將捷建設的MIT.訊息？？

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
9 q, x& W: O% Y% q是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
# i+ j, @2 f0 O- @0 F不過, 你也去繞過青埔了,   
應該看過青埔道路更寬廣吧,   

有一個原因會讓青埔比不上北大
2 |' I$ i3 O3 N- U. @1 O
那就是去青埔的原因是為什麼 ?
1 M1 q) O# e& K$ K1 q
北大從荒涼時代,用低價引進大量的居民,讓社區形成一定規模後才開始調價
1 ?( C/ v/ M! w5 b; h& n
$ m+ I+ J+ i% U  S( S青埔一開始就走中價位, 就注定比不上

jojoyaro

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
" c6 k& h2 m/ i+ R不過, 你也去繞過青埔了,   
' c! L" v7 E7 l& X' r: |應該看過青埔道路更寬廣吧,   

/ x# ?# O7 Z: V5 `) A: `3 X車道寬廣,不會促進地方繁榮...
這點是看區域發展要注意的~
( i# ?: a$ V  I5 n2 E0 W7 m
這點雖說有人覺得北大的車道小,
9 B5 P8 n- u: j, r但說實在的,其實多觀察各區域的道路
可以感覺到,這是剛剛好~

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
有一個原因會讓青埔比不上北大
. F1 t  r0 F, P  ^2 z9 B
那就是去青埔的原因是為什麼 ?

唉....   
5 [9 J# K4 R$ u7 E  A! ~# I4 [
6 G. q; ~, A. U北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
. o! g* y) n/ x0 O1 b: d" _北大不是用低價引進大量居民,     
而是當時到處都是相對低價....     
2 i7 q8 t% J! z7 G0 L7 }8 P0 W# Q; c* b
10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     

7 _) u- ]% u9 ?8 s: ^$ [6 k. A% s' V你今天覺得青埔22W~32W貴,   
可是相對大台北地區或桃園地區,   
' a8 O6 ?- x! D$ S到處都已經20多萬了,   
根本現今沒有一處是20W以下時,   
# J3 c4 p, M4 Z( o. J相對有捷運、有高鐵的青埔,     
6 H8 y# f; e+ L4 Q同樣是20多萬, 就不算貴了   
9 C- a- m3 U% D
% `7 F2 J; \! v8 [' W" @中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
: g5 a% o; ~; y" d2 k! U' F離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
6 W( X5 F, q! ~相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      

4 ^/ I5 s4 P0 P" T4 _) a北大特區真的不錯,     
' ?& \) ~% ~5 \, K不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
6 r3 e4 K$ T" X4 \4 B$ `如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     
* r" O2 M/ `% z
+ y" S3 y& q, _; V# O5 b1 y

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
唉....   

北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

5 R5 ?4 C+ [! M4 l: w- e# C
誤會大了

+ I" L. E! D5 \, j3 w低價是對買家來說

% v; _4 |3 S6 o6 ^6 R3 p' E而不是周遭地區的比價效應
) @1 E- z! y: s6 y2 s3 M
0 u5 j* V( l1 D5 S4 }照你說的 現在北大應該還算相對低價

如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快
2 H% y( E  M; @* w. O7 \6 t

5 ]' A- }6 h0 ^, x: r事實上是?
, D( z2 W) \1 h9 X8 f( p
# Z2 a6 O- T+ t' ~/ @! {5 l
7 a( f6 \' B: b5 c/ [不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
誤會大了

* a. H4 [; l# g# K7 S低價是對買家來說

你可能還是不清楚房地產....     

1 E+ r' }0 p0 u( T( i, h' Y& v青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
% T$ o2 ?) K) x# O. H7 P# I$ N青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     
! B* F+ c! t: Y/ G  a

當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
3 _6 i$ q& F% R: }3 h2 z# {# ~而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     

我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
, W. H! _& @: }, N+ E是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
( Z+ a% |- O7 O0 K! u4 E遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     

等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
& h, v. ?# v$ h還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      
) g( X, z) \$ s2 V7 }! y+ E
% Q1 J% n, S. j. t0 [6 M" ^

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
你可能還是不清楚房地產....     

9 f  }) S4 G1 s; [青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

8 x) `  b% X& v3 E; n0 k) \9 C" G我不敢自承多清楚房地產
# d# W# R/ r" H5 a
不過  
5 Y* g$ g' f4 j4 b% U
自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)
# L, F( T# F, n" x# m) w$ X7 q
也算有點年份水位了

8 {) w7 m& {2 Z$ V0 v/ t+ g你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西
3 h0 F& i* V! c* u! A: k6 @/ ?
我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平
' j4 |; j" d  m1 N
所對應的價格區間!


3 A" T4 u8 J/ t+ d至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!
" Y! N" |3 [7 V
- T, [1 m' u- J  Q5 ~7 Q
9 @0 l+ }& U$ L1 P5 h- ]

yjrong413

8 t9 D! J6 n$ i. q! b

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
我不敢自承多清楚房地產
/ x2 }4 C& m- X$ n3 s
, E. V4 P: w) O! b' A) s不過  

. S$ U2 v/ r( [. g
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      
% j! l1 k( L8 {2 y# i& u# z3 z" m
# B: L& `7 k* u% X( C* K建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
+ W0 ^5 J$ r5 o, o9 \/ }8 @建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   
; G& O' j( n4 Q: _- c" ~
當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
則建商就會暫緩推案     
$ ~# R! J( m% \3 @# }8 I5 A
" X2 W4 L, q( Y% E/ ~0 |

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
$ G6 \' S; z. m4 o4 I" C呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      
* B) |6 g: l( v$ W6 {# M  j
建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

我很清楚的寫出愛用兩個字

你要過度引伸 那我也不能阻止
9 I  ~' S1 _. ^+ {; ?3 @9 C
建商開價 除了成本因素外

$ P6 g; \# j: m- a; }* I( ] 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計

3 L) R0 N( w2 U- C6 x0 u6 Y" D 如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好
1 N( S9 Z  u9 j# ^8 u  h
銷售業績利潤是不錯

如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群
; t. T* Q8 {' l* [% s' m
最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品

以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了
! k; T2 K2 ~& K: D$ A; p: P5 c
8 |8 p8 P' ^1 W腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
+ D; p6 G5 F0 z, f8 j
不認為有必要長期投資 守在這裡。

. d  v1 r6 b5 h$ Z! m& h7 e" ~
當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差


7 s& t# h# c" u至於你說的建商暫緩推案的因素
4 d7 Z# j* R# P. V$ {1 I& P
我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多
4 D* C  N# v0 i3 K/ H" Z8 F
逆向操作的屢見不鮮
& }$ m' G8 {6 t( j
8 I% Q2 t( _' \

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
我很清楚的寫出愛用兩個字

你要過度引伸 那我也不能阻止

1 d8 {8 [% W6 o/ C7 n& c& e" \* D# j唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
2 ]' j9 J9 x  `- f0 e6 t  X0 F* T就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     
; {& ^) d' I6 u
青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
0 F  z! @; T0 z因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
0 ^2 E. c" ~3 I. [2 O. |舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
0 r7 k& y$ B% C9 r賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      
: ]3 E* g* |" K  H
你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
1 y" M- P8 }5 [所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
  u2 ?( Q8 |. h3 n6 ?" f5 G這樣精華區的房子...我覺得值得的!      
! a# j% p$ ?. c

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
  R/ A: w+ d: ^7 ]+ C/ X/ o9 s更何況每個地區也會有很大的差異,      
! {7 V6 _. W8 d8 A# j! z就如同北大特區內的 ...

/ U' n+ a* C( t9 k& S5 j
今天心情好,花點時間我舉實際案例

# p0 H/ {1 i4 Y3 c+ n- @8 d# f4 [就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說
: w' R- A4 `( C% E' W5 B
! u1 z% a: e) k+ F% G
, ]5 s: ~$ L* E# e, g4 _5 H這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一
# t0 X7 \4 F! ~) g
5 Z5 i4 k& g6 m3 G1 i6 k& i& H- u' N採取三種不同的訂價策略


依照時間排序 先完工的是天闊
這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
完整生活 交通機能
定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
/ K$ \! ]  m) L9 S2 w' Q7 \, v而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出


再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
, u7 x" }' t# n1 t4 N但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
! x8 L. ]4 I- P- ?& V0 p: x+ ?- j每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
- x+ N5 R5 e8 R7 u

& p; }( A6 v: H9 t+ i3 e" s2 \3 q最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告
7 s8 _+ w  X: M9 J- g" n

* N  Q9 ~  N+ S: o% `因此,青埔屬於新開發地區的初期
/ X, ?$ u# O1 I; A4 a& ?
$ l9 b: w0 {; t3 D: @, f' X. F0 P一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,

走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由

: L5 g) W- s# K- D! u4 S/ D" S! P而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢


; {( G$ Q  E& R0 Z
所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形
& F% I5 b2 r, Z6 k; ?3 \
( [! Z) f( G: _
% ~3 g5 O* s7 J' E! F

4 u! }7 S/ V7 X7 G- Q; a! A