投資?     

後進者常常都在"早知道~"中懊悔不已...我聽很多周邊人都懊悔"早知道當初就來買北大房子...."      
6 c$ M8 R5 }+ ^5 Y' ~1 O

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
0 j. p6 d( m7 H8 N9 D! n2 ^
土城基本上是有其限制

你的觀點....我不認同....     

私人建設才是看人潮或前景評估才漸漸開始,     
4 q5 `0 ~& |/ _( `7 L! R但公共建設大多會先行規劃, 逐步實現, 並不一定會看人的多寡發展,     
$ M! Q* N' }* }, k, ?4 S例如北大校園、三鶯新生地、客家文物館及陶瓷博物館等, 並非這裡人入住多了才開始規劃的,     
反而是私人的, 如家樂福、全聯、全家福、特力屋及銀行等, 這些才會看人潮評估是否進駐     

) ?4 a! W& W" R4 A. A( C5 h政府規劃各高鐵站, 有先確定人潮聚會在桃園、台中、苗栗站附近才決定蓋了嗎?....   
8 F3 c- U+ \3 e8 E: |5 t# ]1 k; G# f: m青埔的青塘園、橫山書法公園、青埔國中、大園國際高中等公共建設也都是先建設於人潮聚會前   

所以, 要投資房地產要跟著政府的重劃區跑(如北大特區、青埔特區、土城重劃區), 而不要去投資淡水或五股