將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
有一個原因會讓青埔比不上北大

9 n$ R* _; C6 m: V4 O6 W那就是去青埔的原因是為什麼 ?

0 P/ K5 t8 g' t# Q" a0 [' s唉....   
1 O6 p8 _- k4 I$ \+ k; r
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
北大不是用低價引進大量居民,     
而是當時到處都是相對低價....     

- P1 S7 X) X5 |10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
4 H. y: F' W/ J. N) v' P0 Q/ B6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     
$ c5 \3 e9 `3 A: c- f
你今天覺得青埔22W~32W貴,   
3 @6 h. B6 h( f; ?! N; k! O可是相對大台北地區或桃園地區,   
到處都已經20多萬了,   
根本現今沒有一處是20W以下時,   
相對有捷運、有高鐵的青埔,     
  y3 C( S* v% D. C同樣是20多萬, 就不算貴了   

中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
9 Q' A% `! M9 c2 E# @, Y3 }7 i相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      

北大特區真的不錯,     
不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
/ X: F# q9 _+ ]) G7 }6 U1 B試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     
5 |% M3 _! X& {

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
唉....   
0 J8 I- R) A; Z% Z! B4 V# W
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

+ C8 U; v8 |1 u# t3 \  M5 d
  ~' i. {2 x9 [: H" p5 P誤會大了

! N) j0 ^. S( k低價是對買家來說
: _8 x: @6 C: j  H1 ^+ N+ m
! p5 n0 c2 V; _而不是周遭地區的比價效應

- ~& q$ j9 ?9 I照你說的 現在北大應該還算相對低價

如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快
, P: T  Z8 x1 j3 S1 y8 Z" n

事實上是?


. F) m6 a3 u+ R% R- P! H0 j不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
, _5 e8 l- G# C誤會大了
( v3 t$ W& w7 n: L  K
低價是對買家來說

, q9 u9 L- U- L2 R4 o/ ~你可能還是不清楚房地產....     

青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     


當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
# x* l2 [8 k* E  o/ W% S$ `" C買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
& [  s$ {0 L% `  f! {9 G$ {! G而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     

我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
$ [9 D; f7 H- Q0 c* A' e2 B( t2 E因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
' Q- i- P+ \1 S. _青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
. |3 p6 r0 o& `$ M5 {3 p! a) L是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
% v/ u& S" j8 ^- E* a9 X+ o遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     
0 s  J9 G! L! @7 x$ n
; |' r# Y; q$ S$ q7 M2 W2 w等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
$ ?8 S2 K3 D( |3 d, E( O你可能還是不清楚房地產....     
# n4 v0 ^+ ]& S4 _
青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

我不敢自承多清楚房地產

不過  

' n& Z8 u5 f+ g9 s6 x自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)

& F6 H" y$ c6 |2 s! W也算有點年份水位了
. f, X# X8 e/ d6 o
+ p, _7 \* q5 w3 X' ^你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西
& F; G0 U- N1 V6 S+ }
我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平
, W+ e; g; J; a# h. s
所對應的價格區間!

+ a; {! Y# A# o  [
; Z. Z- X  k1 ^- E! a. _2 i至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!
+ E8 \! {( k8 X7 k

yjrong413

, h1 p+ l( O" H2 Q

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
我不敢自承多清楚房地產

$ v/ Z6 m! d0 d: @3 Y1 b* t6 E% d不過  

3 e0 M$ g! f; @1 N9 {. f
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
/ N) m( V; o+ t否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
; e3 v6 R2 E; u; d1 |* m; t建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   
5 r2 @2 V0 H% w2 F; N' }) B
當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
則建商就會暫緩推案     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
+ D5 `, n3 f, {1 F- {4 P呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

4 i$ [' F/ @, P6 c% x6 Z建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

, W2 u" I3 p' e
& X0 H2 u2 ^5 P0 I0 M; W我很清楚的寫出愛用兩個字

* C9 b7 u( K, M$ z( k9 \" B5 K6 p' v你要過度引伸 那我也不能阻止

建商開價 除了成本因素外
+ f2 f" k: w0 a6 y
1 x7 z! _9 g, V. ]$ B: q5 u 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計
- R2 F1 r0 U7 @) Q5 ]" W, v* S& Q
1 a' |6 h4 C" v4 B 如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好

' h. g) P, ]: w4 ^1 J7 q銷售業績利潤是不錯
$ \. X' Y1 j3 V3 \7 W3 Y. G  Q! U
5 m& s9 ?' U2 `! l3 F0 I% x如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群

" z: r% G' C0 \* @) f/ H3 v! w最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品

以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了

腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
" h6 [# v' Z$ ~: q, H7 E
1 N+ w% a8 o0 ]2 u不認為有必要長期投資 守在這裡。
9 n3 e# J: s  N2 q! f
" U/ _/ H! q) X: \1 F) O  d4 p7 d
當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差
& U$ _6 U! ?6 \9 _# {1 H/ @

至於你說的建商暫緩推案的因素
8 }+ `0 a6 V9 y) P
' X! E( W' G# A% V/ O9 Y4 U我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多

逆向操作的屢見不鮮

- K7 c1 Y; ^4 F2 K# D( F- x3 E
- j. N' a. C* s% M( s) ?2 g
6 [4 {- L. O% {7 u* F+ W. {, u! g

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
, F( W* i4 @  Q1 t2 m# I我很清楚的寫出愛用兩個字

你要過度引伸 那我也不能阻止

$ n, _" f7 Y. v  Q0 t6 C- i
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
- }2 x, N% h+ Y0 v2 Q6 R更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     

5 V# B* Y3 s" o% \青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
# W! i& E. ~+ o6 j" V) Z+ x. k因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      

- O3 ~3 \4 _- @2 q2 x你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
/ Z* U5 G( O( ^* @所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
這樣精華區的房子...我覺得值得的!      
9 s  f* b: `% J+ X
* O# M8 ]  ~7 \. Q) Z

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
& q# ]: l9 s  ]6 W6 B7 R! z( N唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的 ...

9 B9 g, B' M2 D8 z3 ?* v  `: n" e
) v8 \7 b6 {2 j0 Q1 _$ S今天心情好,花點時間我舉實際案例
! {$ v8 d9 R6 J
- I$ s& D& r( ^" o* H" z就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

; }* A2 H0 T6 b; i( @& ]
這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一

採取三種不同的訂價策略


依照時間排序 先完工的是天闊
. a5 ]& L  [2 z  s( b  X這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
完整生活 交通機能
, N0 x8 `( I+ j) I& K: l+ a) K定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
- q' d5 z+ t/ N8 j而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
% ?( r( c% T0 y$ O等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出
; z1 p8 }0 |, e

4 J  ^- o% i1 Y' m4 o再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
, J% |0 t- x8 y8 m7 p$ D! C: ~; `每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
1 d5 h* n, E6 p
! L4 u3 m* Y. j+ R
最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告


因此,青埔屬於新開發地區的初期

一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,
" k- T4 F) T; [% v5 g3 \
8 K) g: D. H) L走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由

而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢
8 L. s. N% D# r0 B6 `8 R/ c
8 w1 q$ e" f; s; ]

! I0 r$ R: y7 J所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
% }2 E, g+ i% J+ w不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形




) u9 q4 R, _- D' ]. R3 p' f
, F& k: h" f3 h, p( c* d

yjrong413

0 x  L2 N; U# s: H  f3 [

REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
今天心情好,花點時間我舉實際案例
9 `) \, b  P. w, w1 q3 e# n; X
就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

9 ~) u: X: K* \) }; Z
* a/ f0 @. p7 d! T$ v唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     
, v+ P0 x" t# Q. ~) x
8 V  g1 y1 l6 P7 K' e: t你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      

/ x: h! x0 O  a, H青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   
' Z2 a3 x& e' _0 K8 Q7 v: ]
我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     


還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     

! {3 Z  W- y$ ~
5 i0 N0 d. m4 b+ h1 }' a

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
) L- Z9 q. }- `6 w唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

/ n- W# W) H. q' C4 P! G4 ?低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

我也說明 很多建商很有冒險精神
6 a2 u" F$ g/ I$ E4 I- j# E: W
土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法


! q+ |" B2 j9 ?! b$ M) |' q投資客要考慮的是站在投資立場
% e& i( W/ [/ p
0 u! R" h9 q- V' i& [- q假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動

跌到16萬

- }5 n4 _: X, h; |那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？
" ]/ I( B) f5 i/ ~0 V: k" a+ Y. ?) o

反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加
) t: W$ \* k  ]; S- F
5 Y+ [% z" ]! c% `6 g( b) J2 b那是否代表投資客要考慮逢低進場？
4 _9 u: D1 F8 O2 I

; x" d9 A7 ]/ }1 p$ Y4 [+ n) _- o$ ~這才是投資客要考慮的因素

建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法
  T  d/ W+ k1 D, i( E, ]
$ }0 \" M0 i& k  z投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚

6 g. N6 ?% F# A5 C
. c* a( F8 [! T! \5 D