將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
( m& @2 E' t/ o8 {; i  ^! J有一個原因會讓青埔比不上北大

' O; k1 ^; Y& Z5 d那就是去青埔的原因是為什麼 ?

唉....   

北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
北大不是用低價引進大量居民,     
而是當時到處都是相對低價....     

10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
! X& k8 z( G  N0 k& o9 ?" k8 E6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     

你今天覺得青埔22W~32W貴,   
/ l* P% ^8 K+ l可是相對大台北地區或桃園地區,   
到處都已經20多萬了,   
7 E3 X) d4 W3 R- h% G0 b) R根本現今沒有一處是20W以下時,   
+ {6 I$ ~& S8 w, e& k& F5 {相對有捷運、有高鐵的青埔,     
同樣是20多萬, 就不算貴了   
- _6 @: c9 N* T7 ^1 t! B% u, R6 G
中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
+ q: Z* L1 h% ?/ L1 r離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
5 i9 M  E7 V% T. ]! D/ A/ G相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      
$ Q& H1 K4 T; [! t1 z9 p  j* A
# p9 }1 I% N5 ~/ F7 `3 ^" w北大特區真的不錯,     
不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
: v: u* `" P" y. V2 Z如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
: T3 x. k% v5 p3 D2 L8 }8 ?試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     
6 H8 ?* k; X0 j$ \: U/ Q

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
唉....   

. _& L* w! y& m& k4 O1 t# i北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

% {! Q% g( v4 y, N* y2 T! m
0 g" @* K; z# g4 j$ O% n5 e誤會大了
' N0 S7 b# H; c( T) `4 m% Q) o: N
低價是對買家來說

; o( |( T; W4 U6 M% J而不是周遭地區的比價效應
3 a) ]( {8 H2 c
' m5 p+ d" b8 c- j9 T. E7 S照你說的 現在北大應該還算相對低價
0 z' M( P5 m6 I# U
2 O" _1 w1 {+ D' |$ l6 t9 e& L0 q如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快
! F6 }* F! H# ?. J
# I6 [9 [9 t& w. l' h$ n
" g  r/ x- K+ K8 B事實上是?


不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
誤會大了

低價是對買家來說

你可能還是不清楚房地產....     

青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
; M+ H2 h1 g& P5 }' D" z! U青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     
% x8 e+ a3 B  f6 g& p
- B* B7 w7 y" Y: C3 |6 T
當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
( M( U% t# x6 v! q5 t2 E0 r9 o5 n+ @( r當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
- ?3 S* Z* l( D, O5 j# v買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     
* S  `+ n# L, }8 u$ b( n* f
我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     

等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
6 d. F. f6 v- ^- w' X) @$ r) u還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      

0 A. r+ z$ F1 d, D8 M/ W; A" f& C; W! C

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
你可能還是不清楚房地產....     

! Y4 e1 P) g, N" x2 y+ k9 B青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

我不敢自承多清楚房地產

不過  
. `/ g; H6 W: O3 ]! H. D
2 ?' [9 \4 r5 C3 n自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)
" x1 I6 l' h7 k0 k) j0 l
也算有點年份水位了

* [  I4 \+ t; t2 u你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西

我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平
. U# `7 {& F2 j- R
所對應的價格區間!

* a5 M; _( C, w$ W/ ?6 X
- ^. ?- U' y% [% ~: U至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!
% y0 q. Q# ?: m, Z3 `# @( s

yjrong413

# J0 Q- |+ w5 T9 V2 h! i

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
3 N9 D* s1 j: f, V我不敢自承多清楚房地產

不過  

# w/ M5 ]4 x! [, K; g8 C
% b/ [# A9 x! A7 i* j6 m6 Y呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
' d9 Z: h( m  z- p; D否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
' z2 ?6 _9 ?3 W+ L/ Q8 ]建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   
$ I+ W& {& H$ i3 y
當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
1 W) a6 h  q! V3 u1 h# V3 V5 c$ `則建商就會暫緩推案     
. q- l- K+ p3 R$ x/ g+ a
# v. Y1 m- f" k* v2 k; ^

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

# t' ~4 }6 ~$ N" s8 k8 y* z
6 ~' S+ q* m/ U9 Y8 O我很清楚的寫出愛用兩個字
; T6 k+ w1 R7 P6 ^8 w
! Z5 o' `: s- w' I你要過度引伸 那我也不能阻止
% w% I7 u8 d9 C2 P1 E2 ~2 i
" f8 s+ X# H: Z$ Y建商開價 除了成本因素外

一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計
- E& |  V/ [: T& p4 M+ r
5 D4 k9 T& }# K& x% p, F3 A2 } 如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好

) k& K- `( A  s! t! k銷售業績利潤是不錯
8 @* |( h+ a4 |6 a; Z9 f
如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群
1 }& E: C, S3 e3 ]9 B9 r
最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品
. B0 [# i: B1 z/ N& F4 V
以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了
! U$ O. J$ K3 \1 ^$ J
- s  q% }% w# A8 W腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場
* ^6 u4 Q2 E2 ]/ r5 ]. _! f0 ?. C
不認為有必要長期投資 守在這裡。


0 B7 n; q$ B; O! d7 z( Z4 b當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差

% a/ K4 Q& G9 R8 {+ |* u
至於你說的建商暫緩推案的因素
$ q( q' u0 X6 A/ _
我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多
- @1 {9 p, I. I8 }, t, }( A; ~
逆向操作的屢見不鮮

7 ^! H! k6 `6 l- g% |7 a


  Z5 y" b6 c  s

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
6 _! G9 k; @& x) O8 b& R4 A我很清楚的寫出愛用兩個字

( q! f9 z! d; R0 w* E你要過度引伸 那我也不能阻止

( O) w& w* @$ k0 g& @
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
/ z0 m5 L/ n; `% A; G& m就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     
, M  f, l$ D; ~
6 k- p# l- }' b5 H4 G: l+ M1 U' U青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
) u2 a! F, {8 R" s2 B% e: v因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
2 G2 G# c. h, `$ o賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      

你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
8 g- V5 e( o5 K$ e- A/ j4 O已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
# t" L7 [( g+ j+ e6 c& u這樣精華區的房子...我覺得值得的!      
- v' i5 v7 p6 `& C
+ ~* ?$ B3 x, i. e; N( A( k

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
0 O4 e% A1 H$ e6 ]& z0 T% i& P更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的 ...

$ l4 {  g; V3 ]9 J. w/ B' n
: P- y4 G% o4 q& m. {今天心情好,花點時間我舉實際案例

就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說
" {9 @5 F' Q3 F" q* e% k% }' K' N; |
% X. |# L3 o% H) F& P- ^& B4 T* B
這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一

1 U' t, _; v4 v; c' b! f: }( i採取三種不同的訂價策略


# i! q: r2 O. \. _& h$ c. ]依照時間排序 先完工的是天闊
# ]4 ]0 j/ O8 }9 j1 T1 N6 u: r這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
9 b! _) i+ L( Q; n* w) K" I完整生活 交通機能
* M# |0 v+ Y2 q+ M+ o; x& z定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
9 i/ V! o3 K2 _- F# z2 E$ ^) F而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出
& U) N& E- g: ]0 j
; ~  c8 M5 v* D6 y; x
+ d2 ^, D7 Q  n( x再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
+ D9 Z& i1 Q) n' w9 v$ b  ]* }5 W每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,

; C: s) G$ y: ?5 b; b% V5 e( r# a! J
最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
, s) H# r3 j* @" X然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告
1 }7 Y& U& I9 j. O" W; m
" g5 o; `3 c8 H5 }
* e; B8 U$ ?  B因此,青埔屬於新開發地區的初期

一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,

走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由

8 m2 [+ ~' j* H' a而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢



9 s; h. l; K7 s2 Z所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
7 K0 i* H# r* n3 A9 S: Y! e0 Q不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形
8 Z8 Y4 v$ c$ x1 z

5 T/ C* y* W% ^. r
  F9 R) t. ?0 ?4 D/ d9 z
2 @( C0 u! V7 i  c5 ~9 c9 J

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-8 10:30
今天心情好,花點時間我舉實際案例
9 A( E! G8 U. f6 A/ g: v
就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說

- m  t: o, U( \; G
( j2 M. O% d& S0 V* B唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      

低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

你知道新埔捷運站的新巨蛋, 當初預售開賣時, 售價多少嗎?     
8 W1 {  I2 o9 k. P28W左右而已(中高樓層喔)....因為建商"三圓"非常早就購入了, 土地成本很低      
) g0 X- P9 T# Q5 b! G
青埔的經華地(離捷運站300公尺左右)地價多少嗎?....75W~85W了,   
這樣還要建商低價策略? 賣20多萬, 然後賺很多?....   

3 Z. b$ L) f9 Q2 Q) ~2 u我今年收到桃園的地價稅單, 青埔的地價稅著實比八德高出5倍,     
雖然八德是熱鬧得很, 青埔冷清得很, 但青埔房價確實高很多,   
3 M5 F. G8 R- G連政府在拍賣他的土地, 都開出每坪70多萬的價格     
# W9 D7 K4 o2 F' b(政府更誇張, 距離1.2公里, 還拍這樣的底價....一般目前約45W左右, 所以房價約20~22W)     
; H3 r0 B9 L( D+ z6 J
4 V6 B7 s+ u4 o  V( y, ]
還有...青埔現在滯銷的是距離遠的20出的房子, 而非30出的精華區的房子     

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 10:51
唉...天闊預售時我也曾去參觀過....      
" T3 x6 ]) c; Z
; q4 K6 d4 L8 \0 y低價策略?....那是因為建商買入土地價格超低....     

  M# {' i+ c1 _8 H建商走怎樣的策略目標 是建商的策略
2 U/ l; A) V2 ~8 A
我也說明 很多建商很有冒險精神
: E4 t7 s6 J; S8 G
土地每坪7-80萬要入手 導致成本增加 那也是建商自己的想法

$ B# o+ ]$ s. I  o
! w; M5 {* J, @$ j投資客要考慮的是站在投資立場
& p: k8 b% B" [
假如青埔非精華地區從20幾萬因為長期滯銷導致價格鬆動
5 X. }& a7 Z& d1 A: e
; `2 r) |9 {9 p& F- G3 {跌到16萬
: D% k# j. o0 p. s! _% T
+ Z' D  d& v  s  w  P那青埔精華地區能否成功站穩3字頭？


反之 如果青埔非精華地區降到1x萬後 連續好幾年人口移入大幅增加
0 j1 B6 {4 y6 O" v% |3 O& E
1 x, {8 ^& J" d9 g那是否代表投資客要考慮逢低進場？
1 o: `. _9 T9 C; L$ l; P5 |5 W* t, @. `
: B  s; V$ f' {* J
這才是投資客要考慮的因素
/ b9 Q8 l2 X# t
建商可以長期養地 等待時機 決定採取脫手 開發高中低價建案 或是 抵押貸款等不同手法
9 F4 n8 U+ }" |7 P& m. t  k  K
1 F3 v" I$ h6 j$ a投資客只能出租 買賣 不適合太過高瞻遠矚


3 J$ y0 Z. o; {