將捷建設的MIT.訊息？？

yjrong413

waynechao651009 發表於 2014-12-23 17:31
投資客：你殺我就賣 　青埔還有2大不利變數...
( x1 O% L' `$ g* n. i

呵....你說的這些, 就是我前面說的, 明明距離捷運站700公尺以上, 成交價要29W甚至30W(例如太XX、東XX), 當然該跌....     
4 t0 V& n" Z2 C2 |" Y沒趣青埔了解過, Sway的話能信啊, 你實際去問問仲介, 那些大降價的房子大概都距站體多遠?     
我在那兒比較過十幾個案子, 有距離1公里的也要賣28W(例如一XX、XX線上), 這些當然都該跌啊,     
$ F6 K! J' i/ q5 O( f你去問問距離A18 500公尺內的案子, 看看有哪一間會有低於33~35W的      
* z. E+ M/ s5 }- l/ [; N
帥過頭有一句話被你刪了??...."自住客可以買, 投資客就不必了"     
青埔要買來自住的, 可以趁機撿便宜, 那環境真的比頂埔好太多了.....      

如果你看到青埔距捷運站300公尺內的房子, 有賣30W以下的, 歡迎告知網上大眾....     

1 f6 f. _0 @$ X# a. C  P

waynechao651009

yjrong413 發表於 2014-12-24 18:40
呵....你說的這些, 就是我前面說的, 明明距離捷運站700公尺以上, 成交價要29W甚至30W(例如太XX、東XX),  ...

青埔的問題在於量體太大了,已經不是捷運站的遠近能夠撐住你房子的價格了,青埔490公頃這樣的量體恐怕得要走個15~2 0年才能夠消化完畢.現在的青埔投資客太多了明年底通車才是開始換手到時才是災難的開始~多殺多~
北大185公頃也差不多走了十年,要投ˋ要投資重劃區就要在第一年就要進去,才賺得到50%~100%的報酬,像去年你才進去的已經是青埔第4年,已經準備進到投資客換手階段了~除非你可以撐到10年以上不然大該只能平盤或是小虧出場才有機會.而十年後買房主力會落到8年級生年級生也就是進到少子化的階段需求會少一半.假如沒有對大陸全面開放,要撐住這個量體恐怕不客觀.....所以我的看法是要慢慢回防雙北市的補漲區域才是王道,重點是供給量不能太大否則價格難以支撐~~

waynechao651009

yjrong413 發表於 2014-12-24 18:07
用感情?....你有在太陽城住過?住多久啊?....      
太陽城都已經有捷運即將通車的利多, 房價還是比不上北 ...

我在2003年頂埔雅築10.5萬/坪兩房 2004年12.3萬/坪買太陽城三房,2005年在北大麗寶第一期買三房11.5萬/坪,2006年回頭再買雅筑三房15萬/坪,至今尚未出脫持有,對這邊的環境也有近十年的認識.從頂埔營區變成頂埔科技園區再到捷運站動工,再到今年7月頂埔公有地公辦督更與皇翔完成簽約儀式.前後不過十年在我的經驗裡,捷運漲價有三階段第一階段是動工;第二階段完工;第三階段通車後連漲三年.
北大現在是在緩步上揚,主因是土地越來越少新案高價帶動中古屋的價格,現階段並無太強而有力的利多吸引自住客進駐,但頂埔則是在起漲點~其中要看的是明年6月頂埔通車前,漲勢會開始往上拉升.這時候自住會開始陸續換進場,加上永寧土城亞東三站今年明顯漲勢凌厲,也連帶拉升頂埔新案的價格,未來還有遠雄永寧16公頃造鎮案,整個頂埔物件不多的情況下價格漲勢會快速拉升~你質疑的北大價格跟頂埔價格你要再過的半年便知分曉.中古價格的帶動要靠題材,新建案的價格來拉升.其中又以新建案的價格拉升最為明顯.跟北大的價差會越來越明顯,(這跟十六年前南勢角捷運站通車跟新店安坑的狀況很像,南勢角通車後價差逐漸拉大),明年農曆年後頂埔附近便有兩組新成屋銷售分別坐落於頂埔捷運站附近即將進場屆時便知分曉~我持有房子會看周圍建案的量體的多寡. 北大特區已經是我持有的量體最大的區域了~當年決策錯誤沒選內湖AIT對面的元利輝煌世紀選擇北大,差點平盤或少虧收場,跟你現況差不多,還好撐過十年才有這波榮景,前十年走的是大多頭, 只要在風口上連豬都可以飛上天,後面十年面臨的是少子化的需求減半及經濟景氣持續不佳,如要長期持有且能立於不敗之地還是要首選雙北才是王道.而且是要越往台北市是靠攏越安全,假如現在還認為500~1000公頃以上的重劃區還能立於不敗之地的話就要三思了,量體真的太大了,就好比兩三杯水(利多)是無法增加一個池塘(500公頃以上重劃區)的水位(房價).即便是帥過頭也不敢挑選100公頃以上的重劃區來炒作~但對於他離開台北越早越好的看法,我個人倒是持不同看法.應該是要挑雙北近郊有補漲效應的區域如深坑安坑及基隆購買才對,畢竟地點還是相對近於台北市開車或是坐車都在15~20分鐘以內可到達北市信義大安中正等核心區.

yjrong413

waynechao651009 發表於 2014-12-24 22:58
5 F" t6 z1 b+ K4 J青埔的問題在於量體太大了,已經不是捷運站的遠近能夠撐住你房子的價格了,青埔490公頃這樣的量體恐怕得要 ...

呵....我是去年Q3時候買的, 雖非第一、二年就進場, 但當時就開始注意, 不過接近捷運站的也只有一個案子, 且在A17, 非A18或A19, 不覺得有價值長期持有, 直到去年中後,     
A18和A19才開始有接近300公尺的案子出現, 所以才進場....我覺得A18和A19附近有商業區, 價值較高      
! L* b% H, m+ r* d
"捷運漲價有三階段第一階段是動工;第二階段完工;第三階段通車後連漲三年"....這是你說的話, 當初喊機場捷運103年底通車, 但在103年初卻又宣布延兩年, 加上一堆政府打房政策, 讓原本很熱的房市(進捷運站300公尺左右的案子幾乎都秒殺....離得遠的早就很難賣)冷卻不少, 我才在去年Q3進場, 而就算現在一片看衰青埔, 近捷運站好的案子, 幾乎還是很少看到要出售的....     
1 P0 u+ Z, Z( Z$ b/ `
" A0 a! j' f' U  e& [- k青埔的特色是綠地很多, 雖490公頃, 卻只規劃6萬多人口, 而近捷運站300公尺的案量, 估計也才不超過2000戶, 怎會有案量過大的問題呢, 好的點、好的建案, 賣一戶就少一戶, 我才不擔心啥多殺多ㄌㄟ....     

你是買得早, 並非買得好....現在太陽城要32W左右買得到....這是你說的....還能漲多少呢?.....     
你如果覺得太陽城那兒環境好, 怎不是住在那兒, 而選擇住北大呢?.....     
1 H1 D( s" A6 q; \你如果覺得太陽城那兒, 青埔不好....娜以現在兩地同樣都是32W, 看看5年後哪邊價值較高啊....如何?....     
9 ?/ d- a$ M1 m" @" m5 J我不急, 你卻那麼急?....急著出脫你頂埔的房子吧?見好就收?      
喊好, 然後趕緊賣....跟股市的外商手法一樣....     

waynechao651009

yjrong413 發表於 2014-12-25 10:05
6 L# \$ R* b. K9 \呵....我是去年Q3時候買的, 雖非第一、二年就進場, 但當時就開始注意, 不過接近捷運站的也只有一個案子,  ...

- |- u+ @# i) L3 T& H; d& G青埔三年前可以大膽進場 ,但現在是要謹慎退場.尤其是要避開量大的區域.利多再多風險都是很高.北大也是屬於量多的區域,當時起漲點在於11~13萬之間一直拉到現在的36~40萬,你有沒有發現客戶群早已敲敲的由首購轉換到了換屋族群.只要單坪價高過25萬/坪以上就已超出了首購可以負擔的範圍.可以看看現在的青埔動不動都是30~40萬/坪起跳的建案.而量體又特別大, 就算地點交通再好依然是位於桃園郊區.假如他的條件有像新竹高鐵及在地就業人口及高所得家庭支撐,當然房價往上走. (102年桃園縣家庭戶平均所得1,257146元;新竹縣家庭平均戶所得1,346765元;新竹市家庭戶平均所得1,535411元)但過大的量體也難以支撐阿~十年後的需求會減半.在2016以後年民進黨的執政之下兩岸的交流會趨緩或限制呢?屆時手上的房子將會以越靠近市中心的越保值. 你認為換民進黨執政後航空城的速度會加快嗎?肯定是全盤檢討.明知道是好的事情卻因為不是我執政我就卡死你.所以航空城到底會不會空城城呢?恐怕這20年內應該都很難實現吧~

yjrong413

waynechao651009 發表於 2014-12-25 13:58
) Y  t8 j9 h* |* N青埔三年前可以大膽進場 ,但現在是要謹慎退場.尤其是要避開量大的區域.利多再多風險都是很高.北大也是屬 ...

唉....你老是搞不清楚青埔耶....青埔案子現在8成多都還在20~30之間, 衝破30的量體, 大概只占不到兩成,     
: j3 A! |! o7 P$ n% b! n. j) F8 \最高價大概屬A18距離400多公尺的商業大樓案子了, 成交價區間大概也才你這個價, 哪是普遍都這種價.....     

哈...你還幫我說明了....北大特區....36~40....房價普遍還是高於頂埔吧?....你別又找頂埔距離捷運200~300公尺的案子來比.....     

waynechao651009

yjrong413 發表於 2014-12-26 10:00
唉....你老是搞不清楚青埔耶....青埔案子現在8成多都還在20~30之間, 衝破30的量體, 大概只占不到兩成,    ...

7 }, P6 f& K6 d4 {8 O2 n$ [( q% }哈...你還幫我說明了....北大特區....36~40....房價普遍還是高於頂埔吧?....你別又找頂埔距離捷運200~300公尺的案子來比.....     
* K6 \( t3 J# p$ B- R-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
/ c0 b6 \) I3 N6 _36~40是預售屋的價格 .你拿預售屋的價格來比頂埔的中古屋價格?要比也是跟國美Ａ1或是皇鼎建設等的新成屋案~
還差不多~青埔的問題只有一個就是量體太大這五年都是多殺多~~民進黨執政會讓這個狀況更劇烈~~這三年進場的投資客全部都在等明年底要下車~~勢必盤整多年~要有8~10年抗戰的準備!

yjrong413

waynechao651009 發表於 2014-12-26 19:54
哈...你還幫我說明了....北大特區....36~40....房價普遍還是高於頂埔吧?....你別又找頂埔距離捷運200~300 ...

& ?8 c/ o$ p* b5 A3 \. y- g' `; I( B唉.....北大多的是中古屋33W左右的, 現在太陽城都還沒那個價, 其他的中古屋更沒法跟北大的中古屋比....就說等捷運通車, 頂埔中古屋價才會跟北大差不多啦。而預售屋頂埔大概只有捷運站300公尺內的才有機會稍高過北大, 國美A1?....開價超過40W的, 屋主就有得等了, 要有成交超過35W的?....等通車後可能有機會啦....不過, 大概只有你會想去買那ㄦ賺點投機財, 大不部份真的要買來住的, 價格差不多, 還是會選擇住北大的   

9 s3 c9 q, w4 r3 d$ |你兩邊都有房子, 請問大部份時間是住哪邊啊?

" j. p  D! b% ~- d9 y3 B& F  [+ k至於我青埔的房子, 你完全沒興趣, 我也沒想要你過去當臨居, 後續房價如何, 就不勞你費心了。
" j0 a5 N* ?4 C; w2 S# [; U! q( z我只希望你別鼓吹網友買土城你看好的非重劃區的案子....土城值得長期持有的, 只有金城路旁的重劃區周邊啦

waynechao651009

yjrong413 發表於 2014-12-28 12:39
唉.....北大多的是中古屋33W左右的, 現在太陽城都還沒那個價, 其他的中古屋更沒法跟北大的中古屋比....就 ...

2 z9 v: E- t( z7 w& f4 c6 g      你太高估北大了~雅筑,中央第一城,米蘭尊邸及福利國等全部都在待價而沽.所有買盤會再明年
上半年開始逐漸浮現,加上釋出案件少,漲勢會開始急拉,這幾個社區是公設比都在21~23%.屬於高坪效社區,未來會形成高單坪價但維持低總價.就雅筑就已經有三房成交到42萬/坪總價1100萬.這個情況跟新店七張商圈附近的中古屋單坪價高過新成屋的狀況是一致的.新成屋公設動不動30~35%起跳公設,使得消費者已經從買單價逐漸轉變成買總價了.寧願用比新成屋更高的單坪價去購買中古屋相對便宜的總價,明年初有兩個位於頂埔科技園區對面的新成屋的案子準備開賣,將在會把頂埔房價往上推升至45~50萬/坪.請拭目以待吧
( ^4 i8 ]! h; K: B, s) s( K       至於你所說的土城重劃區現在連土地都還沒徵收重劃要到發還再到標售最快也要十年之後,這種利多跟等三鶯線通車的意思是一樣的~不用太過度期待~
       淡水,青埔跟八德的問題是一樣的都是因為量體太大,單價漲過頭,籌碼太亂了.未來2016民進黨執政後不確定性更高.避開大量的地區才是安全之道,光貸款成數就是個問題!

cherry.tsou

兩位先進、前輩已經偏離主題---> 將捷建設的MIT.訊息？？
而且只有兩位在相互在對答。建議可以兩位可以互留資料私下討論。或是約個地方兩位好好討論你們關心的議題。