請問如果管委會違反規約，有什麼制止方法?

kasa1107

sugar100 發表於 2015-4-23 23:58
5 D% G/ ]" i1 l& \1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.仍有可能以同意票數量來模擬推算是否超過所有 ...

先進 您好

感謝您的踴躍發言，我這邊解釋如下，供您參照。
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1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.仍有可能以同意票數量來模擬推算是否超過所有權比例過半數吧
5 k+ U0 q$ Y0 o. r
! F, [$ U3 x6 w0 P4 Y4 _. _$ \可以嘗試主張看看，但同意的票數只有53%左右，我覺得這點主張成立的可能性不高，因為反向推估，
+ E+ f, O1 i6 r9 Y  p這些搞不好都是小坪數的住戶去投同意票數，反而犧牲了大部分擁有大坪數的區分權人的權利，
& n9 W' T6 i9 g而且事先沒做好，要用模擬推算的方式，於法無據，這只是一種經驗法則而已，法官是否願意採納，
到時候管委會可以嘗試主張看看。

2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----但是會是屬於重大修繕或改良嗎
9 e3 H. `- g5 ]. F. O2 a6 G! w  M; O
: ?$ I% v) V* }+ o+ z算改良的一種，門都被換掉了不算改良還能算什麼?
當然，假使管委會依然認為不算改良，那就一樣交由法院去認定這樣的事實問題是否屬於改良或者是
' m2 E8 [7 x( v; \  @8 X* e2 }+ g) ~管委會的權限，假使日後法院認證管委會勝訴，那也可以彌補了規約上註明不清楚的地方。

3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用。
4.2015年的各種活動費用-----很明顯.是屬於其他經常性之管理費用$ u1 E, ?3 x# `
9 c6 D9 A+ z9 Z" p; Y* Z, s5 F' C+ e
; [# ?" I% a  ^( k9 A這邊我不同意，這算什麼經常性之管理費用，所謂經常性，應該指的是定期所會發生的事情，
, `$ t1 y2 a9 u6 R7 P- J比如每個月所領收的薪水，這種屬於經常性事件，而發布這個家樂福禮卷明顯屬於不定期的發布行為，
1 @) P; J* K9 E% D8 d  z' y' I怎麼可以列為經常性之管理費用。

另外針對第4點，辦活動跟管理有什麼關係?要用這個管理名目去核銷帳目，我認為會有問題，
根本的解決之道是透過區大會的決議修改規約。

9 a, ~# c- t: `* c我這邊援引最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決，內容提及到管理費用通常考量的，
是公寓大廈一般性之必要支出費用，請問辦活動屬於公寓大廈一般性之必要支出費用嗎?
* N) |9 g$ `* S3 S/ F0 P我認為倒也未必，只是過去都有辦理，所以歷屆來都蕭規曹隨而已，但這樣不一定是正確的事情，
# M8 y- r2 X; g0 d- P; z所以我認為這活動費用不屬於經常性之管理費用。
0 p2 d( d2 n4 o8 g. h5 ~
+ u# D; |! E( a1 C: S/ R5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----屬住戶共同事務應興應格事項之建議及處理。0 w. o, G  R4 a9 k! j

這邊的處理是否涵蓋變更合約的權利有待商榷，另外，管委會的設置目的是以增進住戶全體共同事務之利益為目的，請問這樣取消了物管中心的工作項目內容，增進了哪一塊?
+ Q; Z; E  @: v! P4 [) G. V
據我所知，是物管公司向管委會反映有住戶利用此一服務搭便車而做網路銷售事業，因此管委會才決議取消，這樣的決議侵害了全體住戶的權益，反而是增進了物管公司的權益，請問取消這個決議之後，有重新跟物管公司議價嗎? 降低服務費用嗎? 取消代收現金之業務，減輕了物管公司的管理責任與項目，理應要重新議價，取得更優惠的價格，但假使都沒有，那此項決議就違背了管委會的設立目的與初衷，這樣的決議由於侵害了全體住戶權益，應當視為無效。
3 v& {$ g) S. C" F& u" U
6 e; D" u8 P$ b從這個項目的變更我從今年三月份的會議紀錄中，看不出來有何者增進全體住戶利益的地方，望先進能解釋一二。
1 y; C  }# Y: {$ f& v3 S

2 c8 R! G8 v# j: r, A1 K* r$ K6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----這太.....了.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.令出必行嗎??.誰拒絕你啊.難道不能3-5天嗎??你乾脆向申請搜索狀好了.

又不是刑事犯罪，申請搜索狀幹嘛?
! a3 K2 |! c, D$ Z- v至於你說的3-5天，我的理解是不行，因為你認同的等待時間，並不代表我可以認同，我們社區沒有文件調閱管理辦法這類的規定，既然沒有，我就有權力去要求，而且拿一份合約有什麼困難的要到3-5天這麼久，這些資料依照規定要放在檔案室內，假使主委沒空，難道不能委託其他委員去將資料拿給我嗎?一通電話就可以遙控解決的事情，何必拖延這麼久?還是其實都沒放在檔案室裡面?
5 e3 U( A3 C& I4 O7 x, u8 M" o" s

並且，我已經事先就通知物管我要看了，而主委也已經知道，而主委都有時間要求物管要我填寫資料，怎麼反而沒有時間將資料放在物管中心供我閱覽?依照您這樣說，那主委依照心情美麗與否要求我等到年底看似乎也是可以的囉?

kasa1107

waitai 發表於 2015-4-23 23:38
照你所說當委員的都是在胡作非為一樣
5 k& ^& `7 a% z5 b就可以說人家"妄自所為" 事情沒搞清楚就先給人家扣個大帽子
8 d& j5 D( K3 e: e, Q; k9 I委員不 ...

$ S6 F3 h" J! j; i& I+ t% O% n5 s這邊是否願意付錢，我覺得可以透過區大會的決議來表決，因為我們社區規約是明確規範無給職，
所以目前是沒辦法給錢的。

6 G: ?* h6 M( O# `5 m. x* r要給錢我是沒有意見，因為畢竟犧牲了時間以及勞動力來做，相信出發點都是善意的，
! {3 i4 m; y5 W9 r% B! t* `只是希望能夠建立再社區經費上是有盈餘的狀況下執行，您的意見我覺得不錯，我會嘗試再明年的區大會提出，謝謝。

這邊大家都可以理性討論，表述自己的意見，如同您所說的 家家有本難念的經，相信透過這邊的討論，也許能夠獲得一些其他的想法，比如 您提出的 社區是否願意付錢，我就覺得不錯。

white8806

kasa1107 發表於 2015-4-23 23:18
* e# {+ W1 ]* S- {! V# V從您的發言推測您應該是委員之一，我這邊解釋如下：
) _. U3 G# h" r
: ^& d" b" p6 T7 S- @/ V首先：

. E3 m8 o& w+ l' ?+ [「雖然第九屆委員的會議紀錄....」，憑這句話就知道不是我們社區，放心了

kasa1107

white8806 發表於 2015-4-24 12:06
# J8 \* o, c" m! Z" p% U/ h/ C「雖然第九屆委員的會議紀錄....」，憑這句話就知道不是我們社區，放心了  ...

恭喜!!~~不過貴社區是怎麼解決前述這些問題爭端呢?是透過區大會的決議，還是透過管委會的決議就解決了?

white8806

kasa1107 發表於 2015-4-27 00:32
9 d" N6 @9 l6 E( O$ ~" ]5 B恭喜!!~~不過貴社區是怎麼解決前述這些問題爭端呢?是透過區大會的決議，還是透過管委會的決議就解決了? ...

1 P  w) F7 h0 [& V% J4 i8 ~$ D我去年才剛搬來，沒聽說我們社區有發生類似的問題，起碼我住的這一層公共區域大家都是淨空的狀態，連腳踏墊都沒放呢。

+ z4 t" e, A) S祝福貴社區能早日解決問題

芳子發

kasa1107 發表於 2015-4-23 23:24
# b/ q7 F7 H  X% v) Y  p您好：
% F8 r; R5 ]. B
$ S( y2 J9 `1 ~您的理念我認同，所以如同我的回文說的，我會先參加區內的月會，假使跟管委會的溝通沒有共識，

我看你有以下特質:
& ]2 m. B9 u7 e9 w
一從未參加社區活動
二從未住過大型社區
  H" J5 q2 S4 ^% i三從未出來當過委員
四你有朋友在社區嗎?
2 C- K- k9 A  `/ _認識左右鄰居嗎?

4 E) c0 v2 n* ?, N, A* h....不能怪你 可能你多參予社區活動或是幫忙志工~

7 K4 D$ E# \5 d- ?- I& F

sugar100

6 m% K1 K! ^- x3 f6 Y" v
1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有多少比重而定.或者能有多數大坪數的住戶願出面舉證當時有投贊成票.
  P2 E- W: X( K# I 2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----當然屬改良.但是會是屬於"重大"嗎?請參閱公寓大廈管理條例第11條----用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
6 o  S8 @& i, C' d7 m& s# J- S 3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用("每年的經常性")。
4.2015年的各種活動費用-----旅遊或春節同歡會當然可解釋為"每年的經常性"之管理費用.各社區皆然吧
( S) x" [1 h4 X7 w 5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----取消物業代收現金可避免物業人員的對現金持有之舞弊.當然屬應興應格事項之建議及處理。
$ x3 v: p/ L* H1 w% n% H8 n 6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.公文或業務的處理時限.可視緊急性質而定.難道不能3-5天嗎?調閱文件是緊急避難?你是一般住戶.能像皇帝要求百官立刻執行嗎?誰理你啊!如果你的訴狀丟進法院後.法庭相關人員也都知道了.那你可以要求法官明天逕行開庭嗎??

kasa1107

芳子發 發表於 2015-4-27 12:17
: x7 _6 X- v& x; w我看你有以下特質:

- C  l: j" f; i  N一從未參加社區活動

芳鄰 您好

我是否有以上特質不重要，重要的是就事情本身來做良性的討論才是重要的，
個人特質是如何並不影響事件本質，如果您只是一昧的用這樣的言語態度來表示您高人一等，
0 h% o' N4 X# i) S4 H% Q2 w; y/ w其實對解決問題是沒有幫助的，就如同您在這篇用所謂的"不能怪你"這類言語，以及在另外一篇用類似
: C/ j( i. ^) v5 K1 B" z/ |的語氣來回應我，說實話，首先，我不能夠理解你有什麼權力能夠怪罪於我，假使沒有權力，那就無所謂
"不能怪我"的基礎了；假使我不知道您是哪一位委員，我也不敢置信您會用這類自以為高人一等的憐憫語氣來回答我，這類語氣通常只會出現在一些血氣方剛知識未開的學校懵懂青年，我對您沒有正面的與我討論而是用這樣的答覆感到遺憾。

其次，即便您用這種憐憫的語氣來答覆我，我依然有責任正面回答您的問題；基本上我遵守社區規約，而且也每月都繳納管理費，以及我也認識居住在我隔壁的以及樓上的鄰居，與一、兩位其他棟的鄰居住戶，所以我想您的臆測特徵，大概只剩下從未擔任委員以及參與社區活動，但這兩點問題並不妨礙我關心社區管委會運作的問題，
因為管委會所花費的每一分錢，都有包含著我的管理費在內，即使我的管理費經過了比例稀釋，只是幾百萬分之一，但既然我還是被規約所要求而需要繼續按時繳納管理費，我就有權利去質疑管委會所執行的每個決議，這點特別跟您說明。

- F& V7 I8 E. |# x+ x  W最後，還是必須要跟您說明，人必自重而後人重之，我針對社區所有運作的回文並沒有不尊重任何一位委員的意思，但您依然不斷的透過您的文字展現您高人一等的姿態，期待您能夠抱持著正面以及積極的態度與我討論這篇文章的主題，就是"假使管委會的決議違反規約，有什麼制止的方法?"，相信您既然有著高等法院工作的親戚可以帶給我們以及瀏覽這篇文章的社區住戶們一些不錯的意見，謝謝。

kasa1107

sugar100 發表於 2015-4-27 14:38
& z8 I7 k( Q7 d5 d7 l' z$ ?1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有 ...

. L  q9 `/ E2 O/ m* H, s您好 芳鄰
4 Y+ v' V( ^4 R4 G/ U. s/ {. @! `
感謝您的答覆，我這陣子比較忙一點，所以延遲回復如下，請參閱：
2 R2 M- e: t8 v" e$ k1 c& z
1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有多少比重而定.或者能有多數大坪數的住戶願出面舉證當時有投贊成票.
" W. ~9 G3 o# _1 [" ?
) r9 q( d0 ]4 z0 |您這點說的沒有錯，我會向管委會提出此一提議，由管委會執行去逐一詢問當時投票的區大代表進行比例上的確認，但假使管委會執意不執行，那就沒辦法了，因為舉證並非我的責任以及義務，反而應該是管委會要提出證明他們的決議有過半，否則就只能透過法官的裁判，看在53%的比例下，是否可以據以推斷超過出席過半的所有權。

$ W. L4 R+ T1 \- ^( X: j
2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----當然屬改良.但是會是屬於"重大"嗎?請參閱公寓大廈管理條例第11條----用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。/ e7 ~$ J" g9 s' {! r* {
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8 s4 }; u' _. N8 p  Y3 [# X沒有問題的，假使管委會也是跟您抱持著相同意見，那就同樣的，我們將問題交由法院裁判，畢竟"重大"一詞
所涉及到的態樣，屬於法律解釋，在沒有獲得確定判決之前，誰都無法論斷，雖然我不認同您的意見，但我尊重您的意見。

3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用("每年的經常性")。
3 b) N- P* h' j9 v+ F您提到另外一個重點，我會去物管中心那邊調閱，看是否有往例可循，假使只有這一次，那看來要認列為
" \9 V" v7 v3 Y0 A經常性之管理費用就更不容易了，待我查詢之後，我會再跟您討論。
4.2015年的各種活動費用-----旅遊或春節同歡會當然可解釋為"每年的經常性"之管理費用.各社區皆然吧
  h- a  {1 F& P5 N2 M/ h3 f5 c這邊需要跟您說明，各社區皆然並不表示各社區的規約都與本社區相同，假定相同，也並不表示這樣的作為
* _; u8 O, b; O( G- L# I是合乎規約所規範的條件，約定成俗並不必然表示合乎規定，此點希望您能理解。
綜上，延續前面所述的，假使管委會跟您抱持著同樣的態度，認為這列活動費用都屬於管理必要支出的話，
" a4 V; o2 U" m+ h( H那就一樣交由法院定奪。

5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----取消物業代收現金可避免物業人員的對現金持有之舞弊.當然屬應興應格事項之建議及處理。& P7 G) o: \- Q# s- d6 z9 S1 Y

這邊需要跟您說明，物業人員的舞弊問題屬於物管公司對自身員工的管理規範問題，與社區住戶利益無涉，
/ U) r; ]8 J3 a" q7 A  r即便有舞弊行為，也可以要求物管公司負責賠償，因此您所提到意見理由過於牽強，已經屬於為了辯駁而辯駁，假定有舞弊問題，那基本上所有的業務項目都無法交由物管公司處理了，因為每一個項目都有著舞弊的空間存在。
9 t$ p  x5 j3 H4 M. B% K3 V) h; x+ ?另外，沿用您針對第4點所回答的，各社區的物管中心都有代收現金之業務，怎麼其他社區都不擔心舞弊事情，還是只有我們社區聘請的物管公司才有這樣的問題?假使如此，那就要去了解第八屆委員為什麼會決定採用有這麼大管理瑕疵問題的物管公司簽約了。

7 S  v0 ]* F2 ]0 N6 t6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.公文或業務的處理時限.可視緊急性質而定.難道不能3-5天嗎?調閱文件是緊急避難?你是一般住戶.能像皇帝要求百官立刻執行嗎?誰理你啊!如果你的訴狀丟進法院後.法庭相關人員也都知道了.那你可以要求法官明天逕行開庭嗎??
) U8 A4 i, g/ M' q3 t
首先，管委會不是法院，法院針對案件的調度配案，都依照訴訟程序規範進行作業，所以我會遵守規定來參予訴訟行；另外，管委會並非營業登記公司，哪來這麼多的文件需要調閱?本社區成立至今才第九屆，所擁有的相關簽約資料屈指可數，敢問需要這麼多的時間理由何來?管委會當然可以不理我，但就如同我先前回應的，不理我就是違反規約以及公寓大廈管理規定，那就是等主管機關裁罰而已，這我也沒辦法。
) x: B! V7 }1 H! o1 A% ?: ]
另外，請您回文的語氣可以避免情緒上的發言(如您前述中的"誰理你啊!")，這樣對於事情的討論其實是沒有幫助，期望您能抱持著正面以及善意的態度與我進行討論，謝謝。

遊民

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5 `9 G/ I% ^7 `# C: e2 s樓主的理性討論值得按"讚"
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