將捷建設的MIT.訊息？？

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
不過, 你也去繞過青埔了,   
& M5 x3 ]3 O1 r" N! c0 f應該看過青埔道路更寬廣吧,   

有一個原因會讓青埔比不上北大
5 Q  o. m; ]2 c: Y, r# q0 K
' I% J$ r; h! w# v( r) {# i那就是去青埔的原因是為什麼 ?

北大從荒涼時代,用低價引進大量的居民,讓社區形成一定規模後才開始調價

, q/ k+ m" {$ ?, F6 `青埔一開始就走中價位, 就注定比不上

jojoyaro

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
不過, 你也去繞過青埔了,   
應該看過青埔道路更寬廣吧,   

! Z% W0 B; ~* S4 r8 e2 ?9 \車道寬廣,不會促進地方繁榮...
) ~3 y& k. H% I0 _這點是看區域發展要注意的~

3 l7 j9 H( b. k這點雖說有人覺得北大的車道小,
8 l* R9 l. e: c7 h" e但說實在的,其實多觀察各區域的道路
# f/ Q+ D& g0 `# i6 \1 W; P可以感覺到,這是剛剛好~

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
$ V4 y+ G% p6 r- Q+ W: m有一個原因會讓青埔比不上北大
( g, b& r2 T+ {  v/ ]! i
$ b* G% f3 o- H2 |9 t6 ~那就是去青埔的原因是為什麼 ?

6 z/ `8 K( c) w5 k/ d$ M) W  O唉....   
8 N0 P9 x( y$ T# f1 I% I( z/ q; r5 C
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
" }  r& I8 N4 C2 A1 L: C7 t北大不是用低價引進大量居民,     
* Y2 k$ o, g/ T+ R: h6 N# `  G而是當時到處都是相對低價....     

10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
9 \$ G3 h7 N7 W; M4 I/ [8 I2 h) O& {6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     
  n$ {4 F, F/ B; l) R9 r
6 |- Y+ R) Z8 i! K# B你今天覺得青埔22W~32W貴,   
- a5 q2 `$ m" k% x9 M" Q: e/ r可是相對大台北地區或桃園地區,   
到處都已經20多萬了,   
+ Y# @' ~- ^( O% B% P根本現今沒有一處是20W以下時,   
相對有捷運、有高鐵的青埔,     
  E/ ]" X% H, l9 Z6 Z* x  ^同樣是20多萬, 就不算貴了   

中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
) F8 t* X2 L% r: F* B相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      
0 Q3 C9 `. e' Q  F8 w/ j* I9 F
; C, K' X/ ^5 E' o. P0 a北大特區真的不錯,     
不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
8 K# \3 t# @) V5 @試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     
4 h7 D! o- v5 ?! v0 n
. F% U. h" w% s1 L. R

REYCOVSKY

/ J- x9 i# |& A( B4 L

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
唉....   
) D8 L$ c+ O- E
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

2 J& I. g5 P  x( C/ j
誤會大了

低價是對買家來說
  s7 P# G+ _9 G+ n0 P) q% G
4 `# U# j* P, x而不是周遭地區的比價效應

照你說的 現在北大應該還算相對低價
  s4 S/ j% r0 Q0 p; l
' b) b# l$ }' a9 U如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快
5 q# Z: G( k0 m

* \3 @/ {- R) V$ w, w! [: d事實上是?

" Z7 t, j& R7 y" E
9 U, `; R0 }5 [' z8 h! \! K不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
( }3 H4 f9 N, c* A/ K' |; r' O誤會大了

低價是對買家來說

6 J/ F0 e1 k! T) [3 O+ V" `8 B你可能還是不清楚房地產....     

4 B6 i: e  l( g; ^( N# \8 J青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     
; r3 @: F5 |& V2 i5 Q  o0 c

# w+ p4 [0 e3 \) Q當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
* o- y# l# N) i* ^  E而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     
- x3 y! u$ g6 f9 t4 x# `
我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
# u/ U0 P3 q  M青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
' i7 H; G+ u9 x8 K1 T是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
# c& v! _& \' L遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     

. K" d2 T' X7 W/ y+ c等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
) Y. d! M: z7 j2 H還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      
! v$ x( K3 e, U8 \1 ~& _( o

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
你可能還是不清楚房地產....     
) V; Q+ U( H; u! W. N
青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

- c3 E9 v9 M; s6 o4 Y- Z' w- ^; ^+ R我不敢自承多清楚房地產
0 q2 l9 G! |3 G' D2 Y1 \
3 Q$ O: S3 D" m# s9 r不過  

# o  W& }1 E9 y+ T0 ]自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)
; `; g" Y/ T6 j6 j5 B1 j6 l/ K
也算有點年份水位了
+ y6 j% Y8 s; c% X* x- i
  q- w0 G( j2 [你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西

! s: u' Q  s' t% u* T% O我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平

$ q. n0 u# K) j7 E% Y所對應的價格區間!

/ R# q( ?; f) H2 Y! L8 ?
) v' _; i- K0 ^  }至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!
5 m& {8 }/ t5 X# z7 L; [

yjrong413

8 y- ^9 r5 z& ?9 f, Z+ V' V( t" c

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
我不敢自承多清楚房地產

6 H5 Y/ X( u, Z4 t6 ]! C% ]不過  

$ {& i8 L3 J7 K; Z9 g1 O呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
$ D1 c' d. O  t否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
1 w+ l. K' ]# V0 D+ G7 u; z建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   

當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
- l& w; s" S* q5 h4 V# X確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
- |/ Q$ e. W* p- l' g則建商就會暫緩推案     
1 b8 b) z% Z- y3 \3 ]  l* I# m
* y0 ?8 ?  m& z, M5 L

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
, [9 Y2 p) Z2 a- V" T$ W呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

, x- A5 D. \# u0 `* k! |7 V) s建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

" w! R6 @5 J' ~
9 W* B6 K  {9 u2 f# q  v我很清楚的寫出愛用兩個字
1 ]+ S. k0 P& t# M+ x6 @6 N; S" J
: c$ l+ E2 J# e) \8 S( k你要過度引伸 那我也不能阻止

3 Z% G( V$ q9 C8 Z建商開價 除了成本因素外
* D  D& ^" ?; Y8 J  S$ Z+ m/ y, a
! s: c7 ~; x4 i5 N  a: f% |+ u 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計

% m* J! K2 m! `) c: `- G 如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好

銷售業績利潤是不錯
- U8 u8 p9 ~& r4 ^2 {# c8 _
) x1 @( ^2 p3 E+ Q0 M如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群
0 C' r8 }3 O* u" C- s' Y
- A5 m% J3 T8 E5 l! }  j4 w, i. y最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品
2 G6 M  D. O( L" ~' u
# n, V3 z; K6 p4 w3 Y9 F以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了

腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
0 w2 m: ]9 N9 Z+ E/ g) V% W4 V6 y6 e
" d2 v( S4 p* i不認為有必要長期投資 守在這裡。


當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差
+ v4 E3 z2 Y" K2 o7 o
, ~0 k0 d* h7 T" X5 j: q; k
至於你說的建商暫緩推案的因素

; L' D, v/ x2 @) {) _$ _我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多

逆向操作的屢見不鮮



8 i/ H) t: ~7 Y9 y" f7 b% b
& D: t' d) Y0 h

yjrong413

1 d/ a. ^1 r* R8 _

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
7 _# J# B6 g; [, _我很清楚的寫出愛用兩個字

# \+ [" E/ x* ~  B% Y! Q( W2 H" U你要過度引伸 那我也不能阻止

  i  E1 f* I! R& p- O唉....C級地段?....以台北看天下?....     
: z) G  i  E2 M更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     
) a# d( I; l$ @% {
' t) [9 x! A: s7 i' U0 K4 H青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
2 w$ G8 O3 g6 K% K5 v賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
' q9 \2 y% P; J& ]現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      

" V& E- |: [+ [) c+ K你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
2 T+ J' y; Y) }+ H/ i- C當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
9 H* G: x* ]) x( l0 D這樣精華區的房子...我覺得值得的!      

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
3 M1 `0 k# [( _& r9 q( H唉....C級地段?....以台北看天下?....     
+ H* y0 j1 |8 A& G5 F7 s& C更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的 ...

今天心情好,花點時間我舉實際案例

; G3 N' M9 @; L: B+ e% x就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說
& N# ~$ i' E' x' v

這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一
& O  W: L! i0 H  m  J0 q0 r
* O3 C- X& p0 _* Z; S/ P7 c採取三種不同的訂價策略
" A1 A7 |- l  Y. J
* N' y5 ^8 U- F+ _6 A3 a+ [3 b, c
依照時間排序 先完工的是天闊
4 ~% h- a2 ]/ t8 V  G$ \這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
完整生活 交通機能
定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
" U. C% ^5 s9 G+ a等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出
8 G1 ~9 ]4 L. A/ ~! `8 y# i

再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
; J. w3 \0 j( G但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
' T+ R9 x: G5 U. U; _4 ]& E每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
" a+ c; m: }, e; ]

最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告
+ S! D, {/ s( x6 Q4 B

; B, k* @, l- E  n- p1 F  E# Q- s5 F' \( e6 R因此,青埔屬於新開發地區的初期

' ?6 q# Y1 Z$ L( N/ p  m一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,

, Q: f' x3 j0 \  t) A4 I: _走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由

* J, e6 W4 a8 w4 J- D而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢

+ {0 C1 k4 r+ z

% |! C6 O+ r+ ^$ U所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形

" y7 Q$ H, L& X# M! D
/ r: o# p7 i5 s# K) e6 T0 N

" E1 t5 W0 f3 @% m
8 w4 R8 v6 n1 T0 M0 ]4 U