將捷建設的MIT.訊息？？

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
不過, 你也去繞過青埔了,   
應該看過青埔道路更寬廣吧,   

6 I5 D) b  }. e8 z3 @% l/ p  T有一個原因會讓青埔比不上北大
5 E0 N. I0 t) t3 m- J2 X
  D5 o  a& F0 w' f那就是去青埔的原因是為什麼 ?
( B8 ]) g9 r9 X# J! W
) H) ^* _2 ]* f; M, ?北大從荒涼時代,用低價引進大量的居民,讓社區形成一定規模後才開始調價
6 M2 ^% u9 M1 @3 \
青埔一開始就走中價位, 就注定比不上

jojoyaro

yjrong413 發表於 2015-12-1 17:25
: y1 T' n2 \$ T' ^8 ?( B4 [是的, 北大特區算是成功的重劃區,   
( _0 W( ?- P  S% y7 v/ x6 \不過, 你也去繞過青埔了,   
8 _  e8 Z8 j! ~4 ], s應該看過青埔道路更寬廣吧,   

車道寬廣,不會促進地方繁榮...
6 H% V$ V5 J( |$ g這點是看區域發展要注意的~

這點雖說有人覺得北大的車道小,
但說實在的,其實多觀察各區域的道路
可以感覺到,這是剛剛好~

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 11:36
有一個原因會讓青埔比不上北大
6 X3 A8 U6 H  d6 C' V2 P0 _* ^
" X& g8 {- b* s* i那就是去青埔的原因是為什麼 ?

- m* R3 ?- b6 D# _唉....   
  T# [# I7 |+ D! D& z7 k2 Z3 o
北大沒有捷運4站就可到都會中心,      
北大不是用低價引進大量居民,     
+ `1 w4 Z) R8 a0 w* C而是當時到處都是相對低價....     

5 |) l  Z% r. W: T$ k4 K8 r10年前, 北大11W, 土城才15,6W,   
6年前, 板橋新巨蛋27F的套房也才32W     
( }* `; E$ Y& {% E, b
你今天覺得青埔22W~32W貴,   
可是相對大台北地區或桃園地區,   
到處都已經20多萬了,   
根本現今沒有一處是20W以下時,   
相對有捷運、有高鐵的青埔,     
& A4 `7 C) T( m5 e% R( u7 e/ t# X同樣是20多萬, 就不算貴了   

中壢加平鎮, 人口超過60萬,     
% z* k) b; Q2 @/ B$ K" d1 H離捷運300公尺, 走路5分鐘, 搭4站捷運到中壢火車站, 也只需15分鐘就可抵達,     
相對北大要到板橋車站, 出門兩分鐘, 順利就搭上公車, 至少也要25分鐘以上才可到達板橋      

北大特區真的不錯,     
不過5~6年前, 生活機能稍可以時才想買, 都已經接近20W,     
- [4 }& h3 y4 X$ e: d9 U3 |* k如果青埔等到人口都進去了, 那麼交通便利的地方, 會只有20幾萬嗎....     
7 e! P3 t6 u7 \% W" ?8 W1 |$ Z: o試想, 高鐵車站之於台鐵車站, 將來車站不會發展成區域都會中心?     

9 n& F) z) e. [' K. O3 w4 t0 X

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-2 12:58
& ], [) `5 g: U9 j唉....   
! ^# l7 h0 A- z* @; [
9 A2 X. `! m5 `, t北大沒有捷運4站就可到都會中心,      

+ G+ R/ h7 w. ?% E
誤會大了

低價是對買家來說

+ @9 X- Q/ T4 V- o而不是周遭地區的比價效應

* n# c6 }4 l% W% o( T, A& x5 x  {照你說的 現在北大應該還算相對低價

% F7 Y7 P0 v% _" I0 E2 J) D# M9 `如果青埔對目標客戶來說算低價 那移入人口速度應該很快


) q! f* `1 i) C1 @事實上是?

+ L. [4 o7 i: o) L2 F
1 v7 b' a2 R/ P' K* V, N不然以帝寶相對新板 也是 新板便宜很多

yjrong413

REYCOVSKY 發表於 2015-12-2 19:33
誤會大了

低價是對買家來說

你可能還是不清楚房地產....     

1 P/ c) j1 A3 T2 O* l  r青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     
; w# G8 f1 ?' \0 z- N' a5 N$ l青埔的捷運有計畫連中壢火車站喔, 而且以實質動工中....     

+ H' k% M8 n9 J" L$ Q. X0 _0 y4 Y
當北大只有11W時, 沒有人會來買北大, 我那時候來買,      
5 V$ }! A: z  w; D( p當北大到20W左右時, 生活機能起來了, 才一窩蜂人進來買北大,      
- \: E" n; S! u/ g3 L% @& W買在11W左右的就賺很大, 買在20W的, 就小賺一些,   
9 n) Q1 ~# m. R' L而有網友說買在40W的, 可能只能賺生活機能好了     

! r$ e  {5 E$ N& a2 q我前面有說過, 5年前青埔賣16W左右, 那個案子, 如今也才20W左右,   
因為生活機能還未到位, 漲得並不多,   
& B" o' h1 [" q! }! ^% c青埔這兩三年給人感覺漲很多,   
是因為開發了一些離捷運站200公尺內的案子,   
遠離捷運的, 其實新案也才22W左右(你可以查查實價登錄, 青商四、六街)     

8 H5 G7 ^$ c1 e, ]9 {/ I+ Q等到生活機能起來了, 有了家樂福或全聯進駐,   
那時有捷運方便到市中心、有全聯提供生活所需、有環球百貨、有outlet,      
  z  I% {. @& n  h  i6 z還有優於北大的綠覆率, 房價還會是只有20出頭嗎?      

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-3 09:04
# m+ f  q, ]1 L3 b) |& ]& W你可能還是不清楚房地產....     
2 \3 n1 l" s1 A: g6 O
青埔現在"中價位"是因為捷運即將通車,     

我不敢自承多清楚房地產

( }3 G1 x+ r9 r. k- f不過  

自1994年開始接觸來看! (非房仲 代銷 營造)
( Y! i+ V1 }% z  p
/ x6 @. d9 `: k+ R5 L; I& F也算有點年份水位了

你講的中價位是按照房仲代銷業所愛用的比價效應出來的東西

我講的是以買方的角度來看, 甚麼叫做低價,就是以建商的角度設定潛在買家市場的經濟水平

3 X/ ~) S, l- K# N2 ?: D所對應的價格區間!

- ^/ C- G) A# ]( k; O9 K" m) ]
至於房仲代銷業的話術,低價位中價位,很抱歉,我不太清楚!

yjrong413

. w, d; C) F5 i: M+ u$ ]

REYCOVSKY 發表於 2015-12-6 12:56
我不敢自承多清楚房地產

不過  

& K! D! L. s% B
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      

; W0 b0 I" }* v" v6 n建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     
2 z. N, s; R2 S否則這些年薪資水平沒漲, 房價卻漲了那麼多年....      
5 U2 p1 c/ F/ u' J* K+ q6 k4 T: p! c建商開價主要部份還是在於購入的地價加上建造成本加上利潤, 然後再參考附近行情而訂出的價格,   

8 w  ?0 q! i' j" q當區域價格趨跌時, 他們會先壓低建造成本, 然後還沒買地的建商會開始壓低購入土地價格,   
) w9 K* a0 J# \; U+ T9 ]* _8 B確定有足夠獲利空間後, 才壓低房屋售價....如果市場反應很差, 預估成交價迫使他們壓縮獲利甚至虧錢,     
則建商就會暫緩推案     

REYCOVSKY

! d3 d5 a' ~0 q$ F

yjrong413 發表於 2015-12-7 09:05
呵....比價只有仲介代銷會講, 買方不會 "比價" ?      
6 k& [6 S1 o; |; U. B( c
建商開價, 不全然是看經濟水平吧,     

; p( a$ d  M4 D0 z8 Y
我很清楚的寫出愛用兩個字
, h7 e5 F! \+ ]4 i3 L! }4 e8 R
你要過度引伸 那我也不能阻止

9 [# @4 h( a6 T, [; t0 A7 f7 G建商開價 除了成本因素外

7 d3 v4 l2 u0 ~* ^ 一開始準備期設定的目標客群就會影響後續的建築設計

$ K& u; h9 k# {  }/ J 如戴德梁行的顏總說的 A B C三個地段蓋ABC三種建築 只要配合的好
9 e3 H0 |) @- R" {( j& d
銷售業績利潤是不錯
2 y, j+ P* I& X, l. W
9 P. J) w0 H% p: [8 j# X# R如A級地段蓋豪宅 或是 經濟小宅產品 都能找到適合客群

最困難的是C級地段蓋豪宅這樣產品

以現在景氣來說 青埔用20萬以上 去化速度快不了

腹地又大  建商隨時隨地都有競爭對手進入區域市場

4 Y. J1 j) `4 ~不認為有必要長期投資 守在這裡。
" o3 a" T1 d  K! \; e

當然 在地自住 那就覺得划算可以買 沒差


1 L- ~) i( Z4 y+ w; f8 J至於你說的建商暫緩推案的因素
, H: |8 [  C4 J
" k  `+ B6 X; L* t, v我實際上感觸是 建商具備冒險精神的很多
1 k. K+ o. ]" V" t% ~! o" Q$ @- m' }
& a- @* Y- F- `' v9 ]逆向操作的屢見不鮮


- I( z. Y1 i+ ^5 u
0 ~" [/ i" G9 C% _1 _# ^5 k

yjrong413

6 d8 ~0 z- t$ H

REYCOVSKY 發表於 2015-12-7 23:01
我很清楚的寫出愛用兩個字

你要過度引伸 那我也不能阻止

唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
- U2 T5 Y- j( ]2 c3 {就如同北大特區內的差異, 甚至北大特區和三峽市區的差異,     
; d# K& _1 _% g5 ~6 p; j) T
! m- M' V5 G# u- N青埔的精華區是很快被搶購的(價格在30W以上),     
8 ~, g- r/ ?/ _- w; W1 r因為青埔的容積率只有200%, 現在獎勵又有最高上限,   
" y" z* V/ a2 N3 L( K( G0 ^. U舉A19旁500公尺內的建商可建用地, 估計最多只可蓋2000戶,      
. M: P) P  z- c" E賣了一戶就少一戶, 蓋了一塊地就少一塊地, 哪會有一堆競爭....     
+ R  u9 O6 a0 Y# D' o* t現在的建商擁地緩推, 只是在等待好時機      
( c& ?! m8 j6 J4 _) }- U" h
$ ^9 R6 n7 D+ V& q4 z7 q$ m- ]你要說比較偏遠的 (距離1~2公里, 腹地確實大), 因量體大而銷售困難, 這是可以確定的,     
所以, 22W的房子確實一堆, 但30W以上的反而不多....      
, u" u# p  ^, j7 b  i0 r+ o: p當初我還就是不挑較偏遠, 只有21W的房子, 反而是挑價格接近32W的"精華"地段的房子,      
已動工的A19冠德環球百貨、即將通車的捷運A19站, 就距離我的房子300公尺....   
  N8 d. |9 Q8 s這樣精華區的房子...我覺得值得的!      

4 L, f1 S( E( u# N* r4 B

REYCOVSKY

yjrong413 發表於 2015-12-8 08:31
唉....C級地段?....以台北看天下?....     
更何況每個地區也會有很大的差異,      
就如同北大特區內的 ...

  [" V3 a! j8 P8 o; @今天心情好,花點時間我舉實際案例
, q" j& ~1 J* l3 [: n1 [, v
6 D% @3 J3 A& R) g" u. A就拿   湯泉 美河市 天闊 (以靠近台北遠近按照地理位置排)三者來說


這三者都在新店環河南路上  區域有點距離 建築完工時間不一

採取三種不同的訂價策略


3 p- n" p+ ^8 H: ~' T# m依照時間排序 先完工的是天闊
這件案有很多原地主戶的保留戶,建商原先以捷運站為主軸搭配 樓下商場(大潤發)
完整生活 交通機能
* v& q5 }$ ~8 F' p) u3 _定價策略走高價,2000年開30萬, 但是去化不快,
6 v8 l: I7 L+ M8 Q4 p6 _4 ~而地主戶用20萬附近脫手,去化就很快,還衍生出有名的建商打客戶的新聞
( C5 m, {% G6 f1 z等到後來,建商妥協用 19.8萬廣告價殺出
4 j9 a: ]9 ?* \$ w

再來是中期完工的湯泉,生活機能與交通沒有天闊完整
: w: t8 ?0 J- \0 F0 o# U但這個代銷公司 天外一筆弄了一個超迷你小溫泉池
7 y% o  E4 H  Y每天從烏來載水來搞噱頭,因為開20萬的行情價(成交低於此)
  S- \4 w( V$ j& B去化速度超快,雖然建築量體很大,但還是讓建商,著實海賺一筆,
1 c/ J" \) S9 V$ j) k9 D9 g

最後是美河市 這價位就很明顯的是走河岸住宅,高價風
* R, b5 K) ?6 z4 |! S6 `然後有開車的朋友大概最少聽了三年的電台天天廣播廣告


因此,青埔屬於新開發地區的初期
0 ~) K" A2 c1 p/ k. r1 \
一開始走高價30萬,只會讓移入人口速度慢,
! e1 A; w6 ~5 C9 a$ G: b
走純居住當然可以,但是買來長期投資理財,就沒有理由
; l+ S+ r2 S2 K8 F% U
) n; H+ {* g; O( z. `, F  S" v) Q! q' I而居住又受限於緩慢的人口增長速度,導致的相關公設進度緩慢

# Y" u% x2 o% [' ?; ?
4 x! F# h' Y$ e" a& o
所以,如果可以,30萬的價格,我會建議北大,
4 j8 ?  r8 `: q, d$ V" R不是因為能賺多少錢,而是最少居住的機能已經算初具雛形
$ v* E6 k! a, U; x5 Y( h

% x7 o; ?8 B; h# P+ F+ _