將捷建設的MIT.訊息？？

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
+ j' W) Y4 Q- O, G; O% C: Y是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
不過, 你也去繞過青埔了,   
應該看過青埔道路更寬廣吧,   

有一個原因會讓青埔比不上北大

3 V% R( w. @. O那就是去青埔的原因是為什麼 ?

北大從荒涼時代,用低價引進大量的居民,讓社區形成一定規模後才開始調價

青埔一開始就走中價位, 就注定比不上

jojoyaro

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
不過, 你也去繞過青埔了,   
& ~8 j- Y2 l+ y1 O0 }) Y6 C應該看過青埔道路更寬廣吧,   

車道寬廣,不會促進地方繁榮...
. C- C. L' p) ^& K' I這點是看區域發展要注意的~

這點雖說有人覺得北大的車道小,
但說實在的,其實多觀察各區域的道路
* x1 {3 U* U9 B/ e9 T) G  C可以感覺到,這是剛剛好~

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
有一個原因會讓青埔比不上北大

那就是去青埔的原因是為什麼 ?

唉....   
- o9 E( l. R8 h. p
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
北大不是用低價引進大量居民,     
% g# V( l7 r1 h' i2 N而是當時到處都是相對低價....     

10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     

你今天覺得青埔22W~32W貴,   
3 Q" b- N" x( c: u+ `1 _) C6 Y可是相對大台北地區或桃園地區,   
6 i1 w$ R: E% F' d- g- k' B2 Q到處都已經20多萬了,   
根本現今沒有一處是20W以下時,   
相對有捷運、有高鐵的青埔,     
同樣是20多萬, 就不算貴了   
3 p# ^$ P, |/ s- N
中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      

0 a$ I6 f4 S, h4 P9 k. A, }北大特區真的不錯,     
) M8 u  S. X3 ?  g不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
) t% o' H& e2 Q5 t試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     
) `2 F9 E: e1 Y  ~4 \( D# W) H8 a

REYCOVSKY

2 v2 }. g% r6 m9 a, a

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
唉....   
' J. N! R6 d, q
* H, F; I% x" x6 @( @0 X3 P4 ^北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

' p) J& [$ V" d/ U& z$ C
; `! _; c( C1 s, F1 \誤會大了

低價是對買家來說

+ `7 ]' s  R0 S* U" V( {8 _! f而不是周遭地區的比價效應
* U% D4 c9 h  L, N/ T) B# b8 ~
照你說的 現在北大應該還算相對低價
( Q3 t) X9 w4 |* X+ k7 w: ~6 P" z
; M4 [% N) W# W如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快


- z5 a2 e# A' z事實上是?
" ~/ S# c0 S3 E% [# R( \& j- L$ E9 `
( c' E. D! p: I% O
不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
( s6 A% z  J, f4 h/ i誤會大了

9 w. [' K4 y2 l" w* w) [低價是對買家來說

你可能還是不清楚房地產....     

青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     
" L' |# V8 `( p* \5 C( ~

當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
8 _: q$ q, V' f& ~0 [- n& s當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
% R( u. T2 k. @% O- A$ H$ I而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     
0 Y7 _: p! i  N
' V$ x6 m! {6 p* n" i% {% ?1 U我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
; d1 J, a) B( a" Y9 M5 V4 v4 {因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
6 w! b- T* p2 k5 o# S是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
) N! F! M+ q- a" ]9 s遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     
- J1 c9 U$ ^5 }5 ], K
+ N! K: ~* Z+ \等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
$ n3 S; H5 X9 S* Q: T/ y你可能還是不清楚房地產....     

2 a: r0 E, N" x4 s$ ~' m3 e青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

2 h/ P, _: g( a, W9 P8 Z( {我不敢自承多清楚房地產

不過  
) n+ b+ ^: N% j2 ~. v  C
: ?1 T& @) z7 a2 b' u2 b自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)

也算有點年份水位了

你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西

% }" d7 ~" w) S2 C5 q我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平
( n, I/ i/ U# ]0 d+ z
% f) B5 _0 ~% T3 o, [9 G) j所對應的價格區間!

* ?6 B$ }; i, w; ^; B8 [/ d
至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!


: R. _4 e' N' C& T( t  ^& z

yjrong413

7 l+ d3 l. ?8 m" U0 P2 k* u% m

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
' G5 v$ `4 u" X4 n" E我不敢自承多清楚房地產
1 t" _/ X2 v4 U9 z
不過  

呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      
3 G' i9 Z% T7 t0 z
建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
% m5 I6 u2 W4 T& W; E! C建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   

當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
  d! n& j+ d+ ^3 a6 v$ j, G# V確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
) Q  o( x/ e0 V% H則建商就會暫緩推案     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

' F0 N- ?( B& J' a* P6 k) M0 _- H  G: G
/ S! |. r" u' @2 ]0 D) `我很清楚的寫出愛用兩個字

. Q# g1 `& Y0 b- G0 c你要過度引伸 那我也不能阻止
+ M( w/ h. {: u/ I; P# D3 x
  ~+ k  R# A& a; t( i* J建商開價 除了成本因素外

$ \* Y3 q% t: ] 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計
1 r9 u# M# q! l4 R+ D/ X/ u( A
如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好
2 M9 _# ~6 y/ d
銷售業績利潤是不錯
9 j; K) m# ~* N. S  W& x) h6 E/ w
如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群

最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品
- w5 ^) D9 W1 n1 _
以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了

腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
4 d( ^; Y. r* y( M
- `/ ^" z/ A- L3 N不認為有必要長期投資 守在這裡。
9 X1 |# s4 {9 \4 b1 X3 V) m- ]

當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差
3 Z+ x* H% z8 `) d

- T  u1 i( D$ E9 a至於你說的建商暫緩推案的因素
0 o! n! L. i4 F7 j5 I7 u6 [
7 ]& p$ l9 B7 F; H- y: i我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多

逆向操作的屢見不鮮


0 Q' _# D1 w6 f6 j% r! }, ?
0 |. l4 D( v) [5 j

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
我很清楚的寫出愛用兩個字
! W4 {4 S. x+ E- w
" P, Z" S5 x, q" r. O) S. _你要過度引伸 那我也不能阻止

0 Q1 \8 b7 Z0 V* o. k) u- S唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     
  j/ x, q. m8 H5 s: y! A( _
: a+ ]2 g, C0 ~4 V  E青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
1 ?8 V8 n+ I* l' Z5 l因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
# {9 t: k1 P7 B7 H9 i! {4 F舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
9 Y9 Q+ x8 B8 g& P) |! ?7 M賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
# v  }9 \; o4 V/ }6 y" S現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      
6 T1 G2 _0 H" I: \+ m/ q; k
* A% d! k% Y1 U你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
這樣精華區的房子...我覺得值得的!      

2 G  ?  D" G4 E6 {1 A

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
$ ?. }1 x' o$ `9 z就如同北大特區內的 ...

1 s1 M8 j8 n9 e3 e/ f* q
今天心情好,花點時間我舉實際案例

就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

' V& A6 z: d% m9 g. B
這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一

採取三種不同的訂價策略


- l* V, m2 K1 O1 K, k& X. c依照時間排序 先完工的是天闊
這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
完整生活 交通機能
  d& Q/ o/ h3 O4 h定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出

1 @. ?: X8 u! i' ?/ C% X
再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
, P+ n' r' Q0 u5 G5 ~1 ?1 j每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
0 C4 E; d3 }7 b4 u, [6 d+ e
, R5 N! g+ k9 Z0 ^0 t/ }2 E
最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
; |! }1 }) u( _9 V" G8 B2 ?( L' G然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告

$ ]+ E) {3 d3 I5 o3 v: n0 G
因此,青埔屬於新開發地區的初期
2 R7 {$ F* f. a" |; e
4 R* c: l3 H/ L一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,

走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由

* U% d/ c) x) h8 f而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢

, A9 k+ }1 \7 f5 n

所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形

- p5 b* `5 R* u
- k( P( T3 a; s
, d: q: k3 g& E) D