將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
/ f5 d6 S  ~8 V. f; z7 \! v8 k' E有一個原因會讓青埔比不上北大

5 L0 U/ e% H- W那就是去青埔的原因是為什麼 ?

% C- E+ X4 e: v& A唉....   
3 I4 K' [  ~$ w% E, V
& |7 y8 H4 ]0 ?, `. w" x北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
北大不是用低價引進大量居民,     
而是當時到處都是相對低價....     

10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     
' e* i; t4 U  I% ?9 g. a
8 G# h, [$ ?* ~+ ~6 @7 V你今天覺得青埔22W~32W貴,   
可是相對大台北地區或桃園地區,   
到處都已經20多萬了,   
+ n( `$ U6 Z( O9 u, H& b- g根本現今沒有一處是20W以下時,   
' s1 b  y( J9 |9 u  D相對有捷運、有高鐵的青埔,     
同樣是20多萬, 就不算貴了   
  ]9 W7 d8 r  ~* D  p8 X
中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
" ~4 P- K3 e+ Z" O: n% g離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      
& s) w& k) U" x( N$ D2 _: r& l
北大特區真的不錯,     
. q5 l# J4 ?6 U不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
6 R' o2 g# B7 O; }+ r9 r如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
+ @2 g; l- J# _試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     

5 G7 g. G+ K' b# `

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
1 A1 H2 n9 W9 ~3 P9 \9 B唉....   
! Z, f$ t; M1 [
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

; ^6 u/ K$ D3 K: ^% m
# L% S' f* R* d) p$ n誤會大了

低價是對買家來說
7 z* O. t% L5 U7 x
而不是周遭地區的比價效應
5 G. Q- Q6 I' L# I9 N6 h% L: D4 U
照你說的 現在北大應該還算相對低價

如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快


事實上是?
* n9 E/ r4 \; s% [* E# k
0 b* `. e$ L0 T9 |( H: O8 R% W3 g
不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
2 Q, k0 f) J* Q  A誤會大了

7 o' E( J" S6 N# N$ T# n" ^% K8 ~0 r低價是對買家來說

你可能還是不清楚房地產....     
- n8 V8 S6 [& @* Z; T% d7 `
2 {9 b6 I. n& {5 F) j, Z' R6 R( T青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
3 O; C( d# U, D# k0 s青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     


當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
/ i9 x$ P: o- v而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     
: A' g/ d% X8 E) w# z6 W& ^$ R4 ~9 G) z
- j: Y- s7 [5 U; q0 E我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     

等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
$ {9 l; c, ~) [' ^( j那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      
7 I! s9 ^% A2 U
4 g, `, i) R, C1 `: ?8 k

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
) M0 D; U& o2 R+ B6 N你可能還是不清楚房地產....     
1 l! I- B( N# m3 t# d1 A& Z0 ?; |
青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

我不敢自承多清楚房地產
, C- d6 k' E, R6 }
9 @: ^! c; G' ?. a8 k; Y: C不過  
/ v: `- H( e2 H$ |
自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)

* D; i6 H- a- s8 I* \也算有點年份水位了

) t" ^! A$ o4 n, f3 f9 {! V你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西
7 w- B( |  f6 D
; [. I+ h2 b6 k& n' Z4 X我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平
/ Q4 L4 D4 ^2 j; P& f" n
所對應的價格區間!
* X& Z; C) [  \

至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!
% E& C2 j0 r# H2 [' y
  L- A( ~1 X5 O" D! \% `& D; v9 O
% [5 J8 D# Q1 [5 b5 R

yjrong413

- t8 T# M& @) C0 ]6 G& z" m

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
$ m6 [) @  _& H: M# s: N5 E' Q我不敢自承多清楚房地產

7 F+ g) z  O) h, a! o不過  

9 R; E# ^4 p5 t1 E
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      
' G* @/ Q6 @* ~& A/ n) ~# A0 o7 {' J$ k
6 `1 x6 ~# E" r' D! s/ R1 U建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
; Q; L3 b9 [) d3 y; j) u否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   
8 d, ?; H9 W/ V: D0 p7 ?7 k
) w" c" q; x% d2 |% @# P* F% Z當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
9 i0 S2 N0 j- H8 _' z$ _確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
& q" B* F% O; u, G& V則建商就會暫緩推案     
3 x5 {% ]2 ^  ^& J$ h! K

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
3 W2 c. i/ O9 ]2 v. Q呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

. r. ]  B+ b) U8 |8 F$ }3 y, s+ S我很清楚的寫出愛用兩個字

你要過度引伸 那我也不能阻止

% v' ?, l3 D; r8 u( r6 d, o4 a" c建商開價 除了成本因素外
3 |9 ^1 J8 I5 }% p: e0 G+ r
# ~; y3 n, g$ R; Q1 K, K8 ]" s; p 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計

如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好
  j2 Y; `+ G- H2 Q) T5 D& p% g3 D
8 s* @8 |; }. W/ N. {$ ?銷售業績利潤是不錯
" @5 A1 A6 |; r# f3 _
如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群
' L7 M7 u; z/ v' p+ u
/ O* h; X/ ]! V- E% i! k( F$ _最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品
  p# m* Z  m5 @; d, ]7 v$ a
以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了
) R5 g$ x2 O1 H# U. x4 i
/ X+ Q4 \. R6 D6 p6 A' U# {腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
2 X% x2 Z: [  u; l
不認為有必要長期投資 守在這裡。

3 _2 [4 j. `8 b4 e" A7 T6 ^, z" t
) ~' Q4 S# @# Y2 }當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差

% u7 K& f$ {1 z' B8 w  \
/ ?. E8 C+ `9 g1 G4 `) m至於你說的建商暫緩推案的因素

* V$ ~" P2 `& c  z我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多

1 c& Z% |9 V9 G3 P逆向操作的屢見不鮮


$ J4 w0 |. U! ~$ X; F

( v2 x' d% ]& F8 M" K

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
我很清楚的寫出愛用兩個字
' y2 q: d: m: L, H9 i7 ~: E
' ?: @6 [4 b4 g9 Z9 ?  n- C你要過度引伸 那我也不能阻止

3 R/ ]4 V' s( N
9 h0 ?; ^( x8 E$ S  o$ s8 e唉....C級地段?....以台北看天下?....     
  y* |' Y& {! i更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     

5 H8 J" u- D5 K% O青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
9 Z5 d+ [  C# T2 z因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
% _( F" r. ~5 l賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      

你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
6 {# |1 F7 b' E5 o; [( z/ G所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
0 o) O# ?0 X9 G當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
1 y1 _) j; T% G) w, K這樣精華區的房子...我覺得值得的!      

! Y. t( {, K! ~  Z

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
2 T5 ]+ }1 s8 r2 g2 Y! C3 t就如同北大特區內的 ...

/ G' X6 R  n% w  D5 P, M5 ^
# x, V) n. f/ M  o7 U3 }7 m7 w  N今天心情好,花點時間我舉實際案例
$ \; h9 K/ a6 i
! g1 A( W5 F& ~/ K0 \0 b就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說
2 B  n; M8 b# r  a+ Y5 ?

這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一
1 }: I% u' y. D/ C
採取三種不同的訂價策略


依照時間排序 先完工的是天闊
這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
( v1 k7 `7 B1 Q# \3 ^完整生活 交通機能
$ o% K% e: C& ]; G, E; s定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
8 x3 K  |# c- L0 I' f3 ~# o& {而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出

7 s  P2 p. n9 `( Z9 v; [5 g, w
再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
  Z+ R/ @- q3 A* `) G( W但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
  v% }3 O* _; D5 `- Y去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
: h0 N- F& d1 S( N! v* \. p7 y8 {/ A6 ^
9 @1 \' f! S7 X( L6 Q
最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告

% C. W6 }/ f  ^- g( u2 a- F) o" ~
因此,青埔屬於新開發地區的初期

4 P1 v' I- e5 I一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,
/ j& n+ Q$ e& l. l
8 _  ?; ^$ X% f0 X# l1 D走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由
' Y0 q# H/ Y( p' y5 I
" U2 ?1 z! p) U4 D+ M; D0 w/ E而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢


" ], X" _& W) ?3 R2 A$ h$ C0 u. t
# k; n) W- b) n* @所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
/ N) R) c2 D' A- w) J不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形

$ q! A/ L& j2 Z' V, E
! i1 R+ N- `7 v" h( I" A" h
  w# C' y) ]0 y; |& l" j/ G2 p

yjrong413

' {; w4 i; x& ^- ^6 U0 w+ U5 h8 O

REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
今天心情好,花點時間我舉實際案例

就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

+ k* i( j, g: M! g3 {6 j! w' I唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
% A9 e0 I/ L9 b, {/ ^* A
+ Z1 C/ Q* e' o& {0 J低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
: N  D  D. i  P+ q28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      

& Z! l8 z$ q2 ~7 u) B, B. W& ~; y青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   

我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
% j4 o" R: n1 H$ t雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
& `7 x: d# o. o0 N0 G6 ~  J% s9 P
) V7 H5 v* I/ g# X6 V
還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     
" u* E- s  ^; |  C

% x4 I2 {, f; q* ^' l. t% P

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
( K. T. A) `$ k: y" ^( u, T  J, Q唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
" O6 O9 @1 w/ p) t# _# H8 ~
低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

: ^& m2 U* W5 f5 ]5 n+ n建商走怎樣的策略目標 是建商的策略

7 i9 \: Z4 a5 _0 T! z我也說明 很多建商很有冒險精神
- e& e' v2 T8 E  m( B. l1 C5 ?
土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法

" |  j# {( F! j; p7 X
投資客要考慮的是站在投資立場
3 R) p' h; S- ]; C% b
假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動
# C6 [" G4 `1 ?+ S8 Z8 I4 q
跌到16萬
2 L9 h* e  D" i/ h- I
& E9 ?3 X8 p8 [那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？

. |4 G& t5 A) M- F" ?- v5 E7 j; Z
反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加

, M/ s4 c; d* l8 K5 ]% t那是否代表投資客要考慮逢低進場？


這才是投資客要考慮的因素
. O/ s) W; Q8 k; g- l4 J2 n
0 ~: X! E3 D: v* O5 z* |9 u  U* i建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法

投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚
2 R. K/ }" z4 E2 r, c

6 L: Y5 p: x0 I
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