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本文章最後由 luturtle 於 2014-7-17 03:46 編輯
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+ n B# w0 f# _4 v8 k; P* f根據公寓大廈管理條例第23條規定：
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第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。0 ]! F& A$ C2 I' [6 M
. Z1 N! X8 }/ @' @/ \" t規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
& f* ^4 z/ B% U6 Q: z2 I4 E; {6 Z3 e; x6 D# T) F( t* p7 h
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。2 [: Y# B/ C$ S' z4 Y
1 A' P5 i- @" q. g+ }二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
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三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
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四、違反義務之處理方式。, ~2 Y: z; X0 \8 H. b4 l; ]+ K
S0 D$ p$ l# Z! C. U) Y
五、財務運作之監督規定。
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7 Z3 U2 ~7 a3 U+ U! X& M/ T7 h六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。( {% {) @3 s- I, d3 i/ ]8 `# Q% b9 y
' Y( Q; _0 c- {& d6 o6 Y# s; y七、糾紛之協調程序。
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& G& S$ b3 ^; b3 d
( E5 C1 Z8 W g( N a以及同條例第36條之規定：
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第三十六條 管理委員會之職務如下：
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一、區分所有權人會議決議事項之執行。" ~$ n+ H2 l4 V: i$ Z
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二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
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三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
& k! G! }. j. q% C
# @! x3 u2 G3 y. j: C a2 {四、住戶共同事務應興革事項之建議。
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4 n P: K0 r8 t五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
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六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
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" o6 J6 ~8 P' G2 l5 ?# f' T* D七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
( B& Q% X( z, p( B( N8 x x2 v$ X/ y. W
5 O# H; |( C: T/ h4 L八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。. y% z( u% @ Q5 \: o
- Q1 r9 S! [, m* N九、管理服務人之委任、僱傭及監督。# ?5 k! q6 w [
- O d$ A0 n; _十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
# T! r0 f6 D; j+ k" e" z) @) ^# `. b( w! }4 c1 G
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
; D. _: n8 z$ S; u2 A
" ~/ s# @# J$ X十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 C4 K% _4 {8 ?- _2 R) U
# w+ F) o- F5 I6 m$ a8 L7 o+ q十三、其他依本條例或規約所定事項。, y3 F7 J# }8 G* k
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d4 [; d" g' S- w" E) K4 S4 _. k! O
綜上，不但對公設的特別約定需要以訂定「規約」的方式才能限制住戶使用外，管委會亦無權對住戶共同事務進行限制性的公告，依上開對管委會職權之規定，管委會只有「建議」興革事項以及「制止」住戶違規行為之權利，至於36條第10款的「其他管理事項之提出及公告」，則不能包括公設的限制事項(否則就違反同法第23條之規定了)，而根據板大貼出的公告，該社區限制所有7歲以下小孩要包尿布的「公告」是經由第六屆七月份管委會會議決議事項辦理，顯然因逾越上開法律賦予管委會之權利，除非經過「區分所有權人會議決議」通過，或是放入規約中，否則自然視同無效。
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, P2 R8 u. }* {! i! ]9 ~0 u0 d另，也可參考高雄市政府的公寓大廈管理實務彙編(2010年3月)(http://www2.ouk.edu.tw/lowcarbon ... %9B%B4%E5%A5%BD.pdf) 第19頁的Q52，律師回答的內容
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Q52「大樓店面住戶進出不需經社區大門 , 更不需搭電梯 , 但主張是社區住戶 , 頂樓有自家水錶 , 也想
$ K6 r9 b# o# @4 g要至頂樓欣賞風景 , 堅持要買門禁管制感應扣 . 且除管理室大門外 , 該棟大門及電梯感應扣也要
! O, E% ?# W4 K( ^& a能使用 , 不能被消磁 , 否則要以妨礙自由提告 . 但委員會只開放管理室大門供其自由進出使用公# V4 f* H) I% l1 _+ Y
共休閒設施 , 不同意開放大門及電梯 , 如需進入可由管理員為其服務 , 請問委員會管制其自由進$ q j2 i- [( X f2 _# H' D
入及搭乘電梯是否違法
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9 p2 P ^. ^3 q2 ^+ K( }A 原則上只要是區分所有權人均可自由進出社區大樓的公共設施部分，若為管理方便而予
& `1 j2 y+ p- m2 r& ^以限制（如限制不能到不屬於該住戶所居住之樓層）則建議於規約中載明，以避免爭議。」 |
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發表於 2014-7-16 21:43:27
。。。
發表於 2014-7-16 22:23:42
發表於 2014-7-16 22:45:57
發表於 2014-7-17 09:09:17