將捷建設的MIT.訊息？？

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
( i: c8 H4 t4 S% I! ]& Y6 |是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
  A1 V+ P) d; O不過, 你也去繞過青埔了,   
& [3 z0 z: l" C5 x應該看過青埔道路更寬廣吧,   

' b2 g. L% i% ?- D" s有一個原因會讓青埔比不上北大
  A1 [! w4 k8 I
那就是去青埔的原因是為什麼 ?

) k1 f( f6 [' t/ u  M9 \+ J& ~. f0 ?, s, M/ x北大從荒涼時代,用低價引進大量的居民,讓社區形成一定規模後才開始調價
- J6 @& h( ^: Y* Y( c$ a0 M
6 u2 |4 L3 f2 p- \- c青埔一開始就走中價位, 就注定比不上

jojoyaro

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
不過, 你也去繞過青埔了,   
: g9 e* d- y+ I) b8 @) T應該看過青埔道路更寬廣吧,   

4 ]* g& h6 r" [% d' j7 u5 d# g車道寬廣,不會促進地方繁榮...
這點是看區域發展要注意的~
$ ^  q0 p6 _3 [1 _2 e- Y
: J! E0 m# Y- W2 S' W: H& {這點雖說有人覺得北大的車道小,
7 \* R0 `0 p- w但說實在的,其實多觀察各區域的道路
3 C& R' D/ v$ c- \$ }& F3 p可以感覺到,這是剛剛好~

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
有一個原因會讓青埔比不上北大
, @6 O9 [4 n$ K9 q
) S0 e7 N/ @. z: a9 H那就是去青埔的原因是為什麼 ?

唉....   

北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
北大不是用低價引進大量居民,     
# J8 D9 B/ R' K2 ]而是當時到處都是相對低價....     
+ r2 U, z; m5 W
2 O; }" H6 _7 i* P  }  {10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
# l6 L7 r4 _% ]" K( E* @7 j6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     

你今天覺得青埔22W~32W貴,   
. `2 z" i& q$ [! z9 T! G可是相對大台北地區或桃園地區,   
到處都已經20多萬了,   
3 [, v& b% ^! r7 ]& V* \根本現今沒有一處是20W以下時,   
相對有捷運、有高鐵的青埔,     
同樣是20多萬, 就不算貴了   

中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      

$ A- F% J8 J* ?& |北大特區真的不錯,     
$ l: a5 A; E8 L+ V; K5 c7 g" J' _; @不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
; j" s; a8 ?) V: ?# I' w+ n: y如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     

, E7 F- B  [) n

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
1 L* z0 m: X0 c- J) z  i& S唉....   

, a, L4 @; n7 q8 S5 R% Q北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

誤會大了
5 N' k+ K1 u/ p: B% m
低價是對買家來說
& ^. n- \9 B  ?3 \3 \
而不是周遭地區的比價效應

照你說的 現在北大應該還算相對低價
3 L7 S0 f5 l  x; w' W
如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快
! S; J1 c9 B; ~- c+ k% A! \4 M( y
& N+ l2 B( \' a: P
事實上是?

$ E- `  r$ p2 x5 t" S
不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
誤會大了

低價是對買家來說

你可能還是不清楚房地產....     

青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
9 `. F% s3 R7 F) a青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     


) K, ?6 L% J! f* x當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
8 m" G" ]+ A' o9 e* P/ {% n: H: l當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
/ R2 \! S) w" I- J5 D- V) l而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     
' e. N+ S% y8 z- c/ B1 d2 z% H
我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
# R7 j( k/ Y) n( U, g7 Q因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
* x: p* Y) U! T/ z' r( i  u5 z遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     

' g1 m1 E0 u1 ^0 p9 O+ K. F等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
3 j7 r; d; P% I. ~那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
你可能還是不清楚房地產....     
7 A+ W& @  f7 Z6 _8 Q5 e6 r7 L
  F, F$ U. x6 \- b' m青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

我不敢自承多清楚房地產
8 I" R8 I* X  `0 a" D
不過  
- O& \+ X. W' ?1 C
自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)

也算有點年份水位了
3 r  H9 @9 h; H: B$ `# T9 j
你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西
+ b/ J% U/ P( E+ |4 S: w
我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平
- M; J, Q! a# B. Z) j
( F% x2 T0 W: G/ r! x所對應的價格區間!
8 b8 y5 q0 m6 E% f7 E/ @0 E

$ J9 I! ~  u# ^0 s至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!

5 S9 q; \6 A9 ^+ A" ]

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
我不敢自承多清楚房地產

不過  

3 [) _, D, y4 x8 ~" u2 a; K+ H. z
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   

& I0 U4 E8 `% N+ X2 m9 u- x' A0 C8 N當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
- p( {+ N+ q& _. k# W# J# V5 {則建商就會暫緩推案     
' J6 s, _! W) i8 \' y
9 {& B( ?$ {8 R

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      
. x# @# `- ]  y
  n. [0 n4 `' v. N) `3 y建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

我很清楚的寫出愛用兩個字

% f8 X* ]5 f2 G你要過度引伸 那我也不能阻止

+ Y. O6 s/ K/ l1 m9 l建商開價 除了成本因素外
, j2 t. Y) ^* E
0 M+ o  B/ M3 d  n  W( c 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計
( x  ^3 O6 {! ~
如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好
3 r; K' \" v/ e+ ]( M
9 X: X) ?1 x& P7 P銷售業績利潤是不錯
+ f/ j4 t) d+ h1 A; p1 N: a7 l) y
' @- v" j/ }! N# H如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群
! U; t9 j" X+ }% v# k1 a
最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品

以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了

腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
* L/ ^8 s; W% m% l
. w! f6 G+ u7 g不認為有必要長期投資 守在這裡。


: W( |1 z3 Q4 E* G& ?當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差

" V- S& J3 C  J3 \1 Y
至於你說的建商暫緩推案的因素

4 V+ r& }1 k4 D0 g" R" x我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多

& R2 x$ s) w8 P6 @  N  t* ~2 L6 B; Y0 @逆向操作的屢見不鮮


' N8 Y* R1 v2 E# i

yjrong413

5 z$ _3 D% x$ C) h) L9 o+ _8 b! J

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
$ d7 v  ]# d, P% \+ ?1 h6 ?% Z, `3 q我很清楚的寫出愛用兩個字
" ~9 X# N3 [+ y# z6 `9 T! L
你要過度引伸 那我也不能阻止

/ E& Y: u, a# ?唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     
: F$ Z1 A/ T/ @4 E+ k( ^
青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
1 n6 P. n1 ?. R賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
3 u; F1 ^2 N; b1 I" f& H! J現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      

你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
+ ^8 k, ?" Q1 y" z5 F7 _當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
9 ~3 T0 {' K6 G已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
這樣精華區的房子...我覺得值得的!      

; _2 g7 S* H+ z5 c$ _0 ?# E

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的 ...

+ r/ l; a2 K- ^& ^! [
- c% g8 f' [+ S  v今天心情好,花點時間我舉實際案例
3 C! C* |: Z0 D+ d7 ?
就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說
+ X) I& x. E3 _9 E) m; X8 A0 W; Z
  ]- x' T  `  V8 M$ B+ H7 W7 `6 L
這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一

  Y& r: e4 [. }7 s$ h; Y採取三種不同的訂價策略

! T; k, g! O8 G' i+ m5 m! s5 U
& b4 F: g2 `9 M$ H0 u依照時間排序 先完工的是天闊
* `* x5 f- l  v  ^& f3 H這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
- j! _( o  ~# Z& \% [( h完整生活 交通機能
定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
# H; m0 B' B0 t9 d等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出
" b" t. ]' F$ d, `9 P

3 G. Y8 j8 k% i5 @7 k) M  D2 Y再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
, J' B( ?, H6 a) B2 C5 m# a* b每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
8 ]" e+ Y/ i& R5 `! b0 ?' ?  w去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
+ @. P& f, d: [6 l/ P* H
) B4 r- |9 o& Z, |8 S
最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告
1 v; v9 N) q* p+ S0 E% Y, h
/ k4 k! }: e7 J6 F
因此,青埔屬於新開發地區的初期
7 C& a2 @! k! R3 H
% M7 c: ]  @# K一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,
. C0 ?7 P7 n, ?. w( G
走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由

而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢
5 O5 A8 u: e/ y
0 Z1 I( a, j# p) A  m
9 P1 y* L9 ~$ Z; l" E" F" u
所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
: R, T+ H2 o% W  b3 S不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形


. k# Y* H7 A) V6 G% x2 i5 b7 M
) [% s$ B2 ]/ F0 t6 R
. J( X4 C- v4 [( h+ @( `- W