將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

. l/ v; D$ d& ~0 v, k

REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
; @/ S/ z2 R( [今天心情好,花點時間我舉實際案例
7 [0 T. Z- O; b% A1 P' a
" a* h5 r: B0 w) [8 }# y) U3 R  K; E就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

+ `% V4 A2 H; T3 ^/ i: O/ d: x唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
' o) `. n( J* V  `9 y
* C( L# n& d8 A低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     
) }; V' ]. p/ r7 G( X
0 m- V+ d+ w$ `1 u. j: |( P2 B你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      
+ @: z) ?8 G) ]0 p4 Q
1 w  |: m6 ?9 c" M6 x青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   
  ?! a4 k2 {6 R2 P5 j2 @" w5 Q
我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
* l6 b& Y$ p/ _) d) Z雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
5 }& Z1 Q4 G# j0 n. o1 O
6 V4 w& {/ M& P: N* X. W, T+ R  Y
還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     

+ h) a; e& @( O9 b, a/ [7 {

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
  G/ C1 [- p, Z5 b唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
( {* W* x% C$ a# W, r3 V
低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

6 o" G. k7 l. f3 _. Z8 `: Z建商走怎樣的策略目標 是建商的策略
: L( T3 ?! d  H& M; L2 d
我也說明 很多建商很有冒險精神
5 t) o/ }( S% @; e
土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法
4 Q/ o# Q2 t/ B9 |; A; e
" \5 P3 E0 h* U; k* L& r" F
投資客要考慮的是站在投資立場
3 s7 K7 z/ Y/ A/ R
假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動

跌到16萬

% }; A- J( p9 w: p! J7 M, T那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？

. S% r; b7 b, r8 B
反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加
; E) Q8 V( a) u9 b
那是否代表投資客要考慮逢低進場？
7 ^6 m, X4 G' B' m6 H# F

9 U6 O) K" u) a$ V這才是投資客要考慮的因素
  }6 l: z* k/ d8 @  F# B
建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法

# d' ^+ ^8 A! W- a$ A投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚

yjrong413

* `5 [" q7 ]# w

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 07:17
6 B' D" Z% u' K5 `. e建商走怎樣的策略目標 是建商的策略
3 {, `1 o4 Y. y* l0 A6 D
我也說明 很多建商很有冒險精神

不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
! D1 h$ E$ r$ R' ]! B) W然後再搶進?....      
3 z8 r- U$ |( x6 p* W
+ w/ Y, `/ S8 }0 Q: _呵....降價只會吸引投資者搶進, 並不會吸引自住客搶進....     
因為自住客永遠在等更低價, 永遠在等市場成熟了(居住方便),     
降價後吸引一堆投資客進場, 對青埔發展也沒啥幫助啊     
  L, t8 l  M1 n, U1 p: c
重點只要交通建設到位, 漸漸地就會有自住客認同進駐,   
然後賣場進駐, 然後才突然的跟從者大量移入....     
0 B4 f% k1 Z8 _/ N8 B/ b' ~, L& i! q
北大特區的發展也是如此....早期自住客移入的速度非常緩慢(但仍是有持續增加),     
而那時候房價都還在15~16W, 便宜卻人口增長緩慢,     
當家樂福進駐開店後, 突然的房價上漲至2字頭,     
此時才開始有大量的自住客買進(問看看網上購屋者是不是多買在20~25W之間)....     
; D9 s. L1 a6 {" f- w- B, e
我住進北大將近10年, 前6年房價大約從11W漲至21W左右, 而後面4年也才從21W漲至約27~28W      

$ ]- _2 l. {7 N( C* B9 e# s+ M投資....要買在一堆人搶的時候?....一堆人搶買, 可以買到低價房?     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 09:05
! b7 I7 {; ?( s7 D1 E3 t3 x不必太急著看青埔....想青埔1.5公里的跌到1字頭, 然後精華區也跟著跌到2字頭?     
然後再搶進?....      ...

那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？

/ d6 t. j) t# M7 h1 K然後上看翻倍之類
1 S+ Q# @( d; n( W$ d

yjrong413

) i9 F! I- D' u3 ~. _5 w

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 16:58
那照你的描述 現在青埔屬於當年北大飆漲前投資客入場初升段？
4 ^0 E, J$ m5 i2 {1 z  y# I/ Z
然後上看翻倍之類

( t* y6 @; h; @呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)      
9 Y( o( F# u# H6 }, ~; g
; `  o$ @: [& |不過, 相對於北大....北大是個趨近開發成熟的市場, 而青埔卻是個剛開發的前期階段,   
同樣目前價位32W的房子, 你覺得哪裡的成長空間會比較高?      
( _1 X  t8 e7 p8 T: x9 e1 M& j
: c1 `, ~5 @' r8 i& J看看有交通到位的重劃區,     
/ @- S5 S1 v8 I1 Z: u"南港" ....10年前去看預售屋只有30多, 現在呢?      
5 q0 Q7 P% c5 W9 t  j. I! ]或許有人又會說, 青埔不可能有那樣的發展啦....      
交通建設已先到位, 政府又有一大片空地可利用,   
政府不會想增加些建設好讓自己的那一大塊土地增值些嗎....     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-9 19:15
/ s, A! @& ?" n) N3 }呵....當然不是啦....因為青埔蠻荒時代沒進場(那時候需要有更大的勇氣, 因為交通建設不確定因素太大了)   ...

那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期
# y, B6 e$ ?6 Z- s+ u/ _
價格從3字頭會往上到多高？

我的想法是非精華地區的 20幾萬或是精華地段的30幾萬
3 r5 n. n4 q; R* w
' }, w0 ]- g( x& F! i& \
都很難想像能有一段自住客大幅增加而噴漲到 40幾萬甚至60萬這種翻倍的價格
. l5 W8 [" c7 P
" [" Y* z( s4 @: [; H反而是會因為已經預期心理影響而在初期就漲到2-30萬 而有種不太會續強的感覺
( u$ h- [1 r4 ?& x% H
$ Q/ U2 l/ U1 M- l- z青埔如果規劃不好當然不會有預期心理影響而漲價

  R2 c0 S$ L/ l& \: J. l6 b3 l' Y, y& b
% B! t; S9 z. N, |& u6 L0 D但似乎價格上已經先反應了規劃完成的青埔

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-9 21:39
那麼關鍵在於青埔從現在的 開發初期到引入自住客的噴發期

+ i* m% ?; w7 m1 U' Q( d價格從3字頭會往上到多高？

請問桃園市中心的房子價格多少?     
7 Z6 d, U. ~* h9 X! G4 {' s+ d: l/ Q請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
# I$ D( d% X& m8 e, {1 t+ s  i青埔的精華區比上面這兩區更有優勢在於位處交通要塞,     
6 f# c  e( E  H1 C* W; L( w" ?應該不會到60啦, 不過至少40多是有機會的,     
, w5 J9 e* B6 `- G" o; v因為青埔有許多政府用地可以引進公共建設,     
* |1 n. {; b  d4 b, JA18站前也規劃了很大的地來為將來商業化做準備(而非藝文那般商業地都給蓋豪宅),     
很簡單的看....目前A18就有影城的規劃,      
- J" o2 R9 D- K) B這些在北大特區是看不到的(連個大創最後都不進來了)...   
當然啦, 有人不希望北大太商業化,     
9 u" L, |* U) A# u; {5 ~4 Z: o所以, 以現階段同樣的存一間房子, 我會選擇青埔而非北大再購入一間房....   
, r7 D- o$ ?/ F+ N& w0 R: O  b/ G
) J2 m4 I% J1 o其他地方, 我前面有說過, 我不喜歡林口的潮濕,   
我不看好淡水新市鎮(那兒更誇張, 到台北車站要花上一小時, 還要20W左右),   
% ^$ \1 ]4 p" a, ^8 d我更不看好八德擴大重劃區(那也超誇張的, 現在生活機能都還很差, 房價也可以到20W了),   
6 \+ T3 f7 j) f; o$ `除了青埔, 北台灣裡, 我最看好土城重劃那一區塊, 因為那塊地, 有很大比例是政府的, 可以做很好的規劃...   
而非如一般重劃區, 土地都是私人或建商的, 根本不會做啥公共建設, 只會長一堆房子   
/ H' ~/ Y4 }! V, M9 k& f* r
4 C. h9 g: R+ Y% S) e

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-10 08:58
請問桃園市中心的房子價格多少?     
: M, k5 U# _0 n( l請問海華特區、藝文特區的房價多少?      
青埔的精華區比上面這兩 ...

如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
. A  R" @' \0 v4 x+ Q
土城基本上是有其限制
" m; t6 t1 w- j  o$ m
5 s) `# T# f$ I; A7 O. L看發展 當然公有土地越多越有前景
8 \9 G9 M* i! J% a9 v
但公共建設是追隨人潮而開始

/ k; Q: P/ v' X. A/ t- ~高房價讓人潮緩慢增長

& d6 [& T6 A4 o1 W- C1 k1 Q那公共建設也會遲緩發展

這個初升段期間 將會十分漫長
" z4 e. @$ x, B. @* |8 g& x8 i

我估計要20年 才有機會邁入人口大量移入的時候

yjrong413

4 V2 w0 ~" w. G- Z3 R  w" W

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
& p0 h8 |& I1 w如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？

1 _) B+ e3 j  Y土城基本上是有其限制

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- w2 d' L' r  [. V桃園高鐵特區的第一家全連生鮮超市終於在11/19日正式進入都審期
( E1 I# g: ^2 Y6 S嚕,照都審預審的結果來看應該只需要補件後就可以通過都審階段,照
" R4 h  N; n  I% s2 W5 y4 X以往的經驗來看,應該有機會在這月底或下月初就正式通過都審,接著
就會正式送件建管單位申請建照嚕,這申請建照的流程再抓個2個月保
1 [9 S7 R+ W, d) [8 i險好了,這樣扣掉農曆年應該有機會在2016年的3月底或4月初拿到建
照,這樣的商場實際興建工程頂多抓3~4個月左右,再加上裝潢也抓2個
. n" `  L6 r2 K" ~5 e: p% _. l% Y2 D月好了,快的話明年夏天,慢的話明年秋天就會跟各位鄉民見面嚕,屆時
" l+ n+ j0 B4 Y* q4 K& U大家記得要用行動來支持這青埔的第一家佔地約678坪的全聯生鮮超市
哦,恭喜大家在地生活機能又即將被再提升嚕.
8 I, D1 w  z- g2 _~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
7 S" c% s! n. ]7 B3 ]- W5 h6 C, c# v「臺灣桃園國際機場聯外捷運系統建設計畫A19車站(桃園體育園區站)及其周邊商業區土地開發」（下稱A19站聯合開發案）為機場捷運路線沿線及車站周邊土地之開發案，基地位於高鐵桃園車站特定區內、緊鄰機場捷運A19車站，係由交通部高鐵局於民國101年底透過公開招商，評選出冠德建設（股）公司為得標投資人，於104年6月取得建造執照，104年11月完成開工申報作業，並訂於104年11月23日（星期一）下午1時30分舉辦開工動土典禮。
A19站聯合開發案之基地面積約為1.7公頃，總開發樓地板面積約為3.1萬坪，係以機場捷運為核心，結合綠色、生態、環保之開發理念，銀級綠建築之設計興建，將引進1.3萬坪精緻品味的購物商場、1,600人居住人口，最快預計於107年中完工，完工營運後將成為高鐵桃園特定區之新亮點。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~   

1 H! t- c- E4 s% ~冠德A19在我家右前方約350公尺, 全聯預定地在我家左前方約200公尺,     
A19站週邊會發展20年才發展得起來?     
( H5 ?' d) M8 M" z7 k1 M" g若要20年人口才爆發起來, 冠德、華泰(國泰的子集團)outlet、全聯...會傻傻的都先去卡位投資?     
9 F: j: Q7 I# p  m
後進者常常都在"早知道~"中懊悔不已...我聽很多周邊人都懊悔"早知道當初就來買北大房子...."      

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-10 20:49
如果青埔40多 那時候其他地區會是什麼價位？
  x- y2 K* ^* E8 _# x) p
2 R! T, w% J3 Q6 y7 D+ {$ p土城基本上是有其限制

6 V; i$ {" @* _5 _2 E, p你的觀點....我不認同....     

私人建設才是看人潮或前景評估才漸漸開始,     
但公共建設大多會先行規劃, 逐步實現, 並不一定會看人的多寡發展,     
例如北大校園、三鶯新生地、客家文物館及陶瓷博物館等, 並非這裡人入住多了才開始規劃的,     
反而是私人的, 如家樂福、全聯、全家福、特力屋及銀行等, 這些才會看人潮評估是否進駐     
1 Q$ j  T9 @" T$ z
3 C0 Q3 G8 D  \# E政府規劃各高鐵站, 有先確定人潮聚會在桃園、台中、苗栗站附近才決定蓋了嗎?....   
青埔的青塘園、橫山書法公園、青埔國中、大園國際高中等公共建設也都是先建設於人潮聚會前   
( i. x+ Y% E: t
所以, 要投資房地產要跟著政府的重劃區跑(如北大特區、青埔特區、土城重劃區), 而不要去投資淡水或五股     
9 U# e/ a5 S- l) Q" A! ^$ a